Methodik des Índice INGAR — v2.0

Grundgesamtheit und Datenquellen

Berücksichtigt werden öffentlich zugängliche Verkaufsangebote auf dem Immobilienmarkt des Departamento Montevideo, die durch eigene systematische Erhebungen erfasst werden. Einbezogen werden die Immobilienarten Wohnung (AP), Haus (CA) und Grundstück (TE), sofern die Angebote zu irgendeinem Zeitpunkt im abgeschlossenen Kalendermonat aktiv waren (Aufnahme bis zum Monatsende und Deaktivierung nach Monatsbeginn oder keine Deaktivierung). Die Stadtteile werden anhand einer vereinheitlichten Liste von 71 Stadtteilen des Departamento Montevideo zugeordnet; diese bilden die erfasste Grundgesamtheit. Veröffentlicht werden daraus nur die Stadtteile, die im jeweiligen Monat die Qualitätskontrollen bestehen (derzeit 60 Stadtteile mit mindestens einem veröffentlichungsfähigen Monat). Die übrigen werden weiterhin erfasst, aber nicht veröffentlicht. Angrenzende Orte anderer Departamentos, die in Angeboten häufig Montevideo zugeordnet werden (beispielsweise Gebiete von Ciudad de la Costa, Canelones), sind von der Grundgesamtheit ausgeschlossen.

Für die geschätzte Wertsteigerung werden zusätzlich amtliche Quellen verwendet: der Index INE IAI-Compraventa für Montevideo und Mietvertragsdaten der DGI (Dirección General Impositiva).

Jede Immobilie wird nur einmal gezählt

Dieselbe Immobilie wird häufig mehrfach öffentlich angeboten. Die Angebote werden zusammengeführt, damit jede Immobilie nur einmal zählt. Sämtliche Statistiken werden auf Basis der jeweils nur einmal berücksichtigten Immobilien berechnet. Der Angebotsumfang wird als relative Einstufung veröffentlicht (Angebot: hoch / mittel / niedrig), die anhand von Terzilen innerhalb des jeweiligen Monats und der jeweiligen Immobilienart bestimmt wird, statt als absolute Anzahl.

Filter für einzelne Angebote

Vor der Berechnung statistischer Kennzahlen muss jedes Angebot Plausibilitätsfilter bestehen: Preis zwischen USD 20.000 und 5.000.000, Fläche zwischen 15 und 2.000 m² sowie Quadratmeterpreis zwischen USD 300 und 8.000. Die Mediane und Perzentile werden mittels kontinuierlicher Interpolation berechnet (percentile_cont).

Fläche und Quadratmeterpreis

Der Quadratmeterpreis wird auf Grundlage der ausschließlich zur Wohneinheit gehörenden Fläche berechnet. Wenn ein Inserat eine Gesamtfläche angibt, die auch einen Balkon und anteilige Gemeinschaftsflächen umfassen kann, wird die für die Wohneinheit angegebene Innenfläche verwendet. Die Gesamtpreise und die Zusammensetzung der Stichprobe hängen nicht von diesem Flächenmaß ab.

Angebotspreise, keine tatsächlich erzielten Kaufpreise

Alle Preise des Index sind Angebotspreise: die im Angebot genannten Preisforderungen der Verkäufer, nicht die endgültigen Kaufpreise. Verwendet wird jeweils der zuletzt bekannte Preis eines Angebots. Bekannte Einschränkung: Preisänderungen innerhalb desselben Angebots werden nur teilweise erfasst, da eine erneute Veröffentlichung die Angebotshistorie zurücksetzt.

Die einzige Ausnahme ist die geschätzte Wertsteigerung. Sie bezieht Transaktionsdaten (INE + DGI) ein und wird deshalb als eigenständige Kennzahl gekennzeichnet und veröffentlicht.

Mieten, Renditen und Marktkennzahlen

Die Medianmiete eines Segments wird anhand der erfassten Mietangebote ermittelt; maßgeblich ist die letzte Berechnung des Monats. Die geschätzte jährliche Bruttomietrendite setzt Miet- und Verkaufsangebote desselben Stadtteils und derselben Immobilienart zueinander ins Verhältnis. Werden nach Schlafzimmerzahl gebildete Gruppen zusammengefasst, wird das Ergebnis anhand der Bestandteile und Gewichtungen dieser Gruppen überprüft. Die übergreifenden Preis- und Mietmediane beschreiben jeweils ihre eigenen Stichproben; ihr Quotient entspricht daher nicht zwangsläufig der veröffentlichten Rendite.

Renditen werden nur bei einer nachvollziehbaren Berechnungsmethode, einer Vertrauensstufe A oder B und innerhalb einer Spanne von 2–15% brutto veröffentlicht. Das Szenario zur geschätzten Nettorendite verwendet den nachfolgend erläuterten Abzug von 35,16%. Seit August 2026 stehen die Kennzahlen zur Angebotsreichweite in Monaten und zur Absorptionsrate nicht zur Verfügung: Das Entfernen oder erneute Veröffentlichen eines Inserats belegt keinen Verkauf. Auch die Vermarktungsdauer in Tagen wird aufgrund des begrenzten Beobachtungszeitraums nicht veröffentlicht.

Standardisiertes Referenzszenario (keine Nettorendite eines bestimmten Stadtteils)

Seit dem 1. September 2026 veröffentlicht der Index in seinen Tabellen ausschließlich die Bruttorendite. Dieses Szenario bleibt als methodische Referenz und als Spalte im Datensatz erhalten (yield_neto_estimado_pct in CSV und JSON), stellt jedoch keine Nettorendite eines bestimmten Stadtteils dar: Da auf alle Segmente genau derselbe Faktor angewendet wird, verändert es die Rangfolge nicht und ermöglicht keine zusätzlichen Vergleiche; zugleich vermittelt es eine Genauigkeit, die die Daten nicht hergeben. Die Nettorendite hängt vom konkreten Einzelfall ab — vom ausgehandelten Preis, der Verwaltung in Eigenregie, der steuerlichen Behandlung, dem Förderprogramm Vivienda Promovida und dem Zustand der Immobilie — und wird im Renditerechner für jeden Einzelfall berechnet.

Das Szenario setzt einen Gesamtabzug von 35,16% der jährlichen Bruttomieteinnahmen an. Bestandteile (in % der Bruttomieteinnahmen):

• Verwaltung: 12,4% — professionelle Verwaltung (monatliche Provision von 6% + IVA zuzüglich der anteilig umgelegten Kosten der Mietervermittlung).
• Einkommensteuer: 10,06% — Einzelheiten siehe unten.
• Instandhaltung: 5,0% — Annahme für die jährliche Instandhaltung.
• Leerstand: 4,2% — angenommener Leerstand von einem Monat je 24 Monate.
• Vom Eigentümer zu tragende Steuern: 3,5% — Contribución Inmobiliaria und Primaria.

Die monatliche Provision von 6% + IVA ist eine Marktannahme (Mittelwert der erfassten marktüblichen Spanne von 5–7% + IVA), nicht der Tarif von INGAR: INGAR berechnet für die Immobilienverwaltung 7% + IVA. Bei einer Neuberechnung mit dieser Provision steigt der Gesamtabzug von 35,16% auf 36,38% der Bruttomieteinnahmen, und die geschätzte Nettorendite fällt je nach Segment um 0,05 bis 0,12 Prozentpunkte niedriger aus (beispielsweise sinkt bei einer Bruttorendite von 5,75% die Nettorendite von 3,73% auf 3,66%).

Einkommensteuer: Der Index geht davon aus, dass der Eigentümer eine natürliche Person ist und den Steuerabzug von 10,5% auf die entstandenen Bruttomietansprüche als abschließende Besteuerung wählt (für steuerlich Ansässige im Rahmen der IRPF gemäß Dekret 148/007 und für steuerlich Nichtansässige im Rahmen der IRNR gemäß Dekret 149/007, Art. 24 und 33 Buchst. a). Alternativ ist eine reguläre Steuerveranlagung mit 12% auf die Nettomieteinkünfte unter Berücksichtigung der ausdrücklich zugelassenen steuerlichen Abzüge möglich; welche Variante günstiger ist, hängt von den abzugsfähigen Ausgaben des jeweiligen Eigentümers ab. Die Steuer wird auf die um den angenommenen Leerstand bereinigte Miete angewendet — deshalb beträgt ihr Anteil an den Bruttomieteinnahmen 10,06% und nicht 10,5%. Bei Projekten mit Vergünstigungen im Rahmen von Vivienda Promovida kann diese Steuer für bis zu 10 Jahre entfallen; die allgemeine Kostenaufstellung berücksichtigt diese Befreiung nicht.

Instandhaltung, Reparaturen und Versicherungen sind steuerlich nicht abzugsfähig: Sie gehen als tatsächliche Bewirtschaftungskosten der Immobilie in die Aufstellung ein, nicht als steuerliche Abzüge.

Genauigkeit der Gesamtsumme: 35,16% ist die Summe der fünf bereits auf zwei Dezimalstellen gerundeten Positionen. Bei denselben Annahmen ohne Rundung ergibt sich insgesamt 35,13%, da die Verwaltung 12,4033% und der Leerstand 4,1667% ausmachen. Behandlung der Provision: In dieser Aufstellung wird sie auf die gesamten jährlichen Bruttomieteinnahmen angewendet, während bei der Einkommensteuer der angenommene Leerstand berücksichtigt wird. Bei einheitlicher Berechnung — mit einer Provision auf die tatsächlich vereinnahmte Miete — beträgt der Gesamtabzug 34,83%: 0,30 Prozentpunkte weniger als 35,13%. Der Renditerechner verwendet die einheitliche Berechnung; die Aufstellung auf dieser Seite behält die veröffentlichte Berechnung bei, um die historische Datenreihe nicht zu verändern.

Dieses Szenario berücksichtigt NICHT die Erwerbsnebenkosten (notarielle Beurkundung, ITP, Honorare) und auch nicht die Wertsteigerung der Immobilie. Erstere erhöhen das eingesetzte Kapital und senken die Rendite; Letztere wird gesondert anhand des INE IAI-Compraventa und der Mietvertragsdaten der DGI geschätzt und als eigenständige Kennzahl veröffentlicht.

Geschätzte Wertsteigerung (INE + DGI)

Als Ausgangswert dient der INE IAI-Compraventa für Montevideo (durchschnittliche jährliche Wachstumsrate, CAGR, der vollständigen Datenreihe, automatisch aktualisiert). Dieser Wert wird mit einem relativen Stadtteilfaktor multipliziert, der mittels rent-tilt auf Grundlage der Mietvertragsdaten der DGI gebildet wird (76 Stadtteile mit eigenem Faktor; diese 76 beziehen sich auf die Abdeckung dieser Wertsteigerungskennzahl, nicht auf die Anzahl der Stadtteile im Preisindex). Das Feld zum Geltungsbereich (scope) gibt an, ob der Stadtteil einen eigenen Faktor besitzt oder den städtischen Durchschnitt übernimmt. Dies ist NICHT die Veränderung der eigenen Datenreihe des Index, sondern eine andere Kennzahl, die entsprechend gekennzeichnet wird.

Veränderungsraten

Die monatliche Veränderung vergleicht den Medianpreis pro m² des Monats mit dem veröffentlichten historischen Preis des Vormonats für denselben Stadtteil und dieselbe Immobilienart: (aktueller Preis ÷ vorheriger Preis − 1) × 100. Die kumulierte Veränderung verwendet den veröffentlichten Preis vom März 2026 als Basis. Fehlt der Referenzpreis, wird keine Veränderungsrate angegeben. Veränderungen gegenüber dem Vorjahr werden erst veröffentlicht, sobald 12 Monate für den Vergleich vorliegen.

Schwellenwerte für die Veröffentlichung

Wir weisen lieber „unzureichende Daten“ aus, als einen statistisch unsicheren Wert zu veröffentlichen. Ein Segment aus Stadtteil und Immobilienart wird für einen bestimmten Monat nur veröffentlicht, wenn es folgende Bedingungen erfüllt:

• Mindeststichprobe: mindestens 30 unterschiedliche Immobilien, die im betreffenden Monat angeboten wurden (n ≥ 30).
• Stabilität: monatliche Veränderung innerhalb von ±20%; bei einer größeren Veränderung wird das Segment für diesen Monat ausgeschlossen und der Grund dokumentiert.
• Renditen: nachvollziehbare Berechnungsmethode, Vertrauensstufe A oder B und ein Wert zwischen 2% und 15% brutto.
• Abschließende Prüfung durch ein KI-Modell (siehe folgenden Abschnitt).
• Die ausgeschlossenen Segmente werden jeden Monat mit dem jeweiligen Grund ausgewiesen — die Lücke ist Teil der Daten und wird niemals aufgefüllt oder durch Interpolation geschlossen.

Kontrollen vor der Veröffentlichung

Vor der Veröffentlichung werden die Perzentile, die Veränderungen gegenüber den bereits veröffentlichten historischen Werten und die Übereinstimmung jeder Rendite mit der zugrunde liegenden Berechnung überprüft. Die automatisierte Prüfung verwendet die tatsächlich eingesetzte Methode und die tatsächlichen Berechnungskomponenten des Segments. Sie verlangt nicht, dass eine über Schlafzimmergruppen zusammengefasste Rendite mit dem Quotienten der übergreifenden Mediane übereinstimmt. Ausschlüsse und Prüfungen werden intern dokumentiert.

Typischer Umfang

Bei der rückwirkenden Berechnung für März–Juni 2026 bestätigt: rund 200 berechnete Segmente pro Monat, von denen ~120 veröffentlichungsfähig sind (~50 Stadtteile bei Wohnungen, ~50 bei Häusern und ~15 bei Grundstücken).

Offengelegte Einschränkungen

• Kurze Datenreihe: Der Index beginnt im März 2026; Vergleiche gegenüber dem Vorjahr sind erst nach Vorliegen von 12 Monaten möglich (Feb./März 2027).
• Vermarktungsdauer in Tagen (DOM): Wird noch nicht veröffentlicht. Der Beobachtungszeitraum beginnt im Februar 2026 und ist noch zu kurz, um die Vermarktungsdauer ohne Verzerrung zu messen (Linkstrunkierung). Die Werte werden intern berechnet und veröffentlicht, sobald die Datenreihe mindestens 12 Monate Beobachtungszeit umfasst (2027).
• Erneute Veröffentlichung: Wird ein Angebot für dieselbe Immobilie erneut veröffentlicht, beginnt seine Historie von vorn. Preisänderungen innerhalb desselben Angebots werden trotz der Zusammenführung mehrfacher Angebote nur teilweise erfasst.
• Angebotspreise: Sämtliche Preisniveaus spiegeln die Preisvorstellungen der Verkäufer wider, nicht die tatsächlich erzielten Kaufpreise.

Lizenz und Quellenangabe

Die Daten des Índice INGAR werden unter der Lizenz Creative Commons Namensnennung 4.0 International (CC BY 4.0) veröffentlicht: freie Nutzung, auch kommerziell, mit verpflichtender Quellenangabe. Erforderliche Quellenangabe: „Fuente: Índice INGAR — ingar.com.uy/indice“. Vollständige Downloads unter /indice/datos.csv und /indice/datos.json. Die von uns erneut veröffentlichten amtlichen Datenreihen (Mietdaten des INE, Baugenehmigungen der Stadtverwaltung von Montevideo) können unter Angabe der im jeweiligen Datensatz genannten Originalquelle frei genutzt werden.

Version und Änderungen

Aktuelle Version: v2.0, angewendet auf die gesamte veröffentlichte Datenreihe. Jeder Datenwert ist im Datensatz mit seinem Bezugsmonat und der zugehörigen Methodikversion gekennzeichnet. Die Datenreihe beginnt im März 2026.

Versionsänderungen:

• v2.0 (8. September 2026): Der Quadratmeterpreis wird nun auf Grundlage der Fläche der Wohnung selbst berechnet statt auf Grundlage der im Inserat angegebenen Gesamtfläche, die auch Balkon und Gemeinschaftsflächen umfassen kann. Die Überarbeitung wurde auf die gesamte veröffentlichte Zeitreihe angewendet und veränderte die Preise pro m² sowie die Platzierungen im Ranking. Die Veröffentlichungen unterscheiden sich auch hinsichtlich der Medianwerte der Gesamtpreise und der Segmente, für die Ergebnisse veröffentlicht werden können: Diese Unterschiede lassen sich nicht ausschließlich auf die geänderte Flächenbasis zurückführen. Der folgende Vergleich dokumentiert die Ergebnisse beider Ausgaben.
• v1.4 (erste monatliche Ausgabe: August 2026): In der Methodendokumentation wurden die Medianwerte pro m², die in die Renditeberechnung einfließen, mit zwei Dezimalstellen statt als ganze Zahlen erfasst. Die Änderung galt ab diesem Zeitpunkt; frühere Ausgaben behielten ihre Zahlen bei. Das Archiv enthält die ursprüngliche Veröffentlichung für August mit ihren damaligen Werten.
• v1.3: Die Spalten für die Komponenten der Renditeberechnung (renta_m2_yield_usd und precio_m2_yield_usd) sowie der Angebotsumfang (hoch, mittel oder niedrig) wurden ergänzt. Damit wurde der Datensatz erweitert, ohne die damals veröffentlichten Zahlen zu verändern. Die archivierten Ausgaben von März bis Juli sind mit dieser Version gekennzeichnet.