Guía para Comprar tu Primera Vivienda en Montevideo — Julio 2026
INGAR · · Guías
¿Cuánto necesitás para comprar tu primera vivienda en Montevideo?
El apartamento mediano de Montevideo cuesta USD 141.750, pero la mitad de los barrios está por debajo de esa cifra y en varios el precio mediano no llega a USD 100.000. Con USD 80.000 ya se compra en unos cuantos barrios; con USD 150.000 se accede a casi todo el corredor central.
La tabla muestra los barrios con precio por metro cuadrado por debajo de la mediana de la ciudad, ordenados de menor a mayor, con el precio total mediano, la superficie típica y los meses de stock que indican cuán rápido rota la oferta.
| Barrio | USD/m² | Precio total mediano | Superficie mediana | Meses de stock | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|
| Cerro | USD 967/m² | USD 68.000 | 70 m² | 1,4 | Baja |
| Colón | USD 998/m² | USD 50.000 | 50 m² | 1,2 | Baja |
| Ituzaingó | USD 1.141/m² | USD 75.000 | 65 m² | 1,8 | Baja |
| Cerrito | USD 1.171/m² | USD 70.000 | 62 m² | 2,0 | Baja |
| Malvín Norte | USD 1.177/m² | USD 75.000 | 62 m² | 1,1 | Media |
| La Teja | USD 1.222/m² | USD 57.000 | 55 m² | 1,1 | Baja |
| Maroñas | USD 1.259/m² | USD 68.000 | 48 m² | 1,7 | Baja |
| Aires Puros | USD 1.308/m² | USD 79.900 | 65 m² | 1,6 | Baja |
| Sayago | USD 1.369/m² | USD 77.000 | 57 m² | 1,2 | Baja |
| Villa Española | USD 1.437/m² | USD 89.000 | 58 m² | 1,8 | Media |
| Belvedere | USD 1.449/m² | USD 82.500 | 63 m² | 2,0 | Baja |
| Paso Molino | USD 1.667/m² | USD 117.780 | 66 m² | 2,2 | Baja |
| Reducto | USD 1.865/m² | USD 99.000 | 56 m² | 1,4 | Media |
| Atahualpa | USD 1.920/m² | USD 130.000 | 65 m² | 1,4 | Media |
| Villa Muñoz | USD 1.922/m² | USD 115.000 | 58 m² | 1,9 | Baja |
| Unión | USD 1.956/m² | USD 110.000 | 55 m² | 1,7 | Media |
| Mercado Modelo | USD 1.976/m² | USD 108.000 | 60 m² | 1,5 | Baja |
| Arroyo Seco | USD 2.048/m² | USD 116.500 | 66 m² | 1,1 | Baja |
| Brazo Oriental | USD 2.095/m² | USD 115.000 | 55 m² | 1,6 | Media |
| Goes | USD 2.115/m² | USD 99.300 | 50 m² | 1,6 | Baja |
| Ciudad Vieja | USD 2.152/m² | USD 129.000 | 60 m² | 1,7 | Media |
| La Comercial | USD 2.267/m² | USD 118.000 | 52 m² | 1,6 | Media |
| Jacinto Vera | USD 2.365/m² | USD 139.000 | 59 m² | 1,7 | Media |
| Capurro - Bella Vista | USD 2.476/m² | USD 141.750 | 56 m² | 1,5 | Baja |
| Bella Vista | USD 2.486/m² | USD 150.000 | 57 m² | 2,0 | Media |
¿Qué comprás con USD 80.000?
Con USD 80.000 entrás en Colón (USD 50.000 de precio mediano), Cerro (USD 68.000), Maroñas (USD 68.000), Cerrito (USD 70.000), Malvín Norte (USD 75.000), Ituzaingó (USD 75.000), Sayago (USD 77.000) y Aires Puros (USD 79.900).
De ese grupo, el que más se destaca para vivir es Malvín Norte: está sobre la costa este, pegado a Malvín, con la rotación más rápida del grupo (1,1 meses) y a un tercio del precio de su vecino. Sayago e Ituzaingó son alternativas sólidas si el trabajo queda por el norte o el centro y se prioriza superficie.
¿Y con USD 120.000?
Ese presupuesto abre el acceso al corredor central: Goes (USD 99.300), Reducto (USD 99.000), Unión (USD 110.000), Mercado Modelo (USD 108.000), Brazo Oriental (USD 115.000), Villa Muñoz (USD 115.000), Arroyo Seco (USD 116.500) y La Comercial (USD 118.000).
Es el tramo donde mejor se equilibra precio, conexión y vida de barrio. Todos están a menos de 20 minutos del centro en transporte público, tienen comercio de proximidad consolidado y una superficie mediana que permite dos dormitorios sin estirar el presupuesto.
¿Qué se consigue con USD 150.000?
Con USD 150.000 se llega al corazón del corredor central: Cordón (USD 143.000 de precio mediano), Tres Cruces (USD 150.300), La Blanqueada (USD 141.500), Aguada (USD 150.000), Bella Vista (USD 150.000) y Ciudad Vieja (USD 129.000).
Son barrios con demanda de alquiler estable, lo que importa incluso si vas a vivir ahí: significa que la reventa tiene un mercado natural de compradores inversores además de los que buscan vivienda. Cordón y Tres Cruces son los más líquidos del grupo, con 1,7 y 1,5 meses de stock.
¿Qué costos hay además del precio de la propiedad?
Al precio publicado hay que sumarle los costos de la operación, que en Uruguay rondan entre el 8% y el 10% del valor de compra e incluyen honorarios de escribano con sus aportes, comisión inmobiliaria, el impuesto a las transmisiones patrimoniales y los timbres y certificados del trámite.
Sobre un apartamento de USD 120.000 eso significa entre USD 9.600 y USD 12.000 adicionales que conviene tener previstos desde el principio. Si la compra es con crédito hipotecario, hay que agregar la tasación del banco, los gastos de constitución de la hipoteca y los seguros que exija el préstamo.
Un detalle que suele pasarse por alto: los gastos comunes del edificio. En Montevideo van de USD 60 a USD 200 mensuales según servicios y amenities, y son un costo fijo de por vida que no aparece en el precio de compra pero pesa tanto como una cuota.
¿Qué errores conviene evitar?
El primero es comparar barrios solo por precio por metro cuadrado. Dos barrios con el mismo valor por metro pueden tener precios totales muy distintos según el tamaño típico de la unidad; para quien compra para vivir, el precio total y la superficie mandan.
El segundo es ignorar la liquidez del barrio. Una propiedad barata en una zona donde la oferta tarda en absorberse puede ser difícil de revender cuando cambien tus planes. Los meses de stock de la tabla son el mejor indicador disponible de eso.
El tercero es tomar la variación de un solo mes como tendencia. En los barrios accesibles la mediana mensual se mueve bastante con lo que se publica; conviene mirar el acumulado del año antes de concluir que un barrio está subiendo o bajando.
Conclusión
Comprar la primera vivienda en Montevideo es posible desde unos USD 50.000 en los barrios más accesibles y desde unos USD 100.000 en el corredor central, sumando entre 8% y 10% de costos de operación. La recomendación práctica: definí el presupuesto total incluyendo esos gastos, filtrá por precio total en lugar de precio por metro, y usá los meses de stock para descartar zonas donde después cueste salir.
Para seguir: ranking de precios por barrio, costo de vida por barrio y oportunidades de compra.
Preguntas frecuentes
¿Con qué frecuencia se actualizan estos datos?
Se recalculan una vez por mes, con el cierre del mes anterior, y se publican junto con el Índice INGAR.
¿De dónde salen estos precios?
De un relevamiento propio de la oferta pública de Montevideo: son precios pedidos, no de cierre. En Uruguay las operaciones suelen cerrarse por debajo del valor publicado.
¿Querés decidir con datos y no con intuición? Mirá cómo invertir en Uruguay, tasá una propiedad online o escribinos por WhatsApp.
Estos datos forman parte del Índice INGAR, el índice mensual del mercado inmobiliario de Montevideo, con ficha de datos por barrio y metodología pública.
Actualizado: Julio 2026. Fuente: Índice INGAR, el índice mensual del mercado inmobiliario de Montevideo.
Datos del Índice INGAR — julio de 2026.