Взносы BPS на строительство в Уругвае (2026): регистрация, платежи и проверка

Последняя проверка цифр и нормативных требований: 2 сентября 2026 года. Суммы в песо периодически обновляются; в конце статьи приведены официальные ссылки, по которым их можно уточнить.

---

Что такое «BPS на строительство» и почему это важно для вас

Вопрос взносов BPS на строительство возникает в двух ситуациях: когда вы покупаете недвижимость, где уже проводились ремонтные или строительные работы, и когда вы владеете объектом и собираетесь начать новое строительство.

В первом случае незаявленная пристройка или реконструкция может задержать оформление нотариального акта о переходе права собственности и потребовать от продавца приведения документов в порядок. Во втором случае начало работ без правильного определения режима, регистрации и распределения обязанностей по подаче сведений о работниках может привести к штрафам, пеням и проблемам при последующей продаже.

По общему правилу строительство, ремонт, реконструкция и снос подпадают под специальный режим для строительства и подлежат регистрации, кроме предусмотренных законом исключений и особых форм выполнения работ.

Работы регистрируют, подают сведения о работниках, уплачивают соответствующие взносы, а после завершения уведомляют об окончании работ. Порядок зависит от характера работ и от того, кто их выполняет: привлечение компании, прямой наём работников, небольшие работы по обслуживанию и строительство собственными силами оформляются по-разному.

В INGAR мы часто сталкиваемся с этой проблемой, когда сделка купли-продажи уже близка к завершению и обнаруживаются работы, о которых никто не упоминал. Лучше предупредить такую ситуацию заранее: если вы только что купили объект и хотите его переделать, стоит определить применимый режим до начала работ.

В этом руководстве мы объясняем, что нужно сделать до начала строительства или ремонта, как предварительно рассчитать взносы и что необходимо проверить при продаже недвижимости.

---

Как работает система

В Уругвае действует специальный режим взносов на социальное обеспечение для работников строительной отрасли, занятых непосредственно на объекте. Основные регулирующие акты — Декрет-закон 14.411 и Декрет 951/975.

Общий порядок выглядит так:

1. Регистрация работ. Зарегистрировать работы можно начиная с десяти дней до их начала и до истечения 48 рабочих часов после начала. Нарушение срока регистрации может повлечь санкции и штрафы за несвоевременную регистрацию.

2. Декларации и взносы. Во время работ ежемесячно подаются сведения о работниках и уплачиваются взносы. Основной платёж называется единым строительным взносом — Aporte Unificado de la Construcción (AUC); его действующая ставка составляет 71,8 % от облагаемого вознаграждения.

3. Завершение работ. Об окончании работ необходимо сообщить в течение 30 календарных дней. На этом этапе BPS может проверить соответствие характеристик построенного объекта заявленному количеству человеко-дней, определить расхождения или назначить осмотр недвижимости.

Если весь порядок соблюдён и BPS не выявляет расхождений, неурегулированных обязательств по этим взносам, как правило, не остаётся. Проблемы возникают, когда какое-либо обязательство не выполнено или заявленные сведения не соответствуют фактически выполненным работам.

---

Кто платит: вопрос, который чаще всего понимают неправильно

Это один из вопросов, вокруг которых особенно много ошибочной информации.

Статья 5 Декрета-закона 14.411 возлагает уплату взносов на собственника недвижимости либо обладателя вещных прав или прав владения на неё. Эта обязанность не обязательно лежит на компании, выполнившей работы, или на участвовавших в них строителях.

Статья 9 добавляет ещё одно важное положение: требование об уплате этих взносов обеспечивается обременением недвижимости, на которой выполнялись работы, с преимущественным вещным правом в пользу учреждения. Это обременение может сохраняться даже после сноса постройки.

Регистрация предварительного договора об отчуждении может дать добросовестному покупателю по такому договору дополнительную защиту от этого вещного права (статья 335 Закона 19.996). Она не заменяет участие нотариуса в Уругвае (escribano) и справки, необходимые для окончательного оформления перехода права собственности.

Точная формулировка такова: обязанность лежит на собственнике или соответствующем правообладателе, а требование об уплате дополнительно обременяет недвижимость. Поэтому проблема не ограничивается лицом, выполнившим работы: она может затрагивать и сам кадастровый участок (padrón).

Статья 11 дополняет эту систему. Без справки, подтверждающей надлежащее исполнение обязательств, недвижимость нельзя передавать в ипотеку, отчуждать или сдавать в аренду, а участвующие в оформлении должностные лица обязаны требовать её под свою ответственность.

Стороны таких договоров — за исключением арендаторов —, а также участвующие должностные лица и специалисты могут нести солидарную гражданско-правовую ответственность, если действие совершено без соответствующей справки.

Для покупателя вывод ясен: того факта, что работы выполнял продавец, недостаточно для устранения риска. Перед покупкой необходимо проверить статус объекта.

Формы выполнения работ

Практическое различие между хозяйственным способом и договором подряда заключается главным образом в том, кто организует работу персонала и подаёт сведения о нём. Однако при покупке важно установить, как зарегистрированы работы, оформлено ли их завершение и есть ли задолженность.

---

Единый строительный взнос в 2026 году

Действующая ставка единого строительного взноса составляет 71,8 % от облагаемого вознаграждения работников, занятых непосредственно на объекте.

Он охватывает каменные, сантехнические, электромонтажные, малярные работы и работы по обеспечению теплового комфорта при строительстве, ремонте, реконструкции или сносе.

Согласно структуре платежа, опубликованной BPS:

К этому добавляется взнос в Caja de Jubilaciones y Pensiones de Profesionales Universitarios:

• 4 % для архитектурно-строительных работ, что доводит общую ставку до 75,8 %.
• 2 % для инженерных работ.

Ставка высока, поскольку объединяет в одном ежемесячном платеже то, что в других отраслях рассчитывается отдельно: пенсионное и медицинское обеспечение, страхование от несчастных случаев, годовую дополнительную выплату, оплату отпуска и отпускную доплату.

Для собственника AUC служит отправной точкой при оценке затрат на официально заявленную рабочую силу, но не обязательно отражает окончательную стоимость труда. В зависимости от ситуации могут добавляться доплата за медицинское обслуживание, взносы в отраслевые фонды, отдельные выплаты по отраслевому тарифному решению и другие составляющие.

Поэтому до начала работ стоит запросить полный расчёт у того, кто будет их организовывать.

---

Если вы уже собственник и собираетесь начать работы

Лучше всего урегулировать вопросы с BPS до выхода первого работника на объект, а не тогда, когда вы решите его продать.

1. Точно определите, что вы собираетесь делать

Недостаточно назвать это «ремонтом». Нужно установить, идёт ли речь об обслуживании, перепланировке, пристройке, новом строительстве или сносе.

Перенос перегородок, увеличение площади или изменение конструкций может повлиять на применимый режим, а также создать обязательства перед администрацией департамента и кадастровой службой.

2. Проверьте текущий статус объекта

Перед регистрацией новых работ стоит выяснить, нет ли ранее начатых работ, по которым не оформлено завершение или остались невыполненные обязательства.

Это особенно важно, если вы планируете воспользоваться режимом небольших работ по Закону 19.291: завершение первоначального строительства должно быть надлежащим образом оформлено.

3. Определите, кто будет выполнять работы

Обязанности зависят от формы выполнения работ:

Калькулятор на этой странице позволяет получить предварительный ориентир, но окончательно определить применимый режим нужно исходя из фактического характера работ.

4. Зарегистрируйте работы в установленный срок

Если применяется режим для строительства, регистрация возможна начиная с десяти дней до начала работ и до истечения 48 рабочих часов после их начала.

Не стоит ждать завершения. Поздняя регистрация может привести к штрафам и затрудняет подтверждение того, кто работал, как долго и в рамках какой формы выполнения работ.

5. Письменно согласуйте обязанности

Если вы нанимаете компанию, в смете или договоре следует указать:

• Кто регистрирует работы.
• Кто подаёт сведения о работниках.
• Включены ли взносы в цену.
• Какие документы будут переданы после завершения.
• Кто оформляет завершение работ в BPS.
• Кто получает разрешения администрации департамента, если они необходимы.

Заявление компании о том, что она «берёт всё на себя», не заменяет регистрационный номер работ, счета и подтверждения уплаты взносов и оформления завершения.

6. Сохраняйте документы

Сохраняйте договоры, счета, квитанции, списки работников, подтверждения уплаты взносов, страховой полис BSE, разрешения и переписку со специалистами.

Если небольшие работы выполняет компания, в счёте должны быть указаны адрес, период выполнения и перечень работ. BPS предписывает хранить его десять лет.

7. Сообщите о завершении работ

Об окончании работ необходимо сообщить в течение 30 календарных дней.

В зависимости от ситуации может также потребоваться завершить процедуры в DGI, обновить кадастровые сведения или закрыть строительное дело в администрации департамента.

Если пройти все эти этапы сейчас, через несколько лет, когда вы захотите продать или заложить объект, не придётся восстанавливать всю документацию.

---

Что на самом деле проверяют при оформлении перехода права собственности

Неверно, что при каждой купле-продаже запрашивают строго одинаковые документы или что архитектор всегда обязан выезжать на объект и сравнивать постройку с кадастровыми планами.

Порядок зависит от конкретной ситуации по кадастровому участку.

1. Специальная справка BPS

Для отчуждения или обременения недвижимости необходимо получить предусмотренную нормативными актами специальную справку BPS.

Она оформляется онлайн и подтверждает надлежащее исполнение плательщиком обязательств, необходимое для совершения соответствующего действия.

2. Заявление о выполненных работах

При запросе справки необходимо указать, проводились ли на кадастровом участке строительные работы, реконструкция или снос в течение последних десяти календарных лет.

3. Документ, необходимый для конкретного объекта

Возможны три разные ситуации:

• Объект с постройками, на котором в заявленный период не проводились работы: необходимо заполнить декларацию об отсутствии работ, известную как DJNO. В ней указывают, с какой даты не проводились строительные работы, реконструкция или снос.

• Объект без построек: BPS требует заключение архитектора или инженера-строителя. Даже при полном отсутствии построек одного заявления правообладателя недостаточно.

• Текущие работы: DJNO не применяется, и соответствующее поле заполнять не следует.

DJNO — это декларация, подписываемая под ответственность заявителя. Ответственность за достоверность сведений несёт подписавшее её лицо.

4. Если работы проводились

Если в течение рассматриваемого периода проводились работы, подлежащие регистрации, они должны быть зарегистрированы, а задолженность по взносам должна отсутствовать. Если работы уже закончены, также должно быть подано уведомление об их завершении.

В зависимости от ситуации или при замечаниях со стороны BPS может потребоваться заключение о наличии строительных работ, подписанное архитектором или инженером-строителем.

Если обнаружатся незаявленные работы, которые подлежали регистрации, перед продолжением сделки потребуется оформить их надлежащим образом.

---

Что удостоверяет архитектор или инженер-строитель

Техническое заключение для BPS не является подтверждением соответствия кадастровым сведениям и не сводится к сравнению объекта с прежними планами.

Согласно официальной инструкции, специалист должен:

• Провести техническое обследование кадастрового участка.
• Зафиксировать дату осмотра.
• Удостоверить наличие или отсутствие работ в течение последних десяти календарных лет.
• Описать выполненные работы с указанием месяца и года их начала и завершения.
• Указать регистрационный номер работ, если применимо.
• Отдельно сообщить о наличии текущих работ.
• Указать работы по обслуживанию, подпадающие под Закон 19.291.
• При необходимости приложить планы, аэрофотоснимки или фотографии работ.

Заключение должно охватывать кадастровый участок независимо от того, когда нынешний собственник приобрёл недвижимость или вступил во владение.

Также действуют особые правила:

• При режиме раздельной собственности на помещения с общей собственностью на общие части здания заключение охватывает отдельное помещение и общее имущество, предоставленное в исключительное пользование его владельцу.
• Для объединённых или разделённых кадастровых участков необходимо учитывать исходные участки.
• Документ подаётся с электронной подписью.
• Специалист не может подписывать документ, если сам является заинтересованным правообладателем или представителем в сделке.
• Заключение действительно в течение 180 календарных дней со дня выдачи.

---

Десятилетний период проверки

С 1.º января 2022 года проверка, предусмотренная для таких действий, охватывает работы, выполненные в течение десяти лет, предшествующих заключению договора.

Изменение внесено статьёй 336 Закона 19.996, дополнившей статью 11 Декрета-закона 14.411. BPS применяет его, используя формулировку «последние десять календарных лет».

Здесь важны два уточнения:

• Речь идёт о календарных, а не налоговых годах.
• Период определяется относительно даты сделки, а не по одной фиксированной дате в прошлом.

Поэтому неверно утверждать, что любые работы до определённого года автоматически исключаются из проверки. Необходимо изучить конкретные даты и отсчитать соответствующий период.

До 2022 года проверка охватывала значительно более продолжительный период. Изменение упростило многие сделки с объектами, на которых имеются старые постройки.

Краткий перечень проверок

---

Что происходит, если работы не были заявлены

Если в пределах проверяемого периода обнаружатся работы, подпадающие под соответствующий режим, но не зарегистрированные, потребуется привести их оформление в соответствие с требованиями.

Какие учреждения участвуют в процедуре, зависит от обстоятельств. Не всегда нужно одновременно обращаться в BPS, DGI, кадастровую службу и администрацию департамента.

1. Оформление ранее незарегистрированных работ в BPS

Процедура приведения частных строительных работ в соответствие с требованиями позволяет зарегистрировать строительную деятельность, которая не была своевременно и надлежащим образом оформлена.

Она охватывает новое строительство, реконструкцию, пристройки и снос давностью до десяти календарных лет.

Среди документов, которые могут потребоваться:

• Регистрация частных строительных работ, форма F1.
• Пояснительная записка с описанием конструктивных характеристик, форма F3.
• Нотариальная справка о правах на объект, форма F4.
• Декларация технического специалиста о достоверности планов, форма F6.
• Планы, если работы изменили конструкцию объекта.
• Изменение статуса работ, форма F9.

На основании пояснительной записки и характеристик построенного BPS определяет количество человеко-дней и начисляет соответствующие взносы.

2. DGI и НДС с добавленной стоимости, созданной работами

НДС с добавленной стоимости, созданной работами, может применяться к работам, выполненным хозяйственным способом, когда правообладатель является плательщиком AUC и работы не охвачены системой подрядных договоров.

Не следует путать две формы:

• Форма 1301: налоговая декларация, которую подают в месяце, следующем за месяцем завершения работ.

• Форма 5201: заявление на выдачу справки. Его подают после представления декларации, уплаты налога и оформления завершения работ в BPS.

Справка DGI может требоваться, если на объекте проводились ремонтные работы или переустройство хозяйственным способом, зарегистрированные в BPS начиная с 1.º июля 2007 года. При нотариальном оформлении отчуждения или обременения она подтверждает, что НДС с добавленной стоимости, созданной работами, уплачен либо не подлежит уплате; срок её действия составляет 180 дней.

Исключение предусмотрено для предварительных договоров об отчуждении, уступки прав по таким договорам и других предварительных договоров. Работы, начатые и зарегистрированные в BPS до 1.º июля 2007 года, также не облагаются этим налогом.

3. Кадастровая служба и DJCU

Декларация о характеристиках городской недвижимости, известная как DJCU, содержит сведения о существующих постройках на кадастровом участке для их оценки и внесения в кадастровую базу.

Это не просто процедура подачи планов. Её цель — обновить сведения о характеристиках построек и их оценочной стоимости.

DJCU может потребоваться для регистрации улучшений, новых построек или оформления ранее неучтённых работ в Dirección Nacional de Catastro.

Её должен подать архитектор или инженер-геодезист, зарегистрированный в DNC; подпись собственника также обязательна. Процедура проводится онлайн и требует двух профессиональных гербовых марок.

4. Администрация департамента

В зависимости от департамента и вида работ может также потребоваться разрешение на строительство или оформление ранее неузаконенных работ на уровне департамента.

У каждой администрации департамента свои требования, сборы, штрафы и сроки.

Десятилетний период, применяемый BPS, не приводит автоматически в порядок документы на объект в кадастровой службе или администрации департамента. Это разные процедуры.

---

Сколько стоит и сколько времени занимает оформление ранее незарегистрированных работ

Единой официальной стоимости или срока, применимых ко всем таким процедурам, не существует.

Стоимость и продолжительность зависят от следующих факторов:

• Объём и характеристики построенного.
• Давность работ.
• Использованная форма выполнения работ.
• Наличие документов.
• Количество человеко-дней, определённое BPS.
• Гонорары специалистов.
• Процедуры, требуемые администрацией департамента.

При значительном увеличении площади начисленные взносы могут составить существенную сумму. Срок также может увеличиться, если потребуется восстановить сведения о прошлых работах, подготовить планы или урегулировать вопросы с администрацией департамента.

Прежде чем закреплять дату нотариального оформления сделки в соглашении о резервировании, стоит запросить индивидуальную оценку у участвующих архитектора и нотариуса и предусмотреть разумный запас времени.

---

Распространённые ситуации при покупке или проведении работ

Вы купили квартиру и хотите переделать кухню

До согласования сметы нужно определить, могут ли работы подпадать под режим небольших работ по обслуживанию.

Одного отсутствия увеличения площади недостаточно. Необходимо также соблюдать ограничение по затратам на оплату труда и максимальному числу работников; работы должны быть самостоятельными по отношению к более крупному проекту, а завершение первоначального строительства — оформлено.

Если вы нанимаете зарегистрированную компанию, запросите счёт с указанием объекта и подробным описанием работ. Если вы нанимаете работников напрямую, вам потребуется зарегистрироваться как пользователь услуг и принять на себя обязанности по подаче сведений и уплате соответствующих взносов.

Вы хотите пристроить спальню или помещение для барбекю

Пристройка увеличивает площадь, поэтому не подпадает под режим небольших работ.

До начала необходимо решить вопрос с разрешением администрации департамента, зарегистрировать работы в BPS в соответствующей форме и согласовать, кто будет подавать сведения о работниках.

После окончания нужно сообщить о завершении работ и, когда требуется, обновить сведения в кадастровой службе и администрации департамента. Сделать это сразу гораздо проще, чем оформлять пристройку через несколько лет.

Дом с пристроенной спальней

Собственник построил спальню восемь лет назад, напрямую наняв строителей и не зарегистрировав работы.

Поскольку пристройка попадает в проверяемый период, потребуется оформить её в BPS, определить количество человеко-дней, рассчитать взносы и выяснить, нужно ли платить НДС с добавленной стоимости, созданной работами.

Также может потребоваться обновить кадастровые сведения и оформить постройку в администрации департамента.

Сделка может задержаться на время регистрации работ и проверки ситуации в BPS. После расчёта задолженности в некоторых случаях можно согласовать её погашение одновременно с получением справки и нотариальным оформлением сделки; допустимость такого варианта определяет нотариус. Если сроки или затраты окажутся слишком большими, сделка может сорваться.

Дом с пристройками тридцатилетней давности

Если работы выполнены за пределами десяти лет, предшествующих договору, они также выходят за временные рамки проверки для выдачи справки и обычной процедуры оформления, которую BPS проводит для работ давностью до десяти календарных лет.

Это не означает, что документы на объект полностью приведены в порядок.

Могут сохраняться расхождения с кадастровыми сведениями, неоформленные разрешения администрации департамента или даже задолженность, начисленная ранее.

Такая ситуация обычно проще, чем при недавних незаявленных работах, но её всё равно необходимо проверить.

Работы, выполненные «неофициально»

Если сведения о работниках никогда не подавались, взносы не уплачивались и работы не регистрировались, BPS может оценить трудозатраты по пояснительной записке с описанием построенного.

На этой основе начисляются взносы, а также применимые штрафы и пени.

Это может оказаться одним из самых дорогих и длительных вариантов урегулирования и привести к срыву сделки.

---

Исключения и особые формы выполнения работ

Не все работы облагаются взносами одинаково. Существуют упрощённые режимы и формы освобождения от взносов с особыми требованиями.

Небольшие работы по обслуживанию

Закон 19.291 устанавливает специальный режим для определённых работ по сохранению, обслуживанию и улучшению объекта.

Основные условия:

• Работы не должны быть частью единого строительного процесса или изменять графическую проектную документацию.
• Завершение первоначального строительства должно быть надлежащим образом оформлено.
• Совокупные затраты на оплату труда на одном объекте за двенадцать последовательных месяцев не могут превышать эквивалент 30 дневных ставок каменщика промежуточной квалификации.
• С апреля 2026 года применяемая дневная ставка составляет $2.650,67, а предельная сумма — $79.520.
• Одновременно могут работать не более двух человек, включая правообладателя или подрядчика, если он лично участвует в работах.

Ограничение означает не тридцать дней работы, а денежную сумму. С действующим пределом сравнивают совокупные затраты на оплату труда за двенадцать последовательных месяцев на одном объекте независимо от количества дней и работников.

Выполнять работы можно двумя способами.

Наём компании

Компания должна быть зарегистрирована в BPS и DGI и выставить счёт с указанием:

• Адреса выполнения работ.
• Периода выполнения.
• Стоимости труда и материалов.
• Выполненных работ.

В этом случае отдельная регистрация работ по режиму для строительства не требуется. Компания отвечает за исполнение своих обязательств в рамках режима промышленности и торговли.

Счёт служит подтверждающим документом для собственника и должен храниться десять лет.

Прямой наём работников

Если собственник нанимает работников напрямую, он должен зарегистрироваться в BPS как пользователь услуг.

В этом случае он принимает на себя ответственность за подачу сведений, уплату взносов и страхование от несчастных случаев на производстве в BSE.

Если соблюдены не все условия режима или отсутствуют подтверждающие документы, работы необходимо заявить по общему строительному режиму Закона 14.411.

Поэтому неверно утверждать, что покраска, облицовка или ремонт «никогда не учитываются». Они могут подпадать под упрощённый режим, но требования к ним всё равно существуют.

Строительство собственными силами

Строительство собственными силами предполагает участие правообладателя и членов его семьи, которые будут проживать в этом жилье.

Также могут участвовать близкие родственники до второй степени кровного родства или свойства, например родители, бабушки и дедушки, дети, братья и сёстры, братья и сёстры супруга, супруги братьев и сестёр, родители супруга, невестки, зятья или внуки, при условии отсутствия оплаты и денежной компенсации.

Строительство собственными силами может быть полным или частичным.

Для этой формы нет ограничений по доходам семьи и типу жилья, а также требования, чтобы оно было единственным объектом недвижимости правообладателя.

BPS оценивает, обоснованно ли предполагать, что участники способны выполнить заявленные работы. Для подтверждения квалификации можно представить дипломы, документы об обучении или расчётные листки по оплате аналогичной работы.

Для строительства собственными силами предельного дохода нет. Для безвозмездной помощи добровольцев он установлен, но выражается в 90 или 120 UR в зависимости от количества спален. Предполагаемый предел в семь минимальных зарплат к этим правилам не относится.

Безвозмездная помощь добровольцев

Безвозмездная помощь добровольцев предполагает бесплатное участие в строительстве людей, не входящих в состав семьи.

В этом случае действуют условия, связанные с жильём и доходами:

• Объект должен быть единственной недвижимостью правообладателя на всей территории страны.
• Он должен предназначаться для постоянного проживания правообладателя.
• Доходы семьи не могут превышать 90 UR для жилья с двумя спальнями или 120 UR для жилья с тремя и более спальнями.
• Площадь жилья должна соответствовать нормам, установленным для категорий социального жилья.
• Помощники должны лично заниматься оплачиваемой деятельностью как обычным источником средств к существованию либо быть пенсионерами.
• Безработные и неофициально работающие лица не могут участвовать в качестве помощников.

Владельцы строительных компаний не допускаются в качестве безвозмездных помощников, кроме случаев родства до второй степени. В таком случае работы регистрируются как строительство собственными силами.

Взаимопомощь

Взаимопомощь — форма выполнения работ, применяемая в жилищных кооперативах.

Члены кооператива и члены их семей не уплачивают AUC с труда, вложенного в рамках этой формы. Оплачиваемую рабочую силу необходимо заявлять и уплачивать взносы исходя из фактических человеко-дней.

Заявление на освобождение от взносов

При строительстве собственными силами, безвозмездной помощи добровольцев и взаимопомощи работы необходимо зарегистрировать до начала, а затем запросить признание права на освобождение от взносов.

У BPS есть 30 рабочих дней для принятия решения. Если за этот срок решение не принято, плательщик получает право выполнять работы с сохранением возможности последующих проверок.

Если в ходе работ установлено участие оплачиваемых работников, сведения о которых не подавались, BPS может начислить обязательные платежи и применить соответствующие санкции.

Работы за пределами проверяемого периода

Работы, выполненные до начала десятилетнего периода, предшествующего договору, выходят за временные рамки проверки для выдачи справки и обычной процедуры оформления, которую BPS проводит для работ давностью до десяти календарных лет.

Это не приводит автоматически в порядок документы на объект в кадастровой службе или администрации департамента и не обязательно прекращает ранее начисленную задолженность.

---

Как покупателю защитить себя

1. Задавайте вопросы письменно

Уточните у продавца, проводились ли строительные работы, реконструкция или снос за последние десять лет.

Спросите, зарегистрированы ли они в BPS и оформлено ли их завершение; при необходимости запросите регистрационный номер работ.

Ответ «всё в порядке» не заменяет документы.

2. Обратитесь к своему нотариусу до резервирования

Нотариус должен проверить сведения об объекте и определить, какие справки необходимы.

Обнаружить проблему до подписания соглашения о резервировании гораздо проще, чем пытаться решить её позже.

3. Запросите счёт за небольшие работы

Если продавец утверждает, что ремонт проводился по Закону 19.291, запросите счёт с подробным описанием работ, адресом и периодом выполнения.

Без такого подтверждения доказать, что работы подпадали под упрощённый режим, может оказаться невозможно.

4. Определите, кто оплачивает приведение документов в порядок

Закон возлагает взносы на собственника или правообладателя и устанавливает обременение недвижимости в обеспечение требования об их уплате.

При этом продавец и покупатель могут договориться, кто фактически понесёт расходы на приведение работ в соответствие с требованиями в рамках сделки.

Договорённость необходимо прямо закрепить письменно.

5. Включите условие в предложение

Соглашение о резервировании может содержать, например, такое условие:

«При условии удовлетворительных результатов проверки исполнения обязательств по объекту перед BPS и соответствия выполненных строительных работ установленным требованиям».

Положение должно устанавливать срок и объяснять последствия выявления существенного нарушения.

6. Проверьте также кадастровые сведения и документы администрации департамента

Если работы находятся за пределами периода, проверяемого для выдачи справки BPS, это не означает, что документы на объект в порядке в кадастровой службе или администрации департамента.

Это разные проверки, и проводить их нужно отдельно.

---

Частые вопросы

Что нужно сделать до начала работ?

Сначала необходимо определить объём работ, выяснить, изменяют ли они планы и требуют ли разрешения, а также установить, кто будет их выполнять.

На этой основе определяют, применим ли режим небольших работ по обслуживанию, работ малого объёма, общий режим по договору подряда или хозяйственным способом либо такая форма, как строительство собственными силами.

Если работы подлежат регистрации, её можно провести начиная с десяти дней до начала и до истечения 48 рабочих часов после начала. Если участвует компания, стоит письменно закрепить, кто регистрирует работы, подаёт сведения о работниках, уплачивает взносы и сообщает о завершении.

Что такое единый строительный взнос?

Это обязательный платёж в BPS за работников строительной отрасли, занятых непосредственно на объекте.

Он охватывает строительство, ремонт, реконструкцию и снос и объединяет в одном ежемесячном платеже пенсионные и медицинские взносы, страхование от несчастных случаев, годовую дополнительную выплату, оплату отпуска и отпускную доплату.

Какова ставка AUC в 2026 году?

Действующая ставка составляет 71,8 % от облагаемого вознаграждения.

Для архитектурно-строительных работ добавляется 4 % в пользу Caja de Profesionales Universitarios, поэтому общая ставка достигает 75,8 %. Для инженерных работ добавляется 2 %.

Кто платит взнос: собственник или компания?

Статья 5 Декрета-закона 14.411 возлагает уплату взносов на собственника недвижимости либо обладателя вещных прав или прав владения на неё.

Форма привлечения исполнителей определяет, кто организует работу персонала и подаёт сведения о нём. Например, при работах малого объёма подрядчик действует как агент по удержанию взносов.

Кроме того, статья 9 устанавливает, что требование об уплате обременяет недвижимость. Поэтому при покупке необходимо проверить, как зарегистрированы работы, оформлено ли их завершение и отсутствует ли задолженность.

Что происходит, если взносы за работы не уплачены?

Обязанность лежит на собственнике или соответствующем правообладателе, а требование об уплате может обременять недвижимость.

Без справки, требуемой нормативными актами, объект нельзя отчуждать или обременять. Последующее приведение документов в порядок может потребовать регистрации работ, определения количества человеко-дней и уплаты соответствующих взносов, штрафов и пеней.

Всегда ли необходимо заключение архитектора?

Нет.

Если на объекте есть постройки и в заявленный период работы не проводились, может потребоваться декларация об отсутствии работ.

Если построек нет, BPS требует заключение архитектора или инженера-строителя.

Если работы продолжаются, DJNO не применяется.

Техническое заключение действует 180 календарных дней и подаётся с электронной подписью.

С какого момента действует десятилетний период?

С 1.º января 2022 года, на основании статьи 336 Закона 19.996, изменившей статью 11 Декрета-закона 14.411.

Проверка охватывает работы, выполненные в течение десяти лет, предшествующих заключению договора. BPS применяет это правило как проверку за последние десять календарных лет.

Считается ли переделка кухни строительными работами?

Может считаться.

Если она не является частью единого строительного процесса, не изменяет планы, завершение первоначального строительства оформлено, затраты на оплату труда не превышают 30 дневных ставок каменщика промежуточной квалификации за двенадцать месяцев на одном объекте и одновременно участвуют не более двух работников, она может подпадать под упрощённый режим Закона 19.291.

Если соблюдены не все условия или не сохранены подтверждающие документы, работы необходимо заявить по общему строительному режиму.

---

Официальные источники

Banco de Previsión Social

• Режим для строительства: единый взнос и ставки
• Небольшие работы по обслуживанию: общая информация
• Регистрация частных строительных работ хозяйственным способом
• Регистрация частных строительных работ по договору подряда
• Регистрация работ малого объёма
• Уведомление о завершении работ
• Оформление ранее незарегистрированных частных строительных работ
• Специальные справки
• Запрос специальной справки
• Инструкция по подготовке заключения о работах архитектором или инженером-строителем
• Образцы справок и формы
• Запрос специальной справки для недвижимости
• Безвозмездная помощь добровольцев и строительство собственными силами
• Освобождение от взносов при строительстве собственными силами, безвозмездной помощи добровольцев или взаимопомощи
• Правила строительства собственными силами, безвозмездной помощи добровольцев и взаимопомощи

Dirección General Impositiva

• НДС с добавленной стоимости, созданной работами на объектах недвижимости
• Руководство по НДС с добавленной стоимости, созданной работами
• Инструкция по заполнению формы 1301
• Запрос справки по форме 5201

Dirección Nacional de Catastro

• Декларация о характеристиках городской недвижимости

Нормативные акты

• Декрет-закон 14.411
• Закон 19.996, статья 336
• Закон 19.291
• Закон 16.170

---

Это руководство носит информационный характер и не заменяет консультацию нотариуса, архитектора или бухгалтера. Ставки и суммы в песо периодически обновляются, поэтому перед принятием решения всегда стоит сверить их с официальными источниками.

Рассматриваете покупку новостройки или инвестиции? Узнайте, как инвестировать на основе данных, или закажите оценку вашей недвижимости.

---

Статьи по теме

• Что делает нотариус при купле-продаже и сколько стоят его услуги
• Что спросить перед покупкой вторичной недвижимости
• Расходы при покупке недвижимости в Уругвае
• Покупка на ранней стадии строительства или покупка готового объекта