Question 1

Was ist der Unterschied zwischen Bruttomietrendite und Nettorendite?

Accepted Answer

Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie wird für alle Stadtviertel gleich berechnet und eignet sich deshalb für Vergleiche. Zur Ermittlung der Nettorendite werden Mietausfälle durch Leerstand, Kosten für Verwaltung, Mietervermittlung und Instandhaltung, die kommunale Immobiliensteuer Contribución Inmobiliaria, die Schulsteuer Impuesto de Primaria, Gemeinschaftskosten, Versicherungen und Einkommensteuer abgezogen; außerdem werden die Erwerbsnebenkosten berücksichtigt. Da diese Kosten vom jeweiligen Geschäft abhängen, ist die Nettorendite keine Kennzahl des Stadtviertels, sondern ein Ergebnis der konkreten Investition.

Question 2

Warum veröffentlicht der Índice INGAR nur die Bruttomietrendite?

Accepted Answer

Weil sie die einzige Kennzahl ist, die für alle Stadtviertel gleich berechnet wird und damit vergleichbar ist. Bis September 2026 veröffentlichte der Index auch eine geschätzte Nettomietrendite, bei der für alle Segmente ein pauschaler Abzug von 35,16% vorgenommen wurde. Da derselbe Faktor auf alle Zeilen angewendet wurde, änderte er weder die Rangfolge noch verbesserte er die Vergleichbarkeit und vermittelte einen falschen Eindruck von Genauigkeit. Dieses Szenario ist weiterhin in der Methodik dokumentiert; die Spalte bleibt in den CSV- und JSON-Dateien des Datensatzes verfügbar.

Question 3

Wie viel wird in Uruguay von den Bruttomieteinnahmen abgezogen?

Accepted Answer

Das hängt von den individuellen Verhältnissen des Eigentümers ab. Im Standardszenario des Índice INGAR werden als Referenz 35,16% der Bruttomieteinnahmen abgezogen, aufgeschlüsselt nach Verwaltung, Einkommensteuer, Instandhaltung, Leerstand sowie Steuern und Abgaben auf die Immobilie. Bei Selbstverwaltung oder einer Einkommensteuerbefreiung im Rahmen eines Projekts von Vivienda Promovida fällt der Abzug deutlich geringer aus. Im Rechner können Sie jede Annahme einzeln anpassen.

Question 4

Welche Einkommensteuer fällt auf Mieteinnahmen in Uruguay an?

Accepted Answer

Das Standardszenario geht davon aus, dass der Eigentümer als natürliche Person den Steuerabzug von 10,5% auf die entstandenen Bruttomietforderungen als endgültige Besteuerung wählt. Dies gilt für Ansässige im Rahmen der IRPF (Dekret 148/007) und für Nichtansässige im Rahmen der IRNR (Dekret 149/007, Artikel 24 und 33 Buchstabe a). Alternativ ist eine reguläre Steuerveranlagung mit 12% auf die Nettoeinkünfte unter Berücksichtigung der ausdrücklich zugelassenen Abzüge möglich. Welche Variante günstiger ist, hängt von den abzugsfähigen Kosten des jeweiligen Eigentümers ab. Es empfiehlt sich, dies mit einem Steuerfachmann zu klären.

Question 5

Berücksichtigt der Rechner die Wertsteigerung der Immobilie?

Accepted Answer

Nein, das ist bewusst so vorgesehen. Dieses Tool misst die Rendite aus Mieteinnahmen. Die Gesamtrendite einer Immobilieninvestition setzt sich aus Mietertrag und Wertsteigerung zusammen. Beides in einem einzigen Prozentsatz zusammenzufassen, vermischt zwei Größen, die anhand unterschiedlicher Quellen ermittelt werden. Die Wertsteigerung wird separat anhand des INE IAI-Compraventa und der Vertragsdaten der DGI geschätzt und als eigene Kennzahl im Index veröffentlicht.

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