¿El alquiler paga la cuota?
INGAR · · Inversion
La cuenta fácil es esta: el apartamento rinde 5%, el crédito cuesta 3,75%, queda una diferencia a favor. El problema es que esos dos porcentajes están medidos sobre montos que no se mueven juntos.
Hicimos la cuenta completa con un préstamo de 1.000.000 UI y las medianas de nuestro índice. El alquiler neto da $26.962 por mes. La cuota, con el Fondo de Protección del Inmueble adentro, da $35.831.
Para que el alquiler la cubriera solo, la unidad tendría que rendir cerca de 8,0% bruto —la mediana de las medianas barriales publicadas para apartamentos es 6,0%— o habría que entregar 40% en vez de 20%.
Una propiedad puede ser una buena inversión y una mala deuda.
¿Se puede comparar una renta en dólares con una tasa en UI?
El alquiler puede reajustarse una vez al año; la UI cambia todos los días.
El precio de entrada y de salida suele pensarse en dólares. Ahí se mide cuánto capital se colocó y cuánto se recuperaría al vender.
El alquiler suele cobrarse en pesos. Lo define la demanda de esa zona. El propietario puede haber pagado mucho más, pero eso no obliga al inquilino.
La deuda en UI sigue la inflación. El INE explica que su valor cambia diariamente hasta acumular la variación del IPC del mes anterior. Una cuota fija en UI cambia de monto en pesos.
Y están los ingresos de quien firma. También son en pesos, pero no siguen ni a la UI ni al alquiler.
Estas cuatro cuentas pueden moverse en direcciones distintas. El activo puede conservar valor y aun así dejar al propietario sin efectivo para pagar la cuota.
Cuánto se paga realmente por un préstamo de 1.000.000 UI
Tomemos un préstamo de 1.000.000 UI a 25 años, con una TEA de 3,75% y cuotas mensuales constantes en UI. Es una tasa publicada para adquisición de vivienda. Quien quiera comprar exclusivamente para alquilar tiene que confirmar el destino admitido, la tasa y el porcentaje financiable en su preaprobación.
La cuota pura de capital e intereses sería de aproximadamente 5.107 UI. La cuenta usa la tasa mensual equivalente a la TEA. Dividir 3,75% entre doce daría 5.141 UI, pero trataría una tasa efectiva anual como si fuera nominal.
Falta el Fondo de Protección del Inmueble. El BHU lo calcula sobre el capital original:
1.000.000 × 0,35 ÷ 1.200 = 291,67 UI por mes.
El servicio inicial pasa así de 5.107 a 5.399 UI mensuales. Si se financia el seguro de vida, su costo se suma al capital y también eleva el FPI. Según las especificaciones de Podés Comprar, el seguro del BSE es obligatorio y puede pagarse al otorgar el préstamo o financiarse cuando la operación lo permite.
Si la UI creciera 4% por año, el mismo servicio exigiría 21,7% más pesos al quinto año y 48,0% más al décimo. En UI seguiría siendo 5.399. En pesos, no.
El otro número importante aparece cuando se piensa en vender. Después de cinco años y 60 pagos, todavía quedarían cerca de 866.000 UI de capital pendiente en este ejemplo simplificado. El precio de venta tendría que alcanzar para cancelar ese saldo, pagar los costos de salida y devolver el capital aportado.
El 4% es un supuesto para mostrar el mecanismo. Si alquiler e ingresos acompañaran exactamente a la UI, el esfuerzo relativo se mantendría. La prueba útil empieza cuando alguno queda atrás.
¿Cuánto capital propio hace falta y cuánto falta cada mes?
El 29 de agosto de 2026 la UI valía $6,6368 y el BROU publicaba el dólar a $39,05 compra y $41,55 venta. En esa fecha, 1.000.000 UI equivalían a unos USD 159.730. Para cerrar el ejercicio supongamos que eso financia 80% de una propiedad de aproximadamente USD 199.660.
La entrega sería cercana a USD 39.930. A eso se suman los gastos de compra: la calculadora de INGAR estima una banda de 10% a 13% cuando interviene un crédito hipotecario. La entrada total quedaría así entre USD 59.900 y USD 65.900, sin contar una reserva posterior.
Ahora usemos datos propios en vez de inventar un alquiler redondo. En julio de 2026, el Índice INGAR mostraba una mediana de rentabilidad de 6,0% bruto y 3,9% neto estimado para apartamentos en los barrios publicados. Aplicado a esta propiedad, son unos USD 998 brutos y USD 649 netos por mes. Con el dólar venta de esa fecha, el neto equivale a unos $26.962.
Para mantener una sola cotización en todo el ejercicio, volvimos a pesos con dólar venta. Es una aproximación: el yield del Índice ya nace de alquileres en pesos convertidos a dólares. Con dólar compra, el neto sería de unos $25.340 y el faltante subiría a $10.491.
El servicio completo de 5.399 UI equivalía a $35.831. La diferencia inicial entre alquiler y cuota era de $8.869.
En Pocitos, el corte de julio marcaba 5,1% bruto y 3,3% neto estimado. Sobre el mismo precio normalizado, el neto sería de unos $22.814 mensuales y la diferencia subiría a $13.017.
Esta comparación tampoco autoriza a restar 3,9% menos 3,75%. El yield se calcula sobre un precio en dólares; la deuda se actualiza en UI y además paga FPI. El dato útil es otro: con las medianas actuales, el alquiler no cubre el servicio del préstamo del ejemplo.
El servicio anual equivale a unos USD 10.348. Sobre una propiedad de USD 199.660, hace falta 5,2% neto para cubrirlo. Si se aplica la deducción de 35,16% que usa el Índice para estimar el paso de bruto a neto, el umbral queda cerca de 8,0% bruto.
Ese rendimiento existe en algunos segmentos, aunque no en las medianas de apartamentos de Pocitos, Buceo, Centro o Cordón. Al revisar los 104 segmentos encontramos una diferencia clara: 45 alcanzaban o superaban 8,0% bruto, pero solo 8 eran de apartamentos y 37 eran de casas. Para este ejemplo, buscar únicamente apartamentos deja afuera la mayoría de los segmentos que llegan al umbral. Vacancia, mantenimiento, liquidez y calidad de muestra también cambian entre ellos.
La otra forma de equilibrar la cuenta es bajar la deuda. Con una renta neta de 3,9%, el préstamo máximo que ese alquiler cubriría ronda 752.500 UI, cerca de 60% del precio. La entrega subiría a unos USD 79.500; al sumar gastos de compra, harían falta aproximadamente USD 99.500 a USD 105.500 antes de firmar.
Cuánto se sigue debiendo a los cinco años
Para el escenario de salida usemos una UI redonda a $8: un aumento de 20,5% en cinco años, algo menos de 4% anual. Después de 60 pagos quedarían 866.174 UI, equivalentes a $6.929.392.
El tipo de cambio decide cuánto pesa ese saldo al vender:
| Dólar compra al quinto año | Deuda expresada en dólares | Resto de una venta neta de USD 190.000 |
|---|---|---|
| $40 | USD 173.235 | USD 16.765 |
| $48 | USD 144.362 | USD 45.638 |
| $56 | USD 123.739 | USD 66.261 |
El escenario de $40 merece atención. El dólar habría quedado casi en el nivel actual mientras la UI llegaba a $8. Tras una venta neta de USD 190.000 quedarían USD 16.765, frente a una entrada inicial de al menos USD 59.900. Bajo esos supuestos, la operación termina en pérdida incluso antes de sumar las diferencias mensuales.
Con un dólar a $48 el remanente mejora a USD 45.638, aunque todavía queda por debajo del capital inicial total y faltaría sumar el flujo negativo. Recién a $56 el valor residual supera el extremo inferior de la entrada; el resultado final seguiría dependiendo de alquileres, impuestos y efectivo aportado durante los cinco años.
Los precios de salida y las cotizaciones futuras son escenarios. Las cifras de UI, dólar e Índice usadas para el punto de partida quedan fechadas para que la cuenta pueda repetirse.
Cómo convertir UI, pesos y dólares sin mezclar cuentas
Primero hay que elegir una fecha y una unidad para medir el resultado. Si se eligen dólares, la conversión se hace así:
- Alquiler: al ingreso en pesos se le descuentan impuestos y costos.
- Cuota: las UI se multiplican por el valor de la UI del día. Como alquiler y cuota ya están en pesos, su diferencia puede compararse sin pasar por el dólar.
- Flujo mensual: si la diferencia es positiva y se quiere ahorrar en dólares, se divide por el “dólar venta” de la institución. Si es negativa y se cubre vendiendo dólares, se usa su “dólar compra”.
- Salida: las UI pendientes se multiplican por el valor de la UI y se convierten a dólares con la cotización a la que realmente se recibirían pesos. Del precio de venta se restan gastos, impuestos y deuda. Lo restante se compara con el capital aportado y los flujos anteriores.
La cotización de compra y la de venta no son iguales. El 29 de agosto de 2026, el BROU publicaba $39,05 y $41,55: una distancia de 6,4% medida sobre la cotización de compra. En una operación ajustada, ese spread importa.
Una tasa en UI es una tasa real: además del interés, el capital se actualiza por inflación. Una renta calculada sobre un precio en dólares no puede compararse con ella sin asumir qué hará el dólar frente a los precios uruguayos durante el mismo período.
Qué se descuenta del alquiler antes de compararlo con la cuota
La rentabilidad publicada suele ser bruta. La TEA cubre el interés del préstamo, pero no reúne todos los costos de la financiación ni de la compraventa.
Del alquiler hay que restar vacancia, mora, administración, mantenimiento, reparaciones, tributos, seguros y los gastos que queden a cargo del propietario.
También hay que nombrar el impuesto a la renta. Para una persona física residente, la DGI informa una retención de 10,5% del ingreso devengado cuando interviene un agente de retención. El impuesto anual se determina aplicando 12% sobre la renta computable y considerando deducciones, retenciones y eventuales exoneraciones. El régimen cambia según el contribuyente y la operación. En el ejemplo usamos 10,5% porque supusimos un agente de retención y ausencia de exoneración.
La guía de INGAR sobre rentabilidad real del alquiler muestra cómo pasar del ingreso bruto al neto.
Al crédito hay que agregarle seguros, comisiones y gastos de constitución. También conviene separar el interés de la amortización: devolver capital reduce la deuda, pero igualmente exige efectivo todos los meses.
Después está la compraventa. La calculadora de gastos de compra permite estimar la entrada; una operación financiada debe sumar sus costos bancarios. En la salida aparecen honorarios, cancelaciones y el ITP del vendedor, que la DGI fija en 2% sobre el valor real de Catastro actualizado. Cuando corresponde pagar IRPF o IRNR por el incremento patrimonial, la renta computable por la enajenación admite reglas y exoneraciones específicas; el impuesto no se aplica simplemente sobre todo el precio de venta.
¿El BHU financia 95% para comprar y alquilar?
El 95% que publica Podés Comprar se alcanza mediante el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios. El reglamento aprobado por el Decreto 95/012 exige que el inmueble se destine a casa-habitación del beneficiario. El FGCH de la ANV agrega el requisito de vivienda única: en general, los solicitantes no pueden ser propietarios, promitentes compradores ni titulares de derechos sobre otra vivienda apta en Uruguay.
El FGCH no está previsto para financiar una compra destinada exclusivamente a alquiler. Por eso, el 95% no debe trasladarse a este ejemplo de inversión.
Esto separa dos situaciones que suelen mezclarse. La especificación ES.CRE.03 del BHU lo dice de forma directa: “Los solicitantes pueden ser propietarios de otros inmuebles; ello no es impedimento para la solicitud de un préstamo”. Esa posibilidad no le da acceso al 95% del FGCH. El porcentaje financiable dependerá del producto, el perfil, la propiedad y la aprobación concreta.
El Préstamo Soñado anuncia hasta 100%, TEA desde 4,50% y una hipoteca adicional sobre otro inmueble durante los primeros años. Tener que aportar otra garantía cambia bastante el riesgo.
“Desde 3,75%” describe el interés de una deuda en UI. La cuota en pesos seguirá el valor diario de la UI.
Las condiciones de esta nota fueron verificadas el 29 de agosto de 2026. Sirven para estudiar la mecánica; la cotización que vale es la emitida para cada solicitante y para el destino declarado de la compra.
Financiar una proporción alta reduce la entrega inicial y deja menos margen ante una reparación, una vacancia o una venta temprana. Nuestra guía de gastos ocultos al comprar con préstamo desarrolla esos costos; la comparativa de bancos hipotecarios reúne los productos vigentes.
Cómo estimar el alquiler de una unidad concreta
En junio de 2026, el cuadro técnico del INE informó un alquiler promedio de $22.245 y 149.789 contratos vigentes; la cantidad cayó 0,58% frente a mayo. La nota metodológica indica una cobertura estimada de 55,4% del mercado a partir de las incorporaciones realizadas en el primer semestre de 2025. También advierte que los contratos vigentes pueden tener varios años. La ficha estable del IAI sirve para seguir la evolución general. El precio posible de una unidad se busca bastante más cerca.
Para proyectar renta hacen falta avisos comparables y recientes de la misma microzona, con superficie, estado y gastos comunes parecidos. El Índice INGAR publica precios, alquileres y estimaciones de rentabilidad bruta y neta por barrio, identificadas como datos de oferta. Se puede empezar por Pocitos, Cordón o Buceo y después reemplazar la mediana por los números de la unidad concreta.
El informe general del INE llega a junio. Las páginas por barrio muestran el último desglose territorial disponible, que al 29 de agosto era mayo de 2026; por eso Cordón explica ese rezago en su propia ficha.
Qué probar antes de firmar
1. Que cierre sin valorización
Usar el precio, el alquiler y la tasa documentados. Incluir todos los gastos y suponer que el valor real de la propiedad no sube durante los primeros años. Si la cuenta necesita una futura apreciación para funcionar, eso debe quedar visible.
2. Que sobreviva a un ingreso rezagado
Aunque el alquiler tenga un reajuste vinculado a precios, puede hacerlo por saltos anuales mientras la UI cambia cada día. El sueldo también puede quedar atrás. La prueba consiste en hacer crecer la UI durante dos o tres años por encima del alquiler y del ingreso personal, y medir cuánto efectivo falta cada mes.
A agosto de 2026, las preguntas frecuentes del BHU fijan para empleados, pasivos y profesionales independientes un máximo general de 25% del ingreso disponible, que puede aumentar a 30% cuando la cuota se retiene de los haberes; para “otros ingresos” publican 20%. La especificación de Podés Comprar señala que, según el perfil, el máximo puede llegar a 35%. Además, el cliente no puede terminar cobrando en efectivo menos de 50% de su líquido legal.
Con el servicio inicial de $35.831 del ejemplo, el ingreso disponible necesario sería:
| Tope aplicado por el banco | Ingreso disponible mensual |
|---|---|
| 20% | $179.153 |
| 25% | $143.322 |
| 30% | $119.435 |
| 35% | $102.373 |
El límite depende del perfil y de la aprobación. Si en el escenario estresado la cuota supera ese porcentaje del ingreso, la deuda puede volverse difícil de sostener, aunque inicialmente haya calificado.
¿El BHU cuenta el alquiler futuro de la unidad como ingreso? La especificación oficial acepta rentas ya documentadas con contrato, certificación de contador y pagos a DGI. No afirma que el alquiler proyectado de la propiedad que se compra vaya a computarse. Hasta tener una respuesta escrita en la preaprobación, conviene suponer que la cuota debe sostenerse con ingresos existentes y demostrables.
3. Que exista una salida imperfecta
Agregar vacancia, una reparación importante y una venta sin mejora del precio en dólares. Del valor de venta se descuentan los costos y el saldo de deuda vigente en esa fecha.
En esta prueba también conviene anotar cuántos meses pueden pagarse la cuota y los gastos sin recibir alquiler.
Diez datos que deberían quedar en una sola hoja
- Precio total y moneda de cada pago.
- Capital propio, gastos de entrada y reserva posterior a la compra.
- Tasa, plazo, seguros, comisiones y forma de actualización.
- Cuota inicial en UI y en pesos.
- Alquiler bruto y neto, con comparables fechados.
- Meses que pueden sostenerse cuota y gastos sin inquilino.
- Saldo estimado de deuda a tres, cinco y diez años.
- Valor supuesto de la UI y tipo de cambio efectivo en cada escenario.
- Relación cuota/ingreso inicial y estresada, con el límite aplicable al perfil.
- Resultado de vender en esos plazos sin valorización en dólares.
Preguntas frecuentes
¿Conviene endeudarse en UI si cobro en pesos?
Puede ser sostenible si el ingreso deja margen y existe una reserva. En el ejemplo, 5.399 UI eran $35.831 al 29 de agosto de 2026; con un tope de 25%, exigían unos $143.322 de ingreso disponible.
¿Una renta bruta mayor que la TEA significa que hay ganancia?
No. En julio de 2026, el Índice INGAR pasaba de 6,0% bruto a 3,9% neto estimado para apartamentos de Montevideo. Además, la TEA de 3,75% se aplica a un saldo en UI y el servicio suma 291,67 UI mensuales de FPI por cada millón prestado.
¿En qué moneda conviene medir el resultado?
Depende del objetivo, pero todos los componentes deben compararse en la misma unidad. Para flujo mensual puede usarse pesos o UI; para preservar capital y evaluar la venta, muchos inversores también miran el resultado en dólares.
¿Cómo convierto un saldo en UI a dólares?
Se multiplica el saldo en UI por el valor de la UI y se divide por la cotización efectiva del dólar. Por ejemplo: 866.174 UI × $8 ÷ $40 = unos USD 173.235.
¿Qué dato revela mejor el riesgo de una venta temprana?
El saldo de deuda en la fecha posible de salida. En este caso todavía quedaban cerca de 866.174 UI después de cinco años, alrededor de 86,6% del capital original.
¿Puedo usar el 95% del FGCH si ya tengo una vivienda?
No para una compra destinada exclusivamente a alquiler. El reglamento exige que el inmueble sea casa-habitación del beneficiario y la ANV exige vivienda única, con las excepciones previstas. El BHU puede estudiar otro préstamo para quien ya sea propietario, pero sin trasladar automáticamente ese beneficio del 95%.
Contenido informativo. No constituye asesoramiento financiero, tributario ni legal. Las tasas y condiciones cambian; la operación concreta requiere una cotización vigente y revisión profesional.