So kaufen Sie eine Immobilie in Punta del Este aus der Ferne, ohne Opfer eines Betrugs zu werden

Ist es sicher, eine Immobilie in Uruguay aus der Ferne zu kaufen?

Ein Kauf aus der Ferne ist möglich, doch die Sicherheit hängt vom Vorgehen ab. Beauftragen Sie vor einer Reservierung einen eigenen uruguayischen Notar, überprüfen Sie Identität, Eigentumstitel, Registereinträge, Empfängerkonto und Vollmachten über unabhängige Kanäle und knüpfen Sie jede Vorauszahlung schriftlich an Bedingungen. Ein Videoanruf hilft bei der Besichtigung; er belegt weder die Eigentümerstellung noch die Verkaufsberechtigung.

In Punta del Este zu kaufen, ohne anzureisen, ist durchaus möglich. Das Risiko liegt nicht in der Entfernung: Es liegt darin, Geld zu überweisen, bevor die Beteiligten identifiziert und die Bedingungen dokumentiert sind.

Wenn Sie aus diesem Artikel nur einen Satz mitnehmen, dann diesen:

Überweisen Sie nicht allein aufgrund einer Anzeige, eines Videoanrufs und einiger PDF-Dateien per WhatsApp. Lassen Sie vor der Zahlung Ihren uruguayischen Notar das Dokument prüfen und den Geldempfänger verifizieren.

Alle Beteiligten haben ihre Aufgabe. Der Videoanruf dient dazu, die Immobilie kennenzulernen. Das Immobilienunternehmen überprüft das Angebot und koordiniert den Kauf. Die rechtliche Prüfung sowie die Prüfung der Unterlagen und Register übernimmt jedoch der uruguayische Notar, den Sie selbst beauftragen — nicht derjenige, den Ihnen die Gegenseite vorschlägt.

Die drei tatsächlichen Risiken beim Kauf ohne persönliche Anwesenheit

1. Eine kopierte Anzeige für eine tatsächlich existierende Immobilie

Jemand verwendet Fotos, Beschreibung und sogar die Adresse einer Immobilie, die ein anderes Immobilienunternehmen inseriert hat. Die Immobilie existiert. Was fehlt, ist die Berechtigung der Person, die von Ihnen eine Reservierungszahlung verlangt.

Fordern Sie vor weiteren Schritten Folgendes an:

• Name oder Firmenname des Immobilienunternehmens;
• RUT und Rechnungsangaben;
• überprüfbare Anschrift und Telefonnummer;
• Identitätsnachweis der Person, mit der Sie verhandeln;
• Bestätigung, dass eine Berechtigung zum Anbieten dieser Immobilie vorliegt;
• ausreichende Unterlagen, damit Ihr uruguayischer Notar die Eigentümerstellung überprüfen kann.

Das Gesetz 20.380 verlangt eine nachweisbare Bevollmächtigung durch den Kunden und verbietet es, ohne die erforderliche Zulassung oder Bevollmächtigung tätig zu werden oder Honorare zu verlangen. Daraus ergibt sich kein Anspruch auf sämtliche internen Unterlagen. Sie können jedoch verlangen, dass die Rechtmäßigkeit des Angebots gegenüber Ihrem uruguayischen Notar nachgewiesen wird. Über diese Vorgehensweise berichten wir im Artikel Verdeckte Angebote und kopierte Immobilienanzeigen.

2. Echte Dokumente, die außerhalb ihres Zusammenhangs verwendet werden

Eine eingescannte notarielle Urkunde oder Vollmacht kann echt und für den betreffenden Kauf dennoch unbrauchbar sein: Sie kann eine andere Immobilie betreffen, ersetzt worden sein, unzureichende Befugnisse enthalten oder die Person, die verkaufen möchte, nicht korrekt identifizieren.

Das lässt sich weder durch einen Unterschriftenvergleich noch durch aufmerksames Lesen einer PDF-Datei klären. Der uruguayische Notar muss überprüfen:

• wer derzeit Eigentümer ist;
• wie der Eigentümer die Immobilie erworben hat;
• ob Kaufvorverträge, Hypotheken, Pfändungen oder andere Eintragungen bestehen;
• ob die Kataster-/Grundstücksnummer (padrón) und die Einheit mit dem Angebot übereinstimmen;
• ob die Person, die für jemand anderen unterschreibt, über ausreichende und weiterhin gültige Befugnisse verfügt;
• welche steuerlichen, kommunalen, sozialversicherungsrechtlichen oder baubezogenen Bescheinigungen erforderlich sind.

Eine Registerauskunft ist unverzichtbar, bildet jedoch nur einen Teil einer umfassenderen Prüfung. Eine Registerbescheinigung ist keine Prüfung der Eigentumstitel.

3. Eine gefälschte Zahlungsanweisung

Dieser Fall ist besonders unangenehm, denn hier sind sowohl die Immobilie als auch das Immobilienunternehmen echt: E-Mails werden abgefangen oder jemand gibt sich auf WhatsApp als eine andere Person aus, und Sie erhalten „neue Bankdaten“.

Jede Zahlungsanweisung muss Folgendes enthalten:

• vollständiger Name oder Firmenname des Zahlungsempfängers;
• Identifikationsangaben oder RUT;
• Bank und Kontonummer;
• genauer Zahlungszweck;
• Dokument, das festlegt, wann das Geld vereinnahmt oder ausgezahlt werden darf;
• Rückzahlungsbedingungen, wenn es sich um eine Reservierung handelt.

Und die goldene Regel lautet: Ändert sich das Konto in letzter Minute, überweisen Sie nicht. Lassen Sie sich die Angaben telefonisch von einer bereits zuvor bekannten Kontaktperson und von Ihrem uruguayischen Notar bestätigen. Mehr dazu finden Sie im Artikel Geld für einen Immobilienkauf in Uruguay überweisen.

Schritt 1: Beauftragen Sie vor der Reservierung Ihren uruguayischen Notar

Warten Sie mit der Suche nach einem uruguayischen Notar nicht, bis Sie die ideale Immobilie gefunden haben. Wenn Sie aus dem Ausland kaufen, sollte er bereits beim ersten Angebot eingebunden sein.

Seine Aufgabe besteht nicht nur darin, das Register einzusehen: Er berät Sie auch zur Gestaltung des Kaufs, prüft die Dokumente, die Sie unterschreiben sollen, und legt fest, welche Kontrollen für die konkrete Immobilie erforderlich sind.

Wenn Sie zur Unterzeichnung nicht anreisen werden, fragen Sie ihn gleich zu Beginn, wie die Vollmacht erteilt werden soll. Je nach Land und Dokument können eine Apostille oder Legalisation, eine Übersetzung und die Aufnahme in das notarielle Urkundenprotokoll in Uruguay erforderlich sein. Das bis zum Schluss aufzuschieben, ist einer der häufigsten Gründe dafür, dass Käufe an Fristen scheitern.

Bereiten Sie auch frühzeitig die Unterlagen zur Herkunft der Mittel vor, die der uruguayische Notar, die Bank oder das Immobilienunternehmen aufgrund der Vorschriften zur Geldwäschebekämpfung verlangen werden. Das ist ein üblicher Vorgang, braucht aber Zeit.

Schritt 2: Führen Sie einen Videoanruf, bei dem Sie den Ablauf bestimmen

Eine Live-Übertragung ist wesentlich besser als Fotos oder ein geschnittenes Video. Eines muss jedoch klar sein: Ein Videoanruf belegt nicht die Eigentümerstellung und garantiert auch nicht, dass Ihnen genau die inserierte Einheit gezeigt wird.

Bitten Sie während des Anrufs darum:

• auf der Straße zu beginnen und den Zugang zum Gebäude oder Haus zu zeigen;
• die Hausnummer, die Straßenecke und die Umgebung zu zeigen;
• alle Räume ohne Unterbrechungen zu durchgehen;
• Aussicht, ungefähre Ausrichtung und Geräuschpegel zu überprüfen;
• Einbauschränke zu öffnen und unter die Wasch- und Spülbecken zu schauen;
• Lichter einzuschalten, Wasserhähne zu öffnen und Toilettenspülungen zu betätigen;
• den Stromverteiler, die Heizung und die mitverkauften Geräte zu zeigen;
• die Garage, den Abstellraum, die Höfe und die in der Anzeige genannten Gemeinschaftsflächen zu besichtigen.

Zeichnen Sie den Anruf nach vorheriger Ankündigung und mit Zustimmung der anderen Seite auf: Die Aufnahme hilft später beim Abgleich mit dem Inventar und den Unterlagen.

Der Videoanruf ersetzt keine fachliche Besichtigung

Wenn die Kaufsumme es rechtfertigt, beauftragen Sie einen unabhängigen Architekten, Ingenieur oder technischen Sachverständigen.

Eine Kamera zeigt weder Feuchtigkeit und eindringendes Wasser noch Risse, mangelhafte Installationen, nicht ordnungsgemäß genehmigte oder registrierte Erweiterungen, Probleme an Fassade oder Dach, Abweichungen zwischen Plänen und tatsächlichem Zustand oder bevorstehende außerordentliche Reparaturen am Gebäude.

Es handelt sich um drei verschiedene Aufgaben, die Sie klar auseinanderhalten sollten: Das Immobilienunternehmen vermarktet, der uruguayische Notar prüft die rechtlichen Fragen, der technische Sachverständige beurteilt den baulichen Zustand.

Schritt 3: Reservieren Sie nur zu schriftlich festgelegten Bedingungen

Sie müssen nicht warten, bis die gesamte Prüfung der Eigentumstitel abgeschlossen ist, um ein Angebot abzugeben oder zu reservieren. Geld darf jedoch nicht auf Grundlage einer improvisierten Vereinbarung übergeben werden.

Vor einer Zahlung sollte Ihr uruguayischer Notar ein Dokument prüfen, das mindestens Folgendes festlegt:

• Identität von Käufer, Verkäufer und Vermittler;
• Kataster-/Grundstücksnummer (padrón), Einheit und Adresse;
• Kaufpreis und Zahlungsweise;
• gezahlter Betrag;
• wer das Geld verwahrt;
• bis wann das Angebot gültig bleibt;
• Frist zur Prüfung der Unterlagen;
• Bedingung, dass die Eigentumstitel bei der Prüfung als akzeptabel beurteilt werden;
• Stand der Finanzierung, sofern zutreffend;
• Gründe und Verfahren für eine Rückzahlung;
• Folgen einer Pflichtverletzung durch die jeweilige Partei;
• mitverkaufte Gegenstände, Möbel oder Ausstattungen.

Entscheidend ist, ob das Geld in Verwahrung bleibt oder sofort an den Verkäufer ausgezahlt werden darf. Dieser Unterschied ist wesentlich wichtiger als die Bezeichnung des Dokuments — ob Reservierung, Reservierungszahlung oder Hinterlegung.

Schritt 4: Schließen Sie die rechtliche Prüfung und die Prüfung der Unterlagen ab

Die erforderlichen Kontrollen hängen von der Immobilie und den Beteiligten ab. Zur Orientierung:

Die Prüfung der Eigentumstitel umfasst einen langen Zeitraum und kann es erfordern, bis zu einem rechtlich geeigneten Titel zurückzugehen, der den Eigentumserwerb begründet. Sie beschränkt sich nicht darauf, eine Registerbescheinigung herunterzuladen.

Schritt 5: Klären Sie, ob ein eingetragener Kaufvorvertrag sinnvoll ist

Ein Kaufvorvertrag (promesa oder compromiso de compraventa), der im Register eingetragen ist, kann dem Käufer einen wichtigen Schutz vor späteren Veräußerungen, Belastungen und bestimmten weiteren Beeinträchtigungen bieten.

Die Regelung ergibt sich hauptsächlich aus dem Gesetz 8.733 und aus Artikel 521 des Gesetzes 13.892. Zur Vermeidung eines häufigen Irrtums: Das Gesetzesdekret 14.433 gilt nicht für Immobilien — es regelt die Veräußerung von Gewerbebetrieben.

Der Kaufvorvertrag erfordert nicht zwingend eine öffentliche Urkunde: Er kann in einer privatschriftlichen Urkunde unter Einhaltung der erforderlichen notariellen Formvorschriften geschlossen werden. Entscheidend ist, dass er sorgfältig formuliert und eintragungsfähig ist und tatsächlich beim Register eingereicht wird.

Er ist auch nicht immer vorgeschrieben. Ihr uruguayischer Notar beurteilt anhand der Zeit bis zur notariellen Kaufurkunde, der Zahlungsweise, der Besitzübergabe und der konkreten Risiken, ob er sinnvoll ist.

Schritt 6: Überprüfen Sie den Immobilienvermittler und den Zahlungsempfänger

Hier sollten Sie einen Umstand kennen, bevor Sie sich auf eine Sicherheit verlassen, die noch nicht besteht: Das durch das Gesetz 20.380 geschaffene Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios ist noch nicht in Betrieb, weil die Ausführungsbestimmungen zum Gesetz noch nicht erlassen wurden. Derzeit lässt sich keine nationale Registrierungsnummer überprüfen. Seien Sie misstrauisch, wenn jemand eine Registrierungsnummer vorlegt, die Sie nicht anhand einer offiziellen Quelle verifizieren können.

Bis dahin können Sie jedoch Folgendes anfordern und überprüfen:

• Firmenname oder vollständiger Name;
• RUT;
• gültige Steuerbescheinigung;
• allgemeine BPS-Bescheinigung, sofern erforderlich;
• Anschrift und Kontaktmöglichkeiten;
• Rechnung oder Quittung für die Leistungen;
• Nachweis der Registrierung bei SENACLAFT;
• Unterlagen, die die Berechtigung zur Mitwirkung bei dieser Immobilie belegen.

Bei BPS lässt sich die Gültigkeit bestimmter Bescheinigungen durch Eingabe der RUT öffentlich abfragen. Für SENACLAFT kann Ihnen der Immobilienvermittler seinen Registrierungsnachweis vorlegen. Derzeit gibt es jedoch keine vergleichbare öffentliche Suchfunktion, mit der sich alle Verpflichteten außerhalb des Finanzsektors anhand ihres Namens überprüfen lassen.

Bei touristischen Vermietungen gibt es außerdem ein eigenes Register für Immobiliendienstleister beim Ministerio de Turismo: Dieses Register unterscheidet sich von demjenigen nach Gesetz 20.380. Ergänzende Informationen finden Sie im Artikel So überprüfen Sie, ob ein Immobilienunternehmen ordnungsgemäß tätig und vertrauenswürdig ist.

Auf welches Konto kann überwiesen werden?

Die vereinfachende Regel „Geschäftskonto ja, Privatkonto nein“ hilft nicht weiter. Ein Eigentümer kann eine natürliche Person sein, und ein Immobilienunternehmen kann als Einzelunternehmen auf den Namen seines Inhabers geführt werden.

Überweisen Sie nur, wenn:

• Sie die Identität des Kontoinhabers kennen;
• der Empfänger dem im unterzeichneten Dokument genannten Empfänger entspricht;
• der Zahlungszweck festgelegt ist;
• Ihr uruguayischer Notar die Zahlungsanweisung geprüft hat;
• Sie einen detaillierten Beleg erhalten;
• Sie wissen, was mit dem Geld geschieht, wenn der Kauf nicht weiterverfolgt wird.

Überweisen Sie niemals an einen Dritten, der nicht in den Unterlagen aufgeführt ist, und akzeptieren Sie niemals einen Kontowechsel, der ausschließlich per Nachricht mitgeteilt wurde.

Reguläre Kosten des Kaufs

Es gibt keinen einheitlichen Prozentsatz. Die Gesamtkosten können notarielle Honorare und Beiträge, bei einer Vermittlung eine Maklerprovision, ITP, Eintragungen und Bescheinigungen, Bankgebühren, bei einer Finanzierung die Immobilienbewertung und Hypothekenkosten sowie bei einem Kauf aus dem Ausland Übersetzungen, Vollmachten oder Apostillen umfassen.

Zur ITP: Bei einem entgeltlichen Kauf entfallen 2 % auf den Käufer und 2 % auf den Verkäufer, berechnet auf Grundlage des vom Kataster festgesetzten und anhand des IPC aktualisierten amtlichen Immobilienwerts.

Fordern Sie vor der Reservierung eine schriftliche, nach Positionen aufgeschlüsselte Kostenschätzung an. Die vollständige Übersicht finden Sie im Artikel Welche Kosten beim Immobilienkauf anfallen.

Checkliste vor der Überweisung

• [ ] Ich habe vor der Unterzeichnung oder Zahlung einen uruguayischen Notar beauftragt.
• [ ] Ich habe die Identität des Immobilienunternehmens und meiner Ansprechperson festgestellt.
• [ ] Mein uruguayischer Notar hat bestätigt, wer Eigentümer der Immobilie ist.
• [ ] Ich habe überprüft, dass eine Berechtigung zum Anbieten dieser Immobilie vorliegt.
• [ ] Ich habe einen Live-Videoanruf durchgeführt und Lage und Zugang überprüft.
• [ ] Eine unabhängige Person hat die Immobilie vor Ort besichtigt.
• [ ] Mein uruguayischer Notar hat die Reservierungsvereinbarung geprüft.
• [ ] Ich weiß, wer das Geld verwahrt und wann diese Person es auszahlen darf.
• [ ] Die Rückzahlungsbedingungen sind dokumentiert.
• [ ] Kataster-/Grundstücksnummer (padrón) und Einheit stimmen mit dem Angebot überein.
• [ ] Eigentumstitel, Registerinformationen und Vollmachten wurden geprüft.
• [ ] Pläne, Abgaben und weitere Bescheinigungen wurden kontrolliert.
• [ ] Bei einer Immobilie im Wohnungseigentumsregime habe ich die Gemeinschaftskosten und Sonderumlagen geprüft.
• [ ] Der Kontoinhaber stimmt mit dem dokumentierten Zahlungsempfänger überein.
• [ ] Ich habe mir jede Änderung der Bankdaten über einen anderen Kanal bestätigen lassen.
• [ ] Für jede Zahlung liegt mir eine Rechnung oder Quittung vor.

Häufig gestellte Fragen

Kann man in Punta del Este kaufen, ohne anzureisen?

Ja, über einen Vertreter mit ausreichender Vollmacht, die unter Einhaltung der von Ihrem uruguayischen Notar festgelegten Formvorschriften erteilt wurde.

Belegt ein Videoanruf, dass die Immobilie zum Verkauf steht?

Nein. Er belegt, dass jemand Zugang zu einer Immobilie hat. Eigentümerstellung und Verkaufsberechtigung werden gesondert überprüft.

Kann ich eine Reservierungszahlung leisten, bevor die Prüfung der Eigentumstitel abgeschlossen ist?

Ja, wenn Ihr uruguayischer Notar das Dokument zuvor geprüft hat, die Verwahrung und die Rückzahlungsbedingungen klar geregelt sind und feststeht, dass der Kauf von einem akzeptablen Ergebnis der notariellen Prüfung abhängt.

Muss der Kaufvorvertrag als öffentliche Urkunde geschlossen werden?

Nicht unbedingt. Er kann in einer privatschriftlichen Urkunde unter Einhaltung der erforderlichen notariellen Formvorschriften geschlossen werden. Ihr uruguayischer Notar legt die Form fest und kümmert sich um die Eintragung.

Kann ich die Registrierungsnummer eines Immobilienunternehmens überprüfen?

Zum Stand dieses Artikels nicht: Das Register nach Gesetz 20.380 ist wegen fehlender Ausführungsbestimmungen noch nicht in Betrieb.

Ist ein Privatkonto ein Anzeichen für Betrug?

Für sich genommen nicht. Entscheidend ist, dass der Kontoinhaber identifiziert ist, den Angaben in den Unterlagen entspricht und Ihr uruguayischer Notar die Zahlungsanweisung verifiziert hat.

Ist es sicher, eine Immobilie in Uruguay aus der Ferne zu kaufen?

Das Risiko lässt sich verringern, aber nicht ausschließen. Beauftragen Sie Ihren uruguayischen Notar vor der Reservierung; überprüfen Sie Eigentumstitel, Registereinträge, Identität, Vollmachten, Zahlungsempfänger und die Herkunft jeder Anweisung über unabhängige Kanäle und dokumentieren Sie die Bedingungen jeder Vorauszahlung.

So arbeiten wir bei INGAR

Bei Käufen aus der Ferne können wir einen Videoanruf koordinieren, dessen Ablauf der Interessent bestimmt, dem vom Käufer beauftragten uruguayischen Notar die Unterlagen zur Verfügung stellen und Empfänger, Zweck und Bedingungen jeder Zahlung schriftlich festhalten.

Bei einer Reservierung werden die Bedingungen vor der Überweisung dokumentiert. Entscheidungen zu Eigentumstiteln, Bescheinigungen, Vollmachten, Vertragsform und Eintragung trifft der uruguayische Notar des Käufers, und so muss es sein.

Ein Kauf aus der Ferne funktioniert, wenn sich die Herkunft der Anzeige überprüfen lässt. Die von INGAR veröffentlichten Immobilienangebote werden über unsere offiziellen Kanäle bestätigt. Wenn Sie den Kauf als Kapitalanlage erwägen, finden Sie Einzelheiten unter Investitionsmöglichkeiten.

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Quellen

• Gesetz 20.380 — Regulierung der Immobilienvermittler
• Gesetz 8.733 — Vorverträge über die Veräußerung von Immobilien auf Raten
• Gesetz 13.892, Artikel 521 — Einfache Kaufvorverträge
• Handbuch zur Eintragungsprüfung des Registro de la Propiedad, Ausgabe 2025
• DGI — Steuer auf Vermögensübertragungen
• Texto Ordenado 2023, Titel 19 — ITP
• MEC — Stand der Ausführungsbestimmungen zum Gesetz über Immobilienvermittler
• BPS — Abfrage und Überprüfung von Bescheinigungen

Allgemeine Informationen, überprüft am 1.º August 2026. Sie ersetzen keine notarielle oder technische Beratung für einen konkreten Kauf.