Кадастровая стоимость DNC и рыночная стоимость: почему цифры различаются

В кадастровой карточке участка указана «кадастровая стоимость» в песо. Эта сумма вполне может отличаться от цены продажи недвижимости, и это не ошибка: речь идёт о разных показателях.

Хотите узнать, сколько ваша недвижимость действительно стоит сегодня? Закажите оценку у агента INGAR — с осмотром, сравнением с реальными аналогами и бесплатно.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровую стоимость устанавливает Национальное управление кадастра (Dirección Nacional de Catastro) для каждого кадастрового участка (а при режиме собственности на отдельные помещения — propiedad horizontal — для каждого отдельного объекта). Это ориентир для налогообложения: он служит базой для налога на недвижимость (contribución inmobiliaria), налога на начальное образование (Impuesto de Primaria), налога ITP при купле-продаже и налога на имущество (Impuesto al Patrimonio). Стоимость обновляется по общим административным правилам, а не по результатам индивидуальной оценки вашей недвижимости.

Что такое рыночная стоимость

Это сумма, которую реальный покупатель платит сегодня за конкретную недвижимость: она зависит от состояния, этажа, ориентации по сторонам света, спроса в районе и текущей ситуации на рынке. Её оценивают по аналогам — предложениям и состоявшимся сделкам в этой местности. Ни одно ведомство не публикует её по каждому кадастровому участку.

Почему показатели различаются (и насколько)

Стоимость для налогообложения обновляется единообразно по всей стране, а рынок меняется в каждом районе по-своему. Поэтому разрыв между двумя показателями сильно зависит от местоположения и возраста недвижимости: в карточках кадастровых участков INGAR можно увидеть оба показателя — официальную кадастровую стоимость DNC и, если Индекс INGAR содержит данные по району, медианную рыночную цену в USD/m² с указанием даты.

Какой показатель использовать в каждом случае

  • Налоги и оформление документов: всегда кадастровую стоимость DNC (указанную в официальной кадастровой выписке).
  • Покупка или продажа: рыночную стоимость. Выставить недвижимость по кадастровой стоимости — значит отдать её за бесценок; запросить намного выше рынка — значит остаться без продажи.
  • Сравнение районов: медианные значения по районам и населённым пунктам, которые мы публикуем в /padrones и /datos, с указанием источника и даты.

Начните с номера: найдите свой кадастровый участок по адресу и посмотрите оба значения стоимости рядом. Также вы можете прочитать как узнать кадастровый номер по адресу.