Question 1

Чем валовая доходность отличается от чистой?

Accepted Answer

Валовая доходность — это годовая арендная плата, деленная на цену: она рассчитывается одинаково для всех районов и потому подходит для сравнения. При расчете чистой доходности учитываются потери от простоя и вычитаются расходы на управление, поиск арендаторов, обслуживание, Contribución Inmobiliaria, Impuesto de Primaria, общедомовые расходы, страхование и налог на доход; кроме того, учитываются расходы на приобретение. Поскольку эти затраты зависят от конкретной сделки, чистая доходность — результат инвестиции, а не характеристика района.

Question 2

Почему индекс INGAR публикует только валовую доходность?

Accepted Answer

Потому что это единственный показатель, который рассчитывается одинаково для всех районов и, следовательно, позволяет их сравнивать. До сентября 2026 года индекс также публиковал расчетную чистую доходность с фиксированным вычетом 35,16% для всех сегментов: поскольку ко всем строкам применялся один и тот же коэффициент, это не меняло рейтинг и не давало дополнительных возможностей для сравнения, но создавало ложное ощущение точности. Этот сценарий по-прежнему описан в методологии, а столбец остается доступным в CSV и JSON набора данных.

Question 3

Сколько вычитается из валового дохода от аренды в Уругвае?

Accepted Answer

Это зависит от обстоятельств собственника. Стандартный справочный сценарий индекса INGAR предусматривает вычет 35,16% валового дохода с разбивкой на управление, налог на доход, обслуживание, простой и налоги и сборы на недвижимость. При самостоятельном управлении или освобождении от налога на доход в проекте Vivienda Promovida вычет значительно снижается. Калькулятор позволяет изменять каждое допущение отдельно.

Question 4

Какой налог на доход платят при сдаче недвижимости в аренду в Уругвае?

Accepted Answer

Стандартный сценарий предполагает, что собственник — физическое лицо выбирает признание удержания 10,5% от начисленной валовой арендной платы окончательным налоговым платежом. Это применимо к резидентам по IRPF (Декрет 148/007) и к нерезидентам по IRNR (Декрет 149/007, статьи 24 и 33, подпункт a). Альтернатива — общий расчет налога по ставке 12% от чистого дохода с прямо разрешенными вычетами. Более выгодный вариант зависит от вычитаемых расходов каждого собственника; его стоит уточнить у бухгалтера.

Question 5

Учитывает ли калькулятор рост стоимости недвижимости?

Accepted Answer

Нет, это сделано намеренно. Этот инструмент измеряет доходность от аренды. Общая доходность инвестиций в недвижимость складывается из арендного дохода и роста стоимости; объединяя их в один процент, мы смешиваем два показателя, которые измеряются по разным источникам. Рост стоимости капитала оценивается отдельно по INE IAI-Compraventa и данным DGI о договорах и публикуется в индексе как самостоятельный показатель.

Рассчитайте вашу чистую доходность