Покрывает ли аренда платёж по кредиту?

Простой расчёт выглядит так: квартира приносит 5%, кредит стоит 3,75%, разница положительная. Проблема в том, что эти два процента рассчитаны от сумм, которые меняются по-разному.

Мы сделали полный расчёт для кредита на 1.000.000 UI, используя медианные значения нашего индекса. Чистый арендный доход составляет $26.962 в месяц. Платёж по кредиту с учётом взноса в Фонд защиты недвижимости — $35.831.

Чтобы арендный доход полностью покрывал платёж, валовая доходность объекта должна составлять около 8,0% — медиана опубликованных медианных показателей по районам для квартир составляет 6,0% — либо первоначальный взнос должен составлять 40% вместо 20%.

Объект недвижимости может быть удачной инвестицией, а кредит на него — неудачным решением.

Можно ли сравнивать арендную доходность в долларах со ставкой в UI?

Арендная плата может пересматриваться раз в год; стоимость UI меняется каждый день.

Цену покупки и продажи обычно оценивают в долларах. В этой валюте измеряют, сколько капитала вложено и сколько можно было бы вернуть при продаже.

Арендную плату обычно получают в песо. Её определяет спрос в конкретном районе. Собственник мог заплатить за объект значительно больше, но это ни к чему не обязывает арендатора.

Долг в UI меняется вслед за инфляцией. Как объясняет INE, стоимость индексируемой расчётной единицы UI меняется ежедневно, в совокупности отражая изменение индекса потребительских цен за предыдущий месяц. Фиксированный платёж в UI меняется в пересчёте на песо.

Есть ещё доходы заёмщика. Они тоже выражены в песо, но не меняются синхронно ни с UI, ни с арендной платой.

Эти четыре показателя могут двигаться в разных направлениях. Актив может сохранять стоимость, а собственнику при этом может не хватать денег на платёж по кредиту.

Сколько на самом деле приходится платить по кредиту на 1.000.000 UI

Возьмём кредит на 1.000.000 UI сроком на 25 лет с эффективной годовой ставкой (TEA) 3,75% и постоянными ежемесячными платежами в UI. Это опубликованная ставка для приобретения жилья. Если вы хотите купить объект исключительно для сдачи в аренду, при предварительном одобрении нужно уточнить допустимое назначение покупки, ставку и долю стоимости, которую может профинансировать банк.

Платёж только по основному долгу и процентам составил бы примерно 5.107 UI. В расчёте используется месячная ставка, эквивалентная TEA. Если разделить 3,75% на двенадцать, получится платёж 5.141 UI, но такой подход трактует эффективную годовую ставку как номинальную.

Остаётся добавить взнос в Фонд защиты недвижимости (FPI). BHU рассчитывает его от первоначальной суммы кредита:

1.000.000 × 0,35 ÷ 1.200 = 291,67 UI в месяц.

Таким образом, первоначальный совокупный платёж увеличивается с 5.107 до 5.399 UI в месяц. Если страхование жизни оплачивается за счёт кредита, его стоимость добавляется к основной сумме долга и также увеличивает взнос FPI. Согласно условиям программы Podés Comprar, страхование в BSE обязательно; его можно оплатить при выдаче кредита или включить в кредит, если условия сделки это допускают.

Если бы стоимость UI росла на 4% в год, к пятому году для того же платежа потребовалось бы на 21,7% больше песо, а к десятому — на 48,0% больше. В UI платёж по-прежнему составлял бы 5.399. В песо — уже другую сумму.

Ещё один важный показатель появляется, когда вы задумываетесь о продаже. Через пять лет и после 60 платежей в этом упрощённом примере оставалось бы около 866.000 UI основного долга. Выручки от продажи должно хватить на погашение этого остатка, оплату расходов при продаже и возврат вложенного собственного капитала.

Рост на 4% — допущение, которое показывает механизм. Если бы арендная плата и доходы менялись точно вслед за UI, относительная нагрузка сохранялась бы. Полезная проверка начинается тогда, когда один из показателей отстаёт.

Сколько нужно собственных средств и сколько будет не хватать каждый месяц?

29 августа 2026 года стоимость UI составляла $6,6368, а BROU публиковал курс покупки доллара $39,05 и курс продажи $41,55. На эту дату 1.000.000 UI соответствовали примерно USD 159.730. Для полноты расчёта предположим, что эта сумма покрывает 80% стоимости объекта ценой около USD 199.660.

Первоначальный взнос составил бы около USD 39.930. К нему добавляются расходы на покупку: калькулятор INGAR оценивает их в диапазоне от 10% до 13% при использовании ипотечного кредита. Таким образом, общая сумма на старте составила бы от USD 59.900 до USD 65.900, без учёта резерва на период после покупки.

Теперь используем собственные данные, вместо того чтобы брать условную круглую сумму аренды. В июле 2026 года Índice INGAR показывал для квартир в районах, по которым опубликованы данные, медианную валовую доходность 6,0% и расчётную чистую доходность 3,9%. Для этого объекта это около USD 998 валового и USD 649 чистого дохода в месяц. По курсу продажи доллара на ту дату чистый доход составляет примерно $26.962.

Чтобы использовать один курс во всём расчёте, мы перевели сумму обратно в песо по курсу продажи доллара. Это приближение: доходность в индексе изначально рассчитывается на основе арендных платежей в песо, переведённых в доллары. По курсу покупки доллара чистый доход составил бы около $25.340, а нехватка средств выросла бы до $10.491.

Полный платёж в размере 5.399 UI соответствовал $35.831. Первоначальный разрыв между арендным доходом и платежом составлял $8.869.

В Поситос (Pocitos) июльские данные показывали валовую доходность 5,1% и расчётную чистую доходность 3,3%. При той же цене объекта, взятой для сравнения, чистый доход составил бы около $22.814 в месяц, а разрыв увеличился бы до $13.017.

Это сравнение также не даёт оснований просто вычесть 3,75% из 3,9%. Доходность рассчитывается от цены в долларах; долг индексируется в UI, а к платежам добавляется взнос FPI. Практически полезный вывод другой: при текущих медианных показателях арендный доход не покрывает обслуживание кредита в нашем примере.

Годовые платежи составляют около USD 10.348. Для объекта стоимостью USD 199.660 нужна чистая доходность 5,2%, чтобы их покрыть. Если применить вычет 35,16%, который индекс использует для расчётного перехода от валового дохода к чистому, порог составит около 8,0% валовой доходности.

Такая доходность встречается в некоторых сегментах, но медианные показатели квартир в Поситос, Бусео, Сентро и Кордоне её не достигают. Изучив 104 сегмента, мы обнаружили явное различие: 45 достигали или превышали 8,0% валовой доходности, но только 8 относились к квартирам, а 37 — к домам. В этом примере поиск исключительно квартир оставляет за рамками большинство сегментов, достигающих порогового значения. Периоды простоя, расходы на содержание, ликвидность и качество выборки в этих сегментах тоже различаются.

Другой способ сбалансировать расчёт — уменьшить долг. При чистой доходности 3,9% максимальная сумма кредита, которую покрывал бы такой арендный доход, составляет около 752.500 UI, то есть примерно 60% цены. Первоначальный взнос вырос бы примерно до USD 79.500; с учётом расходов на покупку до подписания договора потребовалось бы примерно от USD 99.500 до USD 105.500.

Какой долг остаётся через пять лет

Для сценария продажи примем округлённую стоимость UI в размере $8: это рост на 20,5% за пять лет, чуть меньше 4% в год. После 60 платежей осталось бы 866.174 UI, что соответствует $6.929.392.

От обменного курса зависит, какой суммой в долларах обернётся этот остаток при продаже:

Сценарий с курсом $40 заслуживает внимания. Доллар остался бы почти на текущем уровне, тогда как UI достигла бы $8. При чистой выручке от продажи в размере USD 190.000 после погашения долга осталось бы USD 16.765 при первоначальных вложениях не менее USD 59.900. При таких допущениях сделка заканчивается убытком ещё до учёта ежемесячной нехватки средств.

При курсе доллара $48 остаток увеличивается до USD 45.638, но всё ещё не достигает общей суммы первоначальных вложений, причём отрицательный денежный поток тоже ещё нужно учесть. Только при $56 оставшаяся сумма превышает нижнюю границу первоначальных вложений; итоговый результат по-прежнему зависел бы от арендных платежей, налогов и средств, внесённых за пять лет.

Цены продажи и будущие курсы — это сценарные допущения. Значения UI, курса доллара и индекса, использованные в качестве отправной точки, привязаны к датам, чтобы расчёт можно было повторить.

Как пересчитывать суммы между UI, песо и долларами, не смешивая расчёты

Сначала нужно выбрать дату и единицу, в которой будет измеряться результат. Если выбраны доллары, пересчёт выполняется так:

1. Аренда: из дохода в песо вычитаются налоги и расходы.
2. Платёж по кредиту: сумма в UI умножается на стоимость UI на соответствующий день. Поскольку арендный доход и платёж уже выражены в песо, разницу между ними можно оценить без пересчёта в доллары.
3. Ежемесячный денежный поток: если разница положительная и вы хотите откладывать деньги в долларах, её делят на курс продажи доллара финансового учреждения. Если разница отрицательная и покрывается продажей долларов, используется курс покупки доллара этого учреждения.
4. Продажа объекта: остаток долга в UI умножается на стоимость UI и переводится в доллары по курсу, по которому вы фактически получили бы песо. Из цены продажи вычитаются расходы, налоги и долг. Оставшаяся сумма сравнивается с вложенным капиталом и предыдущими денежными потоками.

Курсы покупки и продажи различаются. 29 августа 2026 года BROU публиковал $39,05 и $41,55: разница составляла 6,4% относительно курса покупки. В сделке с небольшим финансовым запасом этот спред имеет значение.

Ставка в UI — это реальная ставка: помимо начисления процентов, основная сумма долга индексируется на инфляцию. Доходность, рассчитанную от цены в долларах, нельзя сравнивать с ней без допущения о том, как доллар будет меняться относительно цен в Уругвае за тот же период.

Что вычитают из арендного дохода перед сравнением с платежом по кредиту

Публикуемая доходность обычно является валовой. TEA отражает процентную ставку по кредиту, но не включает все расходы на финансирование и куплю-продажу.

Из арендного дохода нужно вычесть потери от простоя и просрочек, расходы на управление, содержание, ремонт, налоги и сборы, страхование и другие расходы, которые остаются за собственником.

Нужно также учесть налог на доход. Для физического лица — налогового резидента Уругвая налоговая служба Уругвая (DGI) указывает удержание 10,5% от начисленного дохода, если участвует налоговый агент. Годовой налог определяется применением 12% к налогооблагаемому доходу с учётом вычетов, удержаний и возможных освобождений. Режим зависит от налогоплательщика и сделки. В примере мы используем 10,5%, поскольку предполагаем участие налогового агента и отсутствие освобождения.

Руководство INGAR о реальной доходности аренды показывает, как перейти от валового дохода к чистому.

К расходам по кредиту нужно добавить страхование, комиссии и расходы на оформление. Полезно также отделять проценты от погашения основного долга: возврат основного долга уменьшает задолженность, но всё равно требует денег каждый месяц.

Затем нужно учесть куплю-продажу. Калькулятор расходов на покупку позволяет оценить первоначальные затраты; при покупке в кредит необходимо добавить банковские расходы. При продаже возникают расходы на вознаграждения специалистов, оформление погашения и снятия обременений, а также налог на переход права собственности (ITP), уплачиваемый продавцом, который DGI устанавливает в размере 2% от актуализированной кадастровой стоимости. Когда прирост капитала облагается налогом на доходы физических лиц — резидентов (IRPF) или налогом на доходы нерезидентов (IRNR), для налогооблагаемого дохода от отчуждения недвижимости действуют специальные правила и освобождения; налог не начисляется просто на всю цену продажи.

Финансирует ли BHU 95% стоимости покупки для сдачи в аренду?

Заявленные в Podés Comprar 95% доступны через Фонд гарантирования ипотечных кредитов. Положение, утверждённое Декретом 95/012, требует, чтобы объект использовался для проживания получателя кредита. Условия FGCH, опубликованные ANV, добавляют требование единственного жилья: как правило, заявители не могут быть собственниками, покупателями по предварительному договору или обладателями прав на другое пригодное для проживания жильё в Уругвае.

FGCH не предназначен для финансирования покупки исключительно ради сдачи в аренду. Поэтому 95% нельзя переносить на этот инвестиционный пример.

Здесь нужно различать две ситуации, которые часто смешивают. В спецификации ES.CRE.03 банка BHU прямо сказано: «Заявители могут быть собственниками других объектов недвижимости; это не препятствует подаче заявки на кредит». Эта возможность не даёт доступа к финансированию 95% через FGCH. Доля финансирования будет зависеть от продукта, профиля заявителя, объекта и конкретного решения об одобрении.

По программе Préstamo Soñado заявлено финансирование до 100%, TEA от 4,50% и дополнительная ипотека на другой объект недвижимости в первые годы. Необходимость предоставить дополнительное обеспечение существенно меняет риск.

«От 3,75%» — это процентная ставка по долгу в UI. Платёж в песо будет меняться вслед за ежедневной стоимостью UI.

Условия, приведённые в этой статье, были проверены 29 августа 2026 года. Они помогают изучить механизм; для конкретного заёмщика действуют условия предложения, выданного именно ему с учётом заявленного назначения покупки.

Финансирование высокой доли стоимости уменьшает первоначальный взнос и оставляет меньше запаса на случай ремонта, простоя или скорой продажи. Наше руководство по скрытым расходам при покупке в кредит подробно разбирает эти затраты; в сравнении ипотечных банков собраны действующие продукты.

Как оценить арендную плату для конкретного объекта

В июне 2026 года в статистической таблице INE были указаны средняя арендная плата $22.245 и 149.789 действующих договоров; их количество снизилось на 0,58% по сравнению с маем. Методологическое примечание указывает расчётный охват 55,4% рынка с учётом данных, добавленных в первом полугодии 2025 года. В нём также отмечается, что действующие договоры могут быть заключены несколько лет назад. Постоянная страница публикации IAI позволяет отслеживать общую динамику. Возможную арендную плату для конкретного объекта нужно оценивать на гораздо более локальном уровне.

Для прогноза арендного дохода нужны свежие сопоставимые объявления в той же небольшой части района, с похожей площадью, состоянием и платежами за содержание общего имущества. Índice INGAR публикует цены, арендные ставки и расчётные показатели валовой и чистой доходности по районам с указанием, что это данные предложения. Можно начать с Поситос, Кордона (Cordón) или Бусео (Buceo), а затем заменить медианные значения показателями конкретного объекта.

Общий отчёт INE содержит данные по июнь включительно. Страницы районов показывают последнюю доступную территориальную разбивку, которая по состоянию на 29 августа относилась к маю 2026 года; поэтому на странице Кордона объясняется это отставание.

Что проверить перед подписанием договора

1. Сходится ли расчёт без роста стоимости

Используйте документально подтверждённые цену, арендную плату и ставку. Включите все расходы и предположите, что реальная стоимость объекта в первые годы не растёт. Если расчёт сходится только благодаря будущему подорожанию, это должно быть явно видно.

2. Выдержит ли расчёт отставание доходов

Даже если пересмотр арендной платы привязан к ценам, он может происходить скачками раз в год, тогда как UI меняется ежедневно. Зарплата тоже может отставать. Проверка состоит в том, чтобы заложить на два или три года более быстрый рост UI по сравнению с арендной платой и личным доходом и определить, сколько денег будет не хватать каждый месяц.

BHU рассчитывает предельный платёж исходя из располагаемого дохода, из которого дополнительно вычитаются арендные платежи и платежи по другим кредитам; допустимая доля зависит от профиля заявителя (см. ответы BHU на частые вопросы). Уточните применимую к вам долю при предварительном одобрении. Кроме того, после удержаний клиенту должно оставаться к выплате не менее 50% дохода за вычетом обязательных удержаний, установленных законом.

При первоначальном совокупном платеже $35.831 из нашего примера необходимый располагаемый доход составил бы:

Предел зависит от профиля заявителя и решения об одобрении. Если в стрессовом сценарии платёж превышает эту долю дохода, обслуживать долг может стать трудно, даже если первоначально заявка соответствовала требованиям.

Учитывает ли BHU будущий арендный доход от приобретаемого объекта как доход заёмщика? Официальная спецификация допускает уже документально подтверждённые арендные доходы при наличии договора, подтверждения бухгалтера и платежей в DGI. Она не утверждает, что прогнозируемый арендный доход от приобретаемого объекта будет учтён. До получения письменного ответа при предварительном одобрении разумно исходить из того, что платёж должен покрываться существующими и подтверждаемыми доходами.

3. Возможна ли продажа при неблагоприятных условиях

Добавьте период простоя, крупный ремонт и продажу без роста цены в долларах. Из цены продажи вычитаются расходы и остаток долга на соответствующую дату.

При такой проверке полезно также записать, сколько месяцев вы сможете оплачивать кредит и расходы, не получая арендного дохода.

Десять показателей, которые стоит собрать на одном листе

1. Полная цена и валюта каждого платежа.
2. Собственный капитал, первоначальные расходы и резерв после покупки.
3. Ставка, срок, страхование, комиссии и порядок индексации.
4. Первоначальный платёж по кредиту в UI и песо.
5. Валовой и чистый арендный доход с сопоставимыми предложениями и датами.
6. Количество месяцев, в течение которых можно оплачивать кредит и расходы без арендатора.
7. Расчётный остаток долга через три, пять и десять лет.
8. Предполагаемая стоимость UI и фактический обменный курс в каждом сценарии.
9. Соотношение платежа и дохода на старте и в стрессовом сценарии с учётом предела, применимого к профилю заявителя.
10. Результат продажи в эти сроки без роста стоимости в долларах.

Частые вопросы

Стоит ли брать кредит в UI, если я получаю доход в песо?

Такой кредит может быть посильным, если доход оставляет запас и есть резерв. В примере 5.399 UI соответствовали $35.831 по состоянию на 29 августа 2026 года; при предельной доле 25% требовался располагаемый доход около $143.322.

Означает ли валовая доходность выше TEA, что будет прибыль?

Нет. В июле 2026 года в Índice INGAR валовой доходности 6,0% для квартир Монтевидео соответствовала расчётная чистая доходность 3,9%. Кроме того, TEA 3,75% применяется к остатку долга в UI, а в совокупный платёж входит ежемесячный взнос FPI в размере 291,67 UI на каждый миллион выданного кредита.

В какой валюте лучше измерять результат?

Это зависит от цели, но все составляющие нужно сравнивать в одной единице. Для ежемесячного денежного потока можно использовать песо или UI; для оценки сохранности капитала и результата продажи многие инвесторы также рассматривают итог в долларах.

Как перевести остаток долга в UI в доллары?

Нужно умножить остаток в UI на стоимость UI и разделить на фактический курс доллара. Например: 866.174 UI × $8 ÷ $40 = около USD 173.235.

Какой показатель лучше всего отражает риск скорой продажи?

Остаток долга на предполагаемую дату продажи. В этом случае через пять лет оставалось около 866.174 UI, примерно 86,6% первоначальной суммы кредита.

Могу ли я воспользоваться финансированием 95% через FGCH, если у меня уже есть жильё?

Не для покупки исключительно под сдачу в аренду. Положение требует, чтобы объект служил жильём получателю кредита, а ANV устанавливает требование единственного жилья с предусмотренными исключениями. BHU может рассмотреть другой кредит для того, кто уже является собственником, но льгота с финансированием 95% автоматически на него не распространяется.

---

Материал носит информационный характер и не является финансовой, налоговой или юридической консультацией. Ставки и условия меняются; для конкретной сделки необходимы актуальное предложение и профессиональная проверка.