Valor real DNC vs valor de mercado: por qué son números distintos
Cuando mirás la ficha catastral de un padrón aparece un “valor real” en pesos. Es normal que ese número no se parezca al precio al que se vende la propiedad, y no es un error: miden cosas distintas.
Qué es el valor real de Catastro
El valor real lo fija la Dirección Nacional de Catastro para cada padrón (y para cada unidad, en propiedad horizontal). Es una referencia fiscal: sirve de base para la contribución inmobiliaria, el Impuesto de Primaria, el ITP en las compraventas y el Impuesto al Patrimonio. Se actualiza por criterios administrativos generales, no por una tasación individual de tu propiedad.
Qué es el valor de mercado
Es lo que un comprador real paga hoy por esa propiedad concreta: depende del estado, el piso, la orientación, la demanda del barrio y el momento del mercado. Se estima con comparables — qué se ofrece y qué se cerró en la zona — y ningún organismo lo publica por padrón.
Por qué difieren (y cuánto)
Los valores fiscales se actualizan de forma pareja para todo el país, mientras el mercado se mueve barrio por barrio. El resultado es que la brecha entre ambos números varía muchísimo según la zona y la antigüedad del inmueble: en las fichas de padrones de INGAR podés ver los dos lados — el valor real DNC oficial y, donde el Índice INGAR tiene datos del barrio, la mediana de mercado en USD/m² con su fecha.
Cuál usar para cada cosa
- Impuestos y trámites: siempre el valor real DNC (el que figura en la cédula catastral oficial).
- Comprar o vender: el valor de mercado. Publicar al valor catastral es regalar; pedir muy por encima del mercado es no vender.
- Comparar zonas: los valores medianos por barrio y localidad que publicamos en /padrones y /datos, con fuente y fecha.
Empezá por el número: buscá tu padrón por dirección y mirá los dos valores lado a lado. Y también podés leer cómo saber el padrón de una dirección.