¿Conviene invertir en ladrillo? La rentabilidad real del alquiler frente al banco
INGAR · · Inversion
Respuesta breve: puede convenir, pero el yield bruto no alcanza para decidir nada.
Según el último Índice INGAR, correspondiente a julio de 2026, el yield bruto mediano estimado de los apartamentos ofrecidos en Montevideo es 6,0 % anual. Descontando administración, vacancia, mantenimiento, impuestos y tributos del propietario, el índice estima un yield neto de aproximadamente 3,9 %.
Ese es el punto de partida honesto de esta conversación: entre el número que se publica y el que termina en tu cuenta hay más de dos puntos porcentuales de diferencia.
Y ojo con el otro error clásico: comparar ese 6,0 % contra la tasa de un plazo fijo. Para que la comparación signifique algo hay que usar la misma moneda, el mismo plazo y cifras netas de impuestos y gastos.
Cuánto rinden los alquileres según el barrio
El Índice INGAR releva precios y alquileres publicados en Montevideo. Son medianas de oferta: no son precios de compraventas cerradas ni promesas de rentabilidad.
En julio de 2026, la mediana de las medianas barriales para apartamentos fue:
- Precio: US$ 2.486 por m².
- Yield bruto estimado: 6,0 % anual.
- Yield neto estimado: 3,9 % anual.
Barrios de precio alto
| Barrio | Precio mediano de oferta | Yield bruto estimado |
|---|---|---|
| Golf | US$ 4.070/m² | 5,7 % |
| Puerto Buceo | US$ 3.932/m² | 5,5 % |
| Villa Biarritz | US$ 3.895/m² | 4,9 % |
| Punta Carretas | US$ 3.802/m² | 5,4 % |
| Pocitos | US$ 3.548/m² | 5,1 % |
Barrios de menor precio con yield publicado
| Barrio | Precio mediano de oferta | Yield bruto estimado |
|---|---|---|
| Cerro | US$ 967/m² | 11,6 % |
| Aires Puros | US$ 1.308/m² | 11,0 % |
| Belvedere | US$ 1.449/m² | 11,3 % |
Hay una tendencia clara: varios barrios con precios de compra bajos muestran yields brutos mucho mayores. De ahí a concluir que son mejores inversiones hay un salto que los datos no sostienen.
Un yield alto puede convivir con riesgos que el indicador barrial no mide: estado del inmueble, dificultad de cobro, reparaciones pendientes, gastos comunes extraordinarios o menor facilidad para encontrar el perfil de inquilino que buscás.
El ranking sirve para decidir qué zonas estudiar. No reemplaza el análisis de la propiedad concreta.
Del yield bruto al dinero que realmente queda
La fórmula del bruto es simple:
Yield bruto = alquiler anual ÷ precio del inmueble
Un apartamento de US$ 120.000 que se alquila por el equivalente a US$ 650 mensuales:
| Concepto | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Alquiler anual potencial | US$ 650 × 12 | US$ 7.800 |
| Yield bruto | 7.800 ÷ 120.000 | 6,50 % |
Ese 6,50 % no descuenta absolutamente nada. Aplicando los supuestos estandarizados de la metodología del Índice INGAR:
| Deducción estimada | % del ingreso bruto | Importe anual |
|---|---|---|
| Administración y colocación amortizada | 12,40 % | US$ 967 |
| Impuesto a la renta | 10,06 % | US$ 785 |
| Mantenimiento | 5,00 % | US$ 390 |
| Vacancia | 4,20 % | US$ 328 |
| Contribución Inmobiliaria y Primaria | 3,50 % | US$ 273 |
| Total de deducciones | 35,16 % | US$ 2.742 |
| Ingreso neto estimado | US$ 5.058 | |
| Yield neto sobre el precio | 4,21 % |
Un tercio del ingreso bruto se va antes de que veas un peso. Eso no es pesimismo: es la estructura de costos normal de un alquiler.
Es una estimación estandarizada, no la liquidación de una propiedad real. En una operación concreta hay que sustituir cada supuesto por los datos verdaderos del padrón y del contrato, y agregar lo que aparezca: seguros, gastos comunes no recuperables, derramas, reformas iniciales o una vacancia distinta.
Un detalle más, que suele inflar los números que circulan: ese 4,21 % está calculado sobre el precio del inmueble. Si querés medir el retorno sobre todo el dinero que pusiste, el denominador tiene que incluir los gastos de compra y las obras iniciales:
Yield sobre capital invertido = ingreso neto anual ÷ inversión total realizada
Con gastos de compra del orden del 9 % al contado, el mismo caso baja de 4,21 % a cerca de 3,9 %.
Qué se puede deducir en el IRPF del alquiler
Para persona física residente, la tasa general es 12 % sobre la renta computable.
La normativa permite deducir, entre otros conceptos:
- La comisión de la administradora.
- Honorarios profesionales por suscripción o renovación del contrato.
- El IVA de esos servicios.
- La Contribución Inmobiliaria.
- El Impuesto de Enseñanza Primaria.
- Determinados créditos incobrables, cumpliendo las condiciones legales.
Y acá está la trampa contable que arruina más de una proyección: mantenimiento, reparaciones, seguros y conservación son costos económicos reales, pero no integran la lista de deducciones fiscales admitidas. Se descuentan de tu bolsillo, no del impuesto.
La alternativa del 10,5 % definitivo
Las retenciones y anticipos por arrendamientos se calculan en general como 10,5 % de los ingresos devengados, y el contribuyente puede optar por darles carácter definitivo para todos sus rendimientos inmobiliarios.
El punto de equilibrio entre las dos fórmulas se da cuando las deducciones admitidas equivalen al 12,5 % del ingreso bruto:
12 % × (1 − 12,5 %) = 10,5 %
- Con deducciones menores al 12,5 %, el 10,5 % definitivo suele dar menos impuesto.
- Con deducciones mayores, conviene liquidar anualmente.
La elección se hace con los números de cada propietario y, si el monto lo amerita, con un contador.
Exoneración para alquileres de menor monto
En 2026 las rentas por arrendamientos pueden quedar exoneradas si se cumplen todas estas condiciones:
- El total de alquileres no supera 40 BPC anuales = $ 274.560.
- Los demás rendimientos de capital gravados no superan 3 BPC = $ 20.592.
- Se autoriza expresamente el levantamiento del secreto bancario.
- Se hace el trámite ante la DGI.
Los $ 22.880 que salen de dividir 40 BPC entre doce son solo una referencia mensual: la condición se verifica sobre el total anual de todos los alquileres del contribuyente, no propiedad por propiedad.
Cómo comparar un alquiler con un plazo fijo
La comparación que circula —"6 % de alquiler contra 5 % del banco"— no compara nada.
| Factor | Inmueble alquilado | Plazo fijo |
|---|---|---|
| Rendimiento publicado | Generalmente bruto | Tasa contractual |
| Gastos operativos | Administración, mantenimiento, vacancia, tributos | Normalmente bajos |
| Impuestos | IRPF o IRNR, según el propietario | IRPF sobre intereses, con tasa según moneda y plazo |
| Moneda | Precio en dólares; alquiler frecuentemente en pesos | Pesos, UI o dólares |
| Liquidez | No inmediata, y vender tiene costos | Se recupera al vencimiento |
| Gestión | Requiere administración | Prácticamente ninguna |
| Concentración | Casi todo el capital en un solo activo | Se puede fraccionar |
| Variación del capital | El inmueble puede subir o bajar | Capital nominal conocido si se mantiene al vencimiento |
| Horizonte | Mediano o largo plazo | El plazo contratado |
Para hacerlo bien:
- Elegí la misma moneda, o explicitá un supuesto de tipo de cambio.
- Pedí al banco la tasa efectiva para tu monto y plazo.
- Descontá el IRPF de los intereses.
- Calculá el alquiler neto con los costos reales del inmueble.
- Dividí el ingreso por todo el capital invertido, gastos de compra incluidos.
- Ponele un valor a la liquidez y al tiempo de gestión.
Las tasas pasivas cambian y dependen de cada banco. El BCU publica series de tasas, pero la comparación final se hace con la cotización que te ofrezcan.
Renta anual y retorno total no son lo mismo
El yield mide la renta del alquiler. No mide el resultado económico completo:
Retorno total = alquiler neto + variación del valor − gastos de compra y venta
Un apartamento con yield bajo puede terminar dando buen retorno si conserva o gana valor. Y al revés: un yield alto puede quedar neutralizado por reparaciones importantes, vacancia o una venta futura por debajo de lo pagado.
La apreciación no está garantizada, y ese es el punto: no uses una expectativa de suba de precio para justificar una compra que no cierra con números razonables de alquiler. Si el negocio depende de que la propiedad valga más, no es una inversión de renta.
¿El barrio con mayor yield es siempre el mejor?
No. El yield barrial es un primer filtro. Después hay que mirar:
- Precio negociable de la unidad concreta.
- Alquileres comparables realmente vigentes.
- Estado del apartamento y del edificio.
- Gastos comunes ordinarios y extraordinarios.
- Contribución Inmobiliaria y Primaria de ese padrón.
- Historial y necesidad probable de mantenimiento.
- Demanda para esa tipología puntual.
- Riesgo de vacancia y costo de cambio de inquilino.
- Facilidad de reventa.
- Moneda del alquiler y riesgo cambiario.
Dos apartamentos del mismo barrio pueden rendir muy distinto. Comprar por debajo de mercado, esquivar una copropiedad con gastos altos o elegir una tipología con demanda sostenida pesa más que una diferencia de medio punto entre yields barriales.
Una aclaración sobre el Tax Holiday
Aparece siempre en estas conversaciones, así que conviene despejarlo: el Tax Holiday no exonera el alquiler de un inmueble situado en Uruguay.
El régimen alcanza determinadas rentas de capital de fuente extranjera obtenidas por nuevos residentes fiscales que cumplan sus requisitos. Para quienes adquieren la residencia fiscal desde el 1.º de enero de 2026, la Ley 20.446 estableció un régimen nuevo, con condiciones vinculadas a inversión, capitalización en proyectos productivos o permanencia superior a 183 días.
Puede ser relevante para comparar una inversión inmobiliaria uruguaya con activos financieros del exterior. No borra el IRPF del alquiler local. Lo desarrollamos en ¿comprar una propiedad da residencia en Uruguay?.
Mitos frecuentes
"El alquiler rinde 6 % asegurado." No. Es una mediana bruta estimada sobre precios y alquileres de oferta; no garantiza el rendimiento de ninguna propiedad concreta.
"Si el barrio tiene yield alto, cualquier propiedad ahí es buena compra." No. El precio pagado, el estado, los costos y la demanda de esa tipología cambian el resultado por completo.
"Comprar sobre la costa siempre es la mejor inversión." Depende del objetivo. En varios barrios costeros el yield bruto está por debajo de la mediana; lo que se compra ahí suele ser ubicación, uso propio y liquidez de reventa.
"El ladrillo no pierde valor." Sí puede perderlo, sobre todo medido en dólares o después de inflación y costos de transacción. Que no tenga cotización diaria no elimina el riesgo: lo esconde.
"Con el Tax Holiday no pago impuestos por el alquiler." No. El alquiler de un inmueble uruguayo sigue sujeto al régimen local.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto rinde un alquiler en Montevideo?
Según el Índice INGAR de julio de 2026, 6,0 % bruto mediano estimado para apartamentos publicados y ≈3,9 % neto estandarizado.
¿Diferencia entre yield bruto y neto?
El bruto divide alquiler anual sobre precio. El neto descuenta vacancia, administración, mantenimiento, tributos e impuesto a la renta.
¿Cuánto IRPF paga el propietario?
12 % sobre la renta computable. Las retenciones y anticipos suelen ser 10,5 % de los ingresos devengados y pueden tomarse como definitivos.
¿El mantenimiento se deduce del IRPF?
En general no. Es costo económico real, pero no integra las deducciones fiscales ordinarias de arrendamientos.
¿Conviene más un alquiler o un plazo fijo?
Depende de moneda, plazo, tasa disponible, costos del inmueble, tributación y necesidad de liquidez. Comparalo neto y en la misma moneda.
¿Qué barrio conviene para invertir?
No hay uno solo. El Índice INGAR sirve para filtrar zonas por precio y yield; la decisión se toma sobre la propiedad concreta.
Cómo analizamos una propiedad para renta
En INGAR usamos el Índice como punto de partida y después hacemos la cuenta específica del inmueble: precio de compra negociado, alquiler de mercado para esa unidad, vacancia razonable, administración, Contribución y Primaria, estado y mantenimiento probable, gastos comunes y posibles derramas, impuesto a la renta, gastos de compra y horizonte de tenencia.
No prometemos un porcentaje. Mostramos qué supuestos tienen que cumplirse para que la inversión dé el retorno que esperás, y cuáles de esos supuestos son frágiles.
Para pasar del cálculo general a números concretos, las oportunidades de inversión incluyen la rentabilidad estimada de cada propiedad y emprendimiento, y la calculadora de gastos de compra te muestra cuánto capital hace falta además del precio.
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- Índice INGAR · Metodología del Índice
- Comparativa de barrios: precio vs. rentabilidad
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- Impuestos sobre la propiedad en Uruguay
- ¿Es buen momento para invertir en inmuebles en Uruguay?
Fuentes
- Índice INGAR — julio de 2026 · Metodología, versión 1.2
- DGI — IRPF sobre rendimientos de capital inmobiliario
- Texto Ordenado 2023, Título 7 — IRPF
- DGI — Exoneración de IRPF por arrendamientos
- DGI — Valor de la BPC
- Ley 20.446 — régimen para nuevos residentes fiscales desde 2026
- BCU — Series estadísticas de tasas bancarias
Los yields citados son estimaciones sobre datos de oferta publicados, no rendimientos garantizados. Información revisada al 1.º de agosto de 2026.