Лучшие районы Монтевидео для инвестиций — июль 2026

В каком районе Монтевидео самая высокая доходность?

Самая высокая валовая доходность в июле — в Серро (Cerro): 11,6%. Далее идут Бельведере (Belvedere) с 11,3%, Айрес-Пурос (Aires Puros) с 11,0%, Колон (Colón) с 10,9% и Серрито (Cerrito) с 10,3%. Медиана по городу составила 6,0%, поэтому доходность в этих пяти районах почти вдвое выше, чем у типичной квартиры в Монтевидео.

В таблице районы расположены по убыванию валовой доходности. Также указаны расчётная чистая доходность, медианная арендная плата, полная стоимость объекта и количество лет аренды, необходимых для покрытия цены покупки.

Почему более дешёвые районы дают более высокую доходность?

Потому что арендная плата снижается не в той же пропорции, что и цена продажи. Квартира в Серро стоит USD 68.000 и сдаётся за USD 449 в месяц, а квартира в Поситос (Pocitos) стоит USD 240.000 и сдаётся за USD 883. Цена различается в 3,5 раза, а арендная плата — всего в 2 раза. Эта разница и объясняет весь разрыв в доходности.

В нашей статье об ИИ, занятости и сбережениях на примере типичной квартиры в Поситос показано, сколько остаётся чистого дохода и какие риски возникают при изменении доходов.

Объяснение в том, что цена продажи учитывает ожидания роста стоимости, престиж района и ликвидность объекта при перепродаже, тогда как арендная плата зависит прежде всего от того, сколько может платить арендатор в этом районе. В районах с более высокими доходами жителей в цену заложена составляющая, которая никак не отражается в арендной плате.

Это не означает, что высокая доходность сама по себе служит рекомендацией к покупке. Двузначная доходность обычно сопровождается более частыми простоями, более частой сменой арендаторов, более сложной работой с просроченными платежами и перепродажей, которая может занять значительно больше времени. Доходность показывает отношение арендного дохода к цене; она не отражает ни риск неполучения этого дохода, ни риск, связанный с выходом из инвестиции.

Чем валовая доходность отличается от чистой?

При расчёте чистой доходности из валовой вычитаются реальные расходы на владение сдаваемым объектом: налог на доход от аренды, расчётные потери от простоя, расходы на управление и комиссия за поиск арендатора, содержание объекта и налоги собственника. По итогам июля эти вычеты составляют примерно треть валовой доходности, поэтому район с валовой доходностью 6,0% в итоге даёт около 3,9% чистой доходности.

Именно этот показатель стоит использовать для сравнения с финансовыми альтернативами, поскольку он отражает то, что действительно остаётся владельцу. Районы с высокой доходностью сохраняют преимущество и после вычетов: в Серро валовая доходность 11,6% снижается примерно до 7,5% в сценарии с вычетом 35,16%, что по-прежнему значительно выше чистой доходности 3,3% в Поситос.

За сколько лет аренда покрывает цену покупки?

От 9,5 до 31,1 года в зависимости от района. Самый короткий срок — в Колоне, где накопленная арендная плата покрывает цену за 9,5 года. Далее идут Ла-Теха (La Teja) с 10,1 и Пунта-Горда (Punta Gorda) с 10,6. На другом конце — Вилья-Биарриц (Villa Biarritz), где требуется 31,1 года, то есть более чем втрое дольше.

Вилья-Биарриц — самый показательный пример в рейтинге: третье место по цене квадратного метра (USD 3.895/m²) и последнее по доходности, измеряемой количеством лет аренды. Покупатель здесь платит не за арендный доход, а за расположение в районе с ограниченным предложением и ожидание роста стоимости. Это вполне допустимый выбор, но он отвечает другой цели.

Где стоит инвестировать в зависимости от цели?

Если цель — текущий арендный доход, стоит присмотреться к верхней части таблицы, учитывая уже упомянутые сложности управления: Серро, Бельведере, Айрес-Пурос, Колон и Серрито дают от 10,3% до 11,6% валовой доходности при стоимости покупки от USD 50.000 до USD 82.500.

Если цель — баланс между доходностью и ликвидностью, интереснее средняя часть: в Трес-Крусес (Tres Cruces) доходность составляет 6,6%, в Сьюдад-Вьеха (Ciudad Vieja) — 6,9%, в Ла-Бланкеада (La Blanqueada) — 6,1%, а в Баррио-Сур (Barrio Sur) — 6,0%. Эти показатели выше городской медианы, а сами районы отличаются стабильным спросом и возможностью достаточно быстро перепродать объект.

Если цель — сохранение капитала, нижняя часть таблицы отражает не ошибку, а цену надёжности: Ларраньяга (Larrañaga) с 4,4%, Вилья-Биарриц с 4,9% и Парке-Родо (Parque Rodó) с 4,9% дают небольшую доходность именно потому, что многие покупатели готовы платить за недвижимость в этих районах.

Вывод

Доходность в Монтевидео меняется почти зеркально по отношению к цене: самые дешёвые районы дают вдвое большую доходность, чем самые дорогие. Эта связь настолько устойчива, что её стоит рассматривать как структурную особенность рынка, а не как временную возможность. Полезнее спрашивать не о том, какой район даёт наибольшую доходность, а о том, какой объём работы по управлению и какую степень неликвидности вы готовы принять ради этих дополнительных процентных пунктов.

Читайте далее: рейтинг цен по районам и сравнение цен и доходности.

Часто задаваемые вопросы

Как часто обновляются эти данные?

Их пересчитывают раз в месяц по итогам предыдущего месяца и публикуют вместе с Índice INGAR.

Откуда взяты эти цены?

Из собственного обзора открытых предложений в Монтевидео: это запрашиваемые цены, а не цены заключённых сделок. В Уругвае сделки обычно заключаются по цене ниже опубликованной.

Хотите принимать решения на основе данных, а не интуиции? Узнайте, как инвестировать в Уругвае, оцените объект недвижимости онлайн или напишите нам в WhatsApp.

Эти данные входят в Índice INGAR — ежемесячный индекс рынка недвижимости Монтевидео с данными по каждому району и общедоступной методологией.

Обновлено: июль 2026. Источник: Índice INGAR, ежемесячный индекс рынка недвижимости Монтевидео.

Данные Índice INGAR — июль 2026.