Vender una casa o un terreno en Rocha: papeles, precio e impuestos
Respuesta directa
Para vender una casa o un terreno en Rocha, reuní primero padrón, título, plano, planos de obra y estado de tributos: si hay construcciones sin regularizar, el trámite ante la Intendencia suele llevar meses. Fijá el precio con comparables de la misma microzona, no del balneario en general. Antes de aceptar una oferta, calculá el neto con el escribano: ITP del 2 % y, según tu caso, IRPF o IRNR del 12 % sobre la renta.
¿Tenés una casa o un terreno en Rocha para vender? Te ayudamos a ordenar la carpeta y los comparables. Nos ocupamos de la venta. Escribinos por WhatsApp con la localidad, el número de padrón y el tipo de inmueble.
Quién compra en Rocha y qué te va a preguntar
- Casa de vacaciones: mantenimiento, estado después del invierno e ingresos posibles por alquiler.
- Vivienda para todo el año: servicios de invierno, acceso, internet y distancia a salud y escuela.
- Terreno: qué se puede construir en ese padrón.
Elegí el uso que podés documentar y prepará esas respuestas antes de publicar. Los pasos generales de preparación, fotos y visitas están en la guía para preparar una propiedad para la venta; acá va lo que cambia en Rocha.
La carpeta del inmueble
Antes de encargar fotos, localizá:
- Número de padrón y localidad catastral, título y plano de mensura.
- Planos y antecedentes de construcción, final de obra si existe y detalle de ampliaciones posteriores.
- Últimas liquidaciones de contribución inmobiliaria y de Primaria. La Intendencia de Rocha ofrece consulta de tributos y la DGI emite la constancia de estar al día con Primaria.
- Facturas de servicios y de reparaciones que puedas respaldar.
- Si se alquiló, ingresos efectivamente cobrados, gastos y ocupación por período.
La cédula catastral acredita el valor catastral, no el precio comercial. La Dirección General de Registros informa los actos inscriptos: un escribano puede ordenar esa revisión antes de que haya un comprador esperando. Así aparecen a tiempo una sucesión sin terminar, una representación o un antecedente que demora.
Si hay obra sin regularizar
Una regularización de obra ante la Intendencia suele llevar meses: relevamiento del técnico, planos, expediente y observaciones. Si hubo obra sin declarar, puede haber además aportes pendientes; la guía sobre el BPS de obra explica qué se verifica al escriturar. Conocé el expediente antes de prometer una fecha de escritura.
Precio: compará con lo que compite con lo tuyo
Lo que muestran los avisos de Punta del Diablo
El 19/09/2026, la misma inmobiliaria publicó tres terrenos en Punta del Diablo, vigentes al 26/09/2026:
| Aviso | Superficie | Precio pedido | USD por m² |
|---|---|---|---|
| El Rivero, a 500 m del mar, «con servicios» | 500 m² | USD 55.000 | ≈ 110 |
| El Rivero, calle Las Maravillas | 541 m² | USD 35.000 | ≈ 65 |
| Final de calle Las Maravillas, «más retirado del centro» | 707 m² | USD 23.000 | ≈ 33 |
En el mismo balneario, el metro cuadrado pedido varía más de tres veces según ubicación, servicios y distancia al centro. Por eso un «terreno en Punta del Diablo» no es comparable con otro solo por el nombre. Para casas pasa lo mismo: una cabaña de 2 dormitorios y 80 m² en un terreno esquina de 600 m², a 4 cuadras de la playa, se pedía a USD 130.000.
Son precios pedidos. En Uruguay no hay una base pública completa de precios de cierre: usá operaciones cerradas solo cuando tu asesor pueda documentarlas, y anotá fecha y cambios de precio de cada comparable.
Tres preguntas a cada comparable
- ¿El mismo comprador podría elegir esa propiedad en lugar de la mía?
- ¿Qué diferencia concreta justifica pagar más o menos?
- ¿Cuánto cuesta resolver esa diferencia?
El valor catastral no es el precio
El valor catastral que muestra el visor de padrones de INGAR para Rocha es fiscal. En el corte DNC de agosto de 2026, la mediana de los padrones de propiedad común es:
- $ 2.756 en La Esmeralda.
- $ 3.199 en Punta Rubia.
- $ 1.261.571 en La Pedrera.
Entre balnearios vecinos, las bases fiscales difieren muchísimo, y ninguna dice a cuánto se va a vender tu propiedad. Cómo se arma un valor con comparables está en la guía de tasación.
Cuánto te queda: los impuestos del vendedor
Antes de aceptar una oferta, calculá el neto con el escribano:
- ITP: el vendedor paga el 2 % sobre el menor entre el valor real de Catastro actualizado y el precio.
- IRPF, si sos persona física residente: 12 % sobre la renta computable. Para inmuebles urbanos comprados antes del 1/7/2007 podés optar por el ficto: 15 % del precio o del valor real (el mayor), lo que da 1,8 %.
- IRNR, si no sos residente: tasa del 12 %, con retención del escribano que interviene en la venta.
La exoneración por vivienda permanente
La DGI exonera la venta de la vivienda permanente si se cumplen todas estas condiciones:
- El inmueble vendido no supera 1.200.000 UI.
- Al menos el 50 % del precio se destina a otra vivienda permanente.
- La compra ocurre dentro de los 12 meses.
- La nueva vivienda no supera 1.800.000 UI.
Una casa de veraneo no es vivienda permanente, así que no entra. En un inmueble rural, la exoneración alcanza solo la parte que sea vivienda permanente, con los mismos topes. El ficto rural se calcula distinto: sobre el valor en plaza al 1/7/2007.
La comisión inmobiliaria y lo que paga el vendedor aunque venda solo están en la guía vender por cuenta propia o con inmobiliaria. Si vivís en Argentina, la guía de impuestos para argentinos con un inmueble en Uruguay cubre también el lado argentino de la venta.
Qué debe mostrar el aviso según el tipo de propiedad
Casa de playa: fotos de todos los ambientes, exterior, acceso desde la calle y vistas reales; reparaciones documentadas; equipamiento incluido; gastos anuales. Mostrá carpinterías y techo si la casa pasó inviernos cerrada: quien compra a distancia necesita evaluar mantenimiento.
Vivienda para todo el año: qué servicios están contratados y cómo se llega en invierno. «Con internet» es impreciso si solo hubo conexión móvil ocasional: comprobá la prestación en la dirección.
Terreno: padrón, plano, frente y superficie según documentación, acceso, servicios y categoría de suelo si está confirmada. No pongas «ideal para cabañas» o «apto para subdividir» sin una consulta técnica que lo respalde: la Intendencia publica ordenanzas distintas por localidad, entre ellas Punta del Diablo y Punta Rubia–Santa Isabel. La guía para comprar un terreno en Rocha muestra lo que va a preguntar tu comprador.
Si tomaste fotos en otra temporada, poné la fecha cuando cambie la vegetación, el acceso o el entorno. Un video continuo desde la calle hasta el interior responde muchas dudas de compradores de Argentina, Brasil o Montevideo, pero no reemplaza la inspección ni la documentación.
Si vivís fuera de Uruguay
Pedí al escribano que revise desde el inicio quién firma, si hace falta un poder para esta operación y cómo vas a recibir los fondos. El rol y el costo del escribano están explicados aparte. Con eso resuelto, podés darle al comprador una fecha de escritura y una forma de pago que se puedan cumplir.
Si la casa estuvo alquilada
Prepará una hoja con ingresos cobrados, gastos pagados y días de uso propio. No anuncies una «rentabilidad del 8 %» sin decir capital, período, costos e impuestos. Si hay reservas futuras o contratos vigentes, aclarale al escribano y al comprador qué derechos y obligaciones se transmiten.
Si el comprador piensa alquilarla, la guía de alquiler de temporada en Rocha tiene tarifas pedidas en La Paloma y el estado del registro de la Ley 20.352.
Una secuencia de venta que evita negociar a ciegas
- Preparación: carpeta, revisión técnica de lo visible, presupuesto de arreglos y comparables.
- Publicación: ubicación suficiente para evaluar el entorno, fotos actuales, servicios comprobados y qué documentos tenés.
- Consultas y visitas: filtrá por uso, presupuesto y plazo. Si alguien quiere construir o ampliar, llevá la conversación a una consulta por padrón.
- Oferta: anotá monto, forma de pago, plazos y condiciones en una misma hoja. Pedí al escribano que revise cualquier reserva o promesa antes de firmar.
Los errores de precio, fotos y negociación más frecuentes están en 12 errores al vender una propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos paga quien vende una casa en Rocha?
El ITP del 2 % sobre el menor entre el valor real de Catastro actualizado y el precio. Si el vendedor es persona física residente, IRPF del 12 % sobre la renta; si compró antes del 1/7/2007 puede usar el ficto, que da 1,8 % del precio o del valor real. Si no es residente, IRNR del 12 %, que retiene el escribano.
¿Cuánto vale un terreno en Punta del Diablo?
Depende de la ubicación y los servicios. El 26/09/2026, una misma inmobiliaria pedía USD 55.000 por 500 m² en El Rivero, a 500 m del mar y con servicios; USD 35.000 por 541 m² en la misma zona, y USD 23.000 por 707 m² más retirados del centro. Son precios pedidos, entre USD 33 y 110 por metro cuadrado.
¿Cuánto tarda regularizar una construcción para poder vender?
Suele llevar meses. Un técnico tiene que relevar lo construido, preparar planos y presentar el expediente ante la Intendencia de Rocha, que puede hacer observaciones. Si la obra no se declaró, también puede haber aportes pendientes con el BPS. Empezá antes de publicar y no prometas una fecha de escritura hasta conocer el estado del expediente.
¿Pago IRPF si vendo mi casa de veraneo?
En general, sí. La exoneración de la DGI exige que el inmueble vendido sea vivienda permanente, que no supere 1.200.000 UI y que al menos la mitad del precio se reinvierta en otra vivienda permanente de hasta 1.800.000 UI dentro de 12 meses. Una casa de veraneo no cumple la primera condición. Si la compraste antes de julio de 2007, revisá el ficto.
¿Puedo vender mi casa de Rocha si vivo en el exterior?
Sí. Podés firmar en persona o mediante un poder otorgado para esa operación. Si sos no residente fiscal, la venta tributa IRNR del 12 % sobre la renta y el escribano que interviene actúa como agente de retención. Definí desde el inicio con el escribano quién firma, qué documentos llegan del exterior y a qué cuenta se transfieren los fondos.
Para seguir:
- Comprar un terreno en Rocha: lo que va a revisar tu comprador
- Vivir todo el año en Rocha: qué localidad elegir
- Casa en Rocha para alquilar en temporada
- Servicios de INGAR para propietarios
Fuentes consultadas
- IMPO, Título 19 (ITP), Título 8 (IRNR) y Decreto 149/007, art. 37.
- DGI, IRPF por venta de inmuebles urbanos, de inmuebles rurales y exoneración por vivienda permanente; constancia de Primaria.
- Intendencia de Rocha, consulta de tributos y normativa de suelo y construcción.
- Dirección Nacional de Catastro, cédula catastral; Dirección General de Registros, certificados de inmuebles.
- INGAR, visor de padrones de Rocha (corte DNC de agosto de 2026).
- InfoCasas, avisos 194282202, 194283273, 194282854 y 193423535, consultados el 26/09/2026.
Información general revisada con fuentes oficiales disponibles al 26 de septiembre de 2026. Los precios citados son avisos vigentes a esa fecha, no ventas cerradas; el neto de cada venta lo calcula el escribano según la situación del vendedor. Foto de portada: Gerardo Silveira, licencia CC BY-SA 3.0, vía Wikimedia Commons.
