Vender una casa en Minas, Lavalleja: precio, papeles y cuánto te queda
Respuesta directa
Para vender una casa en Minas, armá tres cosas antes de publicar: un rango de precio con casas comparables de la ciudad, una carpeta con título, planos aprobados y deudas al día, y la cuenta de lo que te queda. En un ejemplo de venta por USD 150.000 (casa comprada antes de julio de 2007, valor de Catastro de USD 50.000), después de IRPF ficto e ITP quedan USD 146.300; con 3 % + IVA de comisión, USD 140.810. Si fue tu vivienda permanente y reinvertís, el IRPF puede quedar exonerado.
¿Vas a vender una casa en Minas? Te ayudamos a ordenar la carpeta y a calcular cuánto te queda. Nos ocupamos de la venta. Escribinos por WhatsApp con el padrón, la zona, las superficies y fotos del estado actual.
Un precio que se pueda defender
Comparables de Minas, con fecha
Reuní avisos recientes de casas comparables dentro de Minas y anotá la fecha de cada uno. En la guía para comprar casa en Minas listamos precios pedidos de septiembre de 2026, los datos de población y el porcentaje de inmuebles vacíos de la ciudad.
- Separá el centro y el entorno de la antigua terminal, donde funciona UTEC, de barrios como La Coronilla o Portal de las Sierras. Quien necesita caminar a los servicios no compara igual una casa periférica.
- Compará superficie documentada, estado, patio y obra pendiente.
- Tratá los importes de avisos como precios pedidos. Preguntá por ventas cerradas cuando haya.
Lo que no es precio
El visor de padrones de Minas muestra valores de Catastro: sirven para impuestos, no para fijar el precio. La tasación online de INGAR por ahora cubre solo Montevideo.
Para una casa en Minas necesitás una evaluación con comparables locales y el estado real del inmueble. La guía de tasación de INGAR explica los métodos y qué tiene que traer un informe serio.
Decidí desde el principio tu mínimo, qué formas de pago aceptarías y qué arreglos harías antes de mostrar.
La carpeta que el comprador va a pedir
Título y deudas
Pedile a tu escribano que reúna título y antecedentes y que detecte cualquier problema registral. Qué hace y cuánto cobra está en la guía sobre el escribano en la compraventa.
- Certificados registrales: la Dirección General de Registros los entrega para Lavalleja generalmente en un día por trámite común y en el mismo día por solicitud urgentísima.
- Cédula catastral: identifica el padrón. La guía de cédula catastral lleva al trámite.
- Contribución Inmobiliaria: consultá la deuda por padrón en Lavalleja.
Planos y ampliaciones
Buscá planos aprobados, expedientes de ampliaciones y final de obra si existe. La Intendencia exige permiso para construir, reformar o regularizar.
Si agregaste una habitación, cerraste un patio o hiciste un apartamento al fondo, contale al técnico qué se hizo y cuándo. Una irregularidad detectada antes de publicar se puede presupuestar. Si aparece después de aceptar una oferta, suele mover plazos y precio.
Inquilinos, herederos y copropietarios
- Casa alquilada: tené a mano contrato, plazo, alquiler y condiciones de entrega.
- Sucesión, copropiedad o poderes: el escribano define quiénes firman y qué falta. Si heredaste la casa, empezá por la guía de sucesiones e inmuebles.
El aviso: qué resuelve la casa
Un buen aviso en Minas dice qué resuelve esa ubicación: cercanía al centro, centros educativos, servicios o salida a la ruta 8. No inventes tiempos de viaje; medilos.
- Separá superficie de terreno y superficie construida.
- Indicá si hay construcciones agregadas y si están en planos.
- Si hay humedad u obra pendiente, mostrá su alcance y, si podés, un diagnóstico técnico con presupuesto.
Si la casa estuvo años cerrada, presupuestos de techo, humedad e instalaciones le dan al comprador una base para negociar sin adivinar. Para fotos, limpieza y arreglos que valen la pena, está la guía para preparar tu propiedad para vender; los tropiezos más comunes, en los 12 errores al vender una propiedad.
Calculá lo que te queda, no solo lo que pedís
Pedile al escribano una liquidación antes de fijar tu mínimo. La explicación completa de cada impuesto está en la guía de impuestos sobre inmuebles. Lo que entra en la cuenta del vendedor:
- ITP: 2 % a cargo del vendedor sobre el menor entre el valor real de Catastro actualizado y el precio.
- IRPF (persona física residente): 12 % de la renta computable. Si compraste antes del 1/7/2007, podés optar por el ficto: 15 % del mayor entre precio y valor real, lo que da 1,8 % del precio cuando el precio es mayor.
- IRNR (vendedor no residente): 12 % de la renta computable, con retención del escribano.
Ejemplo con números
Caso hipotético de una casa que no fue vivienda permanente: venta por USD 150.000, compra anterior a julio de 2007 y valor real de Catastro actualizado equivalente a USD 50.000 al cambio del día.
| Concepto | Cálculo | USD |
|---|---|---|
| IRPF por ficto | 1,8 % × 150.000 | 2.700 |
| ITP del vendedor | 2 % × 50.000 | 1.000 |
| Neto antes de comisión | 150.000 − 3.700 | 146.300 |
| Comisión 3 % + IVA | 3,66 % × 150.000 | 5.490 |
| Neto con comisión | 146.300 − 5.490 | 140.810 |
El 3 % + IVA es la referencia de mercado que explica la guía de vender solo o con inmobiliaria; no hay un porcentaje fijado por ley. Faltan deudas y otros gastos del caso. El escribano compara el ficto con el cálculo real y usa los valores oficiales del día.
Si fue tu vivienda permanente
La DGI prevé exoneración de IRPF si se cumplen juntas estas condiciones:
- El valor de la casa que vendés no supera 1.200.000 UI.
- Destinás al menos el 50 % a comprar otra vivienda permanente.
- La nueva vivienda vale hasta 1.800.000 UI.
- Entre la venta y la compra pasan 12 meses o menos.
El escribano retiene igual el impuesto y después pedís la devolución. Tené a mano fecha y precio de compra, mejoras documentadas y el plan de reinversión.
Cuando llega una oferta
Compará precio, plazo, forma de pago, si depende de un crédito y fecha de entrega. Una oferta algo menor, con fondos y fecha ciertos, puede valer más que una alta con condiciones inciertas. Que el escribano revise el compromiso antes de firmar o recibir una seña.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos paga el que vende una casa en Minas?
El vendedor paga ITP del 2 % sobre el menor entre el valor real de Catastro actualizado y el precio. Si es persona física residente, además paga IRPF del 12 % sobre la ganancia, o el ficto de 1,8 % del precio si compró antes del 1/7/2007. Un no residente paga IRNR del 12 %, retenido por el escribano. La venta de la vivienda permanente puede quedar exonerada de IRPF si reinvertís.
¿Tengo que regularizar una ampliación antes de vender?
Tenés dos caminos. Regularizarla antes, con un técnico registrado y el permiso de regularización de la Intendencia de Lavalleja, o vender informando la situación y descontando del precio lo que costará regularizar. Lo que no conviene es anunciar como superficie de la casa metros que no figuran en los planos aprobados: el comprador lo descubre en el estudio de títulos o en la inspección.
¿Conviene publicar la dirección exacta de la casa?
Publicá la zona o la cuadra, no el número de puerta. La dirección exacta dásela a quien agenda una visita, junto con el padrón para que su escribano empiece a revisar. Así filtrás curiosos sin frenar a un comprador serio, que igual va a necesitar la ubicación precisa para medir sus trayectos antes de ofertar.
¿Cuánto se tarda en juntar los papeles para vender en Lavalleja?
Los certificados de la Dirección General de Registros para Lavalleja salen generalmente en un día por trámite común y en el mismo día si pedís urgentísimo. Lo que más demora suele ser otra cosa: planos que no coinciden con la obra, una sucesión sin terminar o deudas de Contribución. Empezá por ahí antes de publicar.
¿Puedo fijar el precio según lo que necesito para mi próxima casa?
Podés usar esa cifra para definir tu mínimo, pero el comprador va a comparar con otras casas en venta en Minas. Armá el rango con comparables de la ciudad y restale ITP, IRPF, comisión y deudas. Si el neto no te alcanza, sabelo antes de publicar y no después de la primera oferta.
Para seguir:
- Comprar casa en Minas: precios pedidos y datos de la ciudad
- Vender una chacra o terreno en Lavalleja
- Servicios de INGAR para propietarios
Fuentes consultadas
- IMPO, Título 19 del Texto Ordenado 2023 (ITP), Título 8 (IRNR) y Decreto 149/007, art. 37.
- DGI, IRPF: incrementos patrimoniales de inmuebles urbanos y categoría 1.
- Dirección General de Registros, certificados de información de inmuebles.
- Intendencia de Lavalleja, permiso de construcción y consulta de deuda de Contribución.
- Catastro, cédula catastral.
Información general revisada con fuentes oficiales disponibles al 26 de septiembre de 2026. El ejemplo es hipotético; la liquidación de impuestos de cada venta la hace el escribano con los valores oficiales del día. Foto de portada: Mx. Granger, licencia CC0, vía Wikimedia Commons.
