Как выбрать надёжное агентство недвижимости в Уругвае: что можно проверить сегодня

Чтобы выбрать подходящее агентство недвижимости, недостаточно прочитать отзывы и убедиться, что у него есть офис. Прежде чем передавать информацию, подписывать документ о резервировании или платить вознаграждение, стоит проверить конкретные документы, порядок работы и условия.

С 2024 года в Уругвае действует Закон 20.380, установивший специальные правила для деятельности в сфере недвижимости. Но есть деталь, которая принципиально меняет практические рекомендации: по состоянию на 1.º августа 2026 года Национальный реестр операторов рынка недвижимости ещё не работает.

Поэтому полезно разграничить три аспекта:

1. что уже можно проверить;
2. что закон будет требовать, когда появится возможность регистрации;
3. какие добросовестные практики уже сегодня снижают риск.

Можно ли сегодня проверить регистрационный номер агентства недвижимости?

Нет.

Закон 20.380 создал Национальный реестр операторов рынка недвижимости при Министерстве образования и культуры, предусмотрел открытый доступ к нему и обязал указывать регистрационный номер в каждом предложении. Он также установил плату за регистрацию, которая не может превышать 1.000 UI, с продлением регистрации каждые два года, и предусмотрел специальный порядок аккредитации для тех, кто уже работал в этой сфере: в течение 180 дней с момента начала работы Реестра.

Пока всё это не работает. В последнем официальном сообщении MEC от 9 апреля 2026 года говорилось, что подготовка подзаконного регулирования продолжается и разрабатывается необходимая информационная система. Закон предписывал принять подзаконные нормы в течение 90 дней после его вступления в силу; этот срок истёк.

Практические последствия на сегодня:

• официального общедоступного сервиса проверки регистрационных номеров нет;
• нет смысла требовать номер, который государство ещё не выдаёт;
• если вам показывают «регистрационный номер», проверить его в какой-либо официальной базе невозможно;
• когда Реестр заработает, такая проверка станет первым этапом отбора.

Источник: MEC — Подготовка подзаконных норм к Закону об операторах рынка недвижимости.

Что вы уже можете проверить

Вы можете проверить онлайн действительность общей справки BPS и статус единой справки DGI.

Но важно точно понимать, что они доказывают: соблюдение формальных требований, а не качество работы. У компании могут быть все действующие справки, но при этом она может неверно оценить ваш объект, плохо вас обслуживать и не защищать ваши интересы. Это базовый минимум, а не окончательный вывод о надёжности.

Требования SENACLAFT применяются к разным сделкам по-разному

Регистрацию здесь часто используют как знак надёжности, поэтому важно правильно понимать её значение.

Закон 19.574 относит агентства недвижимости и посредников в сделках с недвижимостью к субъектам, обязанным соблюдать требования противодействия отмыванию денег, но прямо исключает аренду.

Иными словами, целесообразность запроса подтверждения регистрации в SENACLAFT зависит от конкретной деятельности. Это не универсальная проверка для любой компании, которая занимается только управлением арендой или посредничеством в арендных сделках.

И наоборот: когда агентство участвует в купле-продаже, подпадающей под эти нормы, закономерно ожидать, что оно запросит сведения о вашей личности, конечном бенефициаре и происхождении средств. Это не недоверие к вам, а его законная обязанность.

Что требует Закон 20.380 и какие требования пока не действуют

Хотя получить регистрационный номер пока невозможно, закон задаёт стандарт, к которому движется отрасль.

Статья 6 устанавливает, что зарегистрированный оператор обязан:

• предоставлять ясную, достоверную и наглядную информацию о своих услугах и предлагаемых объектах;
• осматривать объект в объёме, достаточном для его однозначной идентификации;
• фиксировать права и обязанности в отношениях с заказчиком способом, позволяющим подтвердить их при необходимости;
• указывать свой регистрационный номер в предложениях;
• сохранять конфиденциальность персональных данных;
• предоставлять достоверную информацию, особенно о цене, порядке и способах оплаты;
• соблюдать налоговые нормы, требования в сфере социального обеспечения и противодействия отмыванию денег.

Статья 7 запрещает ему:

• размещать рекламу или совершать действия, способные ввести в заблуждение;
• привлекать клиентов способами, несовместимыми с профессиональным достоинством и добросовестностью;
• неправомерно удерживать документы, денежные средства или ценности своих заказчиков;
• вести деятельность и требовать вознаграждение без необходимого допуска или разрешения клиента.

Поскольку эти статьи адресованы зарегистрированным операторам, а Реестр не работает, было бы неточно представлять предусмотренный ими порядок применения санкций как полностью действующий. При этом многие из перечисленных действий уже сегодня регулируются договорным правом, налоговыми нормами, законодательством о защите данных, противодействии отмыванию денег и защите прав потребителей.

Разрешение на публикацию объявления об объекте

Прежде чем резервировать объект или передавать деньги, спросите:

• кто является собственником или ответственным за сделку;
• уполномочено ли агентство предлагать этот объект на рынке;
• работает ли оно напрямую или совместно с другим агентством;
• кто получит деньги, если вы решите зарезервировать объект;
• на чьё имя будет оформлен подтверждающий документ.

Закон предусматривает достоверно подтверждённое разрешение клиента на действия оператора от его имени. Это не даёт вам права требовать копию договора между собственником и агентством: в нём может содержаться конфиденциальная информация. Однако компания должна быть в состоянии ясно объяснить, какое отношение она имеет к объекту и кто отвечает за предложение. Если ответ становится уклончивым, это повод задуматься.

Вознаграждение: ставка 3 % не установлена законом

Закон 20.380 признаёт право зарегистрированного оператора получать вознаграждение, но не устанавливает обязательный процент.

При купле-продаже обычно взимают 3 % плюс НДС с каждой стороны. Это рыночная практика, а не установленный законом тариф. Процент, база расчёта и перечень включённых услуг различаются; их согласовывают до заключения договора.

Запросите письменно:

• процент или сумму;
• стоимость, от которой рассчитывается вознаграждение;
• начисляется ли НДС дополнительно;
• какие дополнительные расходы могут взиматься;
• какие услуги включены;
• в какой момент возникает право на вознаграждение;
• что произойдёт, если сделка не состоится.

В счёте должен быть указан тот же исполнитель, с которым вы договорились. С 2025 года плательщики НДС по общему правилу оформляют операции электронными документами; исключения зависят от налогового режима (руководство DGI по электронному оформлению счетов).

Осмотр объекта и площадь в объявлении

Агентство, которое знает продаваемый объект, должно быть в состоянии объяснить как минимум следующее: его местоположение и идентификационные данные, площадь и источник этой цифры, количество и планировку помещений, видимое общее состояние, расходы на содержание общего имущества, занят ли объект, цену и условия оплаты, а также какие документы доступны.

Предусмотренная законом обязанность осмотра направлена на правильную идентификацию объекта. Она не заменяет правовую проверку и изучение документов, которые проводит нотариус в Уругвае (escribano).

Площадь — постоянный источник споров. Её могут указывать по плану, кадастровой справке, регламенту совместного владения зданием, правоустанавливающим документам или результатам последующего обмера. Если цифры расходятся, агентству следует объяснить, из какого источника они взяты, и не выдавать приблизительную оценку за документально подтверждённую площадь.

Резервирование: что нужно зафиксировать письменно

Не передавайте деньги на основании устной беседы.

В документе следует указать:

• объект и его кадастровый номер (padrón), если он доступен;
• данные того, кто передаёт деньги, и того, кто их получает;
• сумму и валюту;
• счёт или способ оплаты;
• предлагаемую цену;
• срок действия;
• условия, от выполнения которых зависит сделка;
• как будут использованы деньги в случае принятия предложения;
• случаи, в которых деньги возвращаются;
• последствия отказа от сделки;
• подписи или подтверждаемое согласие обеих сторон.

Агентство может принимать или хранить денежные средства и ценности, если у него есть соответствующие полномочия, а условия зафиксированы документально. Недопустимо удерживать их без оснований, не выдавать документ о получении или уклоняться от ответа на вопрос, кто хранит деньги и когда их вернут.

Нотариус покупателя

При купле-продаже покупателю следует привлечь нотариуса в Уругвае (escribano), который будет независимо консультировать его и изучит правоустанавливающие документы, справки, задолженности, доверенности, налоговый статус и историю объекта.

Статья 1673 Гражданского кодекса возлагает расходы на оформление нотариального акта о переходе права собственности на покупателя, если стороны не договорились об ином. Она не определяет, кто выбирает специалиста.

На практике разумно, чтобы покупатель предложил нотариуса, которому доверяет. При банковском финансировании могут действовать требования банка или установленный им порядок назначения специалиста: узнайте о них до принятия обязательств. Независимая консультация должна быть обязательным условием.

Тревожные признаки

Будьте внимательны, если агентство:

• не сообщает юридическое наименование и RUT;
• просит перевести деньги лицу, отличному от участника договора;
• не выдаёт ни документа о получении денег, ни счёта;
• избегает письменной фиксации вознаграждения и условий;
• публикует сведения, которые меняются в зависимости от того, кто задаёт вопрос;
• не может объяснить, откуда взята заявленная площадь;
• требует внести сумму для резервирования до того, как будут установлены конкретный объект и получатель денег;
• не указывает письменно, когда возвращается сумма, внесённая при резервировании;
• подталкивает к подписанию, не давая времени на проверку;
• отговаривает от привлечения независимого нотариуса;
• использует фотографии или тексты, скопированные из другого объявления, и не может организовать просмотр;
• удерживает оригиналы документов, не объясняя причин и не выдавая подтверждения их получения.

Офис, известный бренд или членство в отраслевой палате помогают установить, кто стоит за компанией, но не заменяют ни одну из этих проверок.

Десять вопросов перед заключением договора

1. Каковы юридическое наименование и RUT исполнителя, который оказывает услугу и выставляет счёт?
2. Могу ли я проверить его действующие справки DGI и BPS?
3. Требуется ли регистрация в SENACLAFT для этой сделки?
4. Кто уполномочил агентство предлагать этот объект на рынке?
5. Это прямое предложение или совместное с другим агентством?
6. На основании какого документа или обмера указана площадь в объявлении?
7. Каковы вознаграждение, налоги и дополнительные расходы?
8. В какой момент возникает право на вознаграждение?
9. Если я внесу сумму для резервирования, кто будет хранить деньги и когда их вернут?
10. Могу ли я передать документы своему нотариусу до принятия обязательств?

Важен и сам ответ, и готовность зафиксировать его письменно.

Куда обращаться, если что-то пошло не так

Если отношения подпадают под законодательство о защите прав потребителей, можно обратиться за консультацией, подать претензию или жалобу в подразделение по защите прав потребителей — Unidad de Defensa del Consumidor при MEF, где доступны веб-формы и очный приём (официальные каналы обращения).

В зависимости от проблемы также может быть уместно обратиться:

• DGI — по поводу налоговых нарушений или нарушений при выставлении счетов;
• BPS — по вопросам социального обеспечения;
• SENACLAFT — по поводу несоблюдения требований регистрации или контроля в сфере противодействия отмыванию денег;
• полиция или прокуратура — при возможном мошенничестве или присвоении средств;
• судебный порядок — для взыскания денег, возмещения ущерба или предъявления требований в связи с нарушением договора.

Закон 20.380 предусматривает, что будущая комиссия Реестра, работающая на общественных началах, будет принимать жалобы, а MEC сможет применять предупреждения, замечания, штрафы — от 1.000 до 500.000 UI — и временное приостановление деятельности на срок до трёх месяцев. Этот специальный канал станет доступен после запуска Реестра и соответствующей процедуры.

Как мы работаем в INGAR

Мы стремимся к тому, чтобы каждый клиент с первого обращения понимал, кто участвует в работе и от чьего имени, какой объект предлагается, откуда взята опубликованная информация, какое вознаграждение и какие расходы могут потребоваться, что входит в услугу, какие условия действуют при резервировании, когда он получит новую информацию и какие документы сможет проверить его нотариус.

Вознаграждение и условия фиксируются документально до принятия обязательств. Если площадь или другой размер не подтверждены документами, мы отмечаем, что это приблизительные данные. И каждый клиент работает с независимым нотариусом по своему выбору.

Доверие должно основываться на проверяемой информации и понятных условиях, а не на обещании или номере, который пока невозможно проверить.

Вопросы из этого руководства применимы к любому агентству, включая нас: вы можете использовать их для проверки опубликованных объектов и бесплатной онлайн-оценки, по результатам которой вы получите диапазон стоимости письменно и без обязательств.

Частые вопросы

Можно ли сегодня проверить регистрационный номер агентства недвижимости в Уругвае?

Нет. Закон 20.380 создал Национальный реестр операторов рынка недвижимости при Министерстве образования и культуры и предусмотрел открытый доступ к нему, но Реестр не работает, поэтому проверить регистрационный номер пока невозможно.

Что я могу проверить перед заключением договора?

Юридическое наименование и RUT исполнителя, который оказывает услугу и выставляет счёт, его действующие справки DGI и BPS, полномочия предлагать именно этот объект на рынке и письменные условия оказания услуги.

Устанавливает ли закон комиссию в размере 3 %?

Нет. Закон 20.380 признаёт право зарегистрированного оператора получать вознаграждение, но не устанавливает обязательный процент. 3 % плюс НДС с каждой стороны — рыночная практика при купле-продаже, а не установленный законом тариф.

Все ли агентства недвижимости зарегистрированы в SENACLAFT?

Требования применяются к разным сделкам по-разному. Закон 19.574 относит агентства недвижимости и посредников в сделках с недвижимостью к субъектам, обязанным соблюдать соответствующие требования, но их применимость зависит от вида сделки.

Что должно быть указано в документе о резервировании?

Не передавайте деньги на основании устной беседы. В документе следует указать объект и его кадастровый номер (padrón), если он доступен, данные того, кто передаёт деньги, и того, кто их получает, сумму и валюту, а также условия возврата.

Кто выбирает нотариуса при купле-продаже?

Покупателю следует привлечь нотариуса, который будет независимо консультировать его и изучит правоустанавливающие документы, справки, задолженности, доверенности и налоговый статус.

Куда обращаться с претензией, если что-то пошло не так?

Если отношения подпадают под законодательство о защите прав потребителей, можно обратиться за консультацией, подать претензию или жалобу в подразделение по защите прав потребителей — Unidad de Defensa del Consumidor при MEF, где доступны веб-формы и очный приём.

Читайте также

• Как проверить, работает ли агентство недвижимости официально и можно ли ему доверять
• Для чего нужно агентство недвижимости?
• Скрытые предложения и скопированные объявления
• Может ли собственник брать комиссию при прямой сделке?
• Комиссия агентства недвижимости при аренде
• Какие расходы возникают при покупке недвижимости

Источники

• Закон 20.380 — Регулирование деятельности операторов рынка недвижимости
• MEC — Продолжается подготовка подзаконных норм к Закону об операторах рынка недвижимости
• Закон 19.574, статья 13 — Нефинансовые субъекты, обязанные соблюдать требования противодействия отмыванию денег
• Декрет 379/018 — Противодействие отмыванию денег
• Закон 17.250 — Потребительские отношения
• Декрет 244/000 — Информация о ценах и их отображение
• BPS — Общие справки
• DGI — Руководство по электронному оформлению счетов
• Гражданский кодекс, статья 1673

Общая информация проверена 1.º августа 2026 года. Состояние внедрения Реестра, предусмотренного Законом 20.380, может измениться: проверьте актуальную ситуацию на момент заключения договора.