Por qué nuestros números difieren de los promedios de los portales
Actualizado
Los precios por m² de INGAR suelen ser 10–30% menores que los promedios que publican los portales inmobiliarios. La diferencia no es un error: es metodológica. INGAR publica la mediana de un activo estándar comparable entre ciudades (apartamento de 2 dormitorios, 50–80 m²), mientras los portales promedian todo su inventario, donde el segmento premium está sobrerrepresentado. Cuando se compara promedio contra promedio sobre la misma base, las muestras de INGAR convergen con las referencias externas con brechas de ±1–2% (Bogotá vs. Ciencuadras: −1,1%; Madrid vs. Idealista: −1,9%).
Auditoría de representatividad (18-07-2026): promedio propio vs. promedio de referencia externa
| Ciudad | Media propia | Referencia | Brecha | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Bogotá | 2.252 | Ciencuadras 2.277 | −1,1% | muestra sana |
| Madrid | 6.744 | Idealista 6.876 | −1,9% | muestra sana |
| Miami | 5.877 | Estadísticas city 5.425 | +8% | sana (brecha metodológica: definición de activo) |
| Santiago | 2.895 | Portalinmobiliario RM 3.305 | −12% | muestra sana; bug FX corregido (2.785→2.643, changelog en la ficha) |
| São Paulo | 2.035 | FipeZAP 2.358 | −13,7% | sesgo corregido vía re-muestreo estratificado (1.595→1.600, changelog en la ficha) |
Unidades: USD/m². "Media propia" = promedio de todos los avisos capturados (sin filtro de activo estándar), comparable con la base de la referencia externa. Las 6 ciudades restantes del hub no presentaban brechas a verificar.
FAQ
¿Por qué usar la mediana de un activo estándar y no el promedio del mercado?
Porque el promedio de "todo lo publicado" no es comparable entre ciudades: mezcla estudios con penthouses y hereda el sesgo de cada portal (los avisos premium se publican y se destacan más). La mediana del activo estándar ICHS (2 dormitorios, 50–80 m²) mide el mismo bien en las 11 ciudades — es la única forma honesta de responder "¿cuántos m² compra USD 200.000 acá versus allá?".
¿Cómo saben que la muestra no está sesgada?
Se auditó (18-07-2026) con un test decisivo: comparar promedio propio contra promedio del portal de referencia de cada mercado, sobre la misma base. Resultado: Bogotá −1,1% vs. Ciencuadras, Madrid −1,9% vs. Idealista, Miami +8% vs. estadísticas de la ciudad — muestras sanas. La auditoría además detectó y corrigió dos problemas de forma visible: un bug de conversión CLP→USD en Santiago (2.785→2.643, −5,1%) y un sesgo de paginación en São Paulo (re-muestreo estratificado por zonas; el número quedó casi igual: 1.595→1.600). Ambas correcciones están registradas en el changelog de cada ficha. Desde entonces, cada corrida del pipeline ejecuta un self-test de representatividad (deriva vs. referencia externa ±15% + cobertura por barrio) y un snapshot que lo falla no se publica.
¿Y por qué en algunas ciudades sus números sí coinciden con los portales?
Cuando el inventario de una ciudad está dominado por el activo estándar, mediana y promedio convergen: pasa en Buenos Aires y Lima, donde nuestro número queda muy cerca de las referencias de mercado. La brecha aparece donde el inventario publicado sobrerrepresenta el segmento premium (Madrid: el 61% de los avisos está en 8 distritos centro/premium) o donde el activo estándar es el segmento compacto del mercado (Miami: el 2 dormitorios típico supera los 80 m²). En cada ficha declaramos base, muestra y fecha para que la diferencia sea siempre trazable.
Fuentes
- [1] Metodología ICHS (activo estándar SA-2B-50-80) · 2026-07-18 A
- [2] Ciencuadras — precios Bogotá · 2026-07-18 B
- [3] Idealista — precios Madrid · 2026-07-18 B
- [4] Índice FipeZAP — São Paulo · 2026-07-18 A
- [5] Portalinmobiliario — RM Santiago · 2026-07-18 B
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