Question 1

¿Cuál es la diferencia entre yield bruto y rentabilidad neta?

Accepted Answer

El yield bruto es el alquiler anual dividido por el precio: se calcula igual en todos los barrios, por eso sirve para comparar. La rentabilidad neta descuenta vacancia, administración, colocación, mantenimiento, Contribución Inmobiliaria, Impuesto de Primaria, gastos comunes, seguros e impuesto a la renta, y además considera los gastos de adquisición. Como esos costos dependen de cada operación, la neta no es un dato del barrio sino un resultado de la inversión.

Question 2

¿Por qué el Índice INGAR publica solo el yield bruto?

Accepted Answer

Porque es la única cifra que se calcula igual en todos los barrios y por lo tanto la única comparable. Hasta septiembre de 2026 el Índice publicaba también un yield neto estimado que aplicaba una deducción fija del 35,16% a todos los segmentos: al ser el mismo factor en todas las filas, no cambiaba el ranking ni agregaba capacidad comparativa, y daba una falsa sensación de precisión. Ese escenario sigue documentado en la metodología y la columna sigue disponible en el CSV y el JSON del dataset.

Question 3

¿Cuánto se descuenta del alquiler bruto en Uruguay?

Accepted Answer

Depende del perfil del propietario. El escenario estándar de referencia del Índice INGAR deduce 35,16% de la renta bruta, desglosado en administración, impuesto a la renta, mantenimiento, vacancia y tributos del inmueble. Con autogestión, o con la exoneración de impuesto a la renta de un proyecto de Vivienda Promovida, la deducción baja de forma considerable. La calculadora permite mover cada supuesto por separado.

Question 4

¿Qué impuesto a la renta paga un alquiler en Uruguay?

Accepted Answer

El escenario estándar supone que el propietario persona física opta por dar carácter definitivo a la retención del 10,5% sobre los alquileres brutos devengados, aplicable a residentes por IRPF (Decreto 148/007) y a no residentes por IRNR (Decreto 149/007, artículos 24 y 33 literal a). Existe alternativamente la liquidación general del 12% sobre la renta neta con las deducciones expresamente admitidas. Cuál conviene depende de los gastos deducibles de cada propietario: conviene confirmarlo con un contador.

Question 5

¿La calculadora incluye la valorización del inmueble?

Accepted Answer

No, y es deliberado. Esta herramienta mide rendimiento de renta. El retorno total de una inversión inmobiliaria es renta más apreciación, y mezclarlas en un solo porcentaje confunde dos cosas que se miden con fuentes distintas. La apreciación de capital se estima aparte, con el INE IAI-Compraventa y contratos de la DGI, y se publica como métrica propia en el Índice.

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