Möchten Sie eine Immobilie
in Uruguay kaufen?

Ja. Ausländische Staatsangehörige können in der Regel eine Immobilie auf ihren eigenen Namen kaufen und den Erwerb notariell beurkunden lassen, ohne zuvor eine Aufenthaltsgenehmigung einzuholen. Der Notar und die Finanzinstitute müssen dennoch Identität, Herkunft der Mittel, Eigentumstitel und alle besonderen Vorschriften prüfen, die für die Immobilie oder die Eigentümerstruktur gelten.

Nicht immer. Videobesichtigungen, die Prüfung der Unterlagen und manche Unterzeichnungen lassen sich aus dem Ausland organisieren. Ob die Reservierungsvereinbarung oder die notarielle Kaufurkunde durch einen Bevollmächtigten unterzeichnet werden können, hängt vom jeweiligen Dokument ab und muss vorab mit dem zuständigen Notar und den Banken geklärt werden, die die Zahlungen abwickeln.

Ein unabhängiger uruguayischer Notar prüft die rechtliche Vorgeschichte und die Registerinformationen, erstellt oder prüft die rechtlichen Dokumente und lässt die Eigentumsübertragung registrieren. Wie eine Anzahlung verwahrt und freigegeben wird, hängt von der unterzeichneten Reservierungs- oder verbindlichen Kaufvereinbarung ab; der Notar muss diese Bedingungen erläutern, bevor Sie Geld überweisen.

Es gibt keinen einheitlichen Prozentsatz, der für alle Käufe gilt. Bei der Kostenschätzung sind Notar- und Maklerhonorare, gegebenenfalls die Umsatzsteuer IVA, die auf Grundlage des steuerlichen Immobilienwerts berechnete Übertragungssteuer ITP, Register- und Bescheinigungskosten, Bankgebühren sowie Steuern und Abgaben aus Vermietung, Eigentum oder einem späteren Verkauf getrennt auszuweisen. Wir erstellen eine aufgeschlüsselte Berechnung; der Notar oder Steuerberater bestätigt die steuerliche Behandlung Ihres konkreten Falls.

Es gibt zwei Möglichkeiten. Erstens: Sie wählen den Steuerabzug von 10,5% auf die entstandenen Bruttomietansprüche als abschließende Besteuerung – für steuerlich Ansässige im Rahmen der IRPF, für Nichtansässige im Rahmen der IRNR –, ohne jährliche Steuerveranlagung. Zweitens: Sie versteuern den Nettoertrag mit 12%, nach Abzug der zulässigen Aufwendungen: Verwaltungsprovision, Honorare für die Erstellung des Mietvertrags einschließlich der darauf entfallenden Mehrwertsteuer, die Immobiliensteuer Contribución Inmobiliaria und die Schulsteuer Impuesto de Primaria. Bei abzugsfähigen Aufwendungen von ≈12,5% der Bruttomiete sind beide Varianten gleichwertig: Darunter ist die abschließende Besteuerung mit 10,5% günstiger, darüber die Besteuerung des Nettoertrags mit 12%.

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Ja, auf Ihr Vermögen in Uruguay. Die Immobilie wird dabei mit ihrem Katasterwert angesetzt, der normalerweise deutlich unter dem Marktpreis liegt. Der Steuersatz hängt von einem Detail ab, das kaum jemand erwähnt: Wenn Sie die Immobilie vermieten, zahlen Sie auf diese Einkünfte IRNR und für Sie gilt der allgemeine Steuersatz von 0,10%, und zwar nur für den Betrag oberhalb des Freibetrags ($6.653.000 für natürliche Personen, Jahr 2025). Der höhere Tarif (0,70% bis 1,50%) gilt ausschließlich für Nichtansässige, die KEINE IRNR zahlen – beispielsweise bei einer leer stehenden oder selbst genutzten Wohnung. Er wird stufenweise auf den Betrag oberhalb des Freibetrags angewandt (UYU 6.653.000 für natürliche Personen und noch nicht auseinandergesetzte Nachlässe, Steuerjahr 2025). Die Grenzsteuersätze betragen: 0,70% auf den Anteil über UYU 6.653.000 bis 13.306.000; 1,10% bis 19.959.000; 1,40% bis 33.265.000; und 1,50% auf den Anteil über 33.265.000. Für steuerlich gemeinsam erfasste Familieneinheiten gelten ein anderer Freibetrag und andere Tarifstufen. Bei Projekten im Rahmen des Wohnraumförderprogramms Vivienda Promovida kann während der Laufzeit der Vergünstigung eine Befreiung von der Vermögensteuer bestehen. Quelle: offizielle Steuersatztabelle der DGI und Art. 53 des Titels 14.

Offizielle Quelle: DGI – Steuersätze für 2025 →

Uruguay XXI informiert darüber, dass Kapital frei ins Ausland zurückgeführt werden kann und für ausländische Investitionen keine Devisenbeschränkungen bestehen. In der Praxis prüfen die beteiligten Banken die Identität, die steuerliche Situation sowie die Herkunft und den Verwendungszweck der Mittel; deshalb hängen die Bearbeitungszeiten und erforderlichen Unterlagen von der konkreten Transaktion ab.

Die ehrliche Antwort: Der Kauf und ein möglicher Wiederverkauf erfolgen in Dollar. Langfristige Wohnraummieten werden jedoch üblicherweise in uruguayischen Pesos festgelegt und anhand von Inflationsindizes angepasst, während Kurzzeit- und Saisonmieten meist in Dollar vereinbart werden. Welche Kombination für Sie sinnvoll ist, hängt von Ihrer Strategie ab; das gehört zu den ersten Berechnungen, die wir vor dem Kauf gemeinsam mit Ihnen durchspielen.

Laut INGAR-Index (September 2026 · v2.0) beträgt der veröffentlichte Median der Bruttomietrenditen für Wohnungen in Montevideo 6,1 % pro Jahr, bezogen auf die Angebotspreise. Die mayor yield publicado es Colón, con 11,1 %. Bei der Bruttorendite werden Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, Steuern und Kaufnebenkosten nicht abgezogen. Die Nettorendite wird für jede einzelne Investition berechnet; diese Daten bilden weder die Vermietung auf Zeit noch ganz Uruguay ab.

Entdecken Sie den INGAR-Index nach Stadtviertel →

Nein. Immobilieneigentum und ein rechtmäßiger Aufenthaltsstatus sind voneinander unabhängig: Ein Kauf ersetzt das aufenthaltsrechtliche Verfahren nicht. Staatsangehörige der Mitgliedstaaten und assoziierten Staaten des Mercosur, einschließlich Brasilien, können aufgrund ihrer Staatsangehörigkeit einen Mercosur-Aufenthaltsstatus beantragen – unabhängig davon, ob sie eine Immobilie kaufen. Auch die steuerliche Ansässigkeit ist ein eigenständiger Status, den die DGI nach ihren eigenen Regeln bestimmt (siehe nächste Frage).

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Nicht automatisch. Eine Immobilieninvestition kann auf zwei voneinander unabhängigen Grundlagen zur steuerlichen Ansässigkeit führen: Sie besitzen am 31. Dezember Immobilien im Wert von mehr als 15.000.000 UI, ohne Mindestaufenthaltsdauer; oder Sie besitzen Immobilien im Wert von mehr als 3.500.000 UI, die seit dem 1. Juli 2020 erworben wurden, und halten sich im betreffenden Jahr mindestens 60 Tage tatsächlich im Land auf. Maßgeblich sind die fortgeschriebenen steuerlichen Anschaffungskosten jeder Immobilie im Eigentum der natürlichen Person, bei Miteigentum der entsprechende Anteil. Der jeweilige Tatbestand greift nicht, wenn die Person ihre steuerliche Ansässigkeit in einem anderen Land nachweist. Bei Käufen vor oder während der Bauphase hat die DGI einen eingetragenen Kaufvorvertrag anerkannt. Für die steuerliche Ansässigkeit und den aufenthaltsrechtlichen Status gelten getrennte Verfahren; der Kauf einer Immobilie allein verleiht keinen rechtmäßigen Aufenthaltsstatus.

Beträge und Immobilien ansehen, deren Wert darüber liegt →

Diese Option steht Personen offen, die ab dem 1. Januar 2026 steuerlich ansässig werden, in den beiden vorangegangenen Steuerjahren nicht steuerlich ansässig waren und die frühere Regelung nicht genutzt haben: Für Dividenden und Zinsen aus dem Ausland sowie Gewinne aus dem Verkauf dieser Vermögenswerte (ausgenommen Derivate) können sie im Jahr des Wechsels und in den zehn folgenden Steuerjahren anstelle der IRPF die IRNR wählen, die Einkünfte aus ausländischen Quellen nicht erfasst. Das Gesetz 20.446 verlangt je nach Fall eine Immobilieninvestition von mehr als 12.500.000 UI, jährliche Einzahlungen von mindestens 625.000 UI in Fonds zu den vom Wirtschafts- und Finanzministerium festzulegenden Bedingungen oder einen tatsächlichen Aufenthalt von mehr als 183 Tagen in jedem Steuerjahr. Die Voraussetzungen müssen jährlich nachgewiesen werden. Gemäß Dekret 225/026 werden bei der Immobilienoption Immobilien berücksichtigt, die seit dem 1. September 2025 erworben wurden; es können dieselben Immobilien sein, die für die steuerliche Ansässigkeit angerechnet werden. Für die UI gilt der Kurs am letzten Tag des Monats vor der Investition. In Departamentos ohne Küste am Río de la Plata oder am Atlantischen Ozean werden die steuerlichen Anschaffungskosten städtischer Immobilien für diese Berechnung um 100% erhöht. Dies sind allgemeine Informationen: Ein Steuerberater muss die Anwendung im Einzelfall bestätigen.

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Wir sprechen fließend Spanisch, Portugiesisch und Englisch und koordinieren die Zusammenarbeit mit dem Notar, die eingehende Prüfung des Kaufvorhabens und die Übersetzung, damit bei der Verständigung zwischen den Sprachen nichts verloren geht.