Методология индекса INGAR — v2.0

Охват и источники данных

Учитываются общедоступные предложения о продаже недвижимости на рынке департамента Монтевидео, собранные в ходе собственного систематического мониторинга, для квартир (AP), домов (CA) и земельных участков (TE). В расчёт входят предложения, действовавшие в какой-либо момент завершившегося календарного месяца (размещённые не позднее конца месяца и снятые после начала месяца либо не снятые). Используется стандартизированный список из 71 района департамента Монтевидео: он определяет охват мониторинга. Из этого списка публикуются данные только по районам, прошедшим проверки качества за соответствующий месяц (в настоящее время 60 районов с данными, пригодными для публикации хотя бы за один месяц); остальные районы отслеживаются, но их данные не публикуются. Соседние населённые пункты других департаментов, которые в объявлениях часто относят к Монтевидео (например, районы Сьюдад-де-ла-Коста, Канелонес), в охват мониторинга не входят.

Для оценки роста стоимости недвижимости также используются официальные источники: индекс INE IAI-Compraventa по Монтевидео и договоры аренды из данных DGI (Главного налогового управления).

Каждый объект учитывается только один раз

Один и тот же объект недвижимости часто представлен в нескольких общедоступных объявлениях. Предложения объединяются, чтобы каждый объект учитывался только один раз, и все статистические показатели рассчитываются по уникальным объектам. Объём предложения публикуется в виде относительного уровня (предложение: высокое / среднее / низкое), определяемого по терцилям отдельно для каждого месяца и типа недвижимости, вместо абсолютного количества объектов.

Фильтры для каждого предложения

До расчёта статистических показателей каждое предложение должно пройти проверку на правдоподобие: цена от USD 20.000 до 5.000.000, площадь от 15 до 2.000 м² и цена за м² от USD 300 до 8.000. Медианы и процентили рассчитываются с непрерывной интерполяцией (percentile_cont).

Площадь и цена за квадратный метр

Цена за квадратный метр рассчитывается исходя из площади самого жилья. Если в объявлении указана общая площадь, которая может включать балкон и пропорциональную долю площадей общего пользования, используется заявленная внутренняя площадь объекта. Полные цены объектов и состав выборки не зависят от этого показателя.

Цены предложения, а не цены сделок

Все цены в индексе — это цены предложения: суммы, которые продавцы запрашивают в объявлениях, а не окончательные цены сделок купли-продажи. Для каждого объявления используется последняя известная цена. Заявленное ограничение: изменения цены в рамках одного объявления учитываются частично, поскольку повторная публикация объявления обнуляет его историю.

Единственное исключение — оценочный прирост стоимости капитала: он учитывает данные о сделках (INE + DGI), поэтому обозначается и публикуется как отдельный показатель.

Арендная плата, доходность и рыночные показатели

Медианная арендная плата в сегменте определяется по собранным объявлениям об аренде на основе последнего расчёта за месяц. Оценочная годовая валовая доходность рассчитывается путём сопоставления предложений аренды и продажи в одном районе для одного типа недвижимости. При объединении групп по числу спален результат проверяется с учётом составляющих показателей и весов этих групп. Общие медианы цены продажи и арендной платы характеризуют каждая свою выборку; их отношение не обязательно совпадает с опубликованной доходностью.

Показатели доходности публикуются только при проверяемом методе расчёта, уровне достоверности A или B и валовой доходности в диапазоне 2–15%. В сценарии оценочной чистой доходности применяется вычет 35,16%, подробно описанный ниже. С августа 2026 года показатели запаса предложений в месяцах и темпа поглощения недоступны: снятие объявления или его повторная публикация не подтверждает продажу. Срок экспозиции также не публикуется из-за ограниченного периода наблюдения.

Стандартный справочный сценарий (не отражает чистую доходность какого-либо района)

С 1 сентября 2026 года в таблицах Индекса публикуется только валовая доходность. Этот сценарий сохраняется как методологический ориентир и столбец набора данных (yield_neto_estimado_pct в CSV и JSON), а не как показатель чистой доходности района: поскольку ко всем сегментам применяется один и тот же коэффициент, он не меняет рейтинг и не даёт дополнительных возможностей для сравнения, но создаёт впечатление точности, которой данные не обладают. Чистая доходность зависит от конкретной сделки — согласованной цены, самостоятельного управления, налогового режима, статуса жилья по уругвайской программе налогового стимулирования, состояния недвижимости — и рассчитывается индивидуально в калькуляторе доходности.

В сценарии применяется общий вычет 35,16% из годового валового арендного дохода. Составляющие (в % от валового арендного дохода):

• Управление: 12,4% — профессиональное управление (ежемесячная комиссия 6% + НДС, а также распределённые по периоду расходы на сдачу объекта в аренду).
• Налог на доход: 10,06% — подробности ниже.
• Техническое обслуживание: 5,0% — предполагаемые ежегодные расходы на обслуживание.
• Простой: 4,2% — допущение об одном месяце без арендатора каждые 24 месяца.
• Налоги собственника: 3,5% — Contribución Inmobiliaria и Primaria.

Ежемесячная комиссия 6% + НДС — это рыночное допущение (середина выявленного диапазона местных ставок 5–7% + НДС), а не тариф INGAR: комиссия за управление недвижимостью в INGAR составляет 7% + НДС. При пересчёте с этой комиссией общий вычет увеличивается с 35,16% до 36,38% валового арендного дохода, а оценочная чистая доходность оказывается ниже на величину от 0,05 до 0,12 процентного пункта в зависимости от сегмента (например, при валовой доходности 5,75% чистая снижается с 3,73% до 3,66%).

Налог на доход: индекс предполагает, что собственник — физическое лицо выбирает удержание 10,5% от начисленной валовой арендной платы в качестве окончательного платежа по налогу (для резидентов — IRPF, Декрет 148/007, для нерезидентов — IRNR, Декрет 149/007, статьи 24 и 33, пункт a). Альтернатива — расчёт налога в общем порядке по ставке 12% от чистого дохода с прямо разрешёнными налоговыми вычетами; наиболее выгодный вариант зависит от расходов конкретного собственника, принимаемых к вычету. Налог применяется к арендной плате с поправкой на заложенный в модель простой — поэтому он составляет 10,06% валового арендного дохода, а не 10,5%. В проектах, получающих льготы для жилья по уругвайской программе налогового стимулирования, возможно освобождение от этого налога на срок до 10 лет; общая структура расходов не учитывает это освобождение.

Расходы на техническое обслуживание, ремонт и страхование не принимаются к налоговому вычету: они включены в расчёт как фактические затраты на эксплуатацию недвижимости, а не как налоговые вычеты.

Точность итогового значения: 35,16% — сумма пяти строк, уже округлённых до двух знаков после запятой. При тех же допущениях без округления итог составляет 35,13%, поскольку расходы на управление равны 12,4033%, а простой — 4,1667%. Учёт комиссии: в этом расчёте комиссия начисляется на полный годовой валовой арендный доход, тогда как налог на доход корректируется с учётом заложенного в модель простоя. При согласованном расчёте — начислении комиссии на фактически полученный арендный доход — общий вычет составляет 34,83%: на 0,30 процентного пункта ниже 35,13%. Калькулятор доходности использует согласованный расчёт; на этой странице сохраняется опубликованный расчёт, чтобы не менять исторический ряд.

Этот сценарий НЕ учитывает расходы на приобретение (оформление нотариального акта, ITP, профессиональные вознаграждения) и прирост стоимости недвижимости. Первые увеличивают вложенный капитал и снижают доходность; второй оценивается отдельно по индексу INE IAI-Compraventa и договорам DGI и публикуется как самостоятельный показатель.

Оценочный прирост стоимости капитала (INE + DGI)

В качестве базового ориентира используется INE IAI-Compraventa для Монтевидео (среднегодовой темп роста CAGR за весь ряд данных, обновляется автоматически), умноженный на относительный коэффициент района, рассчитанный методом rent-tilt по договорам аренды DGI (76 районов имеют собственный коэффициент; эти 76 соответствуют охвату данного показателя прироста стоимости, а не числу районов в индексе цен). Поле охвата (scope) указывает, имеет ли район собственный коэффициент или использует среднее значение по городу. Это НЕ изменение собственного ряда индекса: это отдельный показатель, который обозначается соответствующим образом.

Изменения

Месячное изменение сопоставляет медианную цену за м² за месяц с ранее опубликованной ценой за предыдущий месяц для того же района и типа недвижимости: (текущая цена ÷ предыдущая цена − 1) × 100. Накопленное изменение рассчитывается относительно опубликованной цены за март 2026 года. Если базовая цена отсутствует, данные об изменении не приводятся. Изменение год к году не публикуется, пока не будет данных для сравнения за 12 месяцев.

Пороговые условия публикации

Мы предпочитаем указать «недостаточно данных», а не публиковать число с высоким уровнем статистического шума. Данные по сегменту «район — тип недвижимости» публикуются за конкретный месяц только при выполнении следующих условий:

• Минимальная выборка: не менее 30 уникальных объектов недвижимости, предлагавшихся в течение месяца (n ≥ 30).
• Стабильность: месячное изменение в пределах ±20%; при превышении сегмент исключается за этот месяц с фиксацией причины.
• Доходность: проверяемый метод расчёта, уровень достоверности A или B и валовая доходность от 2% до 15%.
• Итоговая проверка моделью ИИ (см. следующий раздел).
• Исключённые сегменты указываются каждый месяц вместе с причиной — пропуск является частью данных, его никогда не заполняют и не интерполируют.

Проверки перед публикацией

Перед публикацией проверяются процентили, изменения относительно ранее опубликованных данных и соответствие каждого показателя доходности расчёту, на котором он основан. Автоматическая проверка использует метод и фактические компоненты соответствующего сегмента; она не требует, чтобы доходность, агрегированная по числу спален, совпадала с отношением общих медиан. Исключения и результаты проверок фиксируются во внутренних записях.

Типичный объём

Проверено при ретроспективном заполнении данных за март–июнь 2026: ежемесячно рассчитывается около 200 сегментов, из которых ~120 пригодны для публикации (~50 районов по квартирам, ~50 по домам и ~15 по земельным участкам).

Заявленные ограничения

• Короткий ряд данных: индекс ведётся с марта 2026; сравнения год к году недоступны до накопления данных за 12 месяцев (февраль/март 2027).
• Срок экспозиции в днях (DOM): пока не публикуется. Период наблюдения начинается в феврале 2026 и пока слишком короток для измерения без смещения из-за усечения данных слева (left-truncation). Показатель рассчитывается для внутреннего использования и будет опубликован, когда накопится не менее 12 месяцев наблюдений (2027).
• Повторное размещение: при повторной публикации объявления о том же объекте история объявления начинается заново; изменения цены в рамках одного объявления учитываются частично, несмотря на объединение данных.
• Цены предложения: все ценовые показатели отражают ожидания продавцов, а не цены заключённых сделок.

Лицензия и указание источника

Данные индекса INGAR публикуются по лицензии Creative Commons «С указанием авторства» 4.0 Международная (CC BY 4.0): свободное использование, в том числе коммерческое, с обязательным указанием источника. Обязательная формулировка: «Источник: Индекс INGAR — ingar.com.uy/indice». Полные данные доступны для скачивания по адресам /indice/datos.csv и /indice/datos.json. Официальные ряды данных, которые мы публикуем повторно (арендная плата — INE, разрешения на строительство — администрация Монтевидео), можно свободно использовать с указанием первоисточника, приведённого в каждом наборе данных.

Версия и изменения

Текущая версия: v2.0, применяется ко всему опубликованному ряду. Для каждого значения в наборе данных указаны отчётный месяц и соответствующая версия методологии. Ряд начинается в марте 2026.

Изменения версий:

• v2.0 (8 сентября 2026): цена за квадратный метр теперь рассчитывается по площади самого жилья, а не по общей площади из объявления, которая может включать балкон и площади общего пользования. Пересмотр затронул весь опубликованный ряд и изменил цены за м² и позиции в рейтинге. Публикации также различаются по медианам полной цены и составу сегментов, пригодных для публикации: эти различия нельзя объяснить исключительно изменением используемой площади. Сравнение ниже отражает результаты обеих редакций.
• v1.4 (первая ежемесячная публикация: август 2026): в методологической документации для медиан за м², используемых при расчёте доходности, вместо целых чисел стали указывать значения с двумя знаками после запятой. Изменение применялось начиная с этой редакции; предыдущие редакции сохранили свои показатели. В архиве сохранена исходная августовская публикация с её значениями.
• v1.3: добавлены столбцы компонентов доходности (renta_m2_yield_usd и precio_m2_yield_usd) и уровень предложения (высокий, средний или низкий). Это расширение набора данных не изменило опубликованные на тот момент показатели. В архивных редакциях за март–июль указана эта версия.