Panorama do Mercado Imobiliário em Montevideo — Abril de 2026

Panorama geral

O mercado imobiliário de Montevideo em abril de 2026 apresenta um ritmo moderado, porém constante. A cidade conta com 56.212 anúncios ativos distribuídos em 77 bairros, e nos últimos 30 dias ingressaram 13.628 novas ofertas — o que representa uma renovação de 24% do estoque mensalmente, indicador de dinamismo contínuo.

O DOM (Days on Market) mediano de 60 dias é uma métrica-chave: significa que metade dos imóveis em oferta é vendida em menos de dois meses. Esse indicador coloca Montevideo em território de mercado equilibrado, embora com disparidades importantes entre bairros. Não é um mercado tão acelerado como o de 2022-2023, mas também não está estagnado. Os vendedores enfrentam um contexto em que a paciência é necessária, mas as oportunidades existem para quem sabe onde procurar.

Os bairros mais dinâmicos

Bairro	DOM Mediano	Estoque Ativo	Novos Anúncios	Meses de Estoque
Cerrito	33	39	23	1.2
Ituzaingó	35	16	9	1.3
Belvedere	39	35	18	0.9
Aires Puros	40	34	11	2.0
Atahualpa	45	141	47	1.3
Bella Vista	49	166	56	1.4
Brazo Oriental	51	229	101	1.6
Goes	51	81	14	1.0
Aguada	53	942	364	1.6
Reducto	53	224	65	1.3

Cerrito lidera com 33 dias de DOM mediano — é o bairro mais ágil da cidade. Com apenas 39 anúncios em oferta, mas 23 novos por mês, apresenta uma rotação bastante ativa. Trata-se de um segmento acessível, de moradia tradicional e geracional, em que a demanda segue firme.

Em seguida aparecem Ituzaingó (35 dias) e Belvedere (39 dias), ambos com estoques pequenos, mas movimentando-se com rapidez. Ituzaingó chama especialmente a atenção: apenas 16 imóveis em oferta, e cada um sai voando. Belvedere mantém apenas 0,9 mês de estoque, o que indica que vende mais rápido do que publica.

Aguada desponta como o gigante dinâmico com 942 anúncios ativos e 364 novos por mês. Embora tenha 53 dias de DOM, o volume absoluto o transforma em um bairro de alta mobilidade imobiliária. É o epicentro do mercado de moradia urbana de densidade média-alta.

Brazo Oriental e Reducto completam o top 10 de dinamismo: ambos na casa dos 50 dias de DOM, com estoques acima de 200 unidades e fluxo constante de novas ofertas. São bairros consolidados, com demanda previsível.

Os bairros mais estagnados

Bairro	DOM Mediano	Estoque Ativo	Novos Anúncios	Meses de Estoque
Carrasco Este	314	76	5	2.1
Parque Miramar	295	168	118	0.9
Capurro - Bella Vista	248	32	4	2.1
Mercado Modelo	149	25	5	1.5
Larrañaga	145	35	7	2.2
Bañados de Carrasco	90	13	3	2.6
La Figurita	74	20	1	1.1
Lezica	60	20	2	1.4
Cerro	60	25	4	2.8
Nuevo París	60	21	8	2.6

No outro extremo está Carrasco Este, com 314 dias de DOM — mais de dez meses à espera de comprador. Apenas 5 novos anúncios por mês para 76 imóveis ativos. É o bairro com maior fricção do mercado: imóveis de alto valor (tipicamente USD 4.000-6.000/m²), demanda limitada e vendedores diante de um contexto em que preços ou expectativas precisam de ajuste.

Parque Miramar ocupa uma posição paradoxal: 295 dias de DOM, mas com 118 novos anúncios mensais. O enorme fluxo de novas ofertas sugere que os vendedores insistem em colocar imóveis à venda, porém o tempo médio de venda mostra que há pouca absorção. É um bairro caro e seletivo; a demanda existe, mas é muito específica.

Capurro-Bella Vista e Mercado Modelo (248 e 149 dias, respectivamente) são zonas de transição com dificuldades de comercialização. Os meses de estoque oscilam entre 1,5 e 2,1, sinalizando que a renovação da oferta não acompanha o ritmo de fechamento das operações.

La Figurita se destaca negativamente, com apenas 1 novo anúncio por mês para 20 imóveis em oferta. É um mercado praticamente estagnado; quem vende ali precisa se preparar para esperar.

Mercado de comprador ou de vendedor?

A classificação por meses de estoque revela um mercado segmentado:

• Mercado de vendedor (estoque <6 meses): todos os bairros do top 10 dinâmico se encaixam nessa categoria. Cerrito (1,2 mês), Ituzaingó (1,3), Belvedere (0,9) e até mesmo Aguada (1,6) são territórios em que quem vende leva vantagem. Os compradores precisam ser ágeis e tomar decisões rápidas.
• Mercado equilibrado (6-9 meses): não há bairros significativos nesse intervalo, o que sugere polarização: ou é mercado de vendedor rápido, ou é de comprador com longos prazos de espera.
• Mercado de comprador (estoque >9 meses): Carrasco Este, Parque Miramar, Capurro-Bella Vista, Mercado Modelo e Larrañaga se enquadram aqui. Nesses bairros, os compradores têm poder de barganha; podem esperar, pedir descontos e exigir condições. Carrasco Este, com 2,1 meses de estoque acumulado, é território puro de comprador.

No nível da cidade (60 dias medianos), o mercado favorece ligeiramente os vendedores — mas apenas nos bairros bem posicionados. A cidade está dividida: a zona de entrada (oeste, centro-sul) se movimenta; o leste de luxo aguarda.

Tendência de preços

Bairro	USD/m²	Variação % Mensal	Estoque Ativo
Villa Dolores	USD 3.048/m²	-3.6%	32
Piedras Blancas	USD 959/m²	-1.7%	36
Ituzaingó	USD 2.149/m²	1.4%	16
Lezica	USD 1.103/m²	-1.3%	20
Cerrito	USD 1.027/m²	1.1%	39
Sayago	USD 1.779/m²	0.9%	75
Nuevo París	USD 922/m²	-0.9%	21
Santiago Vázquez	USD 1.030/m²	-0.6%	0
Arroyo Seco	USD 2.010/m²	-0.5%	20
Aires Puros	USD 1.790/m²	0.4%	34
Villa Española	USD 1.580/m²	0.3%	90
Malvín Norte	USD 1.311/m²	0.3%	388
Peñarol	USD 985/m²	-0.3%	0
Jardines del Hipódromo	USD 1.802/m²	-0.3%	0
Parque Rodó	USD 3.755/m²	-0.2%	1.444

As variações mensais de preço são moderadas — a maioria dos bairros oscila entre -2% e +1,5%. Não há volatilidade, e sim estabilidade relativa com leve pressão baixista.

Villa Dolores encabeça a queda com -3,6%. A USD 3.048/m², esse bairro de luxo está ajustando expectativas. Com apenas 32 anúncios, os vendedores estão cedendo para fechar negócios.

Ituzaingó sobe 1,4% — o único bairro do top dinâmico que também registra valorização. A USD 2.149/m² e com apenas 16 unidades em oferta, a escassez relativa empurra os preços para cima. É um sinal de demanda absorvendo a oferta com rapidez.

Cerrito sobe 1,1%, outro sinal de força em bairros com alta rotação. Sayago (0,9%), Aires Puros (0,4%) e Villa Española (0,3%) acompanham com incrementos modestos.

As quedas mais notáveis, fora Villa Dolores, são Piedras Blancas (-1,7%), Lezica (-1,3%) e Nuevo París (-0,9%) — bairros de segmento acessível, em que há pressão da oferta sem absorção suficientemente rápida.

Parque Rodó permanece estável (-0,2%) a USD 3.755/m² com 1.444 anúncios — o bairro mais premium da cidade mantém o preço, porém a enorme quantidade de publicações reflete que o mercado de alto padrão se movimenta lentamente.

Conclusão

Em abril de 2026, Montevideo vive um mercado imobiliário em equilíbrio fragmentado. A cidade não é um monólito: enquanto Cerrito, Ituzaingó e Aguada vendem em 30-53 dias com preços estáveis ou em alta, Carrasco Este e Parque Miramar esperam mais de dez meses com preços pressionados.

Para compradores, trata-se de uma oportunidade: sobretudo em zonas de luxo e no leste litorâneo, há margem para negociar. Para vendedores de imóveis em zona central e acessível, o contexto é favorável — há demanda e rotação rápida. Para vendedores de imóveis premium, é hora de paciência e, possivelmente, de ajustar expectativas.

A renovação mensal de 24% do estoque é saudável; indica que o mercado não está congelado. Os próximos meses provavelmente manterão essa dinâmica: estabilidade de preços, dinamismo seletivo por bairro e janela de oportunidade para compradores em segmentos de margem.

Para se aprofundar em onde investir, confira nossa análise de oportunidades de compra e o ranking de preços por bairro.

Atualizado: abril de 2026. Fonte: análise INGAR com base na oferta imobiliária vigente em Montevideo.