Qué es el Índice INGAR y la metodología ICHS
Actualizado
El Índice INGAR es un índice mensual del mercado inmobiliario construido con la metodología ICHS (INGAR Comparable Housing Standard), un estándar público que permite comparar precios entre ciudades "peras con peras". Para cada mercado se mide siempre el mismo activo estándar —departamento usado de 2 dormitorios, 50-80 m², en zona media— y se aplica el mismo proceso: deduplicar avisos, quitar valores atípicos, calcular la mediana por barrio y una mediana central del mercado, y asignar un grado de confianza (A a D) según la calidad y frescura de la fuente. Así, la comparación entre ciudades no mezcla activos distintos ni metodologías distintas.
El Ingar R.E.A.L. Score compara mercados en 4 pilares independientes (Return, Exposure, Access, Liquidity), cada uno 0–100. Los pilares NO se suman en un ranking único: se publican por separado más rankings por 7 perfiles de inversor con reglas explícitas. Toda métrica lleva valor, fuente, fecha y grado (A/B/C); sin fuente, no entra.
0-100 por pilar; 100 = mejor para el inversor (más retorno / menos exposición / menos fricción / más liquidez)
Cortes de banda:alto 67–100medio 34–66bajo 0–33
R · Return — ¿Cuánto gano?
| Rentabilidad neta anual estimada (%) — después de impuestos | peso 0.65 |
| Variación de precios 5 años en USD (%, 2021-2026; punto medio del rango publicado) | peso 0.35 |
E · Exposure — ¿Cuánto puedo perder?
| Rating soberano (notch 1-22, promedio S&P/Moody's/Fitch — numérico de DATOS) | peso 0.4 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | peso 0.25 |
| Régimen de moneda + convertibilidad (escala publicada 0-100) | peso 0.2 |
| Peligros físicos (terremoto+huracán+inundación+costero, 0-12) | peso 0.075 |
| ND-GAIN score de adaptación climática (0-100, país) | peso 0.075 |
A · Access — ¿Cuánto cuesta y molesta entrar/salir?
| Costos totales de compra (% — suma de componentes: transferencia+notario+registro+comisión comprador) | peso 0.33 |
| Restricción efectiva sobre el activo estándar urbano (0-100; 0=compra directa sin restricción) | peso 0.33 |
| Fricción de repatriación + cuenta bancaria + peaje de salida (escala publicada) | peso 0.26 |
| Tenencia anual EFECTIVA (% factura real / valor de mercado del inmueble estándar) | peso 0.08 |
El impuesto a la renta de alquiler NO puntúa en Access (ya está en el yield neto de Return — evita doble contabilización, auditoría v2 punto 9); el alquiler_efectivo_pct de DATOS queda como insumo de referencia. La TENENCIA puntúa como % EFECTIVO (factura anual real / valor de mercado, modelada sobre el inmueble estándar por DATOS con fórmula publicada). Régimen fuente-oficial + disclaimer.
L · Liquidity — ¿Qué tan fácil vendo?
| Tiempo mediano de venta (días) | peso 0.5 |
| Costos totales de salida (% sobre precio — componentes v2) | peso 0.5 |
solo métricas con fuente verificable; grado C se declara ('liquidez estimada, grado C'); sin dato suficiente NO se rellena
Perfiles de inversor (reglas explícitas)
- Menor exposición institucional y macro: ordenar por pilar E desc; desempate pilar L
- Acceso sin fricción: ordenar por pilar A desc; desempate pilar E
- Máxima renta: ordenar por métrica yield_neto_pct desc
- Máxima apreciación: ordenar por métrica var_5a_pct desc
- Salida rápida: ordenar por métrica tiempo_venta_dias asc — SOLO ciudades con dato grado A/B; los estimados grado C se listan aparte, no rankean
- Salida menos costosa: ordenar por métrica costos_venta_pct asc — SOLO ciudades con dato grado A/B
- Liquidez integral: ordenar por pilar L desc (tiempo + costo combinados; los grado C se declaran)
- Inversión + residencia: filtrar ciudades con residencia_por_inversion > 0 (flag 0/50/100 de tabla 3); ordenar por pilar A desc
Normalización. Min-max sobre el universo de ciudades: el mejor valor del set = 100, el peor = 0, respetando la dirección de cada métrica (en costos y tiempos, menos es mejor). Combinación por pesos publicados abajo. Al agregar ciudades el universo cambia y los scores se recalculan (registrado en changelog, regla INV-2).
Datos débiles. Un dato grado C se declara como tal (p. ej. "liquidez estimada, grado C"); un pilar sin métricas suficientes se muestra "sin dato suficiente". Nunca se rellena.
Derivaciones. Métricas derivadas de datos categóricos (régimen de moneda, restricciones, repatriación, peligros físicos): cada categoría se mapea a puntos según las escalas publicadas abajo — la escala es fija y pública; ningún valor se asigna caso a caso. Ratings soberanos: promedio S&P/Moody''s/Fitch en la escala estándar de 22 escalones (outlook no puntúa). Rangos publicados (días de venta, % de costos): punto medio del rango.
Métricas fiscales. Métricas fiscales (Tabla 4, régimen fuente-oficial + disclaimer): renta = PRIMERA tasa % citada en la fuente oficial (tasa por defecto del no residente; regímenes opcionales y exenciones no puntúan, están declarados en cada ficha). Tenencia = suma de los componentes del impuesto anual; rango a–b% → punto medio; escala progresiva → escalón medio. La ganancia de capital (impuesto de salida) no entra en Access: la fricción de salida se mide en Liquidity.
R: vivo — se recalcula con cada refresh semanal ICHS · E/A/L: datos de marco; data_date visible por métrica; umbral de revisión 180 días vigilado por watchdog de DATOS (do_fuentes_frescura)
FAQ
¿Por qué se puede comparar una ciudad con otra?
Porque todas se miden con el mismo activo estándar y el mismo proceso ICHS. Comparar el metro cuadrado de dos ciudades solo es válido si se refiere al mismo tipo de propiedad, tamaño y zona; el ICHS lo garantiza.
¿Qué significan los grados A a D?
Indican la confianza del dato según su fuente y frescura. Los datos de oferta (avisos publicados) se acotan a grado B como techo, porque reflejan lo que se pide, no lo que se transacciona; un dato transaccional verificado puede alcanzar grado A. La comparación entre ciudades se hace toda sobre la misma base de oferta para ser justa.
¿Cada cuánto se actualiza?
Los precios se recalculan mensualmente a partir de la oferta vigente, y cada cifra se publica con su fecha y su fuente. La frescura es parte del estándar: un dato viejo pierde grado de confianza.
Fuentes
- [1] INGAR — metodología ICHS pública · 2026-07-15 A
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