Quer comprar um imóvel
no Uruguai?

Sim. O Uruguai não impõe restrições gerais à propriedade estrangeira. Não residentes podem registrar a escritura no próprio nome e não precisam de autorização especial nem de sócio local. Não é necessário ter residência legal nem cédula de identidade uruguaia para comprar.

Nem sempre. Visitas por vídeo, revisão documental e algumas assinaturas podem ser coordenadas do exterior. A possibilidade de assinar a reserva ou a escritura por procuração depende do instrumento e deve ser confirmada previamente pelo escribano responsável e pelos bancos que processarão os recursos.

Um escribano uruguaio independente estuda os antecedentes e os registros, prepara ou revisa os instrumentos jurídicos e registra a transferência. A custódia e a liberação do sinal dependem da reserva ou do compromisso assinado; o escribano deve explicar essas condições antes do envio de recursos.

Não existe uma porcentagem única para todas as compras. A estimativa deve separar honorários do escribano e da imobiliária, IVA quando aplicável, ITP calculado sobre o valor fiscal, registros e certidões, custos bancários e os tributos decorrentes de aluguel, propriedade ou venda futura. Preparamos o cenário detalhado; o escribano ou contador confirma o tratamento do seu caso.

Há dois caminhos. Um: dar caráter definitivo à retenção de 10,5% sobre o aluguel bruto devengado (residentes pelo IRPF, não residentes pelo IRNR), sem liquidação anual. Dois: liquidar 12% sobre a renda líquida, descontando as deduções admitidas (comissão de administração, honorários de contrato com seu IVA, a Contribución Inmobiliaria e o Impuesto de Primaria). O ponto de indiferença são despesas dedutíveis de ≈12,5% do bruto: abaixo disso, convém o 10,5% definitivo; acima, o 12% sobre a líquida.

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Sim — sobre seus bens no Uruguai, com o imóvel avaliado pelo valor cadastral, normalmente bem abaixo do preço de mercado. A alíquota depende de um detalhe que quase ninguém conta: se você aluga o imóvel, paga IRNR sobre essa renda e tem direito à alíquota geral de 0,10%, apenas sobre o que excede o mínimo não tributável (UYU 6.653.000 para pessoas físicas, ano 2025). A escala mais alta (0,70% a 1,50%) aplica-se apenas ao não residente que NÃO paga IRNR — por exemplo, com o apartamento vazio ou de uso próprio — e aplica-se por faixas ao excedente do mínimo não tributável (UYU 6.653.000 para pessoas físicas e espólios, exercício 2025). Faixas marginais: 0,70% sobre a parcela acima de UYU 6.653.000 até 13.306.000; 1,10% até 19.959.000; 1,40% até 33.265.000; e 1,50% sobre a parcela acima de 33.265.000. Os núcleos familiares têm mínimo e faixas diferentes. Em projetos de Vivienda Promovida o imposto ao patrimônio pode ficar isento enquanto durar o benefício. Fonte: tabela oficial de alíquotas da DGI e art. 53 do Título 14.

Fonte oficial: DGI — alíquotas de 2025 →

Sim. O Uruguai tem livre mobilidade de capitais: não há controle cambial nem restrições para entrar ou sair com recursos, e os imóveis são comprados e revendidos em dólares. Seu banco vai pedir a documentação da origem dos fundos — o mesmo padrão antilavagem dos Estados Unidos ou da Europa —; ajudamos você a preparar essa pasta desde o primeiro dia, para que seu capital se mova quando você precisar.

Resposta honesta: a compra e a eventual revenda são em dólares, mas os contratos residenciais de longo prazo costumam ser fixados em pesos uruguaios e ajustados por índices de inflação — enquanto os aluguéis de curta temporada normalmente são em dólares. Qual combinação convém a você depende da sua estratégia; é um dos primeiros números que modelamos com você antes de comprar.

Segundo o Índice INGAR (setembro de 2026 · v2.0), o yield bruto mediano publicado para apartamentos de Montevidéu é 6,1 % ao ano sobre preços de oferta. O maior yield publicado é Colón, com 11,1 %. A rentabilidade bruta não desconta vacância, administração, manutenção, impostos nem custos de compra. A rentabilidade líquida é calculada por operação; estes dados não representam aluguéis por temporada nem todo o Uruguai.

Explore o Índice INGAR por bairro →

Não. A propriedade e a residência legal são assuntos separados: a compra não substitui o processo migratório. Brasileiros podem solicitar a residência permanente Mercosul com base na nacionalidade, independentemente de comprar ou não um imóvel. A residência fiscal também é um status diferente, determinado pela DGI segundo regras próprias (veja a próxima pergunta).

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Não automaticamente. O investimento imobiliário pode configurar residência fiscal por duas hipóteses independentes: possuir, em 31 de dezembro, imóveis com valor superior a 15.000.000 UI; ou possuir imóveis acima de 3.500.000 UI, adquiridos a partir de 1º de julho de 2020, e registrar pelo menos 60 dias de presença física no Uruguai durante o ano. A DGI utiliza a cotação da UI vigente em 31 de dezembro e aplica regras específicas de avaliação e comprovação. Residência fiscal e residência legal migratória são processos distintos; comprar um imóvel não concede, por si só, residência legal.

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É uma opção tributária para quem adquire residência fiscal no Uruguai a partir de 1º de janeiro de 2026: permite tributar pelo IRNR determinadas rendas de capital do exterior durante o ano da mudança e os dez exercícios seguintes. Conforme o caso, a Lei 20.446 exige investimento superior a 12.500.000 UI em imóveis urbanos, aportes anuais de pelo menos 625.000 UI em fundos elegíveis ou o cumprimento, em cada ano, da hipótese de presença física superior a 183 dias. Pelo Decreto 188/026, na via imobiliária contam imóveis urbanos adquiridos a partir de 1º de janeiro de 2026, que não podem ser os mesmos usados para configurar a residência fiscal por investimento imobiliário; nos departamentos sem costa no Rio da Prata nem no Oceano Atlântico, o custo fiscal é acrescido de 50% para esse cálculo. A lei também estabelece condições sobre residência fiscal anterior e uso de regimes anteriores. Esta é uma informação geral; um contador deve confirmar a aplicação ao caso concreto.

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