Жильё по программе налогового стимулирования в Уругвае 2026: налоговые льготы

Жильё по программе налогового стимулирования: что это, какие преимущества вы получаете и что от вас могут скрывать

Закон 18.795 уже более десятилетия меняет рынок недвижимости Уругвая. Подано более 2.196 проектов, завершено строительство 28.200 жилых объектов, привлечено USD 3.000 миллионов частных инвестиций. Но за рекламными цифрами стоят нюансы, в которых стоит разобраться, прежде чем что-либо подписывать.

В этом руководстве мы подробно объясняем, как работает программа: какие налоговые льготы действуют, на какой срок, какие требования установлены, какие обсуждения предстоят в 2026 и, главное, какие вопросы стоит задать себе, прежде чем инвестировать в Уругвае или покупать недвижимость. Прямо и по существу.

Если вы сравниваете варианты, полезно также прочитать статьи о сравнении покупки на ранней стадии строительства и готового жилья, о расходах при покупке недвижимости и об ипотечном кредитовании в Уругвае.

Что такое жильё по программе налогового стимулирования (Закон 18.795)

Закон 18.795, принятый в 2011 году, ввёл налоговые стимулы для привлечения частных инвестиций в строительство жилья социальной направленности. Изначальный замысел состоял в том, чтобы застройщики возводили доступное жильё в городах со сложившейся инфраструктурой и взамен получали существенные налоговые льготы.

Механизм устроен так: застройщик представляет проект в MVOT (Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial — Министерство жилищного строительства и территориального планирования) и ANV (Agencia Nacional de Vivienda — Национальное жилищное агентство). Если проект соответствует требованиям к расположению, типам жилья, площади и предельным ценам, ему выдают «declaratoria promocional» — документ о включении в программу. Именно этот документ открывает доступ к налоговым льготам как для застройщика, так и для конечного покупателя.

Не всякая новостройка относится к жилью по программе налогового стимулирования (vivienda promovida, далее — VP). Проект должен находиться в разрешённых зонах, границы которых установлены постановлениями, соответствовать требованиям к минимальной и максимальной площади для каждого типа жилья, а также соблюдать предельные цены продажи и аренды, которые периодически устанавливает ANV.

Подробно о налоговых льготах

Перейдём к главному. Программа предусматривает четыре налоговые льготы, совокупный эффект которых существенен.

1. Освобождение от ITP — налога на переход права собственности

Первая продажа объекта по программе освобождается от ITP на 100%. Обычно этот налог составляет для покупателя 2% от установленной налоговой стоимости объекта, ещё 2% уплачивает продавец; при первом отчуждении освобождение распространяется на обе стороны. Для объекта стоимостью USD 120.000 это означает экономию USD 2.400 для вас.

Условие: льгота применяется только к первому отчуждению в течение налогового периода, в котором завершено строительство, и девяти последующих периодов. При перепродаже вторая сделка уже облагается ITP в обычном порядке.

2. Освобождение арендного дохода от IRPF/IRAE

Если вы сдаёте объект в аренду, получаемый доход освобождается от IRPF — налога на доходы физических лиц — или IRAE — налога на доходы от экономической деятельности для компаний — на 10 налоговых периодов. В большинстве случаев освобождение составляет 60 %; 100 % — только в зонах, определённых MVOTMA, либо при сдаче с гарантией FGA. Прежде чем рассчитывать доходность, уточните объём льготы для конкретного объекта. IRPF с арендного дохода составляет 12% от чистого дохода. Для объекта с арендной платой USD 700 в месяц (USD 8.400 в год) освобождение на 60 % позволяет сэкономить примерно USD 540-600 в год, а в случаях освобождения на 100 % — USD 900-1.000.

Условие: договор аренды должен заключаться не менее чем на 12 месяцев для постоянного проживания. Краткосрочная и туристическая аренда под действие льготы не подпадают.

3. Освобождение от налога на имущество

Объект по программе освобождается от налога на имущество на 10 налоговых периодов. Этот налог взимается с имущества физических и юридических лиц, а ставки зависят от категории налогоплательщика: 0,10% для физических лиц — резидентов с суммы стоимости имущества сверх необлагаемого минимума ($6.653.000 в 2025 году), от 0,7% до 1,5% для физических лиц — нерезидентов, не уплачивающих IRNR — налог на доходы нерезидентов (нерезидент, сдающий объект в аренду, уплачивает IRNR, и для него действует ставка 0,10% с суммы сверх необлагаемого минимума), и 1,5% для юридических лиц. Для инвестора с несколькими объектами это существенная льгота.

Условие: объект должен сдаваться в аренду не менее 6 месяцев в соответствующем налоговом периоде.

4. Налоговый зачёт НДС при строительстве

Застройщик может возместить НДС, включённый в стоимость товаров и услуг, приобретённых для строительства. Это снижает строительные затраты, что теоретически должно приводить к более низкой цене продажи для покупателя. Кроме того, первая продажа жилья по программе освобождается от НДС.

Сводная таблица льгот

Важно: сроки освобождения исчисляются по завершённым налоговым периодам. Часть года, в котором закончено строительство, считается первым налоговым периодом.

Требования для включения проекта в программу налогового стимулирования

Одного заявления застройщика «это жильё по программе» недостаточно. Проект должен пройти официальную процедуру:

1. Расположение в пределах разрешённых зон: нормативные постановления определяют конкретные территории, где допускается строительство жилья по программе. Это Монтевидео, города за пределами столицы, а с недавнего времени — и Сьюдад-де-ла-Коста в Канелонесе.
2. Одобрение MVOT: Министерство жилищного строительства оценивает соответствие проекта градостроительным требованиям, нормам пригодности для проживания и требованиям к площади.
3. Документ ANV о включении в программу: Национальное жилищное агентство выдаёт документ, открывающий доступ к льготам. Без него освобождение от налогов не действует.
4. Предельные цены продажи и аренды: ANV периодически публикует максимальные значения по зонам. Эти ограничения различаются в зависимости от департамента, района и типа жилья.
5. Минимальная и максимальная площадь: для каждого типа жилья — студии, с 1 спальней, с 2 спальнями и так далее — нормативно установлены диапазоны жилой площади.
6. Декларация под присягой в ANV: при каждой продаже или сдаче объекта по программе застройщик должен сообщать об этом в ANV, подавая декларацию под присягой.

Закон 18.795 не требует от покупателя гражданства Уругвая для получения налоговых льгот. Освобождения от налогов (ITP, IRPF, налог на имущество) автоматически распространяются на любой объект с документом о включении в программу, без дополнительных требований к доходу или накоплениям. Требования к подтверждению доходов, трудового стажа по данным Banco de Previsión Social (BPS), учреждения социального обеспечения Уругвая, и предварительным накоплениям относятся к программе ANV «Покупка жилья по программе налогового стимулирования». Это отдельная программа субсидируемого кредитования, а не условие получения налоговых льгот по Закону 18.795.

Реальные показатели программы

За более чем десятилетие действия Закон 18.795 обеспечил беспрецедентный объём деятельности в строительной отрасли Уругвая. Последние данные ANV показывают:

• 2.196 поданных проектов с 2011 по 2025 год
• 28.200+ завершённых жилых объектов по всей стране
• 24.053 декларации о продаже, поданные под присягой и зарегистрированные в ANV
• USD 3.000 миллионов привлечённых частных инвестиций
• 326 проектов подано только в 2025 году — исторический рекорд (на 32% больше, чем 246 в 2024 году)

Из 1.935 действующих проектов 60% — небольшие, до 20 жилых объектов, 24% — средние, на 21-50 объектов, и лишь 16% — крупные, более чем на 50 объектов. Но именно эти 296 крупных проектов включают 37.691 жилой объект — более 60% общего количества.

Где строят: географическая концентрация

Исторически жильё по программе строилось почти исключительно в Монтевидео. Но ситуация меняется.

Монтевидео: 80% проданного жилья

Из общего числа 24.053 деклараций о продаже, поданных под присягой, более 19.000 приходится на Монтевидео, то есть 80%. Внутри столицы концентрация особенно заметна:

• Кордон (Cordón): 26,4% продаж (более 5.500 деклараций под присягой, отчёт ANV N° 50, май 2026). Это район с самым большим количеством жилья VP в стране, значительно опережающий остальные.
• Трес-Крусес (Tres Cruces): 9,4%
• Сентро (Centro): 7,0%
• Баррио-Сур (Barrio Sur): 5,5%
• Далее следуют Ларраньяга, Палермо, Ла-Бланкеада и другие центральные районы.

На прибрежную зону — Сьюдад-Вьеха, Сур, Палермо, Сентро, Кордон, Парке-Родо, Бусео, Поситос, Мальвин и Пунта-Горда — приходится 53% строительства в Монтевидео.

Рост доли Канелонеса

Самое заметное изменение последних лет: доля Канелонеса в количестве проектов выросла с 17% почти до 28%, главным образом за счёт Сьюдад-де-ла-Коста. Одновременно доля Монтевидео снизилась с 82% в 2019 году до 56% в 2024 году.

Этот сдвиг объясняется несколькими факторами: более дешёвой землёй, более обширными разрешёнными зонами и растущим спросом со стороны молодых семей, которым нужно больше квадратных метров за меньшую цену.

Один из примеров такой географии — Altius Group: у компании около двадцати проектов и очередей строительства по программе, от Трес-Крусес и Кордона до Сьюдад-де-ла-Коста, где напротив озёр расположен More Botavara. История компании и её объекты в продаже представлены на странице Altius Group.

Цены: VP и обычный рынок

Один из главных аргументов в пользу программы — более низкие цены по сравнению с обычным рынком. Данные это подтверждают, хотя и с оговорками.

Средняя цена за м2

То есть в среднем квадратный метр жилья VP стоит на 28% меньше, чем на рынке в целом. Однако обратите внимание: отчасти разница объясняется типами квартир — много студий и квартир с 1 спальней, у которых стоимость м2 ниже, чем у больших квартир, — и расположением: многие проекты находятся за пределами премиальных районов.

Цены по типам квартир

Если вас интересуют цены по районам: медианная цена квартир в Кордоне составляет USD 2.857/м2, в Брасо-Ориенталь — USD 2.095/м2, в Редукто — USD 1.865/м2, по данным Índice INGAR (июнь 2026). Разброс значительный.

Проблема студий

Это самый спорный аспект программы, и на то есть основания.

В период с 2011 по 2017 год студии и квартиры с 1 спальней составляли лишь 1% построенного жилья по программе. Сегодня на них приходится 61%. Скачок произошёл после постановлений 2020 года, смягчивших правила: были разрешены студии без ограничения их доли в проекте, отменены максимальные цены продажи и допущено строительство жилья площадью до 25 м2.

Для застройщика расчёт прост: на одном и том же участке можно разместить больше студий, чем квартир с 2 спальнями, каждая быстро продаётся инвесторам, а маржа на м2 построенной площади выше.

Последствия для рынка уже заметны:

• Избыток предложения в отдельных районах. В Кордоне и Трес-Крусес концентрация студий по программе оказывает понижательное давление на арендные ставки.
• Пригодность для проживания под вопросом. Студия площадью 25 м2 не решает жилищный вопрос семьи. Урбанисты и сама ANV отмечали, что закон должен стимулировать строительство жилья, в котором люди действительно будут жить, а не только объектов для инвестиций.
• Дисбаланс типов квартир. Семьи, ищущие квартиры с 2 или 3 спальнями, сталкиваются с меньшим предложением по программе — именно в том сегменте, который закон изначально должен был поддерживать.

Рынок уже начал корректироваться: в последние кварталы некоторые застройщики по собственной инициативе сократили долю студий на фоне признаков насыщения. Но готовятся и изменения нормативных правил.

Дискуссия 2025-2026: предстоящие реформы

Новое правительство, приступившее к работе в 2025 году, включило жильё по программе налогового стимулирования в число основных вопросов своей жилищной повестки. Пятилетний план MVOT на 2025-2029 предусматривает пересмотр программы, и обсуждается несколько изменений:

Предлагаемые реформы

1. Обязательные квоты на квартиры с 2 и 3 спальнями. Установить минимальную долю квартир с 2 и более спальнями в каждом проекте, чтобы преодолеть перекос в сторону студий.
2. Возвращение предельных цен. Постановления 2020 года отменили максимальные цены продажи. Обсуждается их восстановление с дифференциацией по зонам и доходу покупателя.
3. Исключение инфраструктуры премиального уровня. Бассейны, премиальные тренажёрные залы и другие удобства повышают расходы на содержание общего имущества и не делают жильё доступнее. Рассматривается их исключение из программы либо ограничение их доли в стоимости проекта.
4. Ограничение льгот в прибрежных зонах. Пересмотреть границы разрешённых зон в Сьюдад-де-ла-Коста и Пунта-дель-Эсте, где соотношение риска и доходности для застройщика более благоприятно, а необходимость государственной поддержки вызывает вопросы.
5. Отдельный режим для регионов за пределами столицы. Ввести более сильные стимулы, включая субсидируемые кредиты, для департаментов с менее развитым рынком недвижимости.

В чём суть разногласий

Объединения, занимающиеся вопросами градостроительства и жилья, утверждают, что программа VP в том виде, в котором она действовала с 2020 по 2024 год, повышает стоимость земли, стимулирует строительство маленьких квартир ради максимальной доходности и не улучшает реальную доступность жилья. С другой стороны, строительная отрасль и предпринимательские объединения предупреждают: ужесточение правил может затормозить инвестиции на фоне рекордной активности.

В 2025 году сенатор от Frente Amplio внёс законопроект об ограничении строительства студий по программе, что вызвало острую дискуссию с частным сектором. Обсуждение продолжается в 2026 году, и любому инвестору стоит внимательно за ним следить.

Взгляд инвестора: реальная доходность

Этот анализ важен, если вы планируете купить объект VP для сдачи в аренду.

Валовая и чистая доходность

В районах Монтевидео со сложившейся инфраструктурой валовая доходность от аренды составляет около 5%-6% годовых в долларах. Но чистая доходность — после вычета расходов на содержание общего имущества, потерь от простоя, затрат на управление и налогов — для обычного рыночного объекта снижается до 3,5%-4%.

Именно здесь проявляется преимущество VP: освобождение от IRPF (12% от дохода) и налога на имущество (0,10%-1,5%) добавляет от 1,5 до 2 процентных пунктов к чистой доходности. Инвестор в VP может рассчитывать на чистую доходность 5%-6%, а в отдельных случаях — до 7% в течение 10 лет действия льгот.

Упрощённый числовой пример

*В новых зданиях VP с дополнительной инфраструктурой расходы на содержание общего имущества обычно выше. Многие продавцы об этом умалчивают.

Разница увеличивается для более дорогих объектов или инвесторов с большим объёмом имущества: в последнем случае сильнее эффект освобождения от налога на имущество. И уменьшается, когда расходы на содержание общего имущества в новостройке существенно превышают аналогичные платежи в обычном доме.

Подробнее о расчётах читайте в нашем руководстве по доходности аренды в Монтевидео по районам.

Взгляд покупателя жилья для себя

Если вы планируете купить жильё для собственного проживания, соотношение преимуществ и недостатков будет другим:

Плюсы:

• Цена за м2 ниже рыночной — в среднем на 28%.
• Новое здание с гарантиями на строительные работы и современной отделкой.
• Освобождение от ITP при покупке: экономия ~2% стоимости.
• Доступ к Фонду гарантий ипотечных кредитов (FGCH), который облегчает получение финансирования.

Минусы:

• Жильё меньше, чем в среднем по рынку, особенно если вы рассматриваете студии или квартиры с 1 спальней.
• Потенциально более высокие расходы на содержание общего имущества: вы оплачиваете дополнительные удобства, даже если они вам не нужны.
• Ограничения: если вы продадите объект до истечения 10 лет и он не использовался для постоянного проживания, вы можете потерять льготы.
• Предложение сосредоточено в определённых зонах. Если ваша повседневная жизнь связана с другим районом, варианты VP могут вам не подойти.
• Освобождение от IRPF и налога на имущество вам недоступно, поскольку вы не сдаёте объект в аренду; выгоду даёт только освобождение от ITP.

Риски, которые недооценивают

Об этом не расскажут рекламные буклеты, но это важно:

• Избыток предложения в отдельных районах. Если на 10 кварталов Кордона приходится 15 зданий со студиями VP, конкуренция за арендаторов будет жёсткой. Это снижает арендные ставки и увеличивает простой.
• Высокие расходы на содержание общего имущества. Бассейн, тренажёрный зал, общая зона барбекю, консьерж 24 часа в сутки. Пока квартира сдана, эту разницу оплачивает арендатор, но каждый месяц простоя расходы ложатся на вас; кроме того, высокие платежи сужают круг потенциальных арендаторов. В некоторых зданиях VP расходы на содержание общего имущества превышают USD 200 в месяц, снижая доходность.
• Качество отделки. У низкой цены есть обратная сторона. В некоторых проектах VP экономия на отделке приводит к претензиям и расходам на обслуживание вскоре после сдачи.
• Риск изменения регулирования. Если правительство изменит правила — предельные цены, зоны, типы жилья, — это может затронуть текущие проекты. Риск особенно актуален в 2026 году, когда обсуждаются реформы.
• Ликвидность при перепродаже. Через 10 лет, когда льготы закончатся, ваш объект будет конкурировать с новыми объектами VP, у которых льготы ещё действуют. Это может повлиять на цену перепродажи.
• Зависимость от документа о включении в программу. Если застройщик не выполнил все формальности в ANV надлежащим образом, льготы могут не применяться. Всегда запрашивайте документ о включении в программу до подписания договора.

Что проверить перед покупкой жилья VP для себя или для инвестиций

Вот вопросы, на которые следует ответить, прежде чем двигаться дальше:

О проекте

• Есть ли документ ANV о включении проекта в программу? Запросите его.
• Какое нормативное постановление распространяется на проект?
• С какого момента отсчитываются 10 лет освобождения от налогов?
• Какую долю составляют студии по сравнению с квартирами с 2/3 спальнями?
• Каковы предполагаемые расходы на содержание общего имущества после ввода здания в эксплуатацию?

О расчётах

• Составьте таблицу с ожидаемой арендной платой для консервативного, базового и оптимистичного сценариев.
• Реалистично оцените простой: минимум 1 месяц в год.
• Учтите управление, страхование, мелкий ремонт и расходы на содержание общего имущества, которые остаются на вас: платежи за месяцы простоя и внеочередные расходы.
• Рассчитайте чистую доходность, а не валовую, которую показывает продавец.
• Рассмотрите сценарий перепродажи через 10 лет: по какой цене вы продадите объект после окончания льгот?

О юридических вопросах

• До подписания проконсультируйтесь с нотариусом в Уругвае (escribano) и бухгалтером. У налоговых льгот есть конкретные условия, которые различаются в зависимости от ситуации.
• Проверьте, что договор купли-продажи содержит необходимые положения о VP.
• Если вы покупаете для сдачи в аренду, убедитесь, что договор аренды соответствует требованиям: минимум 12 месяцев, постоянное проживание.

Чего ожидать в 2026 году

Программа налогового стимулирования жилищного строительства не исчезнет. Она слишком важна для строительной отрасли и предложения жилья. Но изменения будут.

Имеющиеся сигналы указывают на более строгие рамки: меньше свободы для строительства исключительно студий, возможное возвращение предельных цен и пересмотр зон предоставления льгот. Для инвестора это может означать меньше вариантов, но с более высоким качеством жилья. Для покупателя жилья для себя — потенциально больше квартир с 2 и 3 спальнями по доступным ценам.

Если вы рассматриваете покупку VP сейчас, рекомендация проста: не торопитесь ради того, чтобы «успеть до изменения правил». Инвестируйте, если расчёты сходятся при ваших исходных допущениях, а не при допущениях продавца. Если без льгот расчёты не сходятся, вероятно, и с ними ситуация не изменится.

Источники

• Закон 18.795 (IMPO): https://www.impo.com.uy/bases/leyes/18795-2011
• Agencia Nacional de Vivienda (ANV) — закон о жилье по программе налогового стимулирования: https://www.anv.gub.uy/ley-de-viviendas-promovidas
• ANV — предельные цены: https://www.anv.gub.uy/topes-de-precio
• ANV — отчёты о ценах: https://www.anv.gub.uy/informes-de-precios
• MVOT — Закон 18.795: https://www.gub.uy/ministerio-vivienda-ordenamiento-territorial/politicas-y-gestion/ley-18795-inversion-privada-vivienda-interes-social
• Пятилетний план по жилью и среде проживания 2025-2029 (MVOT): https://medios.presidencia.gub.uy/tav_portal/2025/noticias/AO_144/PlanQuinquenal.pdf
• La Diaria — цены на жильё по программе налогового стимулирования в Монтевидео: ladiaria.com.uy
• LARED21 — 2.110 поданных проектов: lr21.com.uy
• El Observador — цены и продажи VP: elobservador.com.uy
• El Observador — предложения ANV по дополнительной инфраструктуре: elobservador.com.uy

Хотите инвестировать на основе данных, а не интуиции? Узнайте, как инвестировать в Уругвае, оцените недвижимость онлайн или напишите нам в WhatsApp.

Статьи по теме

• Покупка на ранней стадии строительства или готового жилья (2026): различия, риски и список проверок
• Инвестиции на ранней стадии строительства в Уругвае (2026): преимущества, договорные риски и список проверок застройщика
• Доходность аренды в Монтевидео по районам (2026): как рассчитать валовую и чистую доходность и чего ожидать
• Какие расходы возникают при покупке недвижимости в Уругвае
• Ипотечное кредитование в Уругвае: полное руководство