Возможности для покупки недвижимости в Монтевидео — июль 2026

Что считать выгодной возможностью для покупки, а что — нет?

Выгодная возможность — это не просто район с дешёвой недвижимостью: важно, чтобы объекты в нём ещё и продавались. Низкая цена при застое предложения — ловушка ликвидности, а не выгодная возможность: за кажущуюся скидку впоследствии приходится платить временем, необходимым для продажи.

Поэтому мы расположили районы в этой таблице по сочетанию двух показателей: цены квадратного метра и запаса предложения в месяцах — срока, за который рынок поглощает текущий объём предложения в районе. В начале списка находятся районы с лучшим сочетанием этих показателей.

Где лучшие возможности для покупки в этом месяце?

Первое место в списке занимает Колон (Colón) с ценой USD 998/м² и запасом предложения на 1,2 месяца. За ним следуют Серро (Cerro; USD 967/м², 1,4), Ла-Теха (La Teja; USD 1.222/м², 1,1) и Мальвин-Норте (Malvín Norte; USD 1.177/м², 1,1). Во всех четырёх районах начальная стоимость покупки от USD 50.000 до USD 75.000 сочетается с самой быстрой оборачиваемостью предложения в городе.

Мальвин-Норте заслуживает отдельного упоминания. Он расположен на востоке Монтевидео, к северу от проспекта Италия, рядом с Мальвином (Malvín), но без выхода к побережью (Мальвин — USD 3.369/м²): здесь можно купить недвижимость за треть цены в соседнем районе, при запасе предложения на 1,1 месяца и валовой доходности 8,9%. Когда доступный район граничит с дорогим, а предложение быстро находит покупателей, расчёт на рост стоимости имеет более веские основания, чем в изолированных районах.

Где лучшие возможности для инвесторов?

Для тех, кто рассчитывает на арендный доход, важно сочетание высокой доходности и быстрой оборачиваемости предложения. Лучше всего оба условия сочетаются в Серро (валовая доходность 11,6% и запас предложения на 1,4 месяца), Колоне (10,9% и 1,2) и Айрес-Пурос (Aires Puros; 11,0% и 1,6).

Бельведере (Belvedere) и Серрито (Cerrito) дают сопоставимую доходность (11,3% и 10,3%), но запас предложения в них достигает 2,0 месяца — примерно в 1,67 раза больше показателя Колона. По текущему арендному доходу они сопоставимы, но по возможности выхода из инвестиции различаются. Эта разница редко отражается в сравнениях доходности, хотя именно она имеет наибольшее значение, когда нужно продать объект.

А если вы покупаете первое жильё?

Критерии меняются: важна не доходность, а общая цена, площадь и то, насколько район живёт собственной жизнью. Здесь появляются варианты, которые не занимают первых мест в таблице возможностей для покупки, но лучше подходят для проживания: Унион (Unión; USD 1.956/м², медианная цена USD 110.000), Брасо-Ориенталь (Brazo Oriental; USD 2.095/м², USD 115.000), Гоэс (Goes; USD 2.115/м², USD 99.300) и Меркадо-Модело (Mercado Modelo; USD 1.976/м², USD 108.000).

Это районы среднего и невысокого ценового сегмента с хорошим транспортным сообщением с центром. Медианная площадь объектов позволяет рассчитывать на жильё с одной или двумя спальнями в пределах USD 120.000. Запас предложения во всех этих районах составляет примерно от 1,5 до 1,7 месяца, что соответствует городскому уровню.

Какие районы стоит оценивать осторожнее в этом месяце?

Те, где накапливается больше предложения, хотя они не относятся к премиальному сегменту: Пасо-Молино (Paso Molino; запас предложения на 2,2 месяца), Белья-Виста (Bella Vista; 2,0), Вилья-Долорес (Villa Dolores; 2,1) и Бельведере (2,0). Это не означает, что районы плохие, однако сейчас их показатель запаса предложения примерно на 25%–38% выше медианы; он не равнозначен фактическому сроку продажи, и это стоит учитывать при обсуждении цены покупки.

Отдельного внимания заслуживают районы с резкими скачками цен в этом месяце: в Саяго (Sayago) рост составил 16,2%, а в Бельведере — 11,2%. В районах с небольшим объёмом предложения такие изменения обычно отражают состав выставленных на продажу объектов, а не изменение стоимости недвижимости в районе в целом. Поэтому, прежде чем принимать новую цену за ориентир, стоит сопоставить её с накопленной динамикой за год.

Вывод

Лучшие возможности июля сосредоточены в доступных по цене районах на западе и севере города (Колон, Серро, Ла-Теха), а также в Мальвин-Норте, который выделяется соседством с прибрежным районом. Во всех четырёх низкая цена сопровождается быстрой оборачиваемостью предложения — именно это отличает выгодную возможность от дешёвого объекта, который впоследствии не удаётся продать. Перед принятием решения всегда смотрите на оба столбца вместе: цену и запас предложения в месяцах.

Читайте далее: состояние рынка недвижимости, лучшие районы для инвестиций и руководство по покупке первого жилья.

Часто задаваемые вопросы

Как часто обновляются эти данные?

Их пересчитывают раз в месяц по итогам предыдущего месяца и публикуют вместе с Índice INGAR.

Откуда взяты эти цены?

Из собственного обзора публичных предложений недвижимости в Монтевидео: это запрашиваемые цены, а не цены заключённых сделок. В Уругвае сделки обычно заключаются по цене ниже указанной в объявлении.

Хотите принимать решения на основе данных, а не интуиции? Узнайте, как инвестировать в Уругвае, оцените недвижимость онлайн или напишите нам в WhatsApp.

Эти данные входят в Índice INGAR — ежемесячный индекс рынка недвижимости Монтевидео с данными по каждому району и общедоступной методологией.

Обновлено: июль 2026. Источник: Índice INGAR, ежемесячный индекс рынка недвижимости Монтевидео.

Данные Índice INGAR — июль 2026.