Состояние рынка недвижимости Монтевидео — июль 2026

Что происходит на рынке недвижимости Монтевидео?

По итогам июля медианная цена квартир в городе составила USD 2.486/м², при этом рынок по-прежнему быстро поглощает предложение: медианный срок реализации текущего объёма предложения составляет 1,6 месяца, и ни в одном районе он не превышает 2,2 месяца. Цены предложения изменились незначительно, с небольшим снижением в самом дорогом сегменте, а основные колебания пришлись на районы с более низкими ценами.

Срок реализации предложения в месяцах показывает, сколько времени потребовалось бы для продажи всех объектов, представленных на рынке, при текущем темпе поглощения: чем меньше месяцев, тем активнее рынок. Мы используем этот показатель для оценки ликвидности, и его полезнее рассматривать при сравнении районов между собой, чем сопоставлять с каким-либо абсолютным порогом.

В каких районах недвижимость продаётся быстрее всего?

Самая высокая оборачиваемость — в Капурро (Capurro), где запас предложения составляет 0,9 месяца. Далее идут Арройо-Секо (Arroyo Seco), Ла-Теха (La Teja) и Мальвин-Норте (Malvín Norte) — 1,1 месяца, а также Карраско-Норте (Carrasco Norte) — 1,2 месяца.

Этот список интересен сочетанием очень разных районов: доступные по цене районы на западе и севере представлены наряду с Карраско-Норте, одним из самых дорогих районов города. Ликвидность зависит не от цены, а от наличия спроса на объекты такого типа. В Карраско-Норте ограниченное предложение сочетается с высоким стабильным спросом; в Ла-Техе предложение невелико, поскольку оборот объектов сам по себе низкий.

В каких районах недвижимость продаётся дольше всего?

Наибольший запас предложения — в Вилья-Биарриц (Villa Biarritz) и Пасо-Молино (Paso Molino): 2,2 месяца. Далее идут Карраско (Carrasco) и Вилья-Долорес (Villa Dolores) — 2,1 месяца, а также Белья-Виста (Bella Vista) — 2,0 месяца.

Здесь также представлены противоположные сегменты рынка. Вилья-Биарриц и Карраско — премиальные районы, где высокая стоимость объектов естественным образом ограничивает круг потенциальных покупателей; Пасо-Молино и Белья-Виста — районы с доступными ценами, где спрос менее активен. Один и тот же срок реализации предложения может означать совершенно разные вещи в зависимости от сегмента рынка.

При этом разброс показателей ликвидности в Монтевидео невелик: разница между самым быстрым и самым медленным районом составляет 1,3 месяца. На этом рынке нет районов, где продажи действительно застопорились.

В каких районах цены сильнее всего выросли или снизились за месяц?

Самое заметное изменение произошло в Саяго (Sayago), где цены выросли на 16,2%. Далее идут Бельведере (Belvedere) — 11,2% и Айрес-Пурос (Aires Puros) — 6,1%; среди районов со снижением цен Серрито (Cerrito) потерял 11,5%, а Мароньяс (Maroñas) — 7,0%.

В таблице наряду с месячным изменением приведено изменение с начала года. Именно на второй из этих показателей стоит смотреть, чтобы не спутать случайные колебания с тенденцией. В Айрес-Пурос цены за месяц выросли на 6,1%, но с начала года снизились на 28,5%; в Саяго месячный рост составил 16,2%, а снижение с начала года — 8,7%. В районах с небольшим объёмом предложения месячная медиана меняется в зависимости от состава опубликованных предложений, и только показатель с начала года позволяет увидеть реальное направление движения.

Противоположный пример — Капурро: за месяц цены почти не изменились, но с начала года здесь отмечен самый большой рост — 40,3%. Когда месячное изменение невелико, а изменение с начала года значительно, за этим обычно стоит устойчивая тенденция, а не разовый скачок.

Сейчас рынок покупателя или продавца?

При медианном сроке реализации предложения 1,6 месяца и практически неизменных ценах предложения июль не даёт явного преимущества ни одной из сторон. Однако между сегментами есть различия: в премиальном сегменте цены предложения немного снизились почти во всех районах — Пунта-Карретас (Punta Carretas), Парке-Родо (Parque Rodó), Карраско, Поситос-Нуэво (Pocitos Nuevo), Пунта-Горда (Punta Gorda). Это позволяет предположить, что возможностей для торга стало несколько больше, чем несколько месяцев назад.

В районах с доступными ценами картина обратная: значительные колебания от месяца к месяцу, но без общего направления. Здесь ценовой ориентир в большей степени определяется конкретным объектом, чем районом.

Вывод

Июль завершился спокойно как по объёмам, так и по ценам: ликвидность примерно одинакова по всему городу, признаков избыточного предложения нет ни в одном сегменте. Покупателям премиальный сегмент сейчас даёт несколько больше возможностей для торга, чем в начале года; продавцам в районах с доступными ценами при определении ценового ориентира стоит опираться на динамику с начала года, а не за последний месяц.

Читайте далее: возможности для покупки и рейтинг районов по ценам.

Часто задаваемые вопросы

Как часто обновляются эти данные?

Данные пересчитываются раз в месяц по итогам предыдущего месяца и публикуются вместе с Índice INGAR.

Откуда берутся эти цены?

Из собственного обзора открытых предложений недвижимости в Монтевидео: это цены предложения, а не фактические цены сделок. В Уругвае сделки обычно заключаются по цене ниже указанной в объявлении.

Хотите принимать решения на основе данных, а не интуиции? Узнайте, как инвестировать в Уругвае, оцените недвижимость онлайн или напишите нам в WhatsApp.

Эти данные входят в Índice INGAR — ежемесячный индекс рынка недвижимости Монтевидео с данными по каждому району и общедоступной методологией.

Обновлено: июль 2026. Источник: Índice INGAR, ежемесячный индекс рынка недвижимости Монтевидео.

Данные Índice INGAR — июль 2026.