← Вернуться в раздел данных

Почему наши показатели отличаются от средних значений по нашему исследованию предложений

Обновлено

Цены за m² у INGAR обычно на 10–30% ниже средних значений по нашему исследованию предложений недвижимости. Различие обусловлено методологией, а не ошибкой. INGAR публикует медиану для стандартного объекта, сопоставимого между городами (квартира с 2 спальнями, 50–80 m²), тогда как средние значения по всему предложению охватывают и непропорционально широко представленный премиальный сегмент. При сравнении средних значений на одной и той же базе выборки INGAR сходятся с внешними ориентирами с расхождениями в пределах ±1–2% (Богота, сравнение в рамках собственного исследования: −1,1%; Мадрид, сравнение в рамках собственного исследования: −1,9%).

Аудит репрезентативности (18-07-2026): собственное среднее в сравнении со средним внешнего ориентира

ГородСреднее по собственным даннымОриентирОтклонениеВывод
Богота2 252Собственное исследование: 2.277−1,1%выборка без выявленных искажений
Мадрид6 744Собственное исследование: 6.876−1,9%выборка без выявленных искажений
Майами5 877Городская статистика: 5.425+8%без выявленных искажений (методологическое расхождение: определение объекта)
Сантьяго2 895Собственное исследование, столичный регион Сантьяго: 3.305−12%выборка без выявленных искажений; ошибка пересчета валюты исправлена (2.785→2.643, журнал изменений в карточке)
Сан-Паулу2 035FipeZAP 2.358−13,7%смещение устранено повторным формированием стратифицированной выборки (1.595→1.600, журнал изменений в карточке)

Единицы: USD/m². «Собственное среднее» = среднее по всем собранным объявлениям (без фильтра стандартного объекта), сопоставимое с базой внешнего ориентира. В остальных 6 городах раздела расхождений, требующих проверки, не было.

Частые вопросы

Почему используется медиана для стандартного объекта, а не среднее по рынку?

Потому что среднее по «всем опубликованным предложениям» несопоставимо между городами: в нём смешиваются студии и пентхаусы, а результат отражает смещение выборки предложений на каждом рынке (премиальные объявления публикуются чаще и заметнее выделяются). Медиана для стандартного объекта ICHS (2 спальни, 50–80 m²) измеряет один и тот же тип недвижимости во всех 11 городах — только так можно честно ответить на вопрос: «Сколько m² можно купить за USD 200.000 здесь и в другом городе?».

Как вы определяете, что выборка не смещена?

Проведён аудит (18-07-2026) с решающей проверкой: средние значения собственного исследования сравнили с контрольными средними для каждого рынка на одной и той же базе. Результат собственного исследования: Богота −1,1% относительно контрольного среднего, Мадрид −1,9% относительно контрольного среднего, Майами +8% относительно городской статистики — выборки репрезентативны. Аудит также выявил две проблемы, которые были исправлены с открытой фиксацией изменений: ошибку пересчёта CLP→USD в Сантьяго (2.785→2.643, −5,1%) и смещение выборки из-за разбиения данных на страницы в Сан-Паулу (повторная стратифицированная выборка по зонам; значение почти не изменилось: 1.595→1.600). Оба исправления зафиксированы в журнале изменений каждой карточки. С тех пор при каждом запуске обработки данных автоматически проверяется репрезентативность (отклонение от внешнего ориентира ±15% + охват районов), а срез данных, не прошедший проверку, не публикуется.

А почему в некоторых городах ваши показатели совпадают со средними значениями по нашему исследованию предложений?

Когда в предложении города преобладают стандартные объекты, медиана и среднее значение сходятся: так происходит в Буэнос-Айресе и Лиме, где наш показатель очень близок к рыночным ориентирам. Расхождение возникает там, где в опубликованном предложении непропорционально велика доля премиального сегмента (Мадрид: 61% объявлений приходится на 8 центральных/премиальных районов), либо там, где стандартный объект относится к компактному сегменту рынка (Майами: площадь типичной квартиры с 2 спальнями превышает 80 m²). В каждой карточке мы указываем базу расчета, выборку и дату, чтобы причины различий всегда можно было проследить.

Источники

  1. [1] Методология ICHS (стандартный объект SA-2B-50-80) · 2026-07-18 A
  2. [2] Собственное исследование — цены в Боготе · 2026-07-18 B
  3. [3] Собственное исследование — цены в Мадриде · 2026-07-18 B
  4. [4] Индекс FipeZAP — Сан-Паулу · 2026-07-18 A
  5. [5] Собственное исследование — столичный регион Сантьяго · 2026-07-18 B

Готовы инвестировать в Уругвае?

Запишитесь на звонок с консультантом INGAR, и мы подготовим точный расчёт для вашей ситуации — без неожиданностей.

Записаться на звонок