Где больше всего строят в Монтевидео (2026): районы и риски

За 30 секунд

В 2025 году по всей стране были поданы заявки на 326 проектов жилья в рамках уругвайской программы налогового стимулирования Vivienda Promovida (VP) — абсолютный рекорд; по текущим данным Национального жилищного агентства (ANV), с момента создания программы поданы заявки на 2.196 проектов. Большая часть этой активности сосредоточена в Монтевидео. В самом Монтевидео на Кордон приходится 26,4% заявленных продаж VP. Трес-Крусес (9,4%), Сентро (7,0%), Баррио-Сур (5,5%) и Палермо (5,2%) дополняют список 5 лидеров, согласно ANV (отчёт № 50, май 2026). Однако большие объёмы строительства сами по себе не означают, что строят обоснованно: Кордон уже входит в число районов города с самым большим избытком предложения, а Трес-Крусес ненамного отстаёт. Избыток предложения студий существует, и его можно измерить.

В этой статье вы найдёте конкретные данные о том, где и почему строят, какие направления застройки насыщаются и где строительство только начинается. Если вы рассматриваете покупку новостройки или инвестиции в проект на ранней стадии строительства, эта информация даст вам необходимый контекст до подписания договора.

Прежде чем продолжить, полезно разобраться в основах:

• Обзор рынка недвижимости Монтевидео
• Покупка строящегося жилья: список проверок и условия договора
• Тенденции в строительстве 2026

1) Карта нового строительства в Монтевидео: где сосредоточены проекты

Новое строительство распределено по Монтевидео неравномерно. В одних районах невозможно пройти три квартала, не встретив строительный кран, а в других последний крупный объект построили ещё в 90-е. Такое различие неслучайно: оно связано с сочетанием градостроительных норм, налоговых льгот, доступности земли и спроса.

Данные о проектах VP — наиболее надёжный источник, поскольку каждый проект регистрируется в Министерстве экономики и финансов (MEF), — показывают явную концентрацию:

Один факт сразу бросается в глаза: районы с наибольшими объёмами нового строительства — не самые дорогие. Это районы, где сочетаются ещё доступная земля, льготы VP и хорошая транспортная доступность. По данным Índice INGAR (июнь 2026), медианная цена м² квартир в Кордоне составляет USD 2.857, а в Поситосе — USD 3.546. В Поситосе и Бусео много объектов в объявлениях, но относительно мало нового строительства: свободных участков мало и стоят они дорого, что ограничивает экономическую привлекательность проектов.

2) Почему строят именно там, а не в других районах

Очевидный вопрос: если в Кордоне уже огромный избыток предложения, почему строительство продолжается? Причин несколько.

Налоговые льготы Vivienda Promovida

Программа VP (Закон 18.795) предусматривает освобождение от НДС при строительстве, от подоходного налога IRPF на арендный доход в течение 10 лет — полное или частичное, в зависимости от района и обеспечения обязательств по аренде, — а также от налога на имущество. Для застройщика это может означать экономию 20-25% затрат. Проблема в том, что льготы действуют на территориях, определённых Министерством жилищного строительства и территориального планирования (MVOT), и эти территории совпадают с центральной полосой застройки Монтевидео — именно там, где уже строят больше всего.

В результате нормативное регулирование усиливает концентрацию строительства, а не способствует его распределению.

Доступность земли

В Кордоне, Трес-Крусесе и Ла-Бланкеаде есть то, чего нет в Поситосе: участки с малоэтажной застройкой — домами, мастерскими, складами, — которую можно снести и заменить зданиями в 8-12 этажей. На побережье свободных участков крайне мало; другие участки заняты зданиями, которые не планируют сносить, либо на них действуют ограничения по высоте.

Зонирование и разрешённая высота

Нормы администрации департамента Монтевидео устанавливают для каждой зоны максимальную высоту, отступы от границ участка и коэффициенты застройки земельного участка (FOS). Вдоль проспектов 18 июля, 8 октября и бульвара Артигас разрешена большая высота зданий, что делает эти направления привлекательными для масштабных проектов. На этих основных магистралях нормы допускают плотность застройки, которая была бы невозможна всего в трёх кварталах вглубь района.

Реальный спрос — с оговорками

В Кордоне и Ла-Бланкеаде есть реальный спрос: студенты, молодые специалисты, люди, живущие одни и желающие быть ближе к университету, больницам и офисам. Однако «реальный спрос» не означает «бесконечный спрос». Вопрос не в том, есть ли спрос, а в том, не превысило ли его уже предложение.

3) Три направления, определяющие новое строительство

Если посмотреть на карту Монтевидео с отмеченными проектами VP, на ней отчётливо выделяются три линии. Это не совпадение: они проходят по исторически сложившимся транспортным магистралям города.

Направление проспекта 18 июля с продолжением по проспекту 8 октября

Главная ось города. Она начинается на площади Независимости в Сентро, пересекает Кордон, доходит до Трес-Крусеса и продолжается по проспекту 8 октября в сторону Ла-Бланкеады, Униона и дальше. Здесь сосредоточена самая высокая плотность проектов VP в стране. Логика проста: развитый общественный транспорт — здесь проходят все маршруты, — услуги в пешей доступности и зонирование, допускающее высотную застройку.

Проблема в том, что здесь же сосредоточена самая высокая конкуренция. Новая студия в Кордоне на проспекте 18 июля конкурирует ещё с 50 новыми студиями в том же или соседнем квартале. Это давит на цены и увеличивает сроки продажи или сдачи в аренду.

Направление бульвара Артигас

Вторая ось проходит с севера на юг через Трес-Крусес и Парке-Батлье, соединяя их с побережьем. На бульваре Артигас допускается значительная высота застройки, здесь хорошая транспортная доступность. Новое жильё обычно на ступень выше по формату, чем обычные студии: больше квартир с 1 спальней и 2 спальнями, несколько большей площади.

Направление Рамблы / побережье

На побережье — в Поситосе, Бусео, Пунта-Карретасе и Пуэрто-дель-Бусео — мало нового строительства VP, поскольку участков не хватает, а затраты на строительство резко возрастают. Имеющиеся проекты относятся к премиум-классу: квартиры с 2 и 3 спальнями и дополнительной инфраструктурой, рассчитанные на покупателя, который не столь пристально оценивает цену квадратного метра. Здесь риск связан не с избытком предложения, а с высокой стоимостью покупки и большими платежами за обслуживание дома.

Чтобы понять, как дополнительная инфраструктура влияет на ваши ежемесячные расходы:

• Коворкинг и дополнительная инфраструктура: влияние на расходы на содержание общего имущества

4) Проблема студий: 61% предложения VP — студии или квартиры с 1 спальней

Это самый неудобный показатель рынка новостроек Уругвая: 61% квартир VP — студии или квартиры с 1 спальней. Причина исключительно экономическая. Для застройщика студия площадью 30 м² с льготами VP означает невысокую цену продажи (USD 80.000-120.000), соразмерные затраты на строительство и наличие покупателя или инвестора, готового вложиться. Умножьте это на 40 квартир в доме — и проект становится экономически оправданным.

Однако людям для проживания, а не для инвестиций, на самом деле нужны квартиры с 2 спальнями. Молодой паре, человеку с ребёнком, специалисту, работающему из дома, — всем им требуется больше 30 м². А доля квартир с 2 спальнями в предложении VP сравнительно мала.

К чему это приводит? К несоответствию предложения реальному спросу:

• Студии: массовое предложение, спрос преимущественно со стороны инвесторов, покупающих для сдачи в аренду. Если арендная доходность снижается, поток инвесторов сокращается и студии остаются без покупателей.
• Квартиры с 1 спальней: промежуточный сегмент. Подходят для одного человека, но тесны для двоих. В более доступном сегменте конкурируют с просторными студиями, в более дорогом — с небольшими квартирами с 2 спальнями.
• Квартиры с 2 спальнями: реальный спрос для проживания при ограниченном предложении VP. Имеющиеся квартиры быстрее продаются или сдаются и сохраняют цену.

Покупка студии в Кордоне сегодня не обязательно является ошибкой, но инвестору нужно понимать: он покупает в сегменте с самой высокой конкуренцией и в районе с самой высокой конкуренцией. Это требует взвешенной покупки: выгодной цены, удачного расположения внутри района и реалистичного анализа доходности.

• Доходность аренды по районам

5) Расширение строительства в Канелонесе: Сьюдад-де-ла-Коста как выход из ситуации

Если смотреть только на Монтевидео, можно упустить важный факт: доля Канелонеса в проектах VP выросла с 17% почти до 28%. Подавляющая часть этого роста приходится на Сьюдад-де-ла-Коста.

Почему? Застройщики нашли там то, что в Монтевидео уже исчерпано: большие недорогие участки, нормы, допускающие строительство, и растущий спрос со стороны молодых семей, для которых пространство и зелень важнее близости к Сентро.

Сьюдад-де-ла-Коста отличается от центральной полосы застройки Монтевидео:

• Более просторное жильё — больше вариантов с 2 и 3 спальнями, меньше студий
• Более низкие цены за квадратный метр
• Целевая аудитория: семьи с автомобилем, работающие удалённо или в гибридном формате
• Меньше конкуренции со стороны существующего предложения

Риски здесь другие: зависимость от автомобиля из-за ограниченного общественного транспорта, ещё развивающаяся сфера услуг и открытый вопрос о том, что произойдёт со спросом, если тенденция к удалённой работе развернётся.

Тем не менее рост реален и устойчив. Из второстепенного направления для VP Канелонес превратился в территорию, на которую приходится почти треть общего объёма. Это говорит об ограничениях модели «всё в Кордоне».

6) Избыток предложения: как измерить его по реальным данным

Об «избытке предложения» говорят часто, но измеряют его редко. Вот конкретная схема оценки.

Показатель 1: объявления и сделки

Если в районе очень много объектов в объявлениях, как в Кордоне, а ежемесячные сделки составляют лишь небольшую долю этого объёма, предложение избыточно. Это не означает отсутствия покупателей: сроки продажи увеличиваются, что давит на цены.

Показатель 2: новые проекты на фоне существующего предложения

Когда в районе уже выставлены тысячи квартир и продолжают выходить новые проекты, каждый следующий проект конкурирует с предыдущим. В Кордоне каждый квартал появляются проекты, добавляющие на рынок сотни квартир. Поглощает ли спрос весь этот объём? Сроки продажи и сдачи в аренду позволяют предположить, что темп поглощения отстаёт от поступления нового предложения.

Показатель 3: скидки и активное стимулирование продаж через финансирование

Когда застройщики начинают предлагать скидки 5-10% за «быстрое заключение сделки», прямое беспроцентное финансирование или бытовую технику и мебель в подарок, это сигнал: рынок не поглощает предложение по заявленным ценам. В некоторых проектах Кордона и Ла-Бланкеады это уже наблюдается.

Показатель 4: снижение арендной доходности

Если предложение аренды растёт быстрее спроса со стороны арендаторов, арендная плата не повышается или снижается, а доходность инвестора падает. Студия, которая три года назад приносила 6% валовой доходности, сегодня может приносить 4,5%, если арендная плата не изменилась, а цена покупки выросла. Сейчас медианная валовая доходность квартир в Кордоне составляет 5,9 % (расчётная чистая — 3,8 %), по данным Índice INGAR (июнь 2026).

• Как оценить, справедлива ли цена

7) Развивающиеся районы: где могут быть возможности

Если ваша инвестиционная стратегия — «покупать там, где будут строить, а не там, где уже построили слишком много», стоит присмотреться к трём территориям.

Гоэс

Гоэс — район, который уже много лет постепенно меняется. Здесь смешанная городская застройка — дома, магазины, отдельные невысокие здания, — хорошая транспортная доступность: район расположен вдоль проспекта 8 октября и недалеко от бульвара Артигас. Цены на землю ещё доступны: медианная цена участков в Гоэсе составляет USD 774/м² против USD 1.357/м² в Кордоне, по данным Índice INGAR (июнь 2026). Первые проекты VP уже появляются, но до плотности проектов в Кордоне ещё далеко.

Признаки джентрификации уже есть: открываются бары, культурные пространства и заведения общественного питания, которых раньше не было. Торговля обновляется. Обычно это предвещает изменение состава жителей района.

Риск: в Гоэсе по-прежнему есть места, которые воспринимаются как небезопасные. Это сдерживает скорость преобразований. Но если тенденция сохранится, а ценовое давление в Кордоне будет выталкивать спрос за его пределы, Гоэс может стать одним из районов с наибольшим ростом стоимости в ближайшие 5 лет.

Редукто и Брасо-Ориенталь

Эти районы граничат с Гоэсом и с Ла-Бланкеадой/Трес-Крусесом. Их преимущество — соседство со сложившимися районами при существенно более низких ценах на землю. Первые действия застройщиков уже заметны: покупка участков, консультации в администрации департамента о возможности реализации проектов.

Типичная для Монтевидео модель — распространение нового строительства кольцами от центра: сначала Кордон, затем Трес-Крусес, потом Ла-Бланкеада, а теперь застройка доходит до Гоэса, Редукто и Брасо-Ориенталя. Инвестор, который понял это 10 лет назад в Кордоне, заработал на росте стоимости. Вопрос в том, повторится ли эта модель дальше к северу.

Агуада

У Агуады выгодное географическое положение: между Сентро, Кордоном и портом, с прямым выходом к Рамбле. Наличие зданий крупных учреждений — Башни телекоммуникаций, государственных ведомств — обеспечивает поток людей, которого нет у других периферийных районов.

Проектов VP, появляющихся в Агуаде, пока немного — около 5% общего объёма, — поэтому здесь нет такого накопленного предложения, как в Кордоне. Если тенденция подтвердится, у купившего на раннем этапе будет меньше конкурентов при последующей продаже или сдаче в аренду.

8) Как новое строительство влияет на существующую недвижимость

Новое строительство не существует в отрыве от окружения. Каждое новое здание меняет район вокруг себя — к лучшему или к худшему.

Положительный эффект: обновление городской среды

Когда в районе появляются новостройки, улучшаются тротуары, поскольку застройщик обязан соблюдать нормы, обновляется местная торговля благодаря покупательной способности новых жителей, а общее восприятие района улучшается. Это может повысить стоимость существующих объектов поблизости, даже самых старых.

Отрицательный эффект: прямая конкуренция

Квартира с 2 спальнями в доме 80-х годов теряет привлекательность, когда рядом открывается новое здание с тренажёрным залом, коворкингом и балконом с зоной барбекю. Покупатель или арендатор, который мог выбрать вторичное жильё, теперь сравнивает его с новым, и цену вторичного жилья приходится корректировать. В районах с активным новым строительством существующие здания могут терять в относительной стоимости.

Неоднозначный эффект: уплотнение

Больше зданий = больше людей = больше транспорта, меньше парковочных мест, выше нагрузка на инфраструктуру — канализацию и электроснабжение. Это может вызывать сопротивление жителей и реальные проблемы соседства. Кордон уже сталкивается с этим: его улицы не были рассчитаны на нынешнюю плотность застройки и населения.

Подробнее:

• Влияние нового строительства на сложившиеся районы

9) Что проверить перед покупкой новостройки в районе строительного бума

Если вы уже решили купить жильё в районе с большим объёмом нового строительства, стоит применить следующие критерии:

а) Посчитайте проекты в радиусе 5 кварталов

Если в радиусе 5 кварталов вы обнаружите больше 3 новых проектов на стадии продажи или строительства, район насыщен предложением. Это не повод автоматически отказываться от покупки, но нужно понимать: при продаже или сдаче в аренду ваша квартира будет конкурировать с десятками похожих объектов.

б) Сравните цену/м² с соседними проектами

В насыщенном районе цена должна учитывать конкуренцию. Если застройщик просит на 15% больше среднего по району без явных преимуществ — лучшего расположения, более качественной отделки, лучшей дополнительной инфраструктуры, — вероятно, цена завышена. Сравнивайте с реальными аналогами, а не с прайс-листом застройщика.

в) Спросите, сколько квартир уже продано

Если за 18 месяцев после выхода проекта на рынок продано 30% квартир, у него проблемы со спросом. Если 80% продано ещё по планам, спрос действительно высок. Доля проданных квартир — лучший показатель того, принимает ли рынок этот проект.

г) Внимательно оцените тип квартиры

Студия в Кордоне конкурирует с тысячами других. У квартиры с 2 спальнями, балконом и зоной барбекю в том же районе конкурентов меньше. В пределах одного района именно тип квартиры определяет уровень будущей конкуренции.

д) Рассчитайте доходность по текущим данным, а не по прогнозам

Застройщик скажет вам, что валовая доходность составляет 6-7%. Сделайте собственный расчёт на основе реальной арендной платы за аналогичные квартиры в районе, вычтя потери от простоя — не менее 1 месяца в год, когда платежи за обслуживание дома оплачиваете вы, — налоги и расходы на содержание. Реальная чистая доходность обычно на 2-3 процентных пункта ниже заявленной.

10) Общая картина: где строят сегодня — подсказка о будущем направлении цен

Данные складываются в довольно ясную картину:

1. Центральная полоса застройки — Кордон–Трес-Крусес–Ла-Бланкеада — достигла зрелости. Спрос сохраняется, но предложение уже сравнялось с ним, а в некоторых сегментах превысило его. Будущая доходность будет ниже прежней. Это неплохое место для покупки, но нужно покупать на выгодных условиях и правильно выбирать тип квартиры.
2. На побережье — в Поситосе и Бусео — мало новых проектов VP, но большой объём существующего предложения. Здесь другая ситуация: меньше конкуренции со стороны новых проектов, но высокая стоимость покупки и потенциально значительные платежи за обслуживание дома.
3. Развивающиеся районы — Гоэс, Агуада, Редукто, Брасо-Ориенталь — находятся на том этапе, на котором Кордон был 8-10 лет назад. Объём предложения меньше, конкуренция и цены ниже, но выше неопределённость сроков развития. Покупающий рано получает выгоду от роста стоимости, однако должен быть готов переждать переходный период в жизни района.
4. Сьюдад-де-ла-Коста удовлетворяет спрос на просторное жильё, который Монтевидео удовлетворить не может. Это другой рынок с другими правилами, но он быстро растёт и уже составляет почти треть VP.
5. Проблема студий носит структурный характер. Пока 61% предложения VP составляют студии и квартиры с 1 спальней, в этом сегменте будет сохраняться конкурентное давление. У инвестора, который может увеличить бюджет до покупки удачно расположенной квартиры с 2 спальнями, вероятно, будут лучшие среднесрочные перспективы.

Из этого не следует, что от покупки новостройки нужно отказаться. Покупать следует на основе информации, а не рекламного буклета застройщика. Район важен, но тип квартиры имеет такое же или даже большее значение. А стадия цикла развития конкретного района определяет, приобретаете ли вы перспективный объект или объект в условиях высокой конкуренции.

Источники

• Министерство экономики и финансов — реестр проектов VP: www.gub.uy/ministerio-economia-finanzas
• Администрация департамента Монтевидео — нормы строительства и зонирования: montevideo.gub.uy
• Национальное жилищное агентство — Закон 18.795 и постановление о его применении: www.anv.gub.uy
• Национальный институт статистики (INE) — разрешения на строительство и строительная статистика: www.ine.gub.uy
• Каталог открытых данных: catalogodatos.gub.uy

Хотите инвестировать, опираясь на данные, а не на интуицию? Узнайте, как инвестировать в Уругвае, оцените недвижимость онлайн или напишите нам в WhatsApp.

Статьи по теме

• Районы Монтевидео с наибольшим ростом стоимости за последний год: методология, рейтинг и факторы роста
• Влияние нового строительства на сложившиеся районы (2026): риски и возможности
• Инвестиции на ранней стадии строительства в Уругвае (2026): преимущества, договорные риски и список проверок застройщика
• Доходность аренды в Монтевидео по районам
• Как оценить, справедлива ли цена объекта недвижимости