Покупка кафе или ресторана в Монтевидео: проверка разрешений

Покупка действующего бизнеса в сфере общественного питания — это не только оценка клиентской базы, оборудования и выручки. Необходимо убедиться, что заведение сможет законно продолжить работу после смены владельца.

И правильный вопрос — не «Есть ли у него разрешение?». Нужно выяснить:

Какие разрешения есть у заведения?
На какую компанию и какой RUT они оформлены?
На какой стадии находится рассмотрение каждого дела?
Когда истекает срок действия каждого разрешения?
Соответствует ли помещение планам и заявленной деятельности?
Какие разрешения покупателю придётся продлить, оформить заново или переоформить на себя?

Вот что удивляет почти всех: не все разрешения действуют пять лет и не все переоформляются одинаково. В выдаче разрешений для заведения общественного питания в Монтевидео могут участвовать администрация департамента, RUNAEV, Национальное управление пожарной охраны и другие службы.

Сроки действия различаются

Документ или разрешение	Срок действия или основное правило	Что происходит при смене владельца
Разрешение на коммерческую и промышленную деятельность (IM)	Подтверждённые сведения сохраняют силу, пока их не изменят или IM не выявит изменения; не считайте, что для всех случаев установлен пятилетний срок действия	Необходимо оформить новое разрешение на имя нового владельца (ранее одобренное учитывается при рассмотрении), а также проверить статус дела и RUT
Санитарное разрешение на работу заведения общественного питания	5 лет	Необходимо оформить заново в связи со сменой владельца
Разрешение пожарной службы	До 4 лет с даты сертификации; срок может быть короче	Можно переоформить в течение 60 дней, если пожарный риск не изменился; первоначальная дата окончания действия сохраняется
Гигиенический сертификат коммерческого предприятия	2 года	О последующих изменениях сообщают в службу общественной санитарии
Сертификат по обращению с пищевыми продуктами	5 лет	Это личный документ: он не относится к помещению и не передаётся вместе с бизнесом

Поэтому фраза «У заведения есть разрешение» сама по себе ничего не говорит о возможности работать. Санитарное разрешение может действовать, а разрешение пожарной службы — уже истечь; оформление разрешения на коммерческую деятельность может быть начато, но не завершено; либо разрешения могут быть выданы другой компании или на другой вид деятельности.

Разрешение администрации департамента на коммерческую и промышленную деятельность

Каждое промышленное, торговое предприятие или предприятие сферы услуг в Монтевидео должно начать процедуру оформления в администрации Монтевидео (IM).

Для предприятий с одним или несколькими владельцами IM в настоящее время запрашивает, среди прочего: нотариальное свидетельство, выданное не более 30 дней назад, актуальные сведения о ходе оформления в пожарной службе, подтверждение регистрации в едином налоговом реестре RUT налоговой службы Уругвая (DGI), а также стандартную справку Banco de Previsión Social (BPS), учреждения социального обеспечения Уругвая, или иной подтверждающий документ этого учреждения.

В сведениях о процедуре в пожарной службе должны быть указаны те же наименование и RUT, что и в заявлении, а сама процедура не должна быть аннулирована, отклонена, просрочена или прекращена по заявлению заявителя.

Отсюда следует важный пункт проверки: наличие начатого дела не означает, что заведение получило окончательное разрешение. Запросите номер дела и проверьте его точный статус, неустранённые замечания и недостающие документы (IM — начало оформления разрешений для коммерческих и промышленных помещений).

Санитарное разрешение для заведения общественного питания и RUNAEV

С октября 2024 года регистрация предприятий пищевой отрасли и оформление разрешений для помещений и транспортных средств осуществляются через Единый национальный реестр пищевых продуктов, предприятий и транспортных средств (RUNAEV).

Кафе, ресторан, пиццерия, гриль-ресторан или точка питания, где готовят еду, обычно относятся к категории продажа с приготовлением. Не путайте её с категорией «управление гастрономическими центрами», которая предназначена для фуд-кортов, рынков и общественных кухонь.

В Монтевидео процедура начинается с оформления документов для коммерческих и промышленных помещений; после проверки документов компания получает указания, как продолжить оформление санитарного разрешения через RUNAEV.

Санитарное разрешение действует пять лет, но его также необходимо оформлять заново, когда:

Помещение изменяют или переоборудуют.
Деятельность изменяют или расширяют.
Меняется владелец предприятия.
Заведение не работает более 180 дней.
Истекает пятилетний срок.

Практический вывод, один из самых важных в этой статье: если вы покупаете предприятие и меняется компания, на которую оно оформлено, не имеет значения, сколько лет ещё действует разрешение продавца. Санитарное разрешение нужно оформлять заново. Сразу заложите это в бюджет.

Источники: IM — регистрация и выдача разрешений для помещений пищевой отрасли и новая система регистрации через RUNAEV.

Какие документы по пищевой санитарии проверить

Подтверждение регистрации компании в RUNAEV.
Санитарное разрешение для заведения: номер, владелец, RUT и дата окончания действия.
Категория и разрешённые виды деятельности.
Список персонала со сроками действия медицинских справок.
Список персонала с сертификатами по обращению с пищевыми продуктами.
Стандартные операционные процедуры санитарной обработки (POES).
Руководство по надлежащей практике работы.
План обращения с отходами.
План борьбы с вредителями, утверждённый соответствующей службой.
План обучения обращению с пищевыми продуктами, если в компании более пяти сотрудников.
Сведения об ответственном техническом специалисте, если он необходим с учётом категории или масштаба предприятия.
Разрешения MSP, MGAP или INAC, если они необходимы для данного вида деятельности.
Представленные схемы или планы с указанием зон и движения потоков в ходе работы.

Недостаточно слов продавца о том, что «есть компания, которая проводит обработку от вредителей» или что «руководство хранится на компьютере». Запросите действующие документы и убедитесь, что они описывают фактическую работу заведения (требования для получения разрешений на помещения в RUNAEV).

Разрешение пожарной службы

Максимальный срок действия — до четырёх лет с даты сертификации; в зависимости от характеристик помещения разрешение могут выдать на меньший срок.

При смене владельца новый ответственный за заведение может запросить переоформление, если:

Разрешение действует.
В помещении не изменился пожарный риск.
Меры защиты поддерживаются в состоянии, предусмотренном разрешением.
Процедура переоформления начата в течение 60 дней после смены владельца.

Нужно понимать два последствия: переоформление не запускает срок действия заново — если оставалось шесть месяцев, у нового владельца остаётся шесть месяцев, — и если в течение 60 дней не начать переоформление, разрешение утрачивает силу.

Кроме того, переоборудование, изменение характера использования помещения или другие изменения, влияющие на риск, могут потребовать дополнительной работы технического специалиста либо новой процедуры оформления.

Перед покупкой проверьте номер дела, текущий статус, дату сертификации и окончания действия, владельца и RUT, разрешённое назначение и площадь, замечания или невыполненные меры, обслуживание огнетушителей, освещение и знаки безопасности, а также реальную возможность переоформления (Декрет 372/023).

Гигиенический сертификат и другие процедуры

Администрация департамента выдаёт гигиенический сертификат для коммерческих предприятий, фабрик и мастерских сроком на два года. Для предприятий, работающих с пищевыми продуктами, она запрашивает документы службы регулирования пищевой деятельности, медицинские справки и сертификаты по обращению с пищевыми продуктами, а в соответствующих случаях — подтверждения проведения мероприятий по борьбе с вредителями. Также необходимы сведения о статусе разрешения пожарной службы, разрешения для коммерческих помещений либо заключения о допустимости использования, а также согласования Службы механических и электрических установок (SIME): документы могут быть окончательно оформлены или находиться в процессе оформления.

В зависимости от оборудования и устройства помещения могут потребоваться дополнительные процедуры для вытяжки и механической вентиляции, газовых установок, котлов или лифтов, вывесок, столов и стульев в общественном пространстве, проведения представлений или использования музыки, а также переоборудования, узаконивания строительных работ или изменения назначения.

Запросите действующий гигиенический сертификат или заключение специалиста о том, что он не требуется. Санитарное разрешение для заведения общественного питания не заменяет остальные проверки (IM — гигиенический сертификат).

Сопоставьте фактическое состояние помещения с разрешённым

Проверку документов необходимо дополнить осмотром помещения, который проводит архитектор или технический специалист, знакомый с этими процедурами.

Нужно сопоставить представленный план или схему с нынешней планировкой, заявленный вид деятельности — с фактическим, разрешённую площадь — с используемой; проверить кухню, склады, санузлы и зоны обслуживания, системы вытяжки и вентиляции, электрические и газовые установки, противопожарные меры, а также маршруты перемещения продуктов, отходов, персонала и клиентов.

Переоборудование, расширение кухни или изменение деятельности требуют нового оформления санитарного разрешения и могут затронуть другие разрешения. Конкретный объём необходимых действий определяет специалист.

Проверьте также договор аренды

Даже безупречное с технической точки зрения помещение не подойдёт, если договор не позволяет продолжать использовать его по нужному назначению или передать права и обязанности по аренде.

Убедитесь, что предусмотренное договором назначение допускает эту деятельность; что разрешены необходимые работы и монтаж оборудования; что передача прав и обязанностей по договору или новый договор согласованы с собственником; что оставшийся срок оправдывает инвестиции; что нет нарушений, задолженности по аренде и официальных требований об исполнении обязательств; а также выясните, кто должен демонтировать оборудование по окончании аренды.

Административные разрешения не заменяют согласия, которое требуется по договору аренды. Подробнее — в статье покупка действующего бизнеса: что проверить в договоре аренды помещения.

Как учесть риск в цене

Единой стоимости приведения заведения общественного питания в соответствие с требованиями нет: она зависит от работ, оборудования, площади, пожарного риска и незавершённых процедур.

Ситуация	Предварительная оценка
Документы действуют, помещение соответствует планам, деятельность совпадает с заявленной	Риск относительно низкий, но необходимо учесть смену владельца
Санитарное разрешение действует и оформлено на продавца	Потребуется оформить его заново в связи со сменой владельца
Срок действия разрешения пожарной службы скоро истекает	При переоформлении дата окончания действия сохраняется; заложите в бюджет и продление
Процедуры начаты, но есть замечания	Запросите доступ к делу и расчёт расходов на устранение замечаний
Незаявленное переоборудование или расширение	Может потребовать узаконивания и затронуть несколько разрешений
Фактический вид деятельности отличается от разрешённого	Нужно заново определить необходимые процедуры и изменения
Санитарного разрешения для заведения общественного питания нет	Заведению не следует работать до приведения документов в соответствие с требованиями

Бюджет состоит из трёх частей, и о третьей постоянно забывают:

Вознаграждение специалистов и сборы.
Работы и оборудование.
Потеря выручки во время приведения помещения в соответствие с требованиями или возможной приостановки работы.

Не рассчитывайте сроки без предварительной консультации со специалистами и ведомствами.

Как защитить покупателя в договоре

В предварительном договоре купли-продажи следует указать разрешения по отдельности, приложить подтверждающие документы и закрепить:

Номер, владельца, статус и дату окончания действия разрешения по каждому делу.
Что помещение в существенных аспектах соответствует представленным планам и техническим описаниям.
Что нет нераскрытых замечаний, официальных требований или мер по закрытию заведения.
Какие процедуры продавец завершит до закрытия сделки.
Какие документы он передаст.
Как он будет содействовать переоформлению и продлению разрешений, в том числе их оформлению заново.
Кто оплачивает приведение помещения в соответствие с требованиями.
Что произойдёт, если какое-либо заявление окажется ложным.
Будет ли часть цены удержана до выполнения условий.
Зависит ли сделка от согласия арендодателя или ведомств.

Зарегистрированный предварительный договор купли-продажи предоставляет покупателю вещное право, предусмотренное статьёй 1 Декрета-закона 14.433, а окончательное отчуждение оформляется нотариальным актом. Текст составляет участвующий в сделке нотариус в Уругвае (escribano). Также помните, что статья 5 того же декрета-закона признаёт недействительным условие об автоматическом наступлении просрочки: просрочка наступает только по истечении 30 дней после судебного или нотариального требования об исполнении обязательства.

Разрешения не заменяют проверку долгов

Эта проверка касается административного статуса и фактического состояния помещения. Она не заменяет проверку бухгалтерии, налогов, обязательств по социальному обеспечению, трудовых отношений и договоров.

Закон 2.904 требует публиковать объявление об отчуждении в течение 20 дней, а кредиторам предоставляется 30 дней со дня, следующего за первой публикацией. По Закону 5.418 объявления размещаются в двух изданиях: одно из них — Diario Oficial, второе выбирается самостоятельно.

При правильном выполнении процедуры солидарная ответственность покупателя ограничивается долгами, отражёнными в учётных книгах, и требованиями, предъявленными в установленный срок. Если не сделать публикации или передать бизнес раньше положенного срока, риск ответственности намного выше. Подробнее — в статье как купить бизнес и не принять на себя чужие долги.

Итоговый список проверок перед резервированием

Точно определить, что покупается: активы, предприятие, компания или их сочетание.
Получить разрешение на коммерческую и промышленную деятельность и проверить дело.
Получить подтверждение регистрации в RUNAEV и санитарное разрешение для заведения.
Подтвердить категорию, вид деятельности, владельца, RUT и дату окончания действия разрешения.
Проверить разрешение пожарной службы и возможность его переоформления.
Запросить гигиенический сертификат или получить заключение специалиста о том, требуется ли он.
Проверить согласования SIME и другие специальные разрешения.
Сопоставить планы и технические описания с нынешним состоянием помещения.
Проверить медицинские справки и сертификаты, POES, соблюдение надлежащей практики, борьбу с вредителями и обращение с отходами.
Проверить договор аренды и получить необходимое согласие.
Запросить расчёт расходов на приведение помещения в соответствие с требованиями.
Включить в договор обязательства, условия и положения об удержании части цены.
Согласовать с нотариусом публикации и справки.
Не выплачивать полную цену и не принимать объект во владение без чёткого плана оформления документов.

Распространённые мифы

«Если заведение открыто, значит, у него есть разрешения». Нет. Оно может работать с незавершёнными процедурами, просроченными документами или разрешениями другой компании.

«Все разрешения действуют пять лет». Нет. Пять лет действует санитарное разрешение для заведения общественного питания. Пожарная служба выдаёт разрешение на срок до четырёх лет; гигиенический сертификат действует два года.

«Разрешения передаются вместе с бизнесом». Не автоматически. Санитарное разрешение оформляют заново при смене владельца; пожарная служба допускает переоформление при соблюдении условий и в течение 60 дней.

«Если документы в пожарной службе находятся на рассмотрении, разрешение уже есть». Нет. Начатое дело не равнозначно действующему разрешению.

«Если так работали годами, проблем не будет». Давность переоборудования или сложившегося порядка работы не доказывает, что они разрешены.

«Справки и сертификаты принадлежат бизнесу». Нет: медицинские справки и сертификаты по обращению с пищевыми продуктами являются личными документами.

«Если чего-то не хватает, оформим потом». Иногда это возможно. Но сначала нужно выяснить стоимость, сроки и сможет ли заведение работать в этот период — и это должно быть отражено в договоре и цене.

Частые вопросы

Какие разрешения нужны ресторану в Монтевидео?

Как минимум: разрешение на коммерческую и промышленную деятельность, санитарное разрешение через RUNAEV, разрешение пожарной службы и гигиенический сертификат. В зависимости от помещения также могут потребоваться согласования SIME или другие разрешения.

Сколько действует санитарное разрешение для заведения общественного питания?

Пять лет. Его также оформляют заново при смене владельца, переоборудовании, изменении или расширении деятельности либо приостановке работы более чем на 180 дней.

Передаётся ли оно вместе с бизнесом?

Нет. В Монтевидео при смене владельца его необходимо оформлять заново.

Можно ли переоформить разрешение пожарной службы?

Да, если оно действует, риск не изменился и процедура начата в течение 60 дней. Первоначальная дата окончания действия не меняется.

Равнозначна ли начатая процедура действующему разрешению?

Нет. Необходимо проверить статус дела и замечания по нему.

Что происходит, если помещение переоборудовали?

Потребуется заново оформить санитарное разрешение; это также может затронуть разрешение на эксплуатацию помещения, разрешение пожарной службы, согласования SIME и другие разрешения.

Принадлежит ли сертификат по обращению с пищевыми продуктами заведению?

Нет: это личный документ, который действует пять лет.

Одинаковы ли правила по всему Уругваю?

Национальный регламент пищевой санитарии устанавливает общие рамки, а RUNAEV действует на национальном уровне, но каждая администрация департамента рассматривает заявления в пределах своей юрисдикции и может требовать дополнительных процедур.

Стоит ли сначала подписать договор, а потом оформлять недостающие документы?

Только если риск оценён, а договор защищает ваши интересы. Как правило, лучше выяснить замечания, расходы и условия до выплаты цены или принятия объекта во владение.

Как мы работаем с такими случаями

Прежде чем оценивать действующий бизнес в сфере общественного питания, мы запрашиваем документы с номерами дел, сведениями о владельцах, статусах и сроках действия.

Если помещение не соответствует планам, санитарное разрешение нужно оформлять заново из-за смены владельца или срок действия разрешения пожарной службы скоро истекает, мы учитываем этот риск при анализе и обсуждении цены.

Цель — не признать бизнес нежизнеспособным при первом же замечании. Нужно до подписания договора понять, что необходимо привести в соответствие с требованиями, сколько это может стоить, кто этим займётся и как это повлияет на цену и дату передачи.

Если вы рассматриваете конкретные заведения, в опубликованных объявлениях о продаже бизнеса указаны вид деятельности и расположение — именно с них начинается проверка разрешений.

Источники

Информация проверена 1.º августа 2026 года. Требования различаются в зависимости от вида деятельности, оборудования и департамента. Материал не заменяет консультации нотариуса в Уругвае (escribano), бухгалтера, архитектора или технического специалиста, зарегистрированного в пожарной службе.

Разрешения для кафе и ресторана: что проверить перед покупкой бизнеса