Дом в Роче для сезонной аренды: расчёт по запрашиваемым ставкам

Короткий ответ

Доходность дома для сезонной аренды в Роче зависит от того, за сколько недель вы действительно получите оплату, а не от январской ставки. При запрашиваемых в Ла-Паломе ставках на сезон 2026-27 дом с 3 спальнями, сданный на весь период с декабря по март, принёс бы USD 12.100 валового дохода: 6,8 % от USD 178.000 до вычета комиссий, расходов и налогов. Если сдать его только на январь и февраль, валовой доход снизится до USD 6.500, или 3,7 %.

Рассматриваете покупку дома для сдачи в аренду в Роче? Вместе с вами разберём расчёт доходов и расходов. Сопроводим сделку до оформления нотариального акта о переходе права собственности. Напишите нам в WhatsApp: пришлите ссылку на объявление, укажите населённый пункт и даты, когда планируете пользоваться домом сами.

---

Какие цены сейчас запрашивают в Ла-Паломе

Цена покупки

По состоянию на 26/09/2026 дом с двумя спальнями в Ла-Балконаде предлагался за USD 178.000. Согласно объявлению:

• 74 м² построек: 63 м² — дом и 11 м² — пристройка с санузлом.
• Участок площадью 750 м² с выходом на три улицы.
• В 2 кварталах от моря и в 5 от автовокзала.

Это запрашиваемая цена. Расходы на покупку, мебель, подготовку дома и оборотные средства добавляются отдельно: калькулятор расходов на покупку поможет получить первоначальную оценку.

Ставки сезонной аренды

Для расчёта арендного дохода нужны ставки по сопоставимым домам. Ниже приведены запрашиваемые ставки на сезон 2026-27 по результатам собственного обзора предложений, проведённого 26/09/2026:

Это опубликованные предложения, а не бронирования или полученные платежи. Дом с 3 спальнями больше дома из объявления о продаже, поэтому расчёт по его ставке даёт оптимистичную верхнюю границу дохода.

---

Верхняя граница и ещё два более вероятных сценария

При запрашиваемой цене USD 178.000, без учёта расходов на покупку и оснащение, расчёт по месячным ставкам дома с 3 спальнями выглядит так:

Из этих сумм валового дохода ещё нужно вычесть:

• Комиссию платформы или агентства недвижимости.
• Уборку и стирку, если их не оплачивает гость.
• Налог на недвижимость Contribución inmobiliaria, налог Primaria, если он применим, страховку и интернет: их оплачивают, даже когда дом пустует.
• Обслуживание и замену изношенных вещей и оборудования.
• IRPF или IRNR.

Если с учётом расходов на покупку вложенный капитал превысит USD 178.000, процентная доходность снизится. Если вы собираетесь пользоваться домом в январе, исключите эти даты до расчёта: именно они сильнее всего влияют на результат.

Полная таблица расчёта с объяснением разницы между валовой и чистой доходностью приведена в руководстве по чистой доходности сезонной аренды: принцип расчёта одинаков для Пунта-дель-Эсте и Рочи. Чтобы проверить разные сценарии, воспользуйтесь калькулятором доходности.

---

Какие особенности Рочи нужно учесть в расчёте

Управление на расстоянии

В Ла-Паломе, Ла-Педрере и Пунта-дель-Дьябло запросите у местных специалистов стоимость встречи гостей, передачи ключей, устранения проблем с водоснабжением и осмотра дома после шторма. Уточните стоимость управления за каждое бронирование и за год, а также что в неё входит: уборка, стирка, помощь в нерабочее время и замена вещей и оборудования.

Комиссия платформы

Airbnb сообщает, что большинство хозяев при разделении комиссии между хозяином и гостем платят 3 %, а при единой комиссии, которую полностью платит хозяин, большинство платит 15,5 % (от 14 % до 16 %). Компания переводит всех хозяев на единую комиссию: уточните процент, прежде чем прогнозировать доход.

Воздействие морского климата

За привлекательным видом дома могут скрываться повреждённые солью окна и двери, крыша без должного ухода, сезонная сырость или оборудование, которое пора менять. Закажите технический осмотр и смету подготовки дома к сдаче в аренду. При расчёте стоимости страховки проверьте покрытие и исключения по ущербу от ветра и штормов, а также франшизу.

Расширение ради увеличения арендного дохода

Если вы планируете добавить ещё одно отдельное жильё, бассейн или пристройку, сначала проверьте допустимость проекта по нормам Рочи для конкретного населённого пункта и кадастрового участка (padrón). В руководстве по покупке участка в Роче объясняется, как запросить такую консультацию.

Туристическая статистика не равна загрузке дома

Министерство туризма публикует данные о въездном туризме, в том числе по направлениям поездок. Число туристов на побережье Рочи не показывает, сколько ночей будет сдан ваш дом. Если продавец уже сдавал дом, запросите сведения о фактически полученных платежах и расходах по месяцам за несколько сезонов, отдельно выделив отмены бронирований и периоды собственного проживания.

---

Налоги собственника

По данным налоговой службы Уругвая (DGI), собственник-резидент платит подоходный налог IRPF по ставке 12 % с дохода, учитываемого для налогообложения, с удержаниями или авансовыми платежами в размере 10,5 % начисленного дохода. Нерезидент платит налог на доходы нерезидентов IRNR с удержанием или авансовым платежом в размере 10,5 % начисленных доходов.

Вычеты, возможность признать удержания окончательной уплатой налога и порядок предоставления информации платформами описаны в руководстве по чистой доходности и в руководстве по налогам на недвижимость в Уругвае.

---

Регистрация туристической аренды: что известно

Что предусматривает Закон 20.352

Закон 20.352 регулирует временное размещение, при котором предлагается хотя бы одна платная услуга: уборка, обслуживание туристов, питание, развлечения или трансфер. Для таких случаев он требует:

• Подать декларацию под присягой в Реестр туристических операторов Министерства туризма.
• Указывать регистрационный номер в каждом предложении, на физическом носителе или в электронном виде.
• Сообщать министерству число размещённых туристов и количество дней оказания услуг.
• Передавать Министерству внутренних дел сведения о личности гостей и хранить эти данные пять лет.

Что предусмотрено проектом

Министерство туризма представило проект подзаконного регулирования 24/11/2025. По информации министерства:

• Он распространяется на любое временное размещение на срок до 120 дней.
• Он вводит обязательный онлайн-реестр с уникальным регистрационным номером, видимым для туриста.
• Платформы смогут публиковать только зарегистрированные объекты размещения и получат 180 дней для приведения своей работы в соответствие с требованиями.

Если декрет примут в таком виде, краткосрочная сдача дома без услуг тоже может потребовать регистрации. Уточните требования для своего случая после его утверждения.

На каком этапе находится принятие правил

По состоянию на июль 2026 года проект находился на рассмотрении министерств внутренних дел, экономики и жилищного строительства перед направлением в администрацию президента, согласно Ámbito (2/7/2026). На 26/09/2026 в карточке закона на сайте IMPO декрет, устанавливающий порядок его применения, не зарегистрирован. Перед началом сдачи уточните текущий статус и попросите агентство недвижимости или платформу письменно указать, какие формальности будет выполнять каждая сторона.

---

Три решения, которые помогают принять цифры

Если вы хотите пользоваться домом в самые востребованные недели, оцените, купили бы вы его и без существенного арендного дохода. В таком случае вы покупаете второе жильё, которое покрывает часть расходов на своё содержание.

Если вам нужен денежный поток, требуйте историю фактических поступлений или расчёт сценария, в котором дом сдан только в январе. Заложите расходы на серьёзный ремонт и выясните, подойдут ли дом и его расположение для сдачи в аренду на год, если рынок изменится.

Если вы рассчитываете на рост стоимости земли, рассматривайте перепродажу как отдельную гипотезу и сохраняйте финансовый запас для содержания дома, пока ждёте покупателя. В руководстве по продаже дома или участка в Роче описаны необходимые документы и налоги при выходе из инвестиции.

---

Часто задаваемые вопросы

Сколько можно получить за аренду дома в Ла-Паломе в январе?

Это зависит от размера дома и расстояния до моря. На сезон 2026-27 за дом с 3 спальнями на 7 человек в Ла-Балконаде запрашивали USD 3.500 за весь январь или USD 1.800 за половину месяца; за дом с 2 спальнями в Плайя-Серене — USD 60 в день. Это запрашиваемые ставки из собственного обзора опубликованных предложений на 26/09/2026, а не фактически полученная арендная плата.

Какую доходность даёт дом для сезонной аренды в Роче?

При запрашиваемых ставках на сезон 2026-27 дом с 3 спальнями, сданный на весь период с декабря по март, принёс бы USD 12.100 валового дохода: 6,8 % от USD 178.000 — запрашиваемой цены дома с 2 спальнями в Ла-Балконаде. При сдаче только в январе и феврале — 3,7 %. Чистая доходность ниже: ещё нужно вычесть комиссии, уборку, налоги, обслуживание и IRPF или IRNR.

Нужно ли регистрироваться в Министерстве туризма, чтобы сдавать свой дом?

Закон 20.352 требует регистрации, когда аренда включает хотя бы одну платную услугу, например уборку или обслуживание гостя. Проект подзаконного регулирования, представленный в ноябре 2025 года, распространяется на любое размещение на срок до 120 дней. На 26/09/2026 декрет, устанавливающий порядок применения закона, в IMPO не зарегистрирован: уточните текущий статус, прежде чем публиковать предложение об аренде дома.

Какие налоги платит собственник при сезонной сдаче дома?

Если он является налоговым резидентом Уругвая, то платит IRPF по ставке 12 % с дохода, учитываемого для налогообложения, с удержаниями или авансовыми платежами в размере 10,5 % начисленного дохода. Если он нерезидент — IRNR с удержанием или авансовым платежом в размере 10,5 % начисленных доходов. К этому добавляются налог на недвижимость Contribución inmobiliaria в Роче и, если применимо, налог Primaria.

Какую комиссию Airbnb взимает с хозяина жилья в Уругвае?

Airbnb сообщает, что большинство хозяев при разделении комиссии между хозяином и гостем платят 3 % от каждого бронирования, а при единой комиссии, которую полностью платит хозяин, большинство платит 15,5 %, в диапазоне от 14 % до 16 %. Компания переводит всех хозяев на единую комиссию. Прежде чем рассчитывать чистый доход, уточните в своей учётной записи, какая комиссия применяется к вам.

---

Читайте также:

• Сезонная аренда: как оценить чистую доходность
• Продажа дома или участка в Роче
• Круглогодичная жизнь в Роче: какой населённый пункт выбрать
• Покупка участка в Роче для строительства

Использованные источники

• IMPO, Закон 20.352, дата обращения: 26/09/2026.
• Ministerio de Turismo, презентация проекта подзаконного регулирования (24/11/2025) и въездной туризм 2025.
• Ámbito, «Принятие подзаконных правил к закону о туристической аренде затягивается» (2/7/2026).
• DGI, IRPF с доходов от недвижимого имущества и сезонная аренда недвижимости собственников-нерезидентов.
• Airbnb, сервисные сборы.
• Intendencia de Rocha, планы и местные нормативные акты.
• Собственный обзор предложений, объявления 193660683, 192008582 и 213886, дата обращения: 26/09/2026.

---

Общая информация сверена с официальными источниками, доступными на 26 сентября 2026 года. Цены и ставки взяты из объявлений, опубликованных на эту дату, и не отражают заключённые сделки; налоговую ситуацию каждого собственника уточняет бухгалтер. Фото обложки: Igna, лицензия CC BY-SA 4.0, источник — Wikimedia Commons.