Vivienda promovida no Uruguai 2026: como funcionam os benefícios fiscais

INGAR · 2026-08-03 · Investimento

Vivienda promovida: o que é, o que você ganha e o que costumam não te contar

Há mais de uma década a Ley 18.795 vem redesenhando o mercado imobiliário uruguaio. São mais de 2.196 projetos protocolados, 28.200 unidades entregues e USD 3.000 milhões mobilizados em investimento privado. Só que, por trás dos números que aparecem no material de vendas, existem nuances que valem ser compreendidas antes de assinar qualquer coisa.

Neste guia destrinchamos o regime inteiro: quais benefícios fiscais se aplicam, por quanto tempo valem, que requisitos existem, qual debate se desenha para 2026 e, principalmente, que perguntas você precisa fazer antes de investir no Uruguai ou comprar. Sem rodeios.

Se você está comparando alternativas, vale ler também comprar na planta vs pronto, quais custos envolvem a compra de um imóvel e crédito imobiliário no Uruguai.

O que é a vivienda promovida (Ley 18.795)

Sancionada em 2011, a Ley 18.795 criou um regime de incentivos tributários para estimular o investimento privado em moradia de interesse social. A ideia original era clara: incorporadoras construiriam residências em cidades já consolidadas, a preços acessíveis, e em troca receberiam isenções fiscais expressivas.

O mecanismo funciona assim: o incorporador apresenta o projeto ao MVOT (Ministério da Habitação e Ordenamento Territorial do Uruguai) e à ANV (Agência Nacional de Habitação, o órgão que administra o regime). Se o empreendimento cumpre os requisitos de localização, tipologia, metragem e tetos de preço, recebe a chamada "declaratoria promocional" — a declaração de enquadramento no regime. É esse documento que destrava os benefícios tributários, tanto para o incorporador quanto para quem compra.

Nem todo prédio novo é vivienda promovida. O projeto precisa estar dentro das zonas habilitadas (polígonos definidos por decreto), respeitar metragens mínimas e máximas conforme a tipologia e obedecer aos tetos de preço de venda e de aluguel que a ANV atualiza periodicamente.

Os benefícios fiscais em detalhe

Aqui está o que realmente importa. São quatro os benefícios tributários da vivienda promovida, e o efeito combinado deles é considerável.

1. Isenção do ITP (imposto sobre a transmissão de patrimônio, equivalente ao ITBI brasileiro)

A primeira venda de uma unidade promovida tem isenção de 100% do ITP. Normalmente esse imposto é de 2% sobre o valor real do imóvel para quem compra, mais outros 2% a cargo de quem vende; na primeira alienação, a isenção cobre as duas partes. Numa unidade de USD 120.000, isso representa USD 2.400 que ficam no seu bolso.

Condição: vale apenas para a primeira alienação, durante o exercício fiscal em que a obra é concluída e nos nove exercícios seguintes. Se você revender, a segunda venda já paga ITP normalmente.

2. Isenção de IRPF/IRAE sobre a renda de aluguel

Se você alugar a unidade, os rendimentos ficam isentos do IRPF (imposto de renda de pessoa física uruguaio) ou do IRAE (imposto de renda das empresas) por 10 exercícios fiscais. Na maioria dos casos a isenção é de 60% (chega a 100% apenas em zonas determinadas pelo MVOTMA ou quando o aluguel é feito com garantia do FGA, o fundo público de garantia de aluguéis): confirme o alcance para a unidade específica antes de projetar rentabilidade. O IRPF sobre aluguéis é de 12% sobre a renda líquida. Numa unidade que gera USD 700 mensais de aluguel (USD 8.400 por ano), a isenção economiza cerca de USD 540-600 anuais com os 60%, e USD 900-1.000 nos casos que acessam os 100%.

Condição: o contrato de locação precisa ter no mínimo 12 meses (moradia permanente). Aluguéis de temporada ou turísticos não se enquadram.

3. Isenção do Impuesto al Patrimonio

O imóvel promovido fica isento do Impuesto al Patrimonio (imposto anual sobre o patrimônio, que não tem equivalente direto no Brasil) por 10 exercícios fiscais. Ele incide sobre os bens de pessoas físicas e jurídicas, com alíquotas que variam conforme a categoria do contribuinte: 0,10% para pessoas físicas residentes (sobre o patrimônio que ultrapassa o mínimo isento, $6.653.000 em 2025), entre 0,7% e 1,5% para pessoas físicas não residentes que não pagam IRNR (o não residente que aluga o imóvel paga IRNR e fica na alíquota de 0,10% sobre o excedente do mínimo não tributável) e 1,5% para pessoas jurídicas. Para quem investe em várias propriedades, essa isenção pesa.

Condição: a unidade precisa ter ficado alugada por pelo menos 6 meses dentro do exercício fiscal correspondente.

4. Crédito fiscal de IVA na construção

O incorporador consegue recuperar o IVA (o IVA uruguaio, imposto sobre valor agregado) embutido nas compras de bens e serviços destinados à obra. Na prática, isso reduz o custo de construção, o que em tese se traduz num preço de venda mais baixo para o comprador. Além disso, a primeira venda da vivienda promovida é isenta de IVA.

Tabela-resumo dos benefícios

Benefício	Imposto normal	Isenção VP	Prazo	Condição-chave
ITP (primeira venda)	2% do valor real	100%	Até 10 anos após a obra	Só na primeira alienação
IRPF/IRAE (aluguel)	12% sobre a renda líquida	Parcial em geral; 100% só em zonas MVOTMA ou com garantia FGA	10 exercícios fiscais	Contrato ≥ 12 meses
Patrimônio	0,10%-1,5% conforme a categoria	100%	10 exercícios fiscais	Alugada ≥ 6 meses/ano
IVA (construção)	22% sobre os insumos	Crédito fiscal + isenção na 1ª venda	Durante a obra	Projeto com declaratoria

Importante: os prazos de isenção são contados por exercícios fiscais encerrados. A fração de ano em que a obra é concluída já conta como o primeiro exercício.

Requisitos para um projeto ser vivienda promovida

Não basta o incorporador dizer que "é vivienda promovida". O projeto precisa passar por um processo formal:

Localização dentro dos polígonos habilitados: os decretos regulamentares definem as zonas geográficas específicas em que se pode construir vivienda promovida. Montevidéu, cidades do interior e, mais recentemente, Ciudad de la Costa, em Canelones.
Aprovação do MVOT: o Ministério da Habitação avalia se o projeto atende às condições urbanísticas, de habitabilidade e de metragem.
Declaratoria promocional da ANV: a Agência Nacional de Habitação emite a declaração que libera os benefícios. Sem esse documento, não há isenção.
Tetos de preço de venda e de aluguel: a ANV publica periodicamente os valores máximos por zona. Esses limites mudam conforme o departamento, o bairro e a tipologia da unidade.
Metragens mínimas e máximas: cada tipologia (kitnet, 1 dormitório, 2 dormitórios etc.) tem faixas de área habitável definidas em norma.
Declaração juramentada à ANV: cada vez que uma unidade promovida é vendida ou alugada, o incorporador precisa informar à ANV por meio de declaração juramentada.

Do lado do comprador, a Ley 18.795 não exige cidadania uruguaia para acessar os benefícios fiscais. As isenções tributárias (ITP, IRPF, Patrimonio) se aplicam automaticamente a toda unidade com declaratoria promocional, sem exigências adicionais de renda ou poupança prévia. As exigências de comprovação de renda, histórico de trabalho no BPS (o instituto de seguridade social do Uruguai) e poupança prévia pertencem ao "Programa Compra de Vivienda Promovida" da ANV, uma linha de crédito subsidiado à parte — e não uma condição para obter os benefícios fiscais da Ley 18.795.

Os números reais do regime

Em mais de uma década de vigência, a Ley 18.795 gerou um volume de atividade sem precedentes na construção uruguaia. Os dados mais recentes da ANV mostram:

2.196 projetos protocolados de 2011 a 2025
28.200+ unidades entregues em todo o país
24.053 declarações juramentadas de venda registradas na ANV
USD 3.000 milhões mobilizados em investimento privado
326 projetos protocolados só em 2025, recorde histórico (32% acima dos 246 de 2024)

Dos 1.935 projetos ativos, 60% são empreendimentos pequenos (até 20 moradias), 24% médios (21-50 unidades) e apenas 16% grandes (mais de 50 unidades). Só que esses 296 projetos grandes concentram 37.691 unidades, mais de 60% do total.

Onde se constrói: a concentração geográfica

Historicamente, a vivienda promovida foi um fenômeno quase exclusivo de Montevidéu. Mas isso vem mudando.

Montevidéu: 80% do estoque vendido

Do total de 24.053 declarações juramentadas de venda, mais de 19.000 são de Montevidéu — ou seja, 80%. E dentro da capital a concentração chama atenção:

Cordón: 26,4% das vendas (mais de 5.500 declarações juramentadas, segundo relatório da ANV N° 50, maio de 2026). É, disparado, o bairro com mais VP do país.
Tres Cruces: 9,4%
Centro: 7,0%
Barrio Sur: 5,5%
Depois vêm Larrañaga, Palermo, La Blanqueada e outros bairros centrais.

A faixa costeira (Ciudad Vieja, Sur, Palermo, Centro, Cordón, Parque Rodó, Buceo, Pocitos, Malvín, Punta Gorda) concentra 53% das construções em Montevidéu.

O avanço de Canelones

O dado mais significativo dos últimos anos: Canelones saltou de 17% dos projetos para quase 28%, movimento puxado sobretudo por Ciudad de la Costa. Ao mesmo tempo, a participação de Montevidéu caiu de 82% em 2019 para 56% em 2024.

Essa migração tem várias explicações: terreno mais barato, polígonos habilitados mais amplos e uma demanda crescente de famílias jovens atrás de mais metros quadrados por menos dinheiro.

Preços: VP vs mercado tradicional

Um dos argumentos centrais do regime é que a vivienda promovida oferece preços mais baixos que o mercado tradicional. Os dados confirmam — com ressalvas.

Preço médio por m2

Segmento	Preço médio USD/m2	Fonte
Vivienda promovida (nacional)	USD 2.387/m2	ANV, setembro de 2025
Mercado geral Montevidéu	USD 3.330/m2	Média de mercado 2025
VP Montevidéu	USD 2.349/m2	ANV, 2025
VP Canelones	USD 2.845/m2	ANV, relatório N° 50 (ano móvel até abril 2026)

Em média, portanto, a VP custa 28% menos por metro quadrado que o mercado geral. Mas atenção: parte dessa diferença vem da tipologia (muitas kitnets e unidades de 1 dormitório, que valem menos por m2 que unidades grandes) e da localização (muitos projetos ficam em zonas que não são premium).

Preços por tipologia

Tipologia	Preço médio (USD)
Kitnet	USD 92.000
1 dormitório	USD 118.758
2 dormitórios	USD 161.056
3 dormitórios	USD 217.794

Se o que você procura é preço por bairro: em apartamentos, Cordón tem mediana de USD 2.857/m2, Brazo Oriental USD 2.095/m2 e Reducto USD 1.865/m2, segundo o Índice INGAR (junho de 2026). A variação é grande.

O problema das kitnets

Este é o ponto mais polêmico do regime — e com razão.

Entre 2011 e 2017, kitnets e unidades de 1 dormitório respondiam por apenas 1% da produção de vivienda promovida. Hoje são 61%. A virada veio depois dos decretos de 2020, que afrouxaram as regras: liberaram kitnets sem limite percentual, eliminaram os preços máximos de venda e passaram a permitir metragens de até 25 m2.

Para o incorporador, a conta é simples: no mesmo terreno cabem mais kitnets do que apartamentos de 2 dormitórios, cada uma vende rápido para investidores, e a margem por m2 construído é maior.

Para o mercado, as consequências estão à vista:

Excesso de oferta em certas zonas. Cordón e Tres Cruces acumulam uma concentração de kitnets promovidas que empurra os aluguéis para baixo.
Habitabilidade questionada. Uma kitnet de 25 m2 não resolve a moradia de uma família. Urbanistas — e a própria ANV — vêm apontando que a lei deveria estimular imóveis onde as pessoas de fato morem, não apenas unidades de investimento.
Desequilíbrio de tipologias. Quem procura 2 ou 3 dormitórios encontra menos oferta promovida, justamente o segmento que a lei dizia querer favorecer.

O próprio mercado começou a se ajustar: nos últimos trimestres, algumas incorporadoras reduziram por conta própria a proporção de kitnets diante dos sinais de saturação. Mas a correção normativa também está a caminho.

O debate 2025-2026: reformas no horizonte

O novo governo assumiu em 2025 com a vivienda promovida como um dos temas centrais da sua agenda habitacional. O Plano Quinquenal 2025-2029 do MVOT coloca o regime sob revisão, e há várias mudanças em discussão:

Reformas propostas

Cotas obrigatórias de 2 e 3 dormitórios. Exigir que um percentual mínimo de cada projeto seja de unidades com 2 dormitórios ou mais, para reverter a concentração em kitnets.
Retomada dos tetos de preço. Os decretos de 2020 haviam eliminado os preços máximos de venda. Discute-se voltar a fixá-los, segmentados por zona e por renda do comprador.
Exclusão de áreas de lazer de luxo. Piscinas, academias premium e outras comodidades encarecem o condomínio e não contribuem para a acessibilidade. Avalia-se excluí-las do regime ou limitar seu peso no custo do projeto.
Restrição de benefícios na faixa litorânea. Ajustar os polígonos habilitados em Ciudad de la Costa e Punta del Este, onde a relação risco-retorno do incorporador já é favorável e o subsídio estatal é questionável.
Regime diferenciado para o interior. Criar incentivos mais agressivos (inclusive crédito subsidiado) para os departamentos com menor desenvolvimento imobiliário.

A tensão de fundo

Grupos ligados a urbanismo e moradia argumentam que a VP, do jeito que funcionou entre 2020 e 2024, encarece o terreno, incentiva tipologias pequenas para maximizar rentabilidade e não melhora a acessibilidade de verdade. Do outro lado, o setor da construção e as entidades empresariais alertam que endurecer o regime pode travar o investimento justamente num momento de atividade recorde.

Em 2025, um senador do Frente Amplio apresentou um projeto de lei para limitar a construção de kitnets promovidas, o que abriu um debate ríspido com o setor privado. A discussão segue aberta em 2026, e qualquer investidor deveria acompanhá-la de perto.

Do ponto de vista do investidor: rentabilidade real

Esta é a análise que importa se a ideia é comprar uma VP para alugar.

Rentabilidade bruta vs líquida

Em Montevidéu, a rentabilidade bruta de aluguel gira em torno de 5%-6% ao ano em dólares nos bairros consolidados. Só que a rentabilidade líquida (descontando condomínio, vacância, administração e impostos) cai para 3,5%-4% num imóvel de mercado.

É aqui que a VP faz diferença: as isenções de IRPF (12% sobre a renda) e de Patrimonio (0,10%-1,5%) somam entre 1,5 e 2 pontos percentuais de retorno líquido adicional. Quem investe em VP pode esperar rentabilidade líquida de 5%-6%, chegando em alguns casos a 7% durante os 10 anos de isenção.

Exemplo numérico simplificado

Item	Imóvel usado (mercado)	VP (com isenções)
Preço de compra	USD 130.000	USD 120.000
Aluguel mensal	USD 650	USD 600
Aluguel anual bruto	USD 7.800	USD 7.200
Vacância (1 mês/ano)	-USD 650	-USD 600
Condomínio (parte do proprietário)	-USD 1.200	-USD 1.800*
Administração (8%)	-USD 624	-USD 576
IRPF sobre aluguel (12%)	-USD 639	USD 0 (isento)
Patrimonio	-USD 500	USD 0 (isento)
Renda líquida anual	USD 4.187	USD 4.224
Rentabilidade líquida	3,2%	3,5%

*O condomínio em prédios VP novos com área de lazer costuma ser mais alto. Esse é um detalhe que muitos vendedores deixam de fora.

A diferença aumenta em unidades de valor mais alto ou quando o investidor tem patrimônio elevado (aí a isenção de Patrimonio pesa mais). E encolhe quando o condomínio do prédio novo é bem superior ao de um edifício tradicional.

Para se aprofundar no cálculo, veja nosso guia de rentabilidade de aluguéis em Montevidéu por zona.

Do ponto de vista de quem compra para morar

Se a sua ideia não é investir e sim morar na unidade, a equação muda:

A favor:

Preço por m2 mais baixo que o do mercado (28% em média).
Prédio novo, com garantia de obra e acabamentos atuais.
Isenção do ITP na compra (você economiza ~2% do valor).
Acesso ao Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH), o fundo estatal que avaliza financiamentos imobiliários e facilita a aprovação do crédito.

Contra:

Unidades menores que a média do mercado (sobretudo se você olhar kitnets ou 1 dormitório).
Condomínio potencialmente mais caro (áreas de lazer que você não pediu, mas paga).
Restrições: vender antes dos 10 anos, se o imóvel não tiver sido moradia permanente, pode custar os benefícios.
Oferta concentrada em determinadas zonas. Se a sua vida acontece em outro bairro, a oferta de VP pode não servir.
Não há isenção de IRPF nem de Patrimonio, já que você não aluga; o único benefício direto é o ITP.

Riscos que costumam ser subestimados

Os folhetos de venda não vão te contar isso, mas faz diferença:

Excesso de oferta na região. Se há 15 prédios de kitnets VP em 10 quadras do Cordón, a disputa por inquilinos é brutal. Isso pressiona os aluguéis para baixo e aumenta a vacância.
Condomínio caro. Piscina, academia, churrasqueira coletiva, portaria 24h. Essa diferença é paga pelo inquilino enquanto o apartamento está alugado, mas pesa em cada mês de vacância e reduz o pool de inquilinos. Em alguns prédios VP o condomínio passa de USD 200/mês, corroendo a rentabilidade.
Qualidade dos acabamentos. Preço baixo cobra o seu preço. Algumas obras VP entregam acabamentos apertados, que geram reclamações e custos de manutenção logo cedo.
Risco regulatório. Se o governo mudar as regras (tetos, zonas, tipologias), projetos em andamento podem ser afetados. Isso pesa especialmente em 2026, com reformas em discussão.
Liquidez na revenda. Aos 10 anos, quando as isenções acabam, sua unidade passa a competir com VPs novas que ainda têm os benefícios. O preço de revenda pode sentir.
Dependência da declaratoria. Se o incorporador não concluiu direito os trâmites na ANV, os benefícios podem simplesmente não valer. Peça sempre a declaratoria promocional antes de assinar.

Checklist antes de comprar ou investir em VP

Estas são as perguntas que você deveria responder antes de avançar:

Sobre o projeto

O projeto tem declaratoria promocional da ANV? Peça o documento.
Qual decreto regulamentar ampara o projeto?
A partir de quando começam a contar os 10 anos de isenção?
Que percentual das unidades são kitnets, e quanto é de 2 ou 3 dormitórios?
Qual é o condomínio estimado depois que o prédio estiver funcionando?

Sobre os números

Monte uma planilha com o aluguel esperado (cenário conservador, base e otimista).
Estime a vacância real: no mínimo 1 mês por ano.
Inclua administração, seguros, pequenos reparos e o condomínio que fica por sua conta (meses de vacância e cotas extraordinárias).
Calcule a rentabilidade líquida, não a bruta que o vendedor mostra.
Projete um cenário de revenda em 10 anos: por quanto você vende quando as isenções terminarem?

Sobre a parte legal

Consulte um escribano (tabelião uruguaio, que conduz a escritura) e um contador antes de assinar. As isenções têm condições específicas que variam caso a caso.
Confira se o contrato de compra e venda inclui as cláusulas de VP correspondentes.
Se a compra é para alugar, garanta que o contrato de locação cumpra os requisitos (mínimo de 12 meses, moradia permanente).

O que esperar em 2026

O regime de vivienda promovida não vai acabar. Ele é importante demais para o setor da construção e para a oferta de moradia no país. Mas vai mudar.

Os sinais apontam para um regime mais restrito: menos liberdade para construir só kitnets, possível retorno dos tetos de preço e uma revisão das zonas onde os benefícios são concedidos. Para o investidor, isso pode significar menos opções, porém com melhor qualidade habitacional. Para quem compra para morar, potencialmente mais oferta de 2 e 3 dormitórios a preços acessíveis.

Se você está avaliando uma VP agora, a recomendação é direta: não corra para "aproveitar antes que mudem as regras". Invista se os números fecharem com as suas premissas, não com as do vendedor. E se os números não fecham sem as isenções, provavelmente não vão fechar com elas também.

Fontes

Ley 18.795 (IMPO): https://www.impo.com.uy/bases/leyes/18795-2011
Agencia Nacional de Vivienda (ANV) - Ley de viviendas promovidas: https://www.anv.gub.uy/ley-de-viviendas-promovidas
ANV - Tetos de preço: https://www.anv.gub.uy/topes-de-precio
ANV - Relatórios de preços: https://www.anv.gub.uy/informes-de-precios
MVOT - Ley 18.795: https://www.gub.uy/ministerio-vivienda-ordenamiento-territorial/politicas-y-gestion/ley-18795-inversion-privada-vivienda-interes-social
Plano Quinquenal de Habitação e Hábitat 2025-2029 (MVOT): https://medios.presidencia.gub.uy/tav_portal/2025/noticias/AO_144/PlanQuinquenal.pdf
La Diaria - Preços da vivienda promovida em Montevidéu: ladiaria.com.uy
LARED21 - 2.110 projetos protocolados: lr21.com.uy
El Observador - Preços e vendas de VP: elobservador.com.uy
El Observador - Sugestões da ANV sobre áreas de lazer: elobservador.com.uy

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