Con USD 250.000 no comprás USD 250.000: el costo real de comprar un departamento en Montevideo
INGAR · · Análisis
Respuesta directa: con USD 250.000 disponibles, el precio máximo de la propiedad depende del tipo de compra.
| Escenario | Precio máximo aproximado |
|---|---|
| Una unidad usada, sin gastos de ocupación ni equipamiento | USD 228.250 |
| Dos unidades nuevas no promovidas, con 2,5 % de ocupación y USD 8.000 de equipamiento | USD 215.765 |
| Dos unidades nuevas promovidas cuya primera venta esté exonerada de ITP | USD 218.100 |
Los importes son ejemplos de planificación, no presupuestos. Suponen comisión inmobiliaria del comprador, honorario notarial de referencia, valor catastral equivalente al 60 % del precio y USD 1.000 de gastos documentales. Antes de reservar hay que sustituir cada supuesto por los datos de la unidad.
La diferencia entre el precio y los USD 250.000 corresponde a costos que normalmente tenés que cubrir con fondos propios: comisión, escribanía, tributos, certificados y, en obra nueva, gastos de ocupación. Si además querés entregar la unidad equipada, ese presupuesto también debe quedar fuera del precio.
En el ejemplo de dos unidades nuevas no promovidas, una renta anunciada como 6,09 % bruto sobre el precio baja a 5,28 % cuando se calcula sobre todo el capital desembolsado. El neto estimado queda en 3,42 %. Con beneficios vigentes de vivienda promovida y cumpliendo sus condiciones, el ejemplo se acerca al 4 % neto.
La inversión puede seguir siendo razonable. Lo importante es hacer esta cuenta antes de reservar.
A quién corresponde este ejemplo
Para evitar confundir nacionalidad con residencia fiscal, las cuentas están hechas para una persona física que:
- es residente fiscal en Argentina;
- no es residente fiscal en Uruguay;
- compra a título personal;
- no utiliza financiación bancaria;
- destina las unidades a alquiler permanente.
Si comprás mediante una sociedad, sos residente fiscal uruguayo, usás crédito o destinás el inmueble a alquiler temporario, cambian parte de los impuestos y de los costos.
Por qué conviene calcular desde el capital disponible
El precio publicado no es el costo total de entrada. Si asignás casi todo el capital al precio, podés quedar sin liquidez para pagar la escritura, los tributos o la puesta en renta.
Por eso la cuenta útil para un inversor no es solamente “¿cuánto cuesta esta propiedad?”, sino también “¿qué precio puedo pagar sin superar mi capital disponible?”.
Para poder revisar el cálculo, todos los supuestos quedan expresados por separado. La cédula catastral, el presupuesto del escribano, el contrato de intermediación y la planilla del desarrollador son los documentos que finalmente mandan.
Los costos de comprar en Montevideo
| Concepto | Referencia | Base y advertencia |
|---|---|---|
| Comisión inmobiliaria | Uso habitual: 3 % + IVA = 3,66 % | Se aplica si corresponde según la intermediación contratada. No es un impuesto ni una tasa legal obligatoria. |
| Honorarios notariales | Arancel de referencia: 3 % + IVA | La base depende del negocio. En general se compara precio y valor real actualizado; los gastos de ocupación se agregan cuando corresponde. |
| ITP del comprador | 2 % | Sobre el valor real de Catastro actualizado; si ese valor supera el precio del acto, se toma el precio. Puede estar exonerado en la primera venta de vivienda promovida. |
| Certificados, inscripción, timbres y otros gastos | Variable | Dependen de la cantidad de padrones, documentos y actuaciones necesarias. |
| Gastos de ocupación y conexiones | Contractual | Aparecen principalmente en obra nueva. No existe un porcentaje legal único. |
| Equipamiento o puesta en renta | Según presupuesto | Depende del tipo de alquiler y de lo que ya incluya la unidad. |
Fuentes: DGI — Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, Título 19 del Texto Ordenado 2023, Asociación de Escribanos del Uruguay y Cámara Inmobiliaria Uruguaya.
Comisión inmobiliaria: habitual no significa obligatoria
En el mercado uruguayo es habitual que el comprador pague 3 % más IVA por la intermediación, equivalente a 3,66 % del precio. El importe debe surgir de la contratación y de las condiciones informadas antes de reservar.
En algunos proyectos el desarrollador asume la comisión del comprador. En otros la paga el adquirente. La planilla no debe darla por supuesta en ninguno de los dos sentidos.
Cómo se calcula el ITP
En una compraventa onerosa, el comprador paga 2 % de ITP sobre el valor real fijado por Catastro y actualizado por IPC. Si ese valor actualizado supera el precio establecido en el acto, la base queda limitada al precio.
Por eso no corresponde aplicar automáticamente 2 % al precio de venta. Tampoco corresponde asumir que el ITP siempre equivale a determinado porcentaje del precio.
Ejemplo: si una unidad cuesta USD 100.000 y su valor real actualizado es equivalente a USD 60.000, el ITP del comprador sería aproximadamente USD 1.200. Pero el 60 % es un supuesto; el valor verdadero debe surgir de la información catastral del padrón.
Vivienda promovida también puede cambiar el costo de compra
La primera enajenación de una vivienda promovida puede estar exonerada de ITP para comprador y vendedor si se realiza dentro del plazo establecido.
El Decreto 355/011 dispone que la primera enajenación debe producirse, como máximo, hasta nueve ejercicios posteriores al ejercicio en que finalizó la obra.
Esto exige revisar la unidad concreta. Que un edificio haya sido promovido no prueba por sí solo que todos sus beneficios sigan vigentes al momento de comprar.
Honorarios notariales y gastos documentales
El arancel de referencia para la compraventa es 3 % más IVA sobre la base correspondiente. La Asociación de Escribanos establece, entre otras reglas, que los gastos de ocupación y conceptos similares deben agregarse al precio para calcular el honorario.
También existen tratamientos especiales:
- si el precio incluye IVA inmobiliario, se descuenta ese impuesto para determinar la base;
- una promesa y la compraventa definitiva pueden generar imputaciones entre honorarios;
- ciertas operaciones tienen reducciones o mínimos específicos.
Por eso una planilla general sirve para reservar capital, pero no reemplaza el presupuesto escrito del escribano elegido por el comprador.
Gastos de ocupación: no hay un porcentaje legal único
En obra nueva pueden aparecer gastos de ocupación, conexiones, puesta en funcionamiento del edificio u otros conceptos previstos por el desarrollador.
En avisos y proyectos se encuentran porcentajes diferentes, pero no existe una alícuota general del 2 %, 3 % o 5 %. El importe válido es el que figure en la documentación de esa operación.
Además, la Asociación de Escribanos indica que los gastos de ocupación integran la base del honorario notarial cuando corresponden.
Pedí antes de reservar:
- porcentaje o monto;
- base de cálculo;
- fecha de pago;
- conceptos incluidos;
- posibilidad de financiación;
- tratamiento en caso de desistimiento o demora de la obra.
Equipamiento: depende del modelo de alquiler
No todas las unidades para renta necesitan muebles completos. En un contrato anual puede existir demanda de apartamentos sin amoblar, mientras que un alquiler corporativo o temporario suele requerir un equipamiento mayor.
Antes de asignar USD 3.000, 6.000 o cualquier otra cifra, definí:
- tipo de contrato;
- público objetivo;
- electrodomésticos ya incluidos;
- calefacción y aire acondicionado;
- cortinas y luminarias;
- muebles;
- vajilla y ropa de cama, si corresponde.
En los ejemplos de esta nota se reservan USD 4.000 por unidad como supuesto de planificación. No es un precio de mercado garantizado.
Qué comprás con USD 250.000: tres escenarios
Escenario 1: una unidad usada
Supuestos:
- una sola unidad;
- sin gastos de ocupación;
- sin equipamiento;
- comisión del comprador: 3,66 %;
- honorario notarial: 4,23 % (3 % + IVA + aporte a la Caja Notarial);
- ITP equivalente al 1,2 % del precio, porque se supone un valor catastral del 60 %;
- USD 1.000 para certificados, inscripción, timbres y otros gastos.
Con esos supuestos, el precio máximo queda aproximadamente en USD 228.250.
Es una referencia para una compra usada sencilla. Si el ITP resulta menor, no hay comisión del comprador o los gastos documentales cambian, el precio posible también cambia.
Escenario 2: dos unidades nuevas no promovidas
Supuestos:
- una unidad de un dormitorio y un monoambiente;
- precio conjunto: USD 215.765;
- valor catastral estimado en 60 % del precio;
- ocupación: 2,5 %;
- equipamiento: USD 4.000 por unidad;
- honorario notarial calculado sobre precio más ocupación;
- USD 1.000 de certificados, inscripción, timbres y otros gastos;
- sin financiación.
| Concepto | Monto USD |
|---|---|
| Precio de las dos unidades | 215.765 |
| Comisión inmobiliaria, si corresponde (3,66 %) | 7.897 |
| Honorario notarial de referencia sobre precio más ocupación | 9.355 |
| ITP del comprador, con valor catastral supuesto en 60 % | 2.589 |
| Certificados, inscripción, timbres y otros gastos —supuesto— | 1.000 |
| Gastos de ocupación —supuesto del 2,5 %— | 5.394 |
| Equipamiento inicial —2 × USD 4.000— | 8.000 |
| COSTO TOTAL DE ENTRADA DEL EJEMPLO | 250.000 |
| Diferencia sobre el precio de las unidades | 15,9 % |
El dólar de diferencia surge del redondeo.
Escenario 3: dos unidades nuevas promovidas
Si las unidades cumplen las condiciones para que la primera venta esté exonerada de ITP y se mantienen los demás supuestos, el precio conjunto posible sube a aproximadamente USD 218.100.
| Concepto | Monto USD |
|---|---|
| Precio de las dos unidades | 218.108 |
| Comisión inmobiliaria, si corresponde | 7.983 |
| Honorario notarial de referencia sobre precio más ocupación | 9.457 |
| ITP del comprador | 0 |
| Certificados, inscripción, timbres y otros gastos —supuesto— | 1.000 |
| Gastos de ocupación —supuesto del 2,5 %— | 5.453 |
| Equipamiento inicial | 8.000 |
| COSTO TOTAL DE ENTRADA DEL EJEMPLO | 250.000 |
| Diferencia sobre el precio de las unidades | 14,6 % |
La exoneración debe ser confirmada para cada unidad. No se presume por la antigüedad del edificio ni por una referencia genérica a la Ley 18.795.
Si querés dejar una reserva
En los escenarios de dos unidades nuevas, una reserva de USD 5.000–8.000 reduce aproximadamente el precio disponible a:
| Escenario | Reserva de USD 5.000 | Reserva de USD 8.000 |
|---|---|---|
| Unidades no promovidas | USD 211.200 | USD 208.600 |
| Primera venta promovida exonerada de ITP | USD 213.500 | USD 210.800 |
La reserva no es un costo de compra. Es liquidez que conservás para vacancia, reparaciones, diferencias de presupuesto o gastos del primer año.
Qué significa “costo total de entrada”
Conviene separar cuatro niveles:
| Nivel | Incluye |
|---|---|
| Precio | Importe pactado por el inmueble |
| Cierre | Comisión, escribanía, ITP si corresponde y gastos documentales |
| Entrada | Cierre más ocupación o conexiones |
| Puesta en renta | Entrada más equipamiento previsto para la estrategia de alquiler |
En esta nota, “costo total de entrada del ejemplo” llega hasta la puesta en renta.
No incluye:
- reserva de liquidez;
- gastos bancarios o de transferencia;
- diferencias de cambio;
- viajes;
- crédito hipotecario;
- asesoramiento tributario argentino;
- impuestos recurrentes posteriores;
- costo futuro de vender.
Qué cambia en la rentabilidad
Tomemos una cartera con:
- un dormitorio alquilado a USD 620 mensuales;
- un monoambiente alquilado a USD 480;
- renta contractual conjunta: USD 13.200 anuales.
Para el neto se utiliza la metodología del Índice INGAR, que descuenta 35,16 % de la renta bruta por administración, impuesto a la renta, mantenimiento, vacancia e impuestos del propietario.
Compra no promovida
| Indicador | Resultado |
|---|---|
| Precio conjunto | USD 215.765 |
| Costo total de entrada | USD 250.000 |
| Yield bruto sobre precio | 6,09 % |
| Yield bruto sobre capital desembolsado | 5,28 % |
| Renta neta anual estimada | USD 8.559 |
| Yield neto sobre capital desembolsado | 3,42 % |
El cambio de denominador reduce el rendimiento bruto en aproximadamente 0,81 puntos porcentuales.
Compra promovida con beneficios vigentes
En el modelo general del Índice INGAR, el impuesto a la renta representa 10,06 % de la renta contractual, porque se calcula después de la vacancia supuesta. Si el alquiler está completamente exonerado, esa deducción se elimina.
| Indicador | Resultado |
|---|---|
| Precio conjunto | USD 218.108 |
| Costo total de entrada | USD 250.000 |
| Yield bruto sobre precio | 6,02 % |
| Yield bruto sobre capital desembolsado | 5,28 % |
| Renta neta anual estimada con exoneración | USD 9.887 |
| Yield neto sobre capital desembolsado | 3,95 % |
La vivienda promovida agrega aproximadamente 0,53 puntos de rendimiento neto en este modelo. El resultado queda cerca de 4 %, no porque el alquiler sea mayor, sino porque se elimina el impuesto modelado y, en la primera venta elegible, también el ITP de entrada.
La exoneración de las rentas requiere revisar plazo, porcentaje y condiciones. Para los beneficios del Decreto 129/020, el arrendamiento debe destinarse a vivienda permanente y el contrato debe tener un plazo mínimo de 12 meses.
En los escenarios centrales y costeros analizados en esta nota, el neto no llega al 6 %. Si una propuesta promete 6 % o 7 % neto, pedí la cuenta completa: precio, alquiler, vacancia, administración, impuestos, mantenimiento, gastos comunes y costo de entrada.
Dónde comprar: datos del Índice INGAR de julio de 2026
La tabla siguiente reproduce una selección del Índice INGAR, actualizado el 1.º de agosto de 2026.
| Barrio | USD/m² | Yield bruto | Yield neto estimado |
|---|---|---|---|
| Tres Cruces | 2.778 | 6,6 % | 4,3 % |
| La Blanqueada | 2.932 | 6,1 % | 3,9 % |
| Cordón | 2.855 | 5,9 % | 3,8 % |
| Parque Batlle | 2.993 | 5,9 % | 3,9 % |
| Centro | 2.734 | 5,8 % | 3,8 % |
| Ciudad Vieja | 2.152 | 6,9 % | 4,5 % |
| La Comercial | 2.267 | 6,7 % | 4,4 % |
| Goes | 2.115 | 6,5 % | 4,2 % |
| Brazo Oriental | 2.095 | 6,4 % | 4,1 % |
| Malvín | 3.369 | 5,3 % | 3,4 % |
| Buceo | 3.172 | 5,6 % | 3,6 % |
| Pocitos | 3.548 | 5,1 % | 3,3 % |
| Punta Carretas | 3.802 | 5,4 % | 3,5 % |
| Parque Rodó | 3.715 | 4,9 % | 3,2 % |
| Carrasco | 3.794 | 5,9 % | 3,9 % |
| Mediana publicada de Montevideo | — | 6,0 % | 3,9 % |
La metodología utiliza precios de oferta, no precios de cierre. El yield bruto surge de alquiler por metro cuadrado y precio de venta por metro cuadrado dentro del mismo segmento. El neto aplica una deducción modelada del 35,16 %.
La serie comenzó en marzo de 2026 y solo publica segmentos que superan sus controles de muestra y estabilidad. Por eso los datos sirven como referencia de mercado, no como garantía de que cualquier unidad de un barrio produzca ese rendimiento.
La dispersión dentro de Montevideo muestra que el barrio y la propiedad elegida pueden cambiar sustancialmente el resultado. Para comparar Montevideo con Buenos Aires hay que usar períodos, tipologías y metodologías equivalentes.
Dos unidades chicas o una unidad grande
| Dos unidades chicas | Una unidad de mayor tamaño | |
|---|---|---|
| Tipología típica | Monoambiente más un dormitorio | Dos dormitorios |
| Zonas del ejemplo | Cordón, Tres Cruces, La Blanqueada | Pocitos, Punta Carretas |
| Yield bruto barrial de referencia | 5,9 %–6,6 % | 5,1 %–5,4 % |
| Exposición a la vacancia | Si una queda vacía, la otra puede seguir generando renta | La vacancia afecta toda la renta |
| Gastos de compra | Se repiten varios certificados, inscripciones y gastos por unidad | Menos actuaciones por inmueble |
| Componentes porcentuales | Dependen del precio agregado y de cada contratación | Dependen del precio y de la contratación |
| Gestión | Dos contratos y dos unidades | Un contrato y una unidad |
| Reventa | Dos tickets que pueden venderse por separado | Una sola operación de salida |
| Equipamiento y mantenimiento | Dos cocinas, baños y conjuntos de equipos | Una sola unidad |
La alternativa adecuada depende del objetivo. Dos unidades permiten distribuir la vacancia y vender por separado, pero aumentan la cantidad de contratos, gastos por padrón y puntos de mantenimiento. Una unidad de mayor tamaño simplifica la gestión, aunque concentra la renta y la salida.
No corresponde afirmar sin datos que una tipología tendrá necesariamente mayor apreciación o liquidez. Para evaluar eso hay que revisar cierres, tiempo de venta, oferta competidora, estado y ticket.
Qué muestra realmente la concentración en Cordón
Según el informe de la ANV N° 50 (mayo de 2026), 79,7 % de las declaraciones de ventas de vivienda promovida del país se concentra en Montevideo. Dentro del departamento, Cordón representa 26,4 % y supera las 5.500 declaraciones.
Eso equivale aproximadamente al 21,0 % del total nacional, no al 27 %.
La concentración justifica revisar con atención:
- proyectos en construcción;
- fechas de entrega;
- proporción de monoambientes;
- gastos comunes;
- alquileres comparables;
- vacancia observada;
- diferenciación de la unidad.
No demuestra por sí sola que los alquileres vayan a bajar. Es una señal de oferta que debe cruzarse con datos de demanda y renta.
Más información en vivienda promovida: beneficios fiscales y monoambiente versus dos dormitorios para invertir.
Qué pedir antes de reservar
- Planilla de costo de entrada, con precio, comisión, escribanía, ITP, certificados, ocupación y equipamiento separados.
- Presupuesto escrito del escribano, incluyendo honorarios, IVA, certificados, timbres, inscripción y cualquier actuación adicional.
- Cédula catastral y valor real actualizado, para calcular el ITP con el padrón verdadero.
- Detalle contractual de los gastos de ocupación, con porcentaje, base, conceptos y fecha de pago.
- Gastos comunes reales o presupuesto del edificio, dejando claro si se trata de una unidad terminada o de una estimación del desarrollador.
- Contribución Inmobiliaria, Impuesto de Enseñanza Primaria, seguro y mantenimiento previstos para la unidad.
- Comparables de alquiler, con fuente, fecha, superficie y tipología. Si son contratos cerrados, pueden presentarse anonimizados; si son avisos, deben identificarse como precios pedidos.
- Documentación de vivienda promovida, incluyendo declaratoria, unidad alcanzada, tributos exonerados, porcentaje, condiciones y fecha de vencimiento.
- Costo de administración y colocación, además del procedimiento previsto ante mora o desocupación.
- Escenario de salida, con comisión, impuestos y gastos estimados de una futura venta.
Si algún dato todavía no está disponible, conviene marcarlo como pendiente. Lo importante es no sustituirlo silenciosamente por una cifra genérica.
Cómo transferir el dinero desde Argentina
Desde el 14 de abril de 2025, las personas humanas residentes en Argentina pueden acceder sin límite al mercado de cambios para comprar moneda extranjera destinada a billetes o depósitos, siempre que la operación se curse mediante débito en una cuenta bancaria local. La entidad debe verificar que los ingresos o activos sean consistentes con la operación.
El tratamiento es diferente para sociedades y otros residentes:
- las personas jurídicas requieren conformidad previa del BCRA para acceder al mercado de cambios con fines de formación de activos externos;
- salvo las excepciones normativas, quienes no sean personas humanas residentes deben cumplir restricciones cruzadas de 90 días respecto de determinadas operaciones con títulos, criptoactivos o activos externos;
- el banco argentino puede pedir documentación adicional para encuadrar y cursar la transferencia.
Fuentes: BCRA — Normativa de Exterior y Cambios y Comunicación A 8226.
Origen de fondos en Uruguay
La inmobiliaria, el escribano y las entidades financieras tienen obligaciones de debida diligencia. Los artículos 13 a 16 de la Ley 19.574 incluyen a inmobiliarias y escribanos entre los sujetos obligados en las operaciones inmobiliarias.
Según el perfil del comprador y el origen del capital, pueden solicitarse:
- declaraciones impositivas;
- recibos de sueldo o certificaciones de ingresos;
- balances;
- contratos de venta de otros activos;
- estados de cuenta;
- documentación societaria;
- identificación del beneficiario final;
- trazabilidad de las transferencias.
Tener la documentación completa reduce observaciones, pero no garantiza la aceptación automática de la operación. Cada banco y sujeto obligado realiza su propia evaluación.
Tampoco es correcto afirmar que toda compra exige una cuenta bancaria personal en Uruguay. El circuito admisible depende del banco receptor, el escribano, el vendedor y la forma de pago acordada.
Definí ese circuito antes de quedar obligado por una reserva o promesa.
La obligación fiscal argentina no desaparece
La compra en Uruguay no modifica por sí sola la residencia fiscal argentina.
Para una persona que continúa siendo residente fiscal en Argentina:
- el inmueble situado en Uruguay puede integrar el patrimonio alcanzado por Bienes Personales;
- la renta obtenida en Uruguay puede constituir ganancia de fuente extranjera;
- el tratamiento final depende de la situación patrimonial, las deducciones, los pagos análogos y la normativa vigente en cada período.
ARCA explica que los residentes argentinos tributan por las ganancias obtenidas en Argentina y en el exterior, y que Bienes Personales comprende, según el caso, activos situados fuera del país. Fuentes: ARCA — Ganancias, ARCA — Bienes Personales y Ley 23.966, artículo 20.
Estos impuestos no forman parte del costo de escrituración uruguayo, pero sí pueden afectar la rentabilidad patrimonial del inversor. Conviene revisarlos con un contador argentino antes de definir titularidad y estructura.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta comprar un inmueble en Uruguay además del precio?
En una compra usada sencilla, el cierre puede rondar aproximadamente 8 %–10 %, pero depende del ITP, la comisión, el presupuesto notarial y los gastos documentales. En obra nueva hay que agregar ocupación y, si corresponde, equipamiento.
Con USD 250.000, ¿qué precio de propiedad puedo comprar?
En los ejemplos de esta nota, alrededor de USD 228.250 para una unidad usada sin equipamiento; USD 215.765 para dos unidades nuevas no promovidas y equipadas; o USD 218.100 si la primera venta promovida está exonerada de ITP.
¿Sobre qué valor se calcula el ITP?
Sobre el valor real de Catastro actualizado por IPC. Si el valor actualizado supera el precio del acto, se toma el precio. La tasa del comprador es 2 %. La primera venta de una vivienda promovida puede estar exonerada si cumple el plazo y las condiciones.
¿Qué rentabilidad puedo esperar en Montevideo?
El Índice INGAR de julio de 2026 publica una mediana de 6,0 % bruto y 3,9 % neto estimado sobre precios de oferta. En el ejemplo de esta nota, el neto sobre todo el capital desembolsado es 3,42 % sin beneficios y aproximadamente 3,95 % con exoneración completa de la renta.
¿Conviene comprar dos unidades chicas o una grande?
Dos unidades distribuyen la vacancia y permiten vender por separado, pero implican más gestión y varios gastos por padrón. Una sola unidad simplifica la administración, aunque concentra la renta. La decisión depende de la unidad, la zona y el objetivo del inversor.
¿Los gastos de ocupación son negociables?
Depende del desarrollador y del contrato. No hay un porcentaje legal general. Aunque el importe pueda negociarse, debe quedar definido por escrito antes de reservar.
¿Puedo comprar a distancia sin viajar a Uruguay?
Es posible actuar mediante poder suficiente. La forma, el otorgamiento en Argentina, la apostilla y cualquier protocolización deben coordinarse previamente con el escribano uruguayo. No necesitás ciudadanía ni residencia uruguaya por el solo hecho de comprar.
¿Necesito una cuenta bancaria en Uruguay?
No necesariamente en todas las operaciones. Sí necesitás un circuito de pago aceptado por el banco receptor, el escribano y el vendedor, junto con la documentación de origen de fondos. Conviene definirlo antes de firmar.
Cómo trabajamos este análisis en INGAR
En los análisis destinados a inversión presentamos por separado:
- precio;
- costos de cierre;
- gastos de ocupación;
- puesta en renta;
- renta bruta;
- supuestos operativos;
- rentabilidad neta estimada.
El objetivo es que puedas comparar unidades con una base homogénea. Cuando un dato depende del escribano, el desarrollador, Catastro o una constancia tributaria, lo identificamos como pendiente hasta contar con el documento correspondiente.
Los valores del Índice INGAR son estimaciones sobre precios de oferta. No constituyen promesas de renta ni sustituyen el análisis de la unidad concreta.
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- Paso a paso: cómo comprar un apartamento en Uruguay
Fuentes
- DGI — Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales
- IMPO — Título 19 del Texto Ordenado 2023, ITP
- DGI — Tributación de alquileres de propietarios no residentes
- IMPO — Decreto 149/007, artículo 33
- Asociación de Escribanos del Uruguay — Inmuebles
- Asociación de Escribanos del Uruguay — Arancel Notarial Oficial
- Cámara Inmobiliaria Uruguaya — Proceso de venta
- IMPO — Ley 18.795 de vivienda promovida
- IMPO — Decreto 355/011
- IMPO — Decreto 129/020
- ANV — Informe de precios de viviendas promovidas, enero de 2026
- Índice INGAR — julio de 2026
- Índice INGAR — metodología
- IMPO — Ley 19.574, prevención del lavado de activos
- BCRA — Normativa de Exterior y Cambios
- BCRA — Comunicación A 8226
- ARCA — Impuesto a las Ganancias
- ARCA — Bienes Personales
- Argentina — Ley 23.966 actualizada
Información revisada al 1.º de agosto de 2026. Los porcentajes de comisión reflejan usos habituales de plaza y pueden variar según la contratación. Los honorarios notariales están sujetos al arancel, a las reglas aplicables al negocio y al presupuesto profesional. Los gastos de ocupación, equipamiento, valor catastral y gastos documentales utilizados en los ejemplos son supuestos de planificación. No sustituyen asesoramiento notarial, contable, tributario ni bancario.