Immobilienkauf in Punta del Este als Argentinier: wichtige Punkte

Für eine in Argentinien ansässige Person verbindet der Kauf ein uruguayisches Immobiliengeschäft mit Bankprüfungen und steuerlichen Pflichten in beiden Ländern. Diese Themen sollten Sie klären, bevor Sie eine Reservierungszahlung leisten.

Können Argentinier eine Immobilie in Uruguay kaufen?

Das Gesetz Nr. 16.906 legt fest, dass ausländische Investitionen hinsichtlich Zulassung und Behandlung denselben Regelungen unterliegen wie inländische und ohne vorherige Genehmigung oder Registrierung zugelassen werden (IMPO, Investitionsgesetz, Artikel 2 und 3). Beim gewöhnlichen Kauf einer städtischen Wohnimmobilie erfordert die argentinische Staatsangehörigkeit allein weder einen vorherigen rechtmäßigen Aufenthaltsstatus in Uruguay noch eine steuerliche Ansässigkeit im Land.

Das ersetzt jedoch keine Prüfung des Einzelfalls. Die Flächenkategorie, das Katastergrundstück (padrón), eine Gesellschaftsstruktur, ein Treuhandvermögen oder andere Merkmale können zusätzliche Prüfungen erfordern. Der uruguayische Notar muss die rechtliche Erwerbsfähigkeit des Käufers und die Rechtslage der konkreten Immobilie bestätigen.

Die rechtliche Möglichkeit eines Kaufs bedeutet auch keine Zustimmung der Bank. Der Zahlungsweg und die zugehörigen Nachweise müssen vor der Unterzeichnung abgestimmt werden.

So bereiten Sie den Geldtransfer aus Argentinien vor

Die argentinischen Devisenvorschriften können sich ändern. Nach den aktuellen Informationen der BCRA müssen die Transaktionen über ein zugelassenes Institut abgewickelt werden, das den tatsächlichen wirtschaftlichen Hintergrund und die regulatorische Einordnung prüft. Die BCRA veröffentlicht auch die aktuellen Bedingungen für den Zugang natürlicher Personen zum Devisenmarkt (BCRA, Vorschriften zu Auslands- und Devisengeschäften).

Lassen Sie sich vor der Überweisung vom argentinischen Institut den Zahlungszweck sowie die an diesem Tag geltenden Anforderungen und Grenzen bestätigen. Nutzen Sie keinen für einen anderen Steuerpflichtigen vorgesehenen Zahlungsweg und gehen Sie nicht davon aus, dass ein früher genutztes Verfahren weiterhin zulässig ist.

Auf uruguayischer Seite sehen die Vorschriften der BCU einen freien Zugang zum Devisenmarkt unter Einhaltung der steuerlichen Anforderungen und der Vorschriften zur Geldwäscheprävention vor. Das Rundschreiben Nr. 2322 vom 17 Januar 2019 ist zusammen mit der geltenden Vorschriftensammlung der Behörde zu lesen (BCU, Vorschriften zu Finanzgeschäften).

Die Bank kann Angaben zu Identität, Wohnanschrift, Tätigkeit und Herkunft der Gelder verlangen (BCU, Rechte und Pflichten von Einlegern). Bereiten Sie je nach Fall Folgendes vor:

• Identitätsnachweis sowie Nachweise über Wohnanschrift und steuerliche Ansässigkeit;
• Kontoauszüge, anhand derer sich die Entstehung des Guthabens nachvollziehen lässt;
• Nachweise über die Tätigkeit oder den Vorgang, aus dem die Gelder stammen;
• einen Vertrag oder ein Dokument, das den Verwendungszweck erklärt;
• Angaben zu den Herkunfts- und Empfängerkonten;
• Übersetzungen, Legalisationen oder Apostillen, die von den beteiligten Fachleuten oder Banken verlangt werden.

Auch bei einer Überweisung von einem anderen Institut kann die uruguayische Bank zusätzliche Unterlagen verlangen.

Was mit dem Erlös eines späteren Verkaufs geschieht

Das Gesetz Nr. 16.906 garantiert die freie Überweisung von Kapital, Gewinnen und anderen mit der Investition verbundenen Beträgen ins Ausland in einer frei konvertierbaren Währung (IMPO, Investitionsgesetz, Artikel 5). Das bedeutet jedoch nicht, dass der Bruttoverkaufspreis ohne Prüfungen verfügbar ist.

Überweisbar ist der Nettoerlös nach Abzug von Steuern, Kosten, Schulden und Einbehalten. Die Bank kann die notarielle Urkunde, die Eigentumsverhältnisse, die Herkunft der Investitionsmittel und die Übereinstimmung des Betrags mit den Unterlagen erneut prüfen. Bewahren Sie bereits ab dem Kauf Überweisungsbelege, Rechnungen für Verbesserungen an der Immobilie und Steuerabrechnungen auf.

Ist ein Bankkonto in Uruguay erforderlich?

Ein Bankkonto ist keine an die Staatsangehörigkeit geknüpfte Voraussetzung für Immobilieneigentum, kann aber für den Zahlungsweg und die spätere Abwicklung erforderlich sein. Die Kontoeröffnung erfolgt nicht automatisch.

Die BCU informiert darüber, dass eine entsprechend handlungsfähige natürliche oder juristische Person ein Konto beantragen kann und dass das Institut Angaben benötigt, um den Kunden und seine wirtschaftliche und finanzielle Situation zu kennen (BCU, Einlagen und Kontoeröffnung). Lassen Sie sich vor der Reservierung schriftlich bestätigen, welches Konto akzeptiert wird, in welcher Währung gezahlt wird, wer Kontoinhaber ist, welcher Zahlungszweck anzugeben ist und welche Unterlagen erforderlich sind.

Uruguayische Steuern für eine nicht ansässige Person

Die steuerliche Ansässigkeit ist weder mit der Staatsangehörigkeit noch mit dem rechtmäßigen Aufenthaltsstatus gleichzusetzen. Die folgenden Punkte beziehen sich auf eine nicht ansässige natürliche Person; für eine Gesellschaft oder eine andere Struktur kann eine abweichende Behandlung gelten.

IRNR auf Mieteinnahmen

Die saisonale Vermietung unterliegt der IRNR. Ist eine zum Steuerabzug verpflichtete Stelle beteiligt, etwa eine Immobilienagentur, sieht die DGI einen monatlichen Einbehalt von 10,5 % der entstandenen Einnahmen vor. Ohne eine solche Stelle muss der Steuerpflichtige die entsprechenden Vorauszahlungen leisten und die erforderlichen Formalitäten erledigen. Die Möglichkeit, diese Zahlungen als endgültige Steuerzahlung zu behandeln, ist an Bedingungen geknüpft, die im offiziellen Leitfaden zu prüfen sind (DGI, saisonale Vermietung durch nicht ansässige Eigentümer).

Aus dem Steuereinbehalt lässt sich die Nettorendite nicht ableiten. Provision, Gemeinschaftskosten, Instandhaltung und Zeiträume ohne Buchungen beeinflussen weiterhin das wirtschaftliche Ergebnis.

Vermögensteuer

Die Steuerpflicht und der Steuersatz hängen vom steuerlich maßgeblichen Vermögen, dessen Bewertung und der Situation des Steuerpflichtigen ab. Für das am 31 Dezember 2025 abgeschlossene Steuerjahr veröffentlichte die DGI einen allgemeinen Freibetrag von $ 6.653.000 uruguayischen Pesos und einen allgemeinen Steuersatz von 0,10 %. Außerdem veröffentlichte sie eine abweichende Staffel von 0,70 % bis 1,50 %, die ausschließlich für nicht ansässige Personen gilt, die keine IRNR entrichten (DGI, Vermögensteuersätze 2025).

Diese Werte werden nicht als direkter Prozentsatz auf den Kaufpreis angewendet. Die DGI legt steuerliche Bewertungsregeln und eine besondere Behandlung vermieteter Immobilien fest. Ein Steuerberater muss feststellen, ob eine Steuerpflicht besteht, welcher Wert anzusetzen ist und welche Staffel gilt.

IRNR beim Verkauf

Ein Verkauf kann aufgrund eines Vermögenszuwachses IRNR auslösen. Die DGI verwendet das Formular 1700 unter anderem für die Erklärung der ITP sowie der IRPF oder IRNR der Kategorie 1 bei der Übertragung städtischer Immobilien (DGI, Informationen zum Formular 1700).

Berechnen Sie die Steuer nicht, indem Sie einen Steuersatz auf den Bruttoverkaufspreis anwenden. Die steuerlich anzusetzenden Einkünfte können vom Erwerbsdatum, den steuerlichen Anschaffungskosten, nachgewiesenen Verbesserungen an der Immobilie und weiteren Regeln abhängen. Der uruguayische Notar und der Steuerberater müssen die Steuer für die konkrete Transaktion berechnen.

Kosten des Kaufs

Bei einem entgeltlichen Kaufgeschäft sieht die DGI eine ITP von 2 % für den Erwerber und weiteren 2 % für den Veräußerer vor. Bei Immobilien geht die Bemessungsgrundlage vom durch die Katasterbehörde festgelegten und nach den steuerlichen Regeln aktualisierten amtlichen Wert aus, der nicht unbedingt dem vereinbarten Kaufpreis entspricht (DGI, Steuer auf Vermögensübertragungen).

Die übrigen Kosten müssen für die jeweilige Transaktion kalkuliert werden:

• Notarhonorare und notarielle Pflichtbeiträge;
• Immobilienprovision und damit verbundene Steuern;
• Registergebühren;
• Bank- und Korrespondenzbankgebühren;
• Währungsumrechnung, falls erforderlich;
• Bescheinigungen, Vollmachten, Apostillen und Übersetzungen.

Fordern Sie eine Kostenaufstellung an, aus der Währung, Bemessungsgrundlage, Zahlungspflichtiger und Zahlungszeitpunkt hervorgehen. Addieren Sie keine Prozentsätze, die auf unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen beruhen.

Kauf aus der Ferne

Die Suche, Videobesichtigungen, der Austausch von Unterlagen und die Prüfung der Eigentumstitel lassen sich ohne Reise koordinieren. Bestimmte Dokumente können durch einen Bevollmächtigten mit ausreichender Vollmacht unterzeichnet werden. Deren Inhalt und Formvorschriften hängen jedoch von den Rechtsgeschäften ab, zu denen sie ermächtigt, und vom Ort, an dem sie unterzeichnet wird.

Der uruguayische Notar muss die Vollmacht vor ihrer Erteilung vorbereiten oder genehmigen. Auch die Bank kann ein persönliches Erscheinen, eine Identitätsprüfung oder gesonderte Unterlagen verlangen, selbst wenn die Vollmacht für den Immobilienkauf gültig ist.

Eigennutzung und Vermietung

Wenn Sie zur Eigennutzung kaufen, halten Sie fest, wie viel Zeit Sie für sich selbst reservieren und wie viel der Unterhalt der Immobilie kostet. Der persönliche Nutzen ist keine Geldeinnahme.

Wenn Sie vermieten möchten, verlangen Sie Nachweise über tatsächlich bezahlte Buchungen sowie Angaben zu Gemeinschaftskosten, Verwaltung, Reinigung, Steuern und Abgaben sowie Instandhaltung. Rechnen Sie den höchsten Mietpreis nicht auf Zeiträume ohne nachgewiesene Nachfrage hoch und stellen Sie eine mögliche Wertsteigerung nicht als gesichertes Ergebnis dar.

Immobilienkauf und steuerliche Ansässigkeit

Ein Kauf begründet nicht automatisch die steuerliche Ansässigkeit in Uruguay. Die DGI veröffentlicht verschiedene Tatbestände und verlangt bei den immobilienbezogenen Tatbeständen bestimmte Investitionsbeträge sowie zusätzliche Voraussetzungen. Dazu gehören eine Investition von mehr als 15.000.000 UI oder, bei bestimmten Erwerben, eine Investition von mehr als 3.500.000 UI zusammen mit einem tatsächlichen Aufenthalt von mindestens 60 Tagen im Kalenderjahr (DGI, Bescheinigung und Voraussetzungen der steuerlichen Ansässigkeit).

Auch die Erwerbsform, das Datum, das unmittelbare Eigentum und die entsprechenden Nachweise sind relevant. Rechtmäßiger Aufenthaltsstatus, steuerliche Ansässigkeit und optionale Regelungen für neu ansässige Personen müssen getrennt geprüft werden.

Seit dem 1.º Januar 2026 unterwirft Uruguay neue Kategorien von Kapitaleinkünften aus dem Ausland, die von ansässigen natürlichen Personen erzielt werden, der IRPF (DGI, neu in die IRPF einbezogene Auslandseinkünfte). Lassen Sie vor einem Wechsel Ihrer steuerlichen Ansässigkeit eine auf Uruguay und Argentinien abgestimmte Prüfung durchführen.

Häufige Fragen

Kann eine Immobilie in Uruguay enteignet werden?

Eigentum ist ein unverletzliches Recht, das den Gesetzen im Allgemeininteresse unterliegt. Enteignungen sind möglich, werden durch die Verfassung jedoch auf gesetzlich festgelegte Fälle öffentlicher Notwendigkeit oder öffentlichen Nutzens beschränkt und setzen eine gerechte, vorherige Entschädigung voraus (IMPO, Verfassung der Republik, Artikel 32). Der uruguayische Notar muss Beschränkungen, Dienstbarkeiten und die für das Katastergrundstück geltenden Planungen prüfen.

Muss ich ein uruguayisches Bankkonto eröffnen?

Nicht allein aufgrund des Kaufs. Es kann für die Zahlung oder die Verwaltung der Immobilie erforderlich sein, und die Bank führt ihre eigenen Prüfungen durch. Legen Sie den Zahlungsweg fest, bevor Sie die Reservierungszahlung leisten.

Kann ich den Erlös eines Verkaufs ins Ausland überweisen?

Die uruguayischen Vorschriften sehen die freie Überweisung von Beträgen vor, die mit der Investition verbunden sind. In der Praxis wird der Nettoerlös überwiesen, nachdem Steuern, Kosten und Schulden beglichen und die Bankprüfungen abgeschlossen wurden.

Muss eine in Argentinien steuerlich ansässige Person die Immobilie bei der Steuer Bienes Personales angeben?

ARCA informiert darüber, dass in Argentinien ansässige natürliche Personen mit ihrem Vermögen im In- und Ausland erfasst werden und dass die Steuerpflicht vom zum 31 Dezember bewerteten Vermögen und vom Freibetrag des jeweiligen Zeitraums abhängt (ARCA, Grundlagen der Steuer Bienes Personales). Die Bewertung und mögliche Auswirkungen von Abkommen oder vergleichbaren Steuerzahlungen müssen mit einem argentinischen Steuerberater geprüft werden.

Begründet der Kauf meine steuerliche Ansässigkeit in Uruguay?

Nicht automatisch. Er kann Teil eines entsprechenden Tatbestands sein, wenn der Betrag, das Datum, die Erwerbsform und die übrigen von der DGI veröffentlichten Voraussetzungen erfüllt sind.

Zur weiteren Vertiefung:

• So kaufen Sie aus der Ferne in Punta del Este, ohne einem Betrug zum Opfer zu fallen
• Saisonale Vermietung in Punta del Este: So schätzen Sie die Nettorendite

Allgemeine Informationen, geprüft anhand der am 21 August 2026 verfügbaren offiziellen Quellen. Bank-, Devisen- und Steuervorschriften können sich ändern und hängen vom jeweiligen Inhaber ab. Lassen Sie die Situation vor einer Reservierung oder Geldüberweisung von einem uruguayischen Notar, einem Steuerberater aus jedem der beiden Länder und den beteiligten Banken prüfen.