Ежемесячный индекс и ICHS: разные методики и охват
Обновлено
Ежемесячный Индекс INGAR измеряет цены предложения по районам и типам недвижимости в Монтевидео (квартиры, дома и земельные участки), не ограничиваясь стандартным объектом ICHS. ICHS (INGAR Comparable Housing Standard) — критерий сравнения городов в этом разделе: квартира на вторичном рынке с 2 спальнями, площадью 50–80 м², в районе среднего ценового сегмента. Охватываемые совокупности и способы агрегирования различаются. Показатель по городу в ежемесячном индексе — медиана опубликованных медиан по районам, а не медиана по всем объектам недвижимости. Для сравнения должны совпадать период, территория, тип недвижимости, площадь и статистический показатель.
Ingar R.E.A.L. Score сравнивает рынки по 4 независимым направлениям (Return — доходность, Exposure — подверженность рискам, Access — условия входа и выхода, Liquidity — ликвидность), каждое оценивается по шкале 0–100. Оценки направлений НЕ суммируются в единый рейтинг: они публикуются отдельно вместе с рейтингами для 7 профилей инвестора по явно заданным правилам. Для каждой метрики указаны значение, источник, дата и уровень (A/B/C); без источника метрика не включается.
0-100 по каждому направлению; 100 = лучший результат для инвестора (выше доходность / ниже подверженность рискам / меньше препятствий / выше ликвидность)
Границы диапазонов:alto 67–100medio 34–66bajo 0–33
R · Return — Сколько я заработаю?
| Расчётная годовая чистая доходность (%) — после уплаты налогов | вес 0.65 |
| Изменение цен за 5 лет в USD (%, 2021-2026; середина опубликованного диапазона) | вес 0.35 |
E · Exposure — Сколько я могу потерять?
| Суверенный кредитный рейтинг (ступени 1-22, среднее S&P/Moody's/Fitch — числовое значение из DATOS) | вес 0.4 |
| Индекс восприятия коррупции (Transparency, CPI 2025) | вес 0.25 |
| Валютный режим + конвертируемость (опубликованная шкала 0-100) | вес 0.2 |
| Физические угрозы (землетрясение+ураган+наводнение+прибрежные угрозы, 0-12) | вес 0.075 |
| Оценка адаптации к изменению климата ND-GAIN (0-100, страна) | вес 0.075 |
A · Access — Сколько стоят вход и выход и какие сложности с ними связаны?
| Совокупные затраты на покупку (% — сумма составляющих: передача права собственности+нотариус+регистрация+комиссия покупателя) | вес 0.33 |
| Фактические ограничения на приобретение стандартного городского объекта (0-100; 0=прямая покупка без ограничений) | вес 0.33 |
| Издержки и барьеры репатриации средств + банковский счёт + платежи при выходе из инвестиции (опубликованная шкала) | вес 0.26 |
| ФАКТИЧЕСКАЯ годовая нагрузка при владении (%: фактическая сумма платежей / рыночная стоимость стандартного объекта) | вес 0.08 |
Налог на доход от аренды НЕ учитывается в оценке Access (он уже включен в чистую доходность Return — это исключает двойной учет, аудит v2 пункт 9); alquiler_efectivo_pct из DATOS остается справочным исходным показателем. Налоговая нагрузка при ВЛАДЕНИИ оценивается как ЭФФЕКТИВНЫЙ % (фактическая годовая сумма налога / рыночная стоимость, рассчитанная DATOS по модели для стандартного объекта с опубликованной формулой). Официальные источники + оговорка об ограничении ответственности.
L · Liquidity — Насколько легко продать объект?
| Медианный срок продажи (дни) | вес 0.5 |
| Совокупные затраты на выход из инвестиции (% от цены — составляющие v2) | вес 0.5 |
только метрики с проверяемым источником; уровень C обозначается явно ('оценочная ликвидность, уровень C'); при недостатке данных значения НЕ подставляются
Профили инвесторов (чётко заданные правила)
- Меньшая подверженность институциональным и макроэкономическим рискам: сортировать по направлению E по убыванию; при равенстве — по направлению L
- Доступ без препятствий: сортировать по направлению A по убыванию; при равенстве — по направлению E
- Максимальная арендная доходность: сортировать по метрике yield_neto_pct по убыванию
- Максимальный рост стоимости: сортировать по метрике var_5a_pct по убыванию
- Быстрый выход: сортировать по метрике tiempo_venta_dias по возрастанию — ТОЛЬКО города с данными уровня A/B; оценки уровня C приводятся отдельно и не участвуют в рейтинге
- Менее затратный выход: сортировать по метрике costos_venta_pct по возрастанию — ТОЛЬКО города с данными уровня A/B
- Комплексная оценка ликвидности: сортировать по направлению L по убыванию (срок и расходы в совокупности; уровень C указывается явно)
- Инвестиции + резидентство: отобрать города с residencia_por_inversion > 0 (флаг 0/50/100 из таблицы 3); сортировать по направлению A по убыванию
Нормализация. Нормализация min-max по совокупности городов: лучшее значение в наборе = 100, худшее = 0, с учетом направления каждой метрики (для расходов и сроков меньше — лучше). Объединение по весам, опубликованным ниже. При добавлении городов совокупность меняется, и оценки пересчитываются (фиксируется в журнале изменений, правило INV-2).
Низкое качество данных. Данные уровня C обозначаются как таковые (например, "оценочная ликвидность, уровень C"); для направления с недостаточным количеством метрик показывается "недостаточно данных". Пропуски никогда не заполняются искусственно.
Расчётные показатели. Метрики, полученные из категориальных данных (валютный режим, ограничения, репатриация средств, физические угрозы): каждой категории присваиваются баллы по опубликованным ниже шкалам — шкала фиксирована и открыта; значения не назначаются индивидуально. Суверенные рейтинги: среднее S&P/Moody's/Fitch по стандартной шкале из 22 ступеней (прогноз не учитывается). Опубликованные диапазоны (срок продажи в днях, % расходов): середина диапазона.
Налоговые показатели. Налоговые метрики (Таблица 4, официальные источники + оговорка об ограничении ответственности): налог на доход от аренды = ПЕРВАЯ ставка % в официальном источнике (ставка для нерезидента по умолчанию; режимы по выбору и освобождения не учитываются в оценке и указаны в каждой карточке). Налог на владение = сумма компонентов годового налога; диапазон a–b% → середина диапазона; прогрессивная шкала → средняя ступень. Налог на прирост капитала (налог при выходе) не входит в Access: препятствия и расходы при выходе оцениваются в Liquidity.
R: текущий показатель — пересчитывается при каждом еженедельном обновлении ICHS · E/A/L: данные о базовых условиях; data_date отображается для каждой метрики; контрольный механизм DATOS (do_fuentes_frescura) отслеживает порог пересмотра в 180 дней
Частые вопросы
Почему города можно сравнивать между собой?
Потому что во всех городах используется один и тот же стандартный объект и единая процедура ICHS. Сравнивать стоимость квадратного метра в двух городах корректно только для недвижимости одного типа, размера и в районах одного уровня; ICHS обеспечивает соблюдение этих условий.
Что означают уровни от A до D?
Они показывают степень доверия к данным с учетом источника и актуальности. Для данных о предложении (опубликованных объявлений) максимальный уровень — B, поскольку они отражают запрашиваемые цены, а не цены сделок; проверенные данные о сделках могут получить уровень A. Для корректного сравнения городов во всех случаях используются данные о предложении на единой основе.
Как часто обновляются данные?
Цены пересчитываются ежемесячно по актуальному предложению, и каждый показатель публикуется с датой и источником. Актуальность — часть стандарта: устаревшие данные получают более низкий уровень доверия.
Источники
- [1] Ежемесячный Индекс INGAR — методика (охват отличается от ICHS) · 2026-07-15 A
Готовы инвестировать в Уругвае?
Запишитесь на звонок с консультантом INGAR, и мы подготовим точный расчёт для вашей ситуации — без неожиданностей.
Записаться на звонок