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Warum unsere Zahlen von den Durchschnittswerten der Immobilienplattformen abweichen

Aktualisiert

Die Quadratmeterpreise von INGAR liegen meist 10–30% unter den Durchschnittswerten, die Immobilienplattformen veröffentlichen. Die Abweichung ist kein Fehler, sondern methodisch bedingt. INGAR veröffentlicht den Median einer zwischen Städten vergleichbaren Standardimmobilie (Wohnung mit 2 Schlafzimmern, 50–80 m²), während Immobilienplattformen den Durchschnitt ihres gesamten Angebots berechnen, in dem das Premiumsegment überrepräsentiert ist. Vergleicht man Durchschnitt mit Durchschnitt auf derselben Grundlage, nähern sich die INGAR-Stichproben den externen Referenzwerten mit Abweichungen von ±1–2% an (Bogotá gegenüber Ciencuadras: −1,1%; Madrid gegenüber Idealista: −1,9%).

Repräsentativitätsprüfung (18-07-2026): eigener Durchschnitt gegenüber externem Referenzdurchschnitt

StadtEigener MittelwertReferenznummerAbweichungBewertung
Bogotá2.252Ciencuadras 2.277−1,1%belastbare Stichprobe
Madrid6.744Idealista 6.876−1,9%belastbare Stichprobe
Miami5.877Stadtstatistik 5.425+8%belastbar (methodisch bedingte Abweichung: Definition des Immobilientyps)
Santiago2.895Portalinmobiliario RM 3.305−12%belastbare Stichprobe; Fehler bei der Währungsumrechnung behoben (2.785→2.643, Änderungsprotokoll im Stadtprofil)
São Paulo2.035FipeZAP 2.358−13,7%Verzerrung durch erneute geschichtete Stichprobenziehung korrigiert (1.595→1.600, Änderungsprotokoll im Stadtprofil)

Einheiten: USD/m². „Eigener Durchschnitt“ = Durchschnitt aller erfassten Inserate (ohne Beschränkung auf die Standardimmobilie), vergleichbar mit der Berechnungsbasis der externen Referenz. Bei den 6 übrigen Städten der Übersicht bestanden keine überprüfungsbedürftigen Abweichungen.

Häufige Fragen

Warum den Median einer Standardimmobilie verwenden und nicht den Marktdurchschnitt?

Weil der Durchschnitt aller veröffentlichten Angebote zwischen Städten nicht vergleichbar ist: Er vermischt Studios mit Penthouses und übernimmt die Verzerrungen der jeweiligen Immobilienplattform (Premiumangebote werden häufiger veröffentlicht und hervorgehoben). Der Median der ICHS-Standardimmobilie (2 Schlafzimmer, 50–80 m²) erfasst in allen 11 Städten denselben Immobilientyp — nur so lässt sich die Frage ehrlich beantworten: „Wie viele m² bekomme ich hier im Vergleich zu dort für USD 200.000?“

Woher wissen Sie, dass die Stichprobe nicht verzerrt ist?

Die Prüfung (18-07-2026) erfolgte anhand eines entscheidenden Tests: Der selbst ermittelte Durchschnitt wurde auf derselben Vergleichsbasis dem Durchschnitt der maßgeblichen Immobilienplattform des jeweiligen Marktes gegenübergestellt. Ergebnis: Bogotá −1,1% gegenüber Ciencuadras, Madrid −1,9% gegenüber Idealista, Miami +8% gegenüber der Stadtstatistik — belastbare Stichproben. Die Prüfung deckte außerdem zwei Probleme auf, die nachvollziehbar korrigiert wurden: einen Fehler bei der Umrechnung CLP→USD in Santiago (2.785→2.643, −5,1%) und eine durch die Aufteilung auf Ergebnisseiten verursachte Stichprobenverzerrung in São Paulo (erneute, nach Gebieten geschichtete Stichprobenziehung; der Wert blieb nahezu gleich: 1.595→1.600). Beide Korrekturen sind im Änderungsprotokoll des jeweiligen Stadtprofils dokumentiert. Seitdem führt jeder Durchlauf der Datenpipeline einen automatischen Repräsentativitätstest durch (Abweichung von der externen Referenz ±15% + Abdeckung nach Stadtteilen); ein Datenstand, der diesen Test nicht besteht, wird nicht veröffentlicht.

Warum stimmen Ihre Zahlen in manchen Städten mit denen der Immobilienplattformen überein?

Wenn die Standardimmobilie das Angebot einer Stadt dominiert, nähern sich Median und Durchschnitt an: Das ist in Buenos Aires und Lima der Fall, wo unser Wert sehr nahe an den Marktreferenzwerten liegt. Abweichungen entstehen dort, wo das Premiumsegment in den veröffentlichten Angeboten überrepräsentiert ist (Madrid: 61% der Inserate entfallen auf 8 zentrale beziehungsweise gehobene Bezirke), oder dort, wo die Standardimmobilie zum kompakten Marktsegment gehört (Miami: Eine typische Wohnung mit 2 Schlafzimmern ist größer als 80 m²). In jedem Stadtprofil legen wir Berechnungsbasis, Stichprobe und Datum offen, damit die Abweichung jederzeit nachvollziehbar bleibt.

Quellen

  1. [1] ICHS-Methodik (Standardimmobilie SA-2B-50-80) · 2026-07-18 A
  2. [2] Ciencuadras — Preise in Bogotá · 2026-07-18 B
  3. [3] Idealista — Preise in Madrid · 2026-07-18 B
  4. [4] FipeZAP-Index — São Paulo · 2026-07-18 A
  5. [5] Portalinmobiliario — Metropolregion Santiago · 2026-07-18 B

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