Сравнение районов Монтевидео: цена и доходность — июль 2026

Можно ли купить недорого и получать хорошую доходность в Монтевидео?

В июле в 20 из 49 районов цена была ниже городской медианы (USD 2.486/m²), а доходность — выше медианы (6,0%). Вместе с противоположной группой это самая многочисленная категория. Такое распределение показывает, насколько сильно поляризован рынок Монтевидео: невысокая цена покупки в сочетании с хорошей доходностью здесь обычное явление, а не исключение.

Для сопоставления используются две оси. По оси цены откладывается медианная цена квадратного метра в районе в USD, по оси доходности — валовая доходность. Если разделить обе оси по городской медиане, получатся четыре квадранта. Распределение районов между ними говорит о рынке больше, чем любое среднее значение.

Распределение в июле: 20 недорогих районов с высокой доходностью, 20 дорогих с низкой доходностью, 5 дорогих с высокой доходностью и всего 4 недорогих с низкой доходностью. Четыре из каждых пяти районов расположены на диагонали от низкой цены и высокой доходности к высокой цене и низкой доходности. Это классическая обратная зависимость между ценой и арендной доходностью.

В каких районах сочетаются низкие цены и высокая доходность?

Лидер этой группы — Серро (Cerro), где цена составляет USD 967/m², а валовая доходность — 11,6%. За ним следуют Бельведере (Belvedere) с ценой USD 1.449/m² и доходностью 11,3% и Айрес-Пурос (Aires Puros) с ценой USD 1.308/m² и доходностью 11,0%. Всего в группе 20 районов, почти все расположены на севере и западе города.

Этот квадрант даёт наибольший арендный доход на каждый вложенный песо, но и требует больше работы: в этих районах управление арендой играет более значимую роль, периоды простоя менее предсказуемы, а перепродажа зависит от поиска покупателя, который нередко тоже оказывается инвестором. Высокая доходность служит компенсацией за эти особенности, а не означает скидку, которую рынок не заметил.

В каких районах высокие цены сочетаются с низкой доходностью?

Таких районов 20, и среди них почти вся престижная прибрежная полоса: Гольф (Golf) — USD 4.070/m² и 5,7%, Пуэрто-Бусео (Puerto Buceo) — USD 3.932/m² и 5,5%, Вилья-Биарриц (Villa Biarritz) — USD 3.895/m² и 4,9%, Пунта-Карретас (Punta Carretas) — USD 3.802/m² и 5,4%, Поситос (Pocitos) — USD 3.548/m² и 5,1%.

Попадание в этот квадрант не делает районы плохим выбором для инвестиций: низкая доходность здесь сочетается с самой высокой в городе ликвидностью при перепродаже и наиболее стабильным спросом со стороны арендаторов. Этот квадрант подходит тем, кто ставит на первое место сохранение капитала и возможность выйти из инвестиции в желаемый момент, соглашаясь ради этого на меньший арендный доход.

Есть ли районы, где высокие цены сочетаются с хорошей доходностью?

Да, но их всего 5: Вилья-Долорес (Villa Dolores) — USD 3.130/m² и 7,9%, Трес-Крусес (Tres Cruces) — USD 2.778/m² и 6,6%, Пунта-Горда (Punta Gorda) — USD 3.077/m² и 6,4%, Ла-Бланкеада (La Blanqueada) — USD 2.932/m² и 6,1%, Баррио-Сур (Barrio Sur) — USD 3.020/m² и 6,0%.

Это самый интересный и самый малочисленный квадрант, и прежде чем воодушевляться, стоит внимательно изучить его особенности. В Вилья-Долорес и Пунта-Горде высокие цены сочетаются с высокой арендной платой, поскольку на рынок выходят объекты большой площади: в Пунта-Горде медианная арендная плата составляет USD 1.776 при площади 76 квадратных метров. Трес-Крусес и Ла-Бланкеада — другой случай: это районы в центральной части города с хорошим транспортным сообщением, где студенты и работающие люди поддерживают спрос на аренду, а цены продажи пока не успели отреагировать на этот спрос.

Что с квадрантом низких цен и низкой доходности?

В нём всего 4 района: Хасинто-Вера (Jacinto Vera) — USD 2.365/m² и 5,8%, Меркадо-Модело (Mercado Modelo) — USD 1.976/m² и 5,6%, Итусаинго (Ituzaingó) — USD 1.141/m² и 5,6%, Капурро — Белья-Виста (Capurro - Bella Vista) — USD 2.476/m² и 5,3%.

С чисто финансовой точки зрения выбор этого квадранта обосновать труднее всего, поэтому он и самый малочисленный: если район недорогой, но доходность низкая, значит, либо арендные ставки снижены по какой-то местной причине, либо цена уже учитывает ожидания улучшений, которые пока не отразились на арендном доходе. Прежде чем делать выводы по одному месяцу, стоит посмотреть ежемесячную динамику по каждому району.

Вывод

Июльская картина подтверждает, что в Монтевидео цена и доходность почти всегда движутся в противоположных направлениях, и лишь 5 районов представляют собой благоприятное исключение из этого правила. Практический вывод: универсально оптимального района нет — есть квадрант, соответствующий вашей цели. Сначала определите, что для вас важнее: арендный доход, ликвидность или сохранение капитала. Сопоставление цены и доходности подскажет, где искать.

Читайте далее: лучшие районы для инвестиций и рейтинг цен.

Часто задаваемые вопросы

Как часто обновляются эти данные?

Их пересчитывают раз в месяц по итогам предыдущего месяца и публикуют вместе с Índice INGAR.

Откуда берутся эти цены?

Из собственного обзора открытых предложений недвижимости в Монтевидео: это цены предложения, а не фактических сделок. В Уругвае сделки обычно заключаются по цене ниже опубликованной.

Хотите принимать решения на основе данных, а не интуиции? Узнайте, как инвестировать в Уругвае, оцените недвижимость онлайн или напишите нам в WhatsApp.

Эти данные входят в Índice INGAR — ежемесячный индекс рынка недвижимости Монтевидео с данными по каждому району и общедоступной методологией.

Обновлено: июль 2026. Источник: Índice INGAR — ежемесячный индекс рынка недвижимости Монтевидео.

Данные Índice INGAR — июль 2026.