Как купить квартиру в Уругвае: пошаговое руководство 2026

Как купить недвижимость в Уругвае: пять этапов

Определите полный бюджет; выберите объект и сделайте предложение с оговорёнными условиями; выберите своего нотариуса в Уругвае (escribano) для проверки правоустанавливающих документов и справок; подпишите предварительный договор купли-продажи или другие необходимые документы; завершите сделку подписанием нотариального акта о переходе права собственности, оплатой и регистрацией в реестре. Ориентировочные сроки по оценке этого руководства — 30–50 дней при покупке без кредита и 75–130 дней при покупке в кредит.

О чём это руководство и почему мы его написали

Каждый месяц в INGAR мы встречаем людей, которые начинают искать квартиру, полагая, что достаточно выбрать подходящую, сделать предложение и подписать документы. Позже они узнают о налогах, которые не учли, о том, что проверка правоустанавливающих документов занимает месяц, или о том, что банк готов выдать меньше денег, чем они рассчитывали. Именно тогда начинаются сложности.

В этом руководстве мы собрали то, что рассказали бы другу, который спрашивает: «Хочу купить квартиру, с чего начать?» Без лишних слов, с реальными цифрами и подробностями, которых обычно нет в объявлениях.

Первый шаг: реальный бюджет, а не цена в объявлении

Цена квартиры в объявлении — не вся сумма, которую вы в итоге заплатите. Есть дополнительные расходы, которые в совокупности составляют от 8% до 10% цены покупки. Если вы рассматриваете квартиру за USD 150.000, в вашем распоряжении должно быть от USD 162.000 до USD 165.000.

Разберём конкретные суммы на примере этой квартиры за USD 150.000:

*ITP (налог на переход права собственности) рассчитывается от кадастровой стоимости, установленной Dirección Nacional de Catastro, а не от цены продажи. Здесь есть деталь, о которой мало кто знает: кадастровая стоимость почти всегда значительно ниже рыночной цены. На практике поэтому сумма ITP составляет менее 2% реальной цены. Это одна из немногих хороших новостей в списке расходов.

Если объект относится к жилью в рамках уругвайской программы налогового стимулирования (vivienda promovida, закон 18.795), первая продажа освобождена от ITP. Это стоит учитывать, если вы рассматриваете новостройку.

Подробнее о каждой статье расходов — в материале расходы при покупке недвижимости в Уругвае.

Если покупаете в кредит, добавьте эти расходы

Помимо перечисленного выше:

• Банковская оценка: в работающих сегодня банках плату за неё с вас не взимают (Santander включает её в кредит; в Itaú она бесплатна; BBVA покрывает стоимость в пределах $10.000; Scotiabank возмещает её при выдаче кредита). В BHU есть необязательная предварительная оценка за 2.500 UI, если вы хотите заказать её до подачи заявки.
• Расходы на выдачу кредита: зависят от банка и могут составлять от 1% до 2% суммы кредита.
• Обязательное страхование: банк требует страхование жизни и страхование от пожара. Это ежемесячные суммы, которые добавляются к кредитному платежу.

Практический ориентир: при ипотеке общие расходы на оформление сделки возрастают до 10-13% цены.

Как определить бюджет для поиска

Единой официальной таблицы цен из объявлений по районам и типам жилья, которая могла бы заменить оценку конкретного объекта, нет. При поиске различайте запрашиваемую цену, цену, на которую согласен продавец, банковскую оценку при покупке в кредит и общую сумму затрат на завершение сделки.

INE публикует показатели зарегистрированных сделок купли-продажи, указывая методику и охват данных. Эти сведения помогают понять общую ситуацию, но не подтверждают цену конкретного объекта и не заменяют документально обоснованное сравнение с аналогами и оценку.

Определите, что вы ищете: иначе потеряете недели

Большинство людей начинают просматривать недвижимость, толком не определив свои потребности. Результат — три недели осмотров неподходящих квартир, усталость и в итоге поспешное решение.

Эффективнее сузить поиск до первых просмотров:

• Район: выберите 2 или 3 района, а не 8. Если пока не определились, наши путеводители по районам помогут понять, что именно предлагает каждый из них.
• Тип квартиры: студия, 1 спальня, 2 спальни — уже один этот критерий отсеивает 80% вариантов.
• Обязательные требования: это 2 или 3 условия, без которых вы сразу отказываетесь от объекта. Например: лифт, если квартира на высоком этаже, гараж, окна на север. Не задавайте больше 3 требований, иначе не найдёте ничего, что соответствует всем сразу.
• Предельные платежи за обслуживание дома: здесь есть ловушка, которую не замечают покупатели без опыта. Квартира за USD 150.000 с платежами за обслуживание дома в размере $ 12.000 в месяц обходится вам в USD 3.600 в год только по этой статье. За 10 лет это USD 36.000 — четверть цены квартиры. Всегда уточняйте размер платежей до просмотра.
• Возраст дома: здание 60-70-х годов и дом 2020 года — совершенно разные варианты. Старый дом, вероятно, лучше расположен, а квартира в нём просторнее, но возможны проблемы с трубами, лифтом и изоляцией. В новом доме современные материалы, но, вероятно, меньше площадь и более тесная планировка. Определите, с чем вы готовы мириться.

Просмотры: на что смотреть в квартире

Просмотр — не прогулка. За 30 минут вам нужно заметить то, на исправление чего потом уйдут тысячи долларов. Вот что, по нашим наблюдениям, люди часто упускают:

Внутри квартиры

• Сырость: осмотрите стены у плинтусов, углы потолка и, если возможно, места за мебелью. Закрашенные пятна можно заметить по неровной поверхности стены. Если свежая краска есть только на одном участке, спросите почему. Сырость в старом доме покраской не устранить.
• Трубы: в Монтевидео очень много зданий 60-х и 70-х годов с чугунными или оцинкованными трубами, срок службы которых уже истёк. Откройте все краны и посмотрите на цвет воды. Если сначала идёт коричневатая вода, трубы заржавели изнутри. Полная замена труб в квартире может стоить от USD 3.000 до USD 8.000 в зависимости от площади.
• Электропроводка: откройте щиток. Если видите керамические предохранители вместо автоматических выключателей с тепловой и электромагнитной защитой, проводка проложена ещё до появления действующих норм. Замена электропроводки в квартире с 2 спальнями стоит от USD 1.500 до USD 3.500.
• Ориентация окон: в Монтевидео в квартиру с окнами на юг зимой попадает очень мало прямого солнечного света. Северная сторона идеальна, восточная даёт утреннее солнце, западная — послеполуденное солнце и жару летом. Это не недостаток само по себе, но знать об этом нужно заранее, а не после покупки.
• Шум: приходите на просмотр в будний день в 18 часов, а не субботним утром. Шум улицы, соседей и лифта будет совершенно другим.

Само здание: важнее, чем квартира

Идеальная квартира может находиться в доме с серьёзными проблемами. А устранение проблем дома оплачивают все собственники, хотят они того или нет:

• Плоская крыша: если можете подняться, осмотрите гидроизоляционную мембрану. Протечка крыши затрагивает не только последний этаж — она может повредить конструкции здания. Ремонт мембраны на крыше 10-этажного дома может стоить USD 20.000-40.000; эту сумму делят между всеми собственниками.
• Лифт: спросите, когда проводилась последняя проверка и есть ли план замены. Замена лифта может стоить USD 30.000-50.000; расходы распределяются между собственниками помещений.
• Фасад: если осыпается штукатурка или отваливается плитка, лучше поищите другой вариант. Ремонт фасада — одна из самых дорогих работ, которые могут потребоваться дому.

Конкретный совет: попросите последние 3 расчёта платежей за обслуживание дома и протоколы последних 2 собраний собственников. Из них вы узнаете, есть ли утверждённые или ещё не утверждённые внеочередные расходы, судебные разбирательства и как организовано управление домом. Подробнее — в статье платежи за обслуживание дома: что входит и о чём спрашивать.

Предложение и переговоры

В Уругвае нет жёстких правил торга, но есть сложившаяся практика, которую полезно знать:

• Реальные возможности для торга: для вторичного жилья в Монтевидео обычна скидка от 5% до 10% от цены в объявлении. Во многих объявлениях возможность торга уже «заложена» в цену. В новостройках возможности для торга почти нет, разве что вы договариваетесь об условиях оплаты.
• Предложение делают письменно. Устное предложение юридически никого не обязывает. Значение имеет письменный документ с ценой, способом оплаты, сроками и условиями.
• Два условия, которые нужно включать всегда:

1. «При условии удовлетворительного результата проверки правоустанавливающих документов» — позволяет выйти из сделки, если нотариус обнаружит проблемы.
2. «При условии одобрения ипотечного кредита» (если покупаете с банковским финансированием) — позволяет выйти из сделки, если банк откажет.

Без этих условий, если что-то пойдёт не так, вы можете потерять сумму, внесённую при резервировании объекта (seña).

Сумма при резервировании (seña): сколько вносить, когда и что будет, если передумать

После достижения договорённости подписывают соглашение о резервировании и вносят seña. Что нужно знать:

• Обычная сумма — от 5% до 10% цены.
• Если вы как покупатель передумаете, вы теряете внесённую сумму.
• Если передумает продавец, он возвращает вам двойную сумму.
• Но будьте внимательны: такова сложившаяся практика. На самом деле решающее значение имеет то, что написано в документе. Некоторые продавцы включают условия, ограничивающие возврат первоначально внесённой суммой, без удвоения. Пусть ваш нотариус прочитает документ до подписания.

Не подписывайте ничего без предварительной проверки вашим нотариусом: ни соглашение о резервировании, ни предварительный договор купли-продажи, ни «неформальную договорённость». Если вас торопят с подписанием и не дают нотариусу времени на проверку, это плохой знак.

Нотариус: главный специалист в сделке

В Уругвае нотариус — не просто «тот, кто подписывает акт в конце». Это специалист, который защищает вас от покупки проблемного объекта. Его работа — проверить, что продаваемая недвижимость действительно принадлежит продавцу, что нет долгов и арестов и что передаче права собственности ничто не препятствует.

Что именно он делает

• Проверка правоустанавливающих документов: изучает историю перехода права собственности за последние 30 лет. Проверяет, нет ли неоформленного наследства, арестов, действующих ипотек, узуфрукта — права пользования чужим имуществом — или обременений, препятствующих продаже.
• Справки: запрашивает от 8 до 12 справок в разных учреждениях — налоговой службе Уругвая (DGI), учреждении социального обеспечения Уругвая Banco de Previsión Social (BPS), реестре недвижимости и других, — чтобы убедиться, что всё в порядке.
• Нотариальный акт о переходе права собственности: составляет юридический документ, по которому передаётся право собственности, и регистрирует его в реестре.

Сколько это стоит

Стандартное вознаграждение нотариуса — 3% цены сделки плюс НДС (22%). Для квартиры за USD 150.000 это USD 6.345 (3 % вознаграждения, плюс НДС, плюс взнос в Caja Notarial). В сумму входит всё: проверка правоустанавливающих документов, справки, составление нотариального акта и регистрация.

Если ранее подписывался предварительный договор купли-продажи (promesa de compraventa), который также составляет нотариус, обычно за него взимают 1,5%, а остаток — при подписании окончательного нотариального акта о переходе права собственности. Общая сумма не меняется.

Важнейший момент, о котором почти никто не знает

В Уругвае покупатель вправе выбирать нотариуса. Это ваш нотариус: вы ему платите, и он работает для вас. Если агентство или продавец говорят: «У нас есть нотариус, который всем займётся», вы вправе отказаться. Если же они очень настаивают, это признак того, что ситуация может быть не вполне прозрачной.

Сколько времени это занимает

Проверка правоустанавливающих документов без осложнений занимает от 3 до 5 недель. Если обнаружится проблема — неоформленное наследство, просроченная справка, ошибка в реестре, — процесс может растянуться на месяцы. Этот этап занимает больше всего времени, и ускорить его сложнее всего. Примите это и планируйте с учётом таких сроков.

Все подробности: что делает нотариус при купле-продаже и сколько это стоит.

Если вы покупаете с ипотекой

В Уругвае есть несколько вариантов ипотечного кредитования, но на практике чаще всего обращаются в BHU и некоторые частные банки. Сегодня ставки выглядят так:

* 30 лет — только для зарплатных клиентов Nómina, клиентов Select, специалистов с высшим образованием или государственных служащих; на общих условиях — 20 лет.

Принципиально важно понимать: эти кредиты выдаются в индексируемых расчётных единицах UI, стоимость которых ежедневно корректируется с учётом инфляции в Уругвае. Это означает, что ваш платёж в песо каждый месяц растёт вместе с инфляцией. Это не кредит с фиксированным платежом. Когда вам говорят «ориентировочный платёж $25.000», это сумма на сегодня — через год она может составлять $27.000 или больше, в зависимости от инфляции.

Само по себе это не обязательно плохо (ваша зарплата тоже должна расти вместе с инфляцией), но разобраться в этом нужно до принятия обязательств.

Что может задержать сделку и как этого избежать

Покупки в кредит занимают больше времени и осложняются по трём предсказуемым причинам:

1. Банковская оценка оказывается ниже цены. Реальный пример: вы договорились на USD 150.000, банк оценил объект в USD 135.000 и финансирует 80% этой суммы (USD 108.000). Внезапно вам нужно внести USD 42.000 собственных средств вместо запланированных USD 30.000. Варианты: пересмотреть цену с продавцом, вложить больше своих денег или искать другой объект.
2. Сроки банка. От подачи заявки до официального одобрения может пройти от 30 до 60 дней. Затем следует нотариальное оформление со стороны банка, которое добавляет ещё от 2 до 4 недель.
3. Неполный комплект документов. Если не хватает одного документа, банк приостанавливает весь процесс, пока вы его не предоставите. Подготовьте всё с самого начала.

Совет: получите предварительное одобрение кредита до начала поиска. Так вы будете точно знать, сколько вам готовы выдать, покажете продавцу серьёзность намерений и не потеряете месяц посреди сделки.

Подробное руководство: ипотека в Уругвае.

Нотариальный акт и завершение сделки

Подписание нотариального акта о переходе права собственности — финальный этап. Оно проходит в нотариальной конторе в присутствии покупателя, продавца и нотариуса. В этот день:

• Выплачивают остаток цены банковским переводом или банковским чеком — в зависимости от договорённости.
• Оплачивают ITP и вознаграждение нотариуса.
• Подписывают документы, а нотариус регистрирует их в реестре недвижимости.
• Передают ключи или договариваются о более поздней дате передачи.

На этом этапе обычно всё просто, если предварительная работа выполнена правильно. 90% проблем, с которыми мы сталкиваемся при подписании нотариального акта, возникли за несколько недель до этого — на этапах, которые поспешно завершили или пропустили.

После покупки

Документы подписаны. До переезда выполните следующие действия — ими можно заниматься параллельно:

• Переоформите договоры на коммунальные услуги: UTE — электричество, OSE — вода, а также газ, если он есть. Каждую услугу переоформляют отдельно, лично или, в некоторых случаях, онлайн.
• Сообщите администрации дома, что вы новый собственник. Ваши данные нужны для начисления платежей за обслуживание дома.
• Налог на недвижимость Contribución inmobiliaria: убедитесь, что задолженности нет и администрация департамента зарегистрировала смену собственника.
• Страхование: если вы купили в кредит, банк требует страховку. Но даже при покупке без кредита страхование квартиры от пожара и гражданской ответственности стоит недорого — несколько долларов в месяц, — и его стоит оформить.

Реальные сроки: сколько времени занимает покупка

Это ориентировочные диапазоны. Мы сопровождали сделки без кредита, завершавшиеся за 3 недели, и сделки с кредитом, которые растягивались на 5 месяцев из-за неожиданной проблемы в реестре. Самый непредсказуемый фактор — всегда документы: если при проверке правоустанавливающих документов обнаружится проблема, сроки сдвигаются.

Ошибки, которые обходятся дороже всего

За годы сопровождения сделок купли-продажи мы чаще всего наблюдали следующие повторяющиеся ошибки:

1. Не включать в предложение условие о проверке правоустанавливающих документов. Если ваш нотариус обнаружит проблему, а вы не включили это условие в соглашение о резервировании, можно потерять seña. Это самая базовая защита, но многие не предусматривают её по незнанию или потому, что не хотят «показаться недоверчивыми».
2. Сосредоточиться на квартире и не обратить внимания на дом. От дома зависят ваши платежи за обслуживание, качество жизни и будущая стоимость недвижимости. Безупречная квартира в здании с конструктивными проблемами — плохая инвестиция.
3. Заложить в бюджет только цену из объявления. Если к подписанию нотариального акта у вас есть деньги только на сам объект, их не хватит. Всегда появляется расход, который вы не предусмотрели.
4. Покупать в спешке. «Если не договоритесь сегодня, заберёт другой» — приём давления, а не объективная информация. Квартира в Монтевидео продаётся в среднем примерно за 3 месяца после публикации объявления. Время подумать есть. Если на вас давят, требуя завершить сделку за 24 часа, отнеситесь к этому с недоверием.
5. Не учитывать платежи за обслуживание дома в долгосрочной перспективе. Это постоянные ежемесячные расходы, которые не заканчиваются. USD 100 в месяц — это USD 12.000 за 10 лет. Добавляйте эту сумму к цене недвижимости при сравнении вариантов.
6. Согласиться на навязанного нотариуса. Если продавец, агентство или застройщик настаивают, чтобы вы обратились к «их» нотариусу, подумайте почему. Нотариус работает для того, кто ему платит, а это вы.

Частые вопросы

Как купить недвижимость в Уругвае?

Определите полный бюджет, выберите объект, сделайте предложение с оговорёнными условиями, выберите своего нотариуса для проверки правоустанавливающих документов, подпишите необходимые документы и завершите сделку подписанием нотариального акта, оплатой и регистрацией в реестре. В этом руководстве ориентировочные сроки составляют 30–50 дней при покупке без кредита и 75–130 при покупке с финансированием.

Источники

• DGI — налог на переход права собственности.
• BHU — ставки и условия ипотечного кредитования.
• Asociación de Escribanos del Uruguay — вознаграждение нотариусов и нотариальные процедуры.
• INE — индекс активности рынка недвижимости.

Планируете покупку? Посмотрите доступные объекты или напишите нам в WhatsApp, и мы поможем вам пройти все этапы сделки.

Статьи по теме

• Расходы при покупке недвижимости в Уругвае
• Что делает нотариус при купле-продаже и сколько это стоит
• Ипотека в Уругвае
• О чём спросить перед покупкой вторичной недвижимости
• Платежи за обслуживание дома: что входит и о чём спрашивать
• Налоги на недвижимость в Уругвае