DNC-Katasterwert und Marktwert: Warum die Zahlen unterschiedlich sind

In der Katasterübersicht eines Grundstücks erscheint ein als „valor real“ bezeichneter Katasterwert in Pesos. Dass dieser Wert vom Verkaufspreis der Immobilie abweicht, ist normal und kein Fehler: Die beiden Werte messen unterschiedliche Dinge.

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Was ist der Katasterwert?

Die Dirección Nacional de Catastro legt den Katasterwert für jedes Katastergrundstück fest (bei einer Aufteilung in rechtlich selbstständige Einheiten auch für jede einzelne Einheit). Er ist ein steuerlicher Bezugswert: Er dient als Bemessungsgrundlage für die kommunale Immobiliensteuer (contribución inmobiliaria), die Schulsteuer (Impuesto de Primaria), die Steuer auf Vermögensübertragungen (ITP) bei Immobilienkäufen und -verkäufen sowie die Vermögensteuer (Impuesto al Patrimonio). Er wird nach allgemeinen Verwaltungskriterien aktualisiert, nicht anhand einer individuellen Bewertung Ihrer Immobilie.

Was ist der Marktwert?

Das ist der Betrag, den ein tatsächlicher Käufer heute für genau diese Immobilie bezahlt. Er hängt vom Zustand, der Etage, der Ausrichtung, der Nachfrage im Stadtviertel und der aktuellen Marktlage ab. Er wird anhand von Vergleichsobjekten geschätzt – also anhand der Angebote und der abgeschlossenen Verkäufe in der Umgebung. Keine Behörde veröffentlicht ihn für einzelne Katastergrundstücke.

Warum die Werte voneinander abweichen – und wie stark

Die steuerlichen Werte werden landesweit einheitlich aktualisiert, während sich der Markt von Stadtviertel zu Stadtviertel unterschiedlich entwickelt. Deshalb schwankt der Abstand zwischen beiden Werten je nach Lage und Alter der Immobilie erheblich. In den Grundstücksübersichten von INGAR sehen Sie beide Werte: den amtlichen DNC-Katasterwert und, sofern der Índice INGAR Daten zum Stadtviertel enthält, den Median der Marktpreise in USD/m² mit dem zugehörigen Datum.

Welcher Wert ist wofür maßgeblich?

  • Steuern und behördliche Verfahren: immer der DNC-Katasterwert, der im amtlichen Katasterauszug angegeben ist.
  • Kaufen oder verkaufen: der Marktwert. Wer zum Katasterwert anbietet, verschenkt die Immobilie; wer weit mehr als den Marktwert verlangt, verkauft sie nicht.
  • Lagen vergleichen: die Medianwerte nach Stadtviertel und Ort, die wir in /padrones und /datosmit Quelle und Datum veröffentlichen.

Beginnen Sie mit der Nummer: Suchen Sie Ihr Katastergrundstück anhand der Adresse und sehen Sie sich beide Werte nebeneinander an. Sie können auch nachlesen, wie Sie die Grundstücksnummer zu einer Adresse ermitteln.