Dos bancos que publican hipotecas para argentinos no residentes en Uruguay (2026)
INGAR · · Análisis
Respuesta directa: un argentino sin residencia legal en Uruguay puede solicitar un préstamo hipotecario. Al 1.º de agosto de 2026, identificamos dos bancos con condiciones específicas publicadas para no residentes: HSBC y Santander. Aviso (5/8/2026): según el registro de bancos del BCU, HSBC Uruguay está en proceso de cambio de denominación a Banco BTG Pactual Uruguay S.A., y la cartilla de su línea Premier No Residente citada en esta nota no pudo reconfirmarse por devolver error HTTP 404; sus condiciones deben reconfirmarse con el nuevo emisor antes de tomarlas como vigentes.
Eso no significa que sean los únicos bancos capaces de estudiar una operación. Significa algo más preciso: son los dos en los que encontramos una cartilla pública que permite comprobar porcentajes, tasas, plazos y requisitos sin depender únicamente de una conversación comercial.
| HSBC — Préstamo Hipotecario Premier No Residente | Santander — Préstamo Hipotecario No Residente | |
|---|---|---|
| Destino admitido | Primera vivienda o casa de veraneo; la tabla del producto refiere a primera y segunda vivienda. No contempla expresamente inversión para alquilar | Vivienda principal o veraneo y, por separado, inversión para alquilar |
| Financiación máxima | Hasta 60 % del valor de mercado, sin superar el valor de venta forzada de tasación | Hasta 50 % del valor de compraventa, sin superar el 70 % del valor de remate |
| Moneda | USD | UI o USD |
| Plazo | Hasta 15 años | De 3 a 15 años |
| Monto | USD 100.000 a 800.000 | USD 20.000 a 300.000 |
| Tasa publicada | TEA desde 5,75 % + IVA en USD con seguro de vida; 6,5 % + IVA cuando el préstamo no queda cubierto por ese seguro | Vivienda de no residentes: 4,75 % en UI o 6,75 % en USD. Inversión para alquilar: 5,72 % en UI o 6,95 % en USD |
| Relación cuota / ingreso | 20 % | 20 % |
| Ingreso mínimo publicado | No se indica un mínimo en la cartilla; rige la relación cuota/ingreso y el análisis crediticio | USD 5.000 mensuales por núcleo familiar |
| Edad | Mayor de 21 y menor de 65 al solicitarlo; no superar 80 años al final | Desde 18 años; no superar 69 años al pagar la última cuota |
| Perfil | Cliente Premier de HSBC Uruguay | Cliente Select o con perfil para ingresar al modelo Select |
| Alcance geográfico | Habilitado para Argentina y Brasil; otros países, a consulta | Personas físicas sin residencia legal en Uruguay; no restringe la nacionalidad en la cartilla |
Fuentes: HSBC — Cartilla Préstamo Hipotecario Premier No Residente, diciembre de 2025 y Santander — Cartilla Crédito Hipotecario, 2 de junio de 2026.
Del cuadro salen varias diferencias que conviene aclarar.
Mito 1: “en Uruguay se compra al contado”
Es una objeción frecuente entre compradores argentinos de ticket medio, pero es demasiado general. HSBC y Santander publican productos destinados específicamente a personas que no tienen residencia legal en Uruguay.
La existencia de una cartilla tampoco equivale a una aprobación automática. Cada banco analiza ingresos, patrimonio, historial crediticio, edad, destino del inmueble y documentación sobre el origen de los fondos.
Lo que sí puede afirmarse es esto:
- El porcentaje financiado al no residente es menor que el de las líneas generales para vivienda principal.
- El plazo máximo publicado para estos productos es de 15 años.
- El solicitante debe justificar ingresos y patrimonio generado fuera de Uruguay.
- Santander exige ingresos familiares mínimos de USD 5.000; ese es un requisito de entrada, no una garantía de que alcance para el monto solicitado.
- HSBC restringe la oferta publicada a clientes Premier y la tiene habilitada para Argentina y Brasil.
Como referencia, algunas líneas UVA argentinas llegan a financiar hasta el 80 % a 30 años. Por ejemplo, BBVA Argentina publica esas condiciones para su producto de vivienda. No es una comparación directa: una deuda UVA se ajusta por CER, mientras que una hipoteca uruguaya en dólares conserva su saldo en USD y agrega IVA sobre los intereses.
Si querés comparar el resto de la oferta local, podés consultar la comparativa de bancos hipotecarios en Uruguay.
Mito 2: “financian el 60 % en los dos bancos”
No. En una compra de USD 250.000, la diferencia entre financiar 60 % y 50 % puede llegar a USD 25.000, siempre que también se cumplan los topes de tasación.
HSBC
Financia hasta el 60 % del valor de mercado, pero aplica dos límites adicionales:
- El préstamo no puede superar el valor de venta forzada determinado en la tasación.
- Si el precio de compraventa es menor que el valor de mercado tasado, el porcentaje se calcula sobre el precio de compraventa.
En otras palabras, una tasación superior al precio acordado no permite financiar el 60 % de esa tasación más alta.
Santander
Para no residentes financia hasta el 50 % del valor de compraventa, sin superar el 70 % del valor de remate según tasación. El porcentaje es el mismo para vivienda principal o veraneo y para inversión destinada al alquiler.
El monto final siempre queda sujeto al menor de los límites aplicables y al análisis de ingresos.
Mito 3: “la tasa promocional del banco también me aplica”
Santander anuncia préstamos hipotecarios desde 3,75 % en UI para vivienda principal general. Esa no es la tasa publicada para el producto de no residentes.
Las tasas de la cartilla del 2 de junio de 2026 son:
| Producto Santander | Plazo | UI | USD |
|---|---|---|---|
| Vivienda principal general | Hasta 20 años en la fila publicada | Desde 3,75 % | 6,75 % |
| Otros destinos generales | Hasta 15 años | 4,75 % | 6,75 % |
| Vivienda de no residentes | Hasta 15 años | 4,75 % | 6,75 % |
| Alquiler, residentes y no residentes | Hasta 15 años | 5,72 % | 6,95 % |
En HSBC, el producto Premier No Residente publica una TEA desde 5,75 % + IVA en dólares cuando el préstamo está cubierto por seguro de vida. Si no queda cubierto, la tasa pasa a 6,5 % + IVA.
Las tasas son una referencia precontractual y pueden cambiar. La propuesta que vale para decidir es la que el banco entregue por escrito para el solicitante y el inmueble concretos.
El IVA sobre los intereses
En Uruguay están exonerados de IVA los intereses de determinados préstamos para vivienda otorgados en moneda nacional, UI o UR. Esa exoneración no cubre de la misma manera los préstamos en dólares ni los destinados a inversión.
En los productos analizados:
- HSBC aplica IVA mensualmente sobre los intereses de su préstamo en USD.
- Santander indica que los préstamos en dólares pagan IVA sobre intereses.
- El producto Santander para inversión paga IVA sobre intereses tanto en UI como en USD.
La tasa básica del IVA es 22 %. No se agrega un 22 % al capital ni 22 puntos porcentuales a la tasa: se aplica 22 % al importe de los intereses de cada período.
Si una TEA de 5,75 % se lleva a una tasa mensual equivalente y se grava cada interés mensual con IVA, el costo anual efectivo de interés más IVA queda cerca de 7,05 %, antes de seguros, tasas sobre saldo y otros cargos.
Para la tasa de 6,95 % de Santander, el mismo cálculo da aproximadamente 8,54 % anual por interés más IVA, también antes de los demás conceptos.
El tratamiento surge del Título 10 del Texto Ordenado 2023. La cartilla y el contrato individual determinan cómo se liquida en cada préstamo.
Otras tasas sobre el saldo
Ambos bancos publican dos cargos adicionales:
- Tasa de Control Regulatorio del Sistema Financiero: 0,10 % anual.
- Tasa de Prestación Social Complementaria: 0,345 % anual.
En conjunto representan 0,445 % anual y se cobran mensualmente sobre el saldo de capital. No están incluidos en la tasa de interés destacada.
La primera tiene su base en la Ley 18.083; la segunda, en la Ley 18.396. Santander también explica ambos débitos en su centro de ayuda hipotecaria.
No compares UVA, UI y dólares mirando solamente la tasa
Para un comprador argentino, la moneda de la deuda importa tanto como el porcentaje publicado.
| Modalidad | Qué ajusta | Riesgo principal para un argentino |
|---|---|---|
| UVA argentina | El capital y la cuota en pesos se expresan en UVA, cuyo valor sigue el CER | Inflación argentina y evolución del ingreso frente a la UVA |
| UI uruguaya | La deuda se expresa en UI, que sigue la inflación uruguaya | Inflación uruguaya y tipo de cambio ARS/UYU si el ingreso proviene de Argentina |
| USD | Capital y cuota quedan denominados en dólares | Tipo de cambio frente a la moneda en que cobrás; además paga IVA sobre intereses en estos productos |
Si comprás para alquilar en Uruguay, también importa la moneda del alquiler. Una renta cobrada en pesos uruguayos no elimina el riesgo de una deuda en dólares. Y si tus ingresos principales siguen estando en pesos argentinos, tanto la UI como el USD generan un descalce cambiario.
Por eso, comparar “6,95 % en Uruguay” contra “X % + UVA en Argentina” sin modelar la indexación, la moneda del ingreso y el destino del inmueble puede llevar a una conclusión equivocada.
Qué cambia si comprás para alquilar
La diferencia de destino aparece dentro de las cartillas y es decisiva para el inversor.
HSBC define su producto para la compra de primera vivienda o casa de veraneo. La tabla refiere a primera y segunda vivienda, pero la cartilla no incluye expresamente la compra con destino alquiler.
Santander sí la contempla:
Se podrá otorgar un préstamo hipotecario sobre bienes con destino a vivienda, sea tanto para residencia personal del tomador del crédito como inversión para alquilar.
Si tu plan es comprar un departamento y arrendarlo, el producto publicado que encuadra expresamente ese destino es Santander Inversión.
| Condición Santander Inversión para no residentes | Valor |
|---|---|
| Financiación | Hasta 50 % del valor de compraventa, sin superar 70 % del valor de remate |
| Monto | USD 20.000 a 300.000 |
| Plazo | 3 a 15 años |
| Moneda | UI o USD |
| Tasa | 5,72 % en UI o 6,95 % en USD |
| Relación cuota / ingreso | Hasta 20 % |
| Valor mínimo en Montevideo | USD 1.000/m² de tasación comercial |
| Valor mínimo en el interior | USD 900/m² de tasación comercial |
| IVA sobre intereses | Sí |
| Patrimonio previo | El tomador debe acreditar que es dueño de una propiedad con valor mínimo de USD 150.000 |
| Cobro del alquiler | Debe depositarse en la misma cuenta en la que se debita el préstamo |
El requisito patrimonial debe revisarse antes de reservar un inmueble o pedir una tasación. Para inversión, Santander apunta a un solicitante que ya tenga patrimonio inmobiliario y pueda documentarlo.
La cartilla pide un certificado notarial apostillado de manifestación de bienes en el país de origen. La aceptación del documento, su valuación y cualquier traducción necesaria deben confirmarse con el banco antes de emitirlo.
Requisitos y costos de HSBC
HSBC — Préstamo Hipotecario Premier No Residente
- Segmento: cliente Premier de HSBC Uruguay.
- Fondos en cuenta: debe cumplir el mantenimiento mínimo exigido por el segmento. Si no lo hace, puede aplicarse una comisión por bajo promedio.
- País: producto habilitado para Argentina y Brasil; otros países quedan a consulta.
- Edad: mayor de 21 y menor de 65 al solicitarlo. No puede superar los 80 años al finalizar el crédito.
- Antigüedad laboral: para empleados, 24 meses en el mercado laboral y 12 meses en el mismo trabajo; para profesionales e independientes, tres años de trabajo estable.
- Relación cuota / ingreso neto: 20 % para préstamos en USD.
- Historial: antecedentes crediticios favorables durante los últimos 12 meses.
- Garantía: primera hipoteca o, cuando corresponda, prenda sobre compromiso de compraventa.
- Valor mínimo del inmueble: superior a USD 60.000 de valor de mercado.
- Pago: cuotas amortizables iguales, mensuales y consecutivas.
- Primera cuota: existe la posibilidad de comenzar a los 90 días. Las tasas y comisiones empiezan a devengarse desde el primer cierre mensual posterior a la firma del vale.
Costos publicados por HSBC
| Concepto | Costo |
|---|---|
| Tasación | USD 150 + IVA |
| Retasación | Cada dos años, sin costo para el cliente según la cartilla |
| Revisión de hipoteca | 0,8 % del préstamo + IVA, con mínimo de 12 UR + IVA |
| Revisión de prenda | 0,8 % + IVA, con mínimo de 12 UR + IVA |
| Hipoteca posterior a la prenda | 12 UR + IVA |
| Cancelación anticipada | Después de 24 cuotas pagas: 1 % del saldo o USD 500, el mayor |
| Seguro de incendio | Prepago por el período del crédito y cedido al banco |
| Mora / gestión de cobranza | 50 UI + IVA o 10 % del importe impago, el mayor |
| Tasas sobre saldo | 0,445 % anual, cobrado mensualmente |
| IVA | Sobre los intereses, aplicado mensualmente |
El seguro de incendio se calcula sobre el valor constructivo, la prima y el plazo. La cartilla no ofrece un ejemplo de importe, por lo que debe pedirse una cotización antes de cerrar el presupuesto.
Requisitos y costos de Santander
Santander — Préstamo Hipotecario No Residente
- Público: personas físicas, clientes o no clientes del banco, sin residencia legal en Uruguay.
- Perfil: los tomadores deben ser clientes Select o reunir el perfil para ingresar al modelo Select.
- Ingreso mínimo: USD 5.000 mensuales por núcleo familiar.
- Edad: de 18 a 69 años según el plazo; no superar 69 años al pagar la última cuota.
- Antigüedad laboral: tres años para dependientes e independientes.
- Antecedentes: buenos antecedentes crediticios según las políticas del banco.
- Garantía: hipoteca de la unidad financiada.
- Relación cuota / ingreso: hasta 20 % tanto en UI como en USD.
- Valor mínimo para vivienda o veraneo: USD 900/m² en Montevideo y USD 750/m² en el interior.
- Valor mínimo para inversión: USD 1.000/m² en Montevideo y USD 900/m² en el interior.
Documentación para no residentes
La cartilla pide:
- Documento de identidad vigente.
- Constancia de domicilio.
- Para dependientes, los tres últimos comprobantes de ingresos.
- Para independientes, certificado de ingresos netos del último año emitido por contador, según el formato del país de origen.
- Última declaración jurada fiscal de impuestos y ganancias del país de origen.
- Certificado notarial apostillado de manifestación de bienes en el país de origen.
- Boleto de reserva del inmueble.
- Certificación notarial de manifestación de bienes para el préstamo de inversión.
- Acreditación de la propiedad previa de al menos USD 150.000 cuando corresponda al producto de inversión.
Santander sugiere que el boleto de reserva condicione la compra a la obtención del préstamo hipotecario.
La frase debe redactarse con cuidado. No alcanza con escribir “sujeto a crédito” sin establecer:
- qué documento acredita la aprobación o el rechazo;
- hasta qué fecha puede obtenerse;
- si el comprador debe cumplir determinadas gestiones;
- qué ocurre con la seña si el banco rechaza la solicitud;
- qué sucede si aprueba un monto menor al necesario.
Si la operación depende de la financiación, la reserva debería ser revisada por el escribano del comprador antes de firmarse.
Seguros y otros costos de Santander
Santander publica dos alternativas de seguro de vida:
| Seguro | Costo |
|---|---|
| Seguro de Vida Hipotecario | 0,65 ‰ mensual sobre el saldo, equivalente a aproximadamente 0,78 % anual |
| Seguro Plus | 1,4 ‰ mensual sobre el saldo, equivalente a aproximadamente 1,69 % anual |
El seguro de incendio también es obligatorio. Puede contratarse con una compañía regulada por el BCU y cederse al banco, sujeto a sus condiciones.
El manual de tarifas de Santander publica para el contralor de hipoteca o prenda de promitente comprador un cargo de 1,5 % del capital financiado, con máximo de USD 1.500; para préstamos menores a USD 30.000 indica 2,5 %.
La web de Santander señala que la cuota puede incorporar seguro de vida, seguro de incendio, gastos de otorgamiento y tasación. Pedí una liquidación precontractual que separe todos los conceptos: lo financiado, lo debitado mensualmente y lo que deba pagarse al firmar.
Según el centro de ayuda:
- los adelantos pueden realizarse después de las primeras 12 cuotas;
- deben representar al menos 20 % del capital;
- se admite uno por año;
- la precancelación total puede hacerse vendiendo la propiedad o sustituyendo la garantía; el centro de ayuda no publica penalización por precancelación.
Estas condiciones deben confirmarse en la propuesta individual, porque pueden modificarse.
Qué pasa con los demás bancos
La búsqueda en sitios y documentos públicos al 1.º de agosto de 2026 dio este resultado:
| Banco | Qué puede afirmarse públicamente |
|---|---|
| HSBC | Publica un producto Premier No Residente habilitado para Argentina y Brasil |
| Santander | Publica un producto No Residente que contempla vivienda, veraneo e inversión para alquilar |
| BBVA | Publica préstamos hipotecarios generales, pero no identificamos una cartilla específica para personas sin residencia legal en Uruguay |
| Itaú | Publica préstamos hipotecarios generales, pero no identificamos condiciones públicas específicas para no residentes |
| Scotiabank | Publica su préstamo Hogar, pero no una línea pública específica para no residentes |
| BHU | Publica requisitos hipotecarios generales, entre ellos mecanismos de retención de la cuota, pero no identificamos un producto específico para no residentes |
| BROU | Publica servicios bancarios para no residentes, pero no identificamos una cartilla hipotecaria específica para ese perfil |
Esto no equivale a decir que todos los demás bancos rechacen cualquier operación. Si un asesor propone otra institución, pedí por escrito:
- porcentaje máximo de financiación;
- base de tasación;
- moneda y tasa;
- IVA y cargos sobre saldo;
- plazo;
- relación cuota/ingreso;
- documentación de ingresos del exterior;
- exigencia de residencia;
- destino admitido;
- seguros y comisiones;
- reglas de cancelación anticipada.
Una aprobación verbal o una simulación genérica no sustituye la oferta crediticia aplicada al cliente y al inmueble concretos.
Cuánto inmueble permite comprar un capital de USD 250.000
El financiamiento amplía el precio posible, pero los gastos de compraventa también aumentan con el valor del inmueble.
Para aislar ese efecto usamos estos supuestos:
- capital disponible: USD 250.000;
- compra para alquilar;
- Santander Inversión;
- financiación del 50 %;
- gastos de compraventa estimados, para esta simulación, en 9 % del precio;
- los costos propios del préstamo se calculan aparte.
Ese 9 % es una previsión de trabajo, no una liquidación. Puede incluir comisión inmobiliaria, honorarios notariales, aportes, ITP y gastos registrales, pero el resultado depende del valor fiscal, de los honorarios acordados y de la operación concreta.
El comprador paga 2 % de ITP sobre el valor real de Catastro actualizado, no sobre el precio de mercado. La DGI confirma la tasa del 2 % para el adquirente. El arancel de referencia de la Asociación de Escribanos parte del 3 % sobre la base correspondiente; la AEU publica las reglas de cálculo.
Cálculo corregido
| Concepto | Sin crédito | Con crédito al 50 % |
|---|---|---|
| Capital disponible | 250.000 | 250.000 |
| Precio máximo teórico | 229.358 | 423.729 |
| Préstamo | 0 | 211.864 |
| Aporte al precio | 229.358 | 211.864 |
| Gastos al 9 % | 20.642 | 38.136 |
| Efectivo utilizado | 250.000 | 250.000 |
| Multiplicador del valor comprado | 1,00× | 1,85× |
La fórmula del escenario financiado es:
\[ 50\% \text{ de aporte propio}+9\% \text{ de gastos}=59\% \]
\[ USD\ 250.000 / 0,59 = USD\ 423.729 \]
Ese es el máximo matemático antes de agregar costos específicos del préstamo y sin conservar una reserva de liquidez. En una operación real conviene trabajar con un precio algo menor hasta que el banco, el escribano y la inmobiliaria entreguen sus liquidaciones.
El máximo de USD 300.000 del producto Santander no limita este ejemplo: un préstamo del 50 % sobre USD 423.729 sería de aproximadamente USD 211.864.
La cuota de un préstamo de USD 210.000
Para trabajar con números redondos, supongamos una propiedad de USD 420.000 y un préstamo de USD 210.000 a 15 años, con tasa de 6,95 % en dólares.
Tomando esa tasa como TEA y usando amortización en cuotas mensuales:
| Concepto del primer mes | Seguro básico | Seguro Plus |
|---|---|---|
| Cuota pura de capital e intereses | 1.857 | 1.857 |
| IVA sobre los intereses del primer mes | 259 | 259 |
| Tasas sobre saldo, 0,445 % anual | 78 | 78 |
| Seguro de vida | 137 | 294 |
| Débito estimado antes de incendio y otros cargos | 2.331 | 2.488 |
Los valores cambian a medida que baja el saldo. El IVA se aplica sobre los intereses de cada período, mientras que las tasas regulatorias y el seguro de vida se calculan sobre el saldo correspondiente.
No incluimos un monto de seguro de incendio porque la fuente pública no permite fijar una prima única para todos los inmuebles. Tampoco incorporamos eventuales costos de cuenta o diferencias por días exactos de liquidación.
Cuánto ingreso exige esa cuota
Santander fija una relación cuota/ingreso máxima del 20 %.
Si el banco computara únicamente la cuota pura de USD 1.857, el ingreso familiar necesario sería:
\[ USD\ 1.857 / 20\% = USD\ 9.285 \]
Si incluyera todos los accesorios en el cálculo, el ingreso necesario sería mayor. La cartilla pública no detalla con suficiente precisión qué componentes entran en ese denominador, por lo que hay que pedirle al banco la simulación crediticia oficial.
El ingreso mínimo de USD 5.000 no contradice esta cuenta. Es un piso de acceso al producto. Con USD 5.000 y una relación del 20 %, la cuota pura máxima sería de unos USD 1.000, equivalente —con estos supuestos y sin otras deudas— a un préstamo cercano a USD 113.000, no a USD 210.000.
¿La renta cubre el débito mensual?
El Índice INGAR de julio de 2026 estima para los apartamentos de Montevideo:
- rentabilidad bruta mediana: 6,0 % anual;
- rentabilidad neta estimada: 3,9 % anual;
- deducción usada entre bruto y neto: 35,16 % de la renta, por administración, impuesto a la renta, mantenimiento, vacancia e impuestos del propietario.
Aplicado a una propiedad de USD 420.000:
| Concepto | Importe mensual estimado |
|---|---|
| Renta bruta al 6 % | 2.100 |
| Renta neta después de la deducción metodológica | 1.362 |
| Débito inicial con seguro básico | 2.331 |
| Débito inicial con Seguro Plus | 2.488 |
| Diferencia mensual frente a la renta neta | Entre −969 y −1.126 |
Con estos supuestos, la renta no cubre el débito hipotecario. Ni siquiera la renta bruta alcanza el desembolso inicial estimado.
Eso no demuestra que ninguna inversión financiada pueda cerrar:
- una unidad con rentabilidad superior a la mediana puede reducir la diferencia;
- una entrega inicial mayor baja la cuota;
- un plazo, tasa o moneda distintos cambian el resultado;
- el inversor puede aceptar flujo negativo si busca diversificación patrimonial y tiene ingresos para sostenerlo;
- la apreciación futura puede formar parte de la tesis, pero no debe tratarse como un rendimiento garantizado.
Si priorizás flujo mensual, compará el escenario financiado con una compra al contado. Si priorizás exposición patrimonial y diversificación fuera de Argentina, calculá cuánto déficit mensual estás dispuesto a sostener y bajo qué escenario cambiario.
Preguntas frecuentes
¿Un argentino no residente puede solicitar un crédito hipotecario en Uruguay?
Sí. HSBC y Santander publican productos para personas sin residencia legal en Uruguay. HSBC indica expresamente que su producto está habilitado para Argentina y Brasil, aunque esa entidad está en proceso de cambio de denominación a Banco BTG Pactual Uruguay S.A. (registro de bancos del BCU) y su cartilla no pudo reconfirmarse al 5/8/2026. Toda solicitud queda sujeta a aprobación crediticia.
¿Cuánto financian?
HSBC financia hasta 60 % del valor de mercado, sin superar el valor de venta forzada y usando el precio de compraventa como base cuando sea inferior a la tasación. Santander financia hasta 50 % del precio de compraventa, sin superar 70 % del valor de remate.
¿A qué tasa?
HSBC publica una TEA desde 5,75 % + IVA en USD con seguro de vida, o 6,5 % + IVA cuando el préstamo no queda cubierto por ese seguro. Santander publica 4,75 % en UI o 6,75 % en USD para vivienda de no residentes y 5,72 % en UI o 6,95 % en USD para inversión destinada al alquiler. A eso se agregan los cargos, seguros e impuestos que correspondan.
¿Puedo pedir un crédito para comprar y alquilar?
Santander contempla expresamente la compra de vivienda con destino alquiler. La cartilla de HSBC define su producto para primera vivienda o casa de veraneo y no incluye de forma expresa el destino inversión.
¿Qué requisitos piden?
Ingresos comprobables, antigüedad laboral, antecedentes crediticios, documentación patrimonial y una relación cuota/ingreso determinada. Santander exige un mínimo familiar de USD 5.000 y, para inversión, acreditar una propiedad previa valuada en al menos USD 150.000.
¿Cuál es el plazo máximo?
Hasta 15 años en ambos productos para no residentes. Santander fija un mínimo de tres años.
¿El alquiler paga la cuota?
Con financiación del 50 %, plazo de 15 años, tasa de 6,95 % en USD y la rentabilidad mediana estimada para Montevideo, no. Una propiedad de mayor yield, una entrega inicial superior u otras condiciones pueden producir un resultado diferente.
¿El BROU o el BHU publican hipotecas para extranjeros no residentes?
No identificamos una cartilla específica para no residentes en sus sitios públicos. Eso no permite afirmar que nunca estudien una operación particular; si recibís una propuesta, pedí los requisitos y las condiciones por escrito.
¿Hay que viajar a Uruguay para tramitarlo?
HSBC aclara que la tasación no requiere la presencia del cliente. Las cartillas no garantizan que la apertura de cuenta y la firma final puedan completarse enteramente a distancia. Confirmá con el banco qué actos requieren presencia, representación o documentación adicional. Podés ampliar en abrir una cuenta bancaria en Uruguay siendo extranjero.
Cómo trabajamos este tema en INGAR
- Revisamos la cartilla vigente antes de presentar la financiación como una opción disponible.
- Si la compra depende del préstamo, coordinamos con el escribano una reserva que establezca qué ocurre si el banco rechaza la solicitud o aprueba un importe insuficiente.
- Separamos la cuota pura del IVA sobre intereses, los seguros, las tasas sobre saldo y los demás cargos.
- Calculamos la rentabilidad sobre todo el efectivo desembolsado y mostramos el flujo mensual después de la deuda.
- Antes de reservar, verificamos que el destino del inmueble coincida con el producto: vivienda, veraneo o inversión para alquilar.
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Fuentes
- HSBC Uruguay — Cartilla Préstamo Hipotecario Premier No Residente, diciembre de 2025
- Banco Santander Uruguay — Cartilla Crédito Hipotecario, 2 de junio de 2026
- Santander — Préstamos hipotecarios
- Santander — Centro de ayuda, préstamos hipotecarios
- Santander — Manual de tarifas
- IMPO — Título 10 del Texto Ordenado 2023, IVA
- IMPO — Ley 18.083, Tasa de Control Regulatorio
- IMPO — Ley 18.396, Caja de Jubilaciones y Pensiones Bancarias
- DGI — Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales
- Asociación de Escribanos del Uruguay — Arancel aplicable a inmuebles
- BBVA Argentina — Crédito hipotecario UVA
- Índice INGAR — precio por m² y rentabilidad por barrio
Condiciones verificadas al 1.º de agosto de 2026 sobre las fuentes públicas indicadas. Los bancos pueden modificar tasas, comisiones, perfiles y demás condiciones. Todo préstamo está sujeto a aprobación crediticia y a la documentación contractual definitiva. Los cálculos son ilustrativos, utilizan supuestos expresamente declarados y pueden diferir de la liquidación bancaria. Esta nota brinda información general y no constituye asesoramiento financiero, tributario o legal ni una oferta de crédito.