Vender una propiedad en Punta del Este: impuestos, papeles y tu neto
Respuesta directa
Al vender en Punta del Este pagás 2 % de ITP sobre el menor entre el valor de Catastro actualizado y el precio, el impuesto a la renta y la comisión pactada. Si la compraste antes del 1/7/2007, como persona física podés optar por un impuesto ficto del 1,8 % del precio, vivas o no en Uruguay. La exoneración de IRPF por vivienda permanente no aplica a una casa de verano. En un apartamento vendido en USD 250.000, esa cuenta deja unos USD 232.500 antes de deudas.
¿Estás pensando vender tu apartamento o casa en Punta del Este? Te ayudamos a armar la carpeta que va a pedir el comprador y una primera cuenta de cuánto te queda. Nos ocupamos de la venta: operamos en Punta del Este y Maldonado. La liquidación final la hace el escribano. Escribinos por WhatsApp con la ubicación, el tipo de propiedad, el año en que la compraste y si vivís en Uruguay o afuera.
Cuánto te queda: un ejemplo con números
Caso hipotético: compraste un apartamento en 2005 y lo vendés en USD 250.000. El valor real de Catastro actualizado equivale a USD 150.000 al cambio del día.
| Concepto | Cómo se calcula | Importe |
|---|---|---|
| Precio de venta | — | USD 250.000 |
| Impuesto a la renta (ficto) | 12 % × (15 % del precio) = 1,8 % | − USD 4.500 |
| ITP del vendedor | 2 % × USD 150.000 (el menor) | − USD 3.000 |
| Comisión inmobiliaria | 4 % (3,28 % + IVA, arancel de CIPEM) | − USD 10.000 |
| Neto antes de deudas y gastos de cierre | USD 232.500 |
La cuenta es la misma si sos residente fiscal en Uruguay (IRPF) o si vivís afuera y vendés como persona física (IRNR): ambos impuestos son del 12 % sobre la renta computable. El escribano compara el ficto con el cálculo real y usa los valores oficiales del día de la firma. La comisión es la que pactes: la ley no fija un porcentaje, como explica vender por cuenta propia o con inmobiliaria.
Los impuestos, según quién vende
ITP
En una compraventa, el ITP es 2 % para cada parte sobre el menor entre el valor real de Catastro actualizado y el precio del acto. En propiedades usadas, el valor de Catastro suele quedar por debajo del precio.
Si sos residente fiscal en Uruguay: IRPF
- La DGI grava con 12 % la renta computable, no el precio.
- Si compraste antes del 1/7/2007, podés optar por el ficto: la renta es el 15 % del mayor entre el precio y el valor real de Catastro. El impuesto queda en 1,8 %.
- Si compraste después, se calcula sobre la ganancia real: precio menos costo actualizado por UI, ITP y mejoras documentadas.
La exoneración por vivienda permanente no aplica a una segunda residencia. La DGI la reserva para cuando tanto la vivienda vendida como la que comprás son vivienda permanente, con precio de hasta 1.200.000 UI y reinversión de al menos 50 % en 12 meses. Si Punta del Este es tu casa de verano, no entra; sólo si es donde vivís todo el año.
Si vivís fuera de Uruguay: IRNR
- El IRNR grava la venta al 12 % sobre la renta computable.
- El ficto del 1,8 % también vale para la persona física no residente. El Título 8, art. 13, lit. B, manda calcular esa renta según las reglas del IRPF, que incluyen la opción del 15 % para inmuebles urbanos comprados antes del 1/7/2007 (Título 7, art. 29). La base real obligatoria del art. 16, lit. B, alcanza sólo a entidades de países de baja o nula tributación.
- El escribano retiene el impuesto en la firma (Decreto 149/007, art. 37).
Si sos argentino, lo que pasa del otro lado (Bienes Personales, Ganancias) está en qué impuestos paga un argentino con un departamento en Uruguay. Si el titular es una sociedad o una sucesión, pedí una liquidación específica.
La carpeta que pide un comprador en Punta del Este
Lo general de preparar una venta (precio, fotos, visitas) está en cómo preparar tu propiedad para vender más rápido. En Punta del Este, además, el comprador va a preguntar por el costo de todo el año:
- Padrón y unidad: número de padrón, unidad, cochera y baulera. El escribano revisa título y pide los certificados registrales.
- Edificio: doce meses de gastos comunes, balance, fondo de reserva, actas, obras aprobadas y constancia de deuda. Cómo los lee el comprador: gastos comunes en Punta del Este.
- Tributos: contribución inmobiliaria e impuesto de Primaria del año.
- Obras: si hubo reformas, las constancias ante el BPS; el escribano te dice si hace falta el certificado especial.
- Alquileres: si la alquilaste en temporada, reservas cobradas, cancelaciones y semanas de uso propio, por separado. El comprador inversor rehace la cuenta con el método de alquiler de temporada y rendimiento neto.
- Muebles: un inventario de lo que queda y lo que no. CIPEM indica que el inventario final se adjunta al boleto de reserva.
- Amarre: si usás un amarre en el puerto, no forma parte de la propiedad que vendés; sus condiciones se consultan aparte con Hidrografía.
Obras sin permiso: regularizá antes de publicar
El Decreto Departamental 4118/2026 permite regularizar obras hechas sin permiso hasta el 31/12/2025. Según su reglamentación (Resolución 05583/2026), rige hasta el 22 de noviembre de 2027. Resolverlo antes de recibir una oferta te deja publicar el metraje que podés acreditar.
El precio: qué mirar en los avisos
Dos avisos de un dormitorio consultados el 26/09/2026:
- Península, USD 155.000, publicado el 26/03/2026. Declara gastos comunes de $ 44.040 por trimestre (unos $ 176.160 al año) y contribución anual de $ 31.803.
- Roosevelt, USD 100.000, publicado desde el 21/02/2021 y todavía activo. Indica «$ 7.500 gastos comunes» sin decir el período.
El segundo sirve como advertencia: un precio que sigue publicado cinco años y medio después no es una referencia de mercado. Compará con avisos recientes de tu microzona, con superficie, gastos y fecha, y pedí a la inmobiliaria cierres documentados. Cómo se arma un precio con comparables: tasación de propiedades en Uruguay.
Si vendés desde el exterior
- Definí quién tiene las llaves, quién atiende las visitas y quién puede decidir sobre una oferta.
- Si alguien va a firmar por vos, el escribano tiene que revisar el poder antes de que exista una reserva.
- Dejá por escrito con la inmobiliaria autorización, plazo, comisión y condiciones de publicación: la Ley 20.380 prevé la autorización fehaciente del cliente.
- Para el comprador remoto, funcionan mejor un video sin cortes de los puntos críticos, planos legibles y la carpeta completa.
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Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos paga un no residente al vender en Punta del Este?
Paga IRNR del 12 % sobre la renta computable, que el escribano retiene en la firma, más el 2 % de ITP sobre el menor entre el valor de Catastro actualizado y el precio. Si compró antes del 1/7/2007, puede optar por el ficto: el impuesto queda en 1,8 % del precio. La base real obligatoria rige sólo para entidades de países de baja tributación.
¿Puedo evitar el IRPF si vendo mi casa de verano?
No por la exoneración de vivienda permanente. La DGI exige que tanto la vivienda que vendés como la que comprás sean vivienda permanente, con precio de hasta 1.200.000 UI y reinversión de al menos 50 % en 12 meses. Una casa de verano o un apartamento de segunda residencia no cumplen esa condición. Si la compraste antes de julio de 2007, sí podés usar el ficto del 1,8 %.
¿Conviene vender en verano o esperar otra época?
Prepará carpeta, fotos y llaves en octubre o noviembre para estar listo en temporada. En diciembre de 2025, el INE registró 6.925 altas de compraventa en el país, y 16,87 % fueron en Maldonado: unas 1.168 inscripciones. Es un dato del departamento, no el plazo de venta de tu propiedad.
¿Tengo que regularizar una ampliación antes de vender?
Si el metraje construido no coincide con los planos aprobados, el comprador y su escribano lo van a detectar, y eso afecta precio y plazos. En Maldonado, el Decreto 4118/2026 permite regularizar obras hechas sin permiso hasta el 31/12/2025, con técnico registrado, y rige hasta el 22 de noviembre de 2027. Consultalo con un arquitecto antes de publicar.
¿El amarre del puerto se vende con el apartamento?
No. El amarre en el puerto de Punta del Este no forma parte del inmueble que vendés: sus condiciones de asignación se consultan por separado con Hidrografía. No lo incluyas en el aviso ni en la reserva como si fuera parte de la propiedad.
Para seguir:
- Vivir todo el año en Maldonado y Punta del Este: dónde comprar y qué probar
- 12 errores al vender una propiedad en Uruguay
- Comprar en Punta del Este siendo argentino
- Comprar un terreno en Maldonado: qué se puede construir
Fuentes consultadas
- IMPO, Título 19 (ITP), Título 8 (IRNR), Título 7, art. 29, Decreto 149/007, art. 37 y Ley 20.380.
- DGI, IRPF por venta de inmuebles urbanos y exoneración por vivienda permanente.
- Digesto de Maldonado, Decreto 4118/2026; Intendencia de Maldonado, reglamentación (Resolución 05583/2026).
- INE, compraventas de noviembre y diciembre de 2025.
- Cámara Inmobiliaria de Punta del Este–Maldonado, aranceles y compraventas.
- BPS, certificados especiales; DGR, solicitudes remotas.
- InfoCasas, avisos de la Península y de Roosevelt, consultados el 26/09/2026.
Información general revisada con fuentes oficiales disponibles al 26 de septiembre de 2026. El ejemplo es hipotético: la liquidación de impuestos depende de tu residencia fiscal, la fecha y el costo de compra, y la hace el escribano con los valores del día. Foto de portada: Jimmy Baikovicius, licencia CC BY-SA 2.0, vía Wikimedia Commons.
