Если ИИ заберёт рабочие места, куда вкладывать сбережения? Почему мы делаем ставку на недвижимость

Генеральный директор Anthropic Дарио Амодеи предупредил, что искусственный интеллект может упразднить до половины административных должностей начального уровня в США. Если его сценарий осуществится хотя бы частично, возникает довольно личный вопрос: от чего мы хотим, чтобы зависели сбережения, накопленные за многие годы? Axios

Сегодня близость к работе повышает ценность жилья. Завтра она может иметь меньшее значение.

Недвижимость выбирают также ради инфраструктуры, сквера, набережной, людей по соседству и возможного арендного дохода. Мы хотим понять, какие из этих причин сохранят значение, если ИИ изменит рынок труда.

Позиция INGAR

Наш ответ — диверсификация. В INGAR мы считаем, что удачно приобретённая недвижимость может составлять часть капитала, если чистый арендный доход, цена и спрос делают покупку обоснованной.

Согласно Índice INGAR по району Поситос за июль 2026 года, типовая квартира площадью 67 м² стоимостью USD 240.000 могла бы приносить около USD 1.020 валового и USD 660 чистого дохода в месяц. Расходы и периоды без арендатора поглощали бы около 35% валового дохода. Это оценка на основе медианных показателей объявлений, а не результат завершённой сделки и не обещание доходности.

Что ИИ может изменить на рынке труда

Предупреждение Амодеи — прогноз. В 2026 году отмахнуться от него стало сложнее: самые передовые модели уже выполняют задания целиком. В испытаниях на задачах по разработке программного обеспечения они получают задание, открывают инструменты, изменяют файлы, запускают тесты и выдают результат, на который у специалиста ушли бы часы.

METR измеряет эти изменения на задачах по разработке программного обеспечения. Организация оценивает, сколько времени задача заняла бы у специалиста и насколько сложное задание модель способна успешно выполнить в половине случаев. Между 2019 и 2025 годами этот показатель у лучших моделей удваивался примерно каждые семь месяцев. Для моделей, выпущенных начиная с 2024 года, период удвоения сокращается до 89 дней — почти трёх месяцев. METR: временной горизонт 1.1

К этим данным стоит относиться осторожно: речь об ограниченном круге задач по разработке программного обеспечения, а порог успешности составляет 50%. Провал в каждом втором случае не позволяет заменить специалиста, но скорость улучшения этого показателя трудно игнорировать.

Что наблюдается за пределами лабораторий? По оценке МВФ, изменения из-за ИИ могут затронуть около 40% рабочих мест в мире; подверженность изменениям не означает исчезновение. FMI Стэнфорд пока не обнаруживает повсеместного сокращения занятости в США, но отмечает сигнал среди молодых людей от 22 до 25 лет: в профессиях, наиболее подверженных влиянию ИИ, занятость оказалась примерно на 19% ниже, чем в менее подверженных ему профессиях. Разница возникла главным образом из-за сокращения найма, при этом исследование не позволяет доказать, какая её часть обусловлена ИИ. Stanford Digital Economy Lab

МОТ точно формулирует суть: массового вытеснения работников пока нет, хотя существуют риски для молодых работников, риски усиления неравенства и ухудшения качества занятости. Обзор эмпирических исследований МОТ

Воздействие различается и в зависимости от задач. МОТ обнаруживает большую подверженность влиянию ИИ на должностях, где сосредоточена умственная, административная и цифровая работа. Профессии, связанные с ручным трудом и ремеслом, меньше подвержены этому прямому воздействию. ОЭСР приходит к схожему выводу: нынешние возможности ИИ в меньшей степени отвечают требованиям работы, где нужно понимать меняющийся контекст, принимать сложные решения и нести за них ответственность. Это описание настоящего, а не гарантия защищённости какой-либо профессии. Для инвестиций с целью получения арендного дохода связь прямая: если меняются занятость и доходы, меняется и способность платить за аренду. OIT OCDE

Будущее может принести рост производительности, новые компании и более качественные рабочие места. Оно также может привести к сокращению числа должностей начального уровня и сосредоточить значительную часть выгод в узком кругу. Необязательно выбирать один прогноз, чтобы признать: диапазон возможных исходов стал шире.

Недвижимость в сравнении с акциями, облигациями, золотом и криптоактивами

Акции позволяют участвовать в успехе компаний, которые выиграют от ИИ, но также подвергают инвестора рискам компаний, которые потеряют свой бизнес.

Фонд с широким набором активов распределяет этот риск.

Облигации, депозиты и наличные деньги обеспечивают более предсказуемые выплаты или ликвидность, но оставляют риски, связанные с инфляцией, валютой и платёжеспособностью эмитента.

Золото и криптоактивы могут служить для сохранения или передачи стоимости, но сами по себе не приносят регулярного дохода. Недвижимость менее ликвидна и требует сосредоточить больше капитала в одном активе, зато ею можно пользоваться, сдавать её в аренду и улучшать.

Мы не считаем, что недвижимость должна заменить все остальные активы. Она интересна нам тем, что результат вложений в неё не зависит от того, удастся ли угадать следующую компанию, валюту или технологию, которая станет победителем.

На чём держится стоимость недвижимости

Недвижимость может служить жильём или местом для деятельности, приносить арендный доход, допускать улучшения и выступать залогом. Эта полезность сохраняется, даже когда её рыночная цена меняется.

Расположение добавляет то, что нельзя производить серийно. Сегодня в Монтевидео близость к работе, транспорту и инфраструктуре помогает объяснить уровень цен. Если ИИ и удалённая работа сократят часть поездок, близость к офису может стать менее значимой. Отрицать это — значит ослаблять собственные доводы; вопрос в том, какие другие причины выбирать конкретное место сохранятся.

Этот эксперимент мы уже провели

Пандемия стала своего рода экспериментом, пусть и несовершенным. Согласно оценке в докладе Сьюзен Вахтер для Penn IUR, переход к удалённой работе согласуется со снижением арендных ставок и стоимости офисов на величину от 8% до 10%; там же приводился прогноз падения стоимости офисов Нью-Йорка на 28%. Между декабрём 2019 года и июлем 2022 года жильё в США тем временем подорожало на 45% в номинальном выражении. Низкие ставки и меры стимулирования тоже повлияли на результат, но спрос на места для жизни и деятельности не исчез: он переместился и был особенно сильным там, где были удобства, доступ к открытым пространствам или центры с оживлённой уличной жизнью. Penn Institute for Urban Research

Даже если ежедневная поездка на работу теряет значение, близость к другим людям по-прежнему удовлетворяет человеческую потребность. ВОЗ сообщила в 2025 году, что одиночество затрагивает каждого шестого человека в мире, и связала его примерно с 871.000 смертей ежегодно. Комиссия ВОЗ по социальным связям Метаанализ под руководством Джулианны Холт-Лунстад обнаружил, что одиночество связано с повышением вероятности смерти на 26%, социальная изоляция — на 29%, а проживание в одиночку — на 32%. Perspectives on Psychological Science

Это не доказывает, что недвижимость в конкретном районе сохранит свою стоимость. Сообщества переезжают, привычки меняются, а некоторые районы пустеют. Социальные связи объясняют, почему мы продолжаем искать места, где можно жить и общаться, но не подсказывают, какое именно выбрать. Поэтому расположение становится обоснованным аргументом для инвестиций лишь при выполнении конкретных условий:

• предполагаемое использование разрешено;
• есть инфраструктура и доступ к объекту;
• расположение отвечает реальной потребности;
• есть люди или компании, готовые платить за такое использование;
• цена покупки не включает маловероятные будущие выгоды.

Кроме того, могут построить больше этажей, изменить нормы или создать новые транспортные связи, которые сделают привлекательными другие районы. Сам объект может пустовать, требовать ремонта или продаваться месяцами. То, что его цена не появляется каждый день на экране, не означает, что она никогда не снижается.

Жильё и акции: что показывает история с 1870 года

Земля служила местом для жилья и производства, а также источником дохода задолго до появления биржевых акций. Возникновение современных бирж обычно относят к 1602 году и связывают с Голландской Ост-Индской компанией. Oxford Academic

Более долгая история не делает её лучшей инвестицией.

Строгое сравнение начинается с 1870 года. В 14 развитых экономиках реальные цены на жильё оставались примерно стабильными до середины XX века, а затем резко выросли. Около 80% роста после Второй мировой войны объясняется удорожанием земли, а не стоимостью воспроизводства зданий. American Economic Review Востребованное расположение — та составляющая, которую трудно воспроизвести; при этом некоторые районы всё же стагнируют или теряют активность.

Другое исследование, охватившее 16 экономик за период с 1870 по 2015 год, выявило среднюю реальную доходность около 7% годовых и для жилья, и для акций. Доходность всех видов активов Однако исследование конкретных британских объектов недвижимости оценило чистую доходность всего в 2,3%, а расходы — в 32% валового дохода. The Review of Financial Studies Индекс объединяет тысячи объектов, а покупатель приобретает всего один. Исторические результаты могут быть хорошими, а конкретная покупка — неудачной.

Доходность квартиры в Поситос: пример на данных INGAR

Данные по состоянию на июль 2026 года. Показатели этого примера зафиксированы, чтобы расчёт можно было воспроизвести. По ссылке на индекс может открываться более поздний выпуск.

Рассмотрим простой расчёт на основе Índice INGAR по району Поситос с данными на июль 2026 года. Индекс описывает рынок через типовую квартиру площадью 67 м² с медианной ценой USD 240.000; расчётная годовая доходность составляла 5,1% до вычета расходов и 3,3% после их вычета.

Índice INGAR позволяет сравнивать квартиры в 49 районах. Поситос занимает место 9 по цене м². Это не указывает, где покупать, но помогает рассматривать USD 3.548 или доходность 5,1% в контексте, а не как отдельные числа.

При такой стоимости расчётный валовой доход составил бы около USD 1.020 в месяц. После вычета расходов на управление, потерь из-за периодов без арендатора, затрат на содержание и налогов оставалось бы примерно USD 660 в месяц. Ничего чрезвычайного не произошло: разница между привлекательной цифрой и деньгами, которые остаются на руках, объясняется обычными расходами на владение недвижимостью и её сдачу в аренду.

Разница в USD 360 в месяц составляет около 35% валового дохода. Столетием раньше и на другом континенте исследование британской недвижимости выявило средние расходы на уровне 32%. Пропорция почти та же: расходы — не примечание мелким шрифтом, а неотъемлемая часть инвестиций в недвижимость.

Методологическое примечание: опубликованная медианная арендная ставка (USD 883) получена по выборке объявлений об аренде, которая отличается от выборки объявлений о продаже. Доходность оценивается по медианным показателям за м² в обеих совокупностях; поэтому её нельзя получить делением USD 883 на USD 240.000.

Это не завершённая сделка купли-продажи и не обещание доходности, а пример, построенный на медианных показателях предложений. Результат конкретной квартиры может оказаться лучше или хуже в зависимости от цены, состояния, расходов на содержание общего имущества и возможной арендной ставки. Руководство по реальной доходности аренды позволяет заменить эти усреднённые показатели цифрами конкретного объекта.

Почему в INGAR мы делаем ставку на эту отрасль

Мы не знаем, какой актив принесёт больше дохода в ближайшие двадцать лет. Мы знаем, что люди продолжат искать места, где можно жить, встречаться, заботиться о себе и других, отдыхать и быть частью сообщества. Технологии могут изменить выбор этих мест, но не делают их взаимозаменяемыми.

Поэтому мы делаем ставку на эту отрасль.

Не потому, что «недвижимость никогда не дешевеет», а потому, что хороший объект сочетает три вещи, которые трудно собрать вместе: полезность уже сегодня, возможность приносить арендный доход и расположение, которое нельзя скопировать.

Кроме того, мы можем влиять на результат. Мы можем изучить квартал, договориться о цене, улучшить объект, выбрать арендатора и лучше управлять расходами. Небольшая доля в далёкой компании не даёт такого же контроля.

Наша убеждённость справедлива при определённых условиях. Мы ищем объекты в местах с подтверждаемым спросом, по ценам, обоснованным арендным доходом, и со структурой финансирования, которая позволит пережить трудные годы без вынужденной срочной продажи. Когда эти три составляющие согласуются, мы считаем недвижимость одним из лучших инструментов для создания и сохранения капитала в долгосрочной перспективе.

Мы также делаем ставку на сектор благодаря тому, как он внедряет технологии. Поиск, сравнение и часть работы с документами будут становиться всё быстрее и дешевле. Ценность нашей работы должна будет заключаться в другом: использовать эти инструменты для более глубокого анализа, проверять всё на месте и отвечать за свои рекомендации. Это сочетание укрепляет нашу уверенность в отрасли.

Это не обязывает выбирать между недвижимостью и акциями. Портфель финансовых активов даёт ликвидность и позволяет участвовать в росте, который создаёт сам ИИ. Недвижимость выполняет другую функцию: это полезный актив, привязанный к конкретному месту и ограниченный в предложении, на результат вложений в который мы можем влиять. Такой подход продиктован не страхом перед технологиями, а стремлением не зависеть от единственного сценария будущего.

Как решить, куда инвестировать, не угадывая будущее

Необязательно угадывать, когда появится интеллект, способный выполнять большинство человеческих задач, или представлять, что деньги исчезнут. Для оценки недвижимости достаточно более практичных вопросов:

1. Оправдывает ли чистый арендный доход вложение, даже если цена не вырастет?
2. Останется ли расположение полезным, если изменятся занятость и доходы?
3. Сколько капитала будет сосредоточено в объекте и сколько останется ликвидным?
4. Какие периоды простоя, расходы и долговую нагрузку выдержит инвестиция?
5. В какой валюте измеряется результат?
6. Что должно произойти, чтобы признать покупку ошибкой?

Если вы ещё выбираете, где искать, сравнение районов по цене и доходности поможет сузить поиск до конкретных районов.

ИИ расширяет диапазон возможных сценариев будущего. Поэтому мы хотим, чтобы часть капитала зависела от того, что уже сегодня полезно, может приносить арендный доход и позволяет влиять на результат. Затем остаётся самая сложная часть покупки: сделать правильный выбор.

Часто задаваемые вопросы

Стоит ли инвестировать в недвижимость, если ИИ меняет рынок труда?

Это может быть целесообразно, когда чистый арендный доход, цена и спрос делают покупку обоснованной без расчёта на будущее удорожание. У недвижимости сохраняются риски концентрации капитала, простоя, расходов и более низкой ликвидности.

Недвижимость надёжнее акций?

Ни один из этих активов не имеет гарантированного преимущества. Акции дают ликвидность и диверсификацию; недвижимость сосредотачивает больше капитала в одном активе, зато ею можно пользоваться, сдавать её в аренду и улучшать.

Какую доходность приносит квартира в Поситос?

По данным на июль 2026 года типовая квартира из Índice INGAR имела годовую доходность 5,1% до вычета расходов и 3,3% после их вычета: около USD 1.020 и USD 660 в месяц при стоимости USD 240.000.

Может ли ИИ снизить стоимость недвижимости?

Он может изменить занятость, доходы и поездки, а вместе с ними — спрос на определённые районы. Результат зависит от использования объекта, расположения, инфраструктуры, цены и конкретного спроса.

---

Материал носит информационный характер. Он не является финансовой, налоговой или юридической консультацией и не содержит рекомендации приобрести конкретный актив. Прошлая доходность не гарантирует будущих результатов.