Monatlicher Index und ICHS: unterschiedliche Methoden und Geltungsbereiche
Aktualisiert
Der monatliche INGAR-Index erfasst Immobilienangebote nach Stadtviertel und Immobilientyp in Montevideo (Wohnungen, Häuser und Grundstücke), ohne sich auf die ICHS-Standardimmobilie zu beschränken. ICHS (INGAR Comparable Housing Standard) ist der Vergleichsmaßstab für Städte im Hub: eine Bestandswohnung mit 2 Schlafzimmern und 50–80 m² in mittlerer Wohnlage. Die Grundgesamtheiten und Aggregationsverfahren unterscheiden sich. Der Stadtwert des monatlichen Index ist der Median der veröffentlichten Stadtviertelmediane, nicht der Median aller Immobilien. Vor einem Vergleich müssen Zeitraum, Gebiet, Immobilientyp, Fläche und statistische Kennzahl übereinstimmen.
Der Ingar R.E.A.L. Score vergleicht Märkte anhand von 4 unabhängigen Säulen (Rendite, Risikobelastung, Marktzugang, Liquidität), jeweils auf einer Skala von 0–100. Die Säulen werden NICHT zu einer einzigen Gesamtrangliste addiert: Sie werden einzeln veröffentlicht, ergänzt um Ranglisten für 7 Anlegerprofile mit ausdrücklichen Regeln. Jede Kennzahl enthält Wert, Quelle, Datum und Grad (A/B/C); ohne Quelle wird sie nicht berücksichtigt.
0-100 je Bewertungssäule; 100 = am besten für den Anleger (höhere Rendite / geringeres Risiko / weniger Abwicklungshürden / höhere Liquidität)
Schwellenwerte der Bewertungsstufen:hoch 67–100mittel 34–66unter 0–33
R · Rendite — Wie viel verdiene ich?
| Geschätzte jährliche Nettorendite (%) — nach Steuern | Gewichtung 0.65 |
| Preisentwicklung über 5 Jahre in USD (%, 2021-2026; Mittelpunkt der veröffentlichten Bandbreite) | Gewichtung 0.35 |
E · Risikobelastung — Wie viel kann ich verlieren?
| Länderrating (Ratingstufe 1-22, Durchschnitt von S&P/Moody's/Fitch — Zahlenwert aus DATOS) | Gewichtung 0.4 |
| Korruptionswahrnehmungsindex (Transparency, CPI 2025) | Gewichtung 0.25 |
| Währungsordnung + Konvertierbarkeit (veröffentlichte Skala 0-100) | Gewichtung 0.2 |
| Physische Gefährdungen (Erdbeben+Hurrikan+Überschwemmung+Küstengefahren, 0-12) | Gewichtung 0.075 |
| ND-GAIN-Wert zur Klimaanpassung (0-100, Landesebene) | Gewichtung 0.075 |
A · Marktzugang — Wie hoch sind Kosten und Aufwand beim Kauf und Verkauf?
| Gesamte Kaufnebenkosten (% — Summe der Bestandteile: Übertragungsabgaben+Notar+Register+Käuferprovision) | Gewichtung 0.33 |
| Tatsächliche Erwerbsbeschränkung für die städtische Standardimmobilie (0-100; 0=direkter Kauf ohne Beschränkung) | Gewichtung 0.33 |
| Hürden bei Kapitalrückführung + Bankkonto + Abgaben beim Ausstieg (veröffentlichte Skala) | Gewichtung 0.26 |
| TATSÄCHLICHE jährliche Belastung während der Haltedauer (% tatsächlicher Rechnungsbetrag / Marktwert der Standardimmobilie) | Gewichtung 0.08 |
Die Steuer auf Mieteinkünfte fließt NICHT in die Bewertung des Marktzugangs ein (sie ist bereits in der Nettorendite der Renditebewertung enthalten — so wird eine Doppelzählung vermieden, Prüfung v2 Punkt 9); alquiler_efectivo_pct von DATOS bleibt als Referenzwert erhalten. Die LAUFENDE STEUERBELASTUNG DES EIGENTUMS wird als EFFEKTIVER Prozentsatz bewertet (tatsächlicher jährlicher Steuerbetrag / Marktwert, von DATOS anhand der Standardimmobilie mit veröffentlichter Formel modelliert). Ansatz auf Basis offizieller Quellen + rechtlicher Hinweis.
L · Liquidität — Wie leicht lässt sich die Immobilie verkaufen?
| Mediane Verkaufsdauer (Tage) | Gewichtung 0.5 |
| Gesamte Verkaufskosten (% des Verkaufspreises — Bestandteile v2) | Gewichtung 0.5 |
nur Kennzahlen mit überprüfbarer Quelle; Grad C wird ausdrücklich angegeben ('geschätzte Liquidität, Grad C'); bei unzureichender Datenlage werden KEINE Ersatzwerte eingesetzt
Anlegerprofile (explizite Regeln)
- Geringere institutionelle und makroökonomische Risikobelastung: nach Säule E absteigend sortieren; bei Gleichstand entscheidet Säule L
- Marktzugang ohne Hürden: nach Säule A absteigend sortieren; bei Gleichstand entscheidet Säule E
- Höchste Mietrendite: nach Kennzahl yield_neto_pct absteigend sortieren
- Höchste Wertsteigerung: nach Kennzahl var_5a_pct absteigend sortieren
- Schneller Verkauf: nach Kennzahl tiempo_venta_dias aufsteigend sortieren — NUR Städte mit Daten des Grads A/B; Schätzwerte mit Grad C werden separat aufgeführt und gehen nicht ins Ranking ein
- Kostengünstiger Verkauf: nach Kennzahl costos_venta_pct aufsteigend sortieren — NUR Städte mit Daten des Grads A/B
- Liquidität insgesamt: nach Säule L absteigend sortieren (Verkaufsdauer + Kosten kombiniert; Grad C wird ausdrücklich angegeben)
- Investition + Aufenthaltsrecht: Städte mit residencia_por_inversion > 0 filtern (Flag 0/50/100 aus Tabelle 3); nach Säule A absteigend sortieren
Normalisierung. Min-Max-Normalisierung über die Gesamtheit der Städte: bester Wert im Datensatz = 100, schlechtester = 0, unter Berücksichtigung der Bewertungsrichtung jeder Kennzahl (bei Kosten und Zeitaufwand ist weniger besser). Kombination anhand der unten veröffentlichten Gewichtungen. Werden Städte hinzugefügt, ändert sich die Grundgesamtheit und die Scores werden neu berechnet (im Änderungsprotokoll dokumentiert, Regel INV-2).
Schwache Datenlage. Ein Datenwert mit Grad C wird als solcher gekennzeichnet (z. B. "geschätzte Liquidität, Grad C"); eine Säule ohne ausreichende Kennzahlen wird mit "unzureichende Datenlage" angezeigt. Es werden niemals Ersatzwerte eingesetzt.
Ableitungen. Aus kategorialen Daten abgeleitete Kennzahlen (Währungsregelungen, Beschränkungen, Rückführung von Kapital, physische Gefahren): Jeder Kategorie werden anhand der unten veröffentlichten Skalen Punkte zugeordnet — die Skala ist fest und öffentlich; Werte werden nicht im Einzelfall vergeben. Länderratings: Durchschnitt von S&P/Moody''s/Fitch auf der Standardskala mit 22 Stufen (der Ausblick fließt nicht in die Bewertung ein). Veröffentlichte Spannen (Verkaufsdauer in Tagen, Kosten in %): Mittelpunkt der Spanne.
Steuerliche Kennzahlen. Steuerliche Kennzahlen (Tabelle 4, Ansatz auf Basis offizieller Quellen + rechtlicher Hinweis): Mieteinkünfte = ERSTER in der offiziellen Quelle genannter Steuersatz in % (standardmäßig geltender Satz für Nichtansässige; optionale Steuerregelungen und Befreiungen fließen nicht in die Bewertung ein und werden im jeweiligen Detailprofil angegeben). Laufende Steuerbelastung des Eigentums = Summe der Bestandteile der jährlichen Steuer; Spanne a–b% → Mittelpunkt; progressiver Tarif → mittlere Tarifstufe. Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn (Besteuerung beim Verkauf) fließt nicht in die Bewertung des Marktzugangs ein: Hürden beim Verkauf werden im Bereich Liquidität gemessen.
R: laufend aktualisiert — wird bei jeder wöchentlichen ICHS-Aktualisierung neu berechnet · E/A/L: Daten zu Rahmenbedingungen; data_date je Kennzahl sichtbar; Prüfschwelle von 180 Tagen wird durch die Überwachungsroutine von DATOS kontrolliert (do_fuentes_frescura)
Häufige Fragen
Warum lassen sich Städte miteinander vergleichen?
Weil in allen Städten dieselbe Standardimmobilie nach demselben ICHS-Verfahren bewertet wird. Ein Vergleich der Quadratmeterpreise zweier Städte ist nur aussagekräftig, wenn er sich auf denselben Immobilientyp, dieselbe Größe und dieselbe Lagekategorie bezieht; das stellt ICHS sicher.
Was bedeuten die Grade A bis D?
Sie geben an, wie verlässlich ein Datenwert aufgrund seiner Quelle und Aktualität ist. Angebotsdaten (veröffentlichte Immobilienanzeigen) erhalten höchstens Grad B, da sie die geforderten Preise und keine tatsächlich erzielten Kaufpreise abbilden; ein überprüfter Transaktionswert kann Grad A erreichen. Für einen fairen Städtevergleich werden durchgehend Angebotsdaten auf derselben Grundlage verwendet.
Wie häufig werden die Daten aktualisiert?
Die Preise werden monatlich anhand des aktuellen Angebots neu berechnet. Jede Zahl wird mit Datum und Quelle veröffentlicht. Aktualität gehört zum Standard: Veraltete Daten erhalten einen niedrigeren Vertrauensgrad.
Quellen
- [1] Monatlicher INGAR-Index — Methodik (andere Grundgesamtheit als bei ICHS) · 2026-07-15 A
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