Estado del Mercado Inmobiliario en Montevideo — Junio 2026
Panorama general
El mercado inmobiliario de Montevideo en junio de 2026 presenta una dinámica de oferta intensa pero velocidad de venta moderada. Con 71.197 publicaciones activas y 23.550 nuevas publicaciones en los últimos 30 días, el stock renovable es significativo: casi el 33% de la oferta se renueva mensualmente.
El Days on Market (DOM) mediano de 117 días indica que la venta promedio tarda casi 4 meses desde la publicación hasta el cierre. Este número es revelador: no es un mercado lento, pero tampoco es de alta velocidad. Para contexto, un DOM por debajo de 90 días suele considerarse "rápido" en Montevideo; uno por encima de 150 días, "lento". Con 117 días, la ciudad se sitúa en territorio neutral, aunque con una heterogeneidad barrial muy marcada.
La presencia de datos en 72 barrios refleja un mercado distribuido y descentralizado, con oportunidades y dinámicas distintas según la zona geográfica y el perfil socioeconómico.
Los barrios más dinámicos
| Barrio | DOM Mediano | Stock Activo | Nuevas Publicaciones | Meses de Stock |
|---|---|---|---|---|
| Bella Vista | 54 | 376 | 96 | 3.6 |
| Cerro | 55 | 48 | 11 | 3.7 |
| Conciliación | 55 | 19 | 5 | N/D |
| Ituzaingó | 75 | 29 | 7 | 3.6 |
| Punta Rieles | 75 | 17 | 8 | 1.7 |
| Aguada | 83 | 1.654 | 507 | 2.8 |
| Villa Muñoz | 84 | 72 | 29 | 1.9 |
| Cerrito | 86 | 68 | 22 | 2.1 |
| Paso Molino | 97 | 56 | 20 | 1.8 |
| Aires Puros | 102 | 47 | 19 | 3.4 |
Estos barrios se caracterizan por DOM menores a 102 días, lo que indica una comercialización rápida respecto al promedio de la ciudad. Bella Vista y Cerro lideran con 54 y 55 días respectivamente. Bella Vista, además, es el que tiene mayor stock activo dentro de este grupo (376 propiedades), lo que sugiere que la demanda absorbe la oferta con velocidad consistente.
Aguada es un caso especial: posee el stock activo más grande de toda la ciudad (1.654 publicaciones) y 507 nuevas publicaciones en 30 días. A pesar de su volumen, logra mantener un DOM de 83 días. Esto habla de un barrio con alta demanda y rotación constante, probablemente impulsado por su accesibilidad, infraestructura y proximidad al centro.
Punta Rieles y Paso Molino merecen atención: tienen meses de stock de 1.7 y 1.8 respectivamente, los valores más bajos del ranking. Esto indica una absorción de oferta muy rápida —casi todas las propiedades se venden en menos de 2 meses—, lo que las posiciona como mercados de vendedor definido.
Para inversores o compradores que buscan opciones en movimiento dinámico, las oportunidades de compra en estos barrios suelen cerrarse rápido.
Los barrios más estancados
| Barrio | DOM Mediano | Stock Activo | Nuevas Publicaciones | Meses de Stock |
|---|---|---|---|---|
| Capurro - Bella Vista | 365 | 39 | 9 | 3.0 |
| Parque Miramar | 365 | 307 | 154 | 2.4 |
| Belvedere | 365 | 37 | 15 | 2.1 |
| Mercado Modelo | 365 | 36 | 12 | 2.6 |
| Villa Dolores | 365 | 35 | 12 | 2.7 |
| Sayago | 365 | 68 | 27 | 1.8 |
| Goes | 365 | 98 | 33 | 2.4 |
| Las Acacias | 364 | 17 | 5 | 2.1 |
| Reducto | 352 | 215 | 74 | 2.2 |
| Flor de Maroñas | 313 | 19 | 4 | N/D |
Estos barrios registran DOM de 313 a 365 días, es decir, que las propiedades tardan entre 10 y 12 meses en venderse desde su publicación. Excepto Flor de Maroñas y Reducto, la mayoría presenta un DOM de exactamente 365 días—un techo estadístico que sugiere que muchas propiedades superan ese plazo.
Parque Miramar es el más destacado del grupo estancado: aunque tiene 307 propiedades activas y 154 nuevas publicaciones mensuales, logra mantener un meses de stock de 2.4. Esto indica que, pese al bajo movimiento relativo, la oferta se renueva constantemente pero con lentitud. Algunos propietarios mantienen anuncios publicados durante más de un año.
Reducto (352 días) es otro caso relevante. Con 215 propiedades activas y 74 nuevas publicaciones, muestra una renovación importante pero insuficiente para absorber la base existente. Los 2.2 meses de stock ocultan una realidad: muchas propiedades llevan más de un año sin vender.
Estos barrios requieren estrategias de reposicionamiento de precio o mejora de presentación para acelerar las ventas. Son mercados de comprador, donde hay margen para negociar.
¿Mercado de comprador o de vendedor?
La clasificación por meses de stock es el indicador más claro de poder de negociación:
- Mercado de vendedor (<6 meses de stock): Punta Rieles (1.7), Paso Molino (1.8), Villa Muñoz (1.9), Cerrito (2.1), Belvedere (2.1), Las Acacias (2.1), Aguada (2.8), Reducto (2.2), Parque Miramar (2.4), Goes (2.4), Mercado Modelo (2.6), Villa Dolores (2.7). La mayoría de los barrios dinámicos y varios de los estancados caen aquí, lo que significa que aún hay presión sobre la oferta.
- Mercado equilibrado (6-9 meses): Bella Vista (3.6), Ituzaingó (3.6), Cerro (3.7), Aires Puros (3.4), Capurro - Bella Vista (3.0). Estos barrios tienen oferta y demanda relativamente balanceadas.
- Mercado de comprador (>9 meses): Muy pocos barrios caen en esta categoría en función de los datos disponibles. Sin embargo, el DOM prolongado de zonas como Capurro - Bella Vista o Belvedere sugiere que, aunque el stock formal es bajo, la absorción es muy lenta.
En síntesis: el mercado general favorece ligeramente al vendedor, pero con bolsones muy claros de ventaja para compradores en barrios estancados.
Tendencia de precios
| Barrio | USD/m² | Cambio % Mensual | Stock Activo |
|---|---|---|---|
| Arroyo Seco | USD 3.007/m² | 53.4% | 32 |
| La Figurita | USD 1.779/m² | -41.7% | 36 |
| Larrañaga | USD 2.086/m² | -33.4% | 54 |
| Bella Italia | USD 1.315/m² | 22.8% | 18 |
| Lezica | USD 1.196/m² | 9.5% | 30 |
| Punta Rieles | USD 1.153/m² | 9.0% | 17 |
| Flor de Maroñas | USD 1.198/m² | 7.3% | 19 |
| Las Canteras | USD 1.143/m² | 6.2% | 0 |
| Curva de Maroñas | USD 1.143/m² | 6.2% | 0 |
| Villa Española | USD 1.674/m² | 5.0% | 124 |
| Jacinto Vera | USD 2.221/m² | -4.7% | 227 |
| Bañados de Carrasco | USD 1.646/m² | 4.6% | 21 |
| Casavalle | USD 1.435/m² | -4.6% | 0 |
| Jardines del Hipódromo | USD 1.089/m² | 4.5% | 0 |
| Unión | USD 1.801/m² | 3.5% | 516 |
Las tendencias de precios revelan volatilidad significativa en barrios específicos, aunque con márgenes mensuales —algunas de estas variaciones pueden reflejar cambios en la composición de la muestra (tipo de propiedad o tamaño) más que desplazamientos reales del mercado.
Subas destacadas: Arroyo Seco lidera con un aumento del 53.4% mensual, alcanzando USD 3.007/m². Este es un movimiento excepcional que sugiere especulación o reposicionamiento de ofertas. Bella Italia (22.8% de suba) también muestra dinamismo hacia arriba. En la zona media, Lezica (9.5%), Punta Rieles (9.0%) y Flor de Maroñas (7.3%) registran alzas consistentes de un dígito.
Bajas destacadas: La Figurita desciende 41.7% a USD 1.779/m², una caída similar en magnitud a la de Arroyo Seco. Larrañaga cae 33.4% a USD 2.086/m². Estas correcciones pueden indicar ajuste de expectativas de precio tras períodos de oferta sin resultado. Jacinto Vera y Casavalle registran bajas moderadas de alrededor del 4.6%.
Para un análisis detallado de valuaciones por barrio, consultá nuestro ranking de precios por barrio.
Conclusión
En junio de 2026, Montevideo presenta un mercado inmobiliario en equilibrio dinámico con fragmentación geográfica muy clara. El DOM mediano de 117 días es neutral: no indica urgencia ni estancamiento, sino un proceso de venta mediano para la ciudad.
Los vendedores cuentan con condiciones favorables en barrios costeros, centrales y en expansión (Bella Vista, Aguada, Punta Rieles), donde el movimiento es rápido y el stock bajo relativamente al flujo de renovación. Los compradores tienen margen de negociación en zonas consolidadas pero menos dinámicas (Parque Miramar, Reducto, Belvedere), donde las propiedades tardan más de un año en cerrar.
Las tendencias de precio son volátiles en barrios puntuales (Arroyo Seco, La Figurita), lo que sugiere que la oferta está en reajuste. Sin embargo, el grueso del mercado mantiene estabilidad de precios en valores que oscilan entre USD 1.100 y USD 2.200/m² en la mayoría de las zonas residenciales consolidadas.
Lo que esperar en los próximos meses: Si la oferta nueva continúa en los niveles actuales (23.550 publicaciones mensuales), la presión por bajas de precio aumentará en barrios con DOM > 200 días. Simultáneamente, la demanda en zonas dinámicas seguirá absorbiendo stock rápidamente. Los compradores deben ser ágiles en zonas calientes; los vendedores, realistas en zonas lentas.
Actualizado: Junio 2026. Fuente: Análisis INGAR basado en la oferta inmobiliaria vigente en Montevideo.