Vivir todo el año en Maldonado y Punta del Este: dónde comprar y qué probar
Respuesta directa
Para vivir todo el año en el departamento de Maldonado, la base con más servicios es Maldonado ciudad (100.985 residentes según el Censo 2023), seguida por San Carlos (29.299), que tiene hospital propio de ASSE. Punta del Este (17.436 residentes en la localidad censal) funciona si comprobás la manzana y el costo del edificio fuera de temporada. Como referencia de precio, la vivienda promovida que se vendió en Maldonado ciudad promedió USD 3.106 por m² habitable en 2025, según la Agencia Nacional de Vivienda.
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Cuánta gente vive de verdad en cada localidad
La población ponderada por localidad del Censo 2023, que el INE actualizó en mayo de 2026, da la escala de cada lugar fuera del verano:
| Localidad | Residentes (Censo 2023) |
|---|---|
| Maldonado (ciudad) | 100.985 |
| San Carlos | 29.299 |
| Punta del Este | 17.436 |
| Balneario Buenos Aires | 4.704 |
| Hipódromo | 3.385 |
| El Tesoro | 3.123 |
| Punta Ballena | 1.928 |
| La Barra | 1.252 |
| Manantiales | 375 |
- La Barra y Manantiales, dos de los balnearios más buscados en verano, suman 1.627 residentes entre los dos.
- El municipio de Punta del Este, que abarca más que la localidad censal, suma 20.600.
- Todo el departamento tiene 212.954 habitantes; la población estimada para 2011 era de 172.130: un aumento aproximado de 23,7 %.
Si leíste 18.193 habitantes para Punta del Este, es la cifra que se difundió con los resultados finales del censo en diciembre de 2024. La población ponderada que el INE publicó en mayo de 2026 la actualizó a 17.436.
Qué dice el precio por m² y qué no
La Agencia Nacional de Vivienda (Informe N.º 49, enero de 2026) publica precios de ventas declaradas de vivienda promovida para el año móvil cerrado en diciembre de 2025. Para Maldonado da:
- USD 2.257 por m² construido.
- USD 3.106 por m² habitable.
- Suba de 16,5 % en dólares frente al año anterior.
Tres cosas para leer bien esas cifras:
- Es Maldonado ciudad, no todo el departamento. El mismo informe dice que todas las declaraciones de venta del departamento se concentran en la capital departamental. No describe Punta del Este ni los balnearios.
- Es obra nueva promovida por la Ley 18.795, no vivienda usada.
- El m² construido incluye una cuota parte ponderada de áreas comunes. El habitable toma el área de piso con muros y deja afuera patios, terrazas y porches. Para comparar con un aviso, usá el m² habitable: un apartamento de 50 m² habitables a USD 3.106 da unos USD 155.300.
Para casas usadas y para Punta del Este no hay una cifra oficial equivalente: pedí avisos vigentes de la misma microzona, con fecha. Si querés ubicar la escala de un terreno, el visor de padrones de Maldonado muestra una superficie mediana de 481 m² para los predios de propiedad común en el corte de Catastro de agosto de 2026; su valor fiscal no es un precio de mercado.
Salud: pública y privada
ASSE (pública)
- Hospital Departamental Dr. Elbio Rivero, en Maldonado ciudad.
- Hospital de San Carlos Florencio Alvariza, en Av. Andrés Ceberio 519. En 2022, ASSE informó que tenía emergencia, internación, traumatología, block quirúrgico y hospital de día oncológico.
- En 2025, ASSE describió la atención coordinada en red entre ambos hospitales, según la complejidad de cada caso.
Mutualista (privada)
Asistencial Médica publica el Sanatorio Cantegril (Av. Roosevelt y Parada 13, Punta del Este), el Sanatorio San Carlos (Av. Ceberio 649) y sedes en Maldonado (Centro, Paseo del Este, Lussich) y en La Barra.
Antes de elegir zona, confirmá que tu cobertura incluye la sede y la especialidad que usás. Para alta complejidad, la derivación a Montevideo es habitual; la comparación entre Montevideo y Punta del Este lo desarrolla junto con colegios y trabajo.
Escuela, ómnibus e internet
- Escuela: el mapa de centros de ANEP busca oferta por localidad y cercanía. El portal indica que parte de la información se actualizó por última vez entre 2021 y 2022: confirmá cupo, turno y modalidad con cada centro.
- Ómnibus: la Intendencia restableció los horarios de invierno de las líneas departamentales el 2 de marzo de 2026. Hacé el trayecto a tu trabajo o a la escuela un día hábil de invierno, con el horario vigente de tu línea.
- Internet: pedí al proveedor confirmación del servicio en la dirección exacta, no en el barrio.
Cómo usar esto al elegir qué visitar:
| Si priorizás... | Mirá primero... | Verificá antes de reservar |
|---|---|---|
| Trámites, escuela y consultas frecuentes | Centro de Maldonado o San Carlos | Distancia a pie, línea de ómnibus y tiempo en hora de entrada |
| Playa y vida a pie | Península o Aidy Grill | Comercio abierto en invierno y costo anual del edificio |
| Casa con jardín | Pinares o barrios residenciales de San Carlos | Drenaje, techo, cerramientos y mantenimiento del jardín |
| Más privacidad | Balnearios chicos o casas alejadas del núcleo | Camino, iluminación, dependencia del auto y servicios domiciliarios |
Probá la casa en invierno y pedí el costo de un año
Visitá la vivienda una mañana de día hábil, una noche y después de una lluvia. Mirá cielorrasos y paredes exteriores, abrí placares, probá duchas y desagües, y fijate si entra sol en los ambientes donde vas a pasar más horas. Si aparece humedad o dudas de estructura, encargá una inspección técnica; la guía sobre casas sin aislación en invierno dice qué mirar.
Pedí los comprobantes de doce meses:
- Contribución inmobiliaria de Maldonado e impuesto de Primaria.
- Facturas de UTE de invierno, agua y calefacción.
- En apartamento: gastos comunes ordinarios y extraordinarios, actas y obras previstas. La nota sobre gastos comunes en Punta del Este explica cómo leer esa carpeta.
- Si pensás alquilar algunas semanas en verano, sacá tu uso propio del calendario: el método está en alquiler de temporada y rendimiento neto.
En una casa usada, tu escribano revisa título y deudas (puede pedir el certificado registral del inmueble) y un arquitecto coteja lo construido con los planos. Lo que cobra y hace cada uno está en qué hace un escribano en una compraventa.
Si venís del exterior
Alquilá unos meses de otoño o invierno en la zona que te interesa antes de comprar: es la forma de medir cuánto usás el auto y qué sigue abierto en julio. Comprar no da residencia: la diferencia entre propiedad, residencia legal y residencia fiscal está en ¿comprar una propiedad da residencia?. Si vas a operar a distancia, seguí los controles de compra a distancia en Punta del Este.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos habitantes tiene Punta del Este todo el año?
La localidad censal de Punta del Este tiene 17.436 residentes, según la población ponderada del Censo 2023 que el INE publicó en mayo de 2026. El municipio de Punta del Este, más amplio, suma 20.600. La cifra de 18.193 que todavía aparece en algunos artículos es la que se difundió en diciembre de 2024, antes de esa actualización.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado para vivir en Maldonado?
La Agencia Nacional de Vivienda registró USD 3.106 por m² habitable (USD 2.257 por m² construido) en las ventas declaradas de vivienda promovida de 2025. Todas esas ventas fueron en Maldonado ciudad y son obra nueva. Para casas usadas o para Punta del Este no hay cifra oficial: compará avisos vigentes y fechados de la misma zona.
¿Hay hospital en San Carlos?
Sí. ASSE tiene el Hospital Florencio Alvariza en Av. Andrés Ceberio 519, que en 2022 contaba con emergencia, internación, traumatología, block quirúrgico y hospital de día oncológico, y trabaja en red con el Hospital de Maldonado. En lo privado, Asistencial Médica tiene el Sanatorio San Carlos en Av. Ceberio 649.
¿Se puede vivir en Maldonado sin auto?
En el centro de Maldonado, en San Carlos y en la Península hay direcciones donde se puede resolver lo diario a pie o en ómnibus. En balnearios chicos, fuera de temporada, es más difícil. Los horarios de invierno de las líneas departamentales rigen desde el 2 de marzo de 2026: probá el trayecto un día hábil antes de comprar.
¿Comprar una casa en Maldonado me da la residencia en Uruguay?
No. La compra te hace propietario, pero la residencia legal es un trámite ante Migración y la residencia fiscal tiene sus propias causales ante la DGI. Algunas causales fiscales se basan en inversiones inmobiliarias con montos mínimos y días de presencia; hay que revisarlas antes de firmar, no después.
Para seguir:
- Comprar un terreno en Maldonado: qué se puede construir
- Mansa, Brava, La Barra o José Ignacio: qué revisar según tu objetivo
- Vender una propiedad en Punta del Este: costos, impuestos y neto
- Montevideo o Punta del Este: dónde conviene vivir
Fuentes consultadas
- INE, perfil departamental de Maldonado, Censo 2023 (población ponderada, mayo de 2026).
- Agencia Nacional de Vivienda, Informe de precios de viviendas promovidas N.º 49, enero de 2026, Cuadro 2.
- ASSE, Hospital de Maldonado, Hospital de San Carlos, nota de 2022 y nota de 2025.
- Asistencial Médica, sedes y contacto.
- ANEP, mapa de centros educativos.
- Intendencia de Maldonado, horario de invierno de ómnibus departamentales (27/02/2026) y contribución inmobiliaria.
- Dirección General de Registros, solicitudes remotas de certificados.
- IMPO, Ley 18.795 de vivienda promovida.
Información general revisada con fuentes oficiales disponibles al 26 de septiembre de 2026. Los precios de la ANV son promedios de vivienda promovida vendida en Maldonado ciudad y no tasan una propiedad concreta; horarios de ómnibus y servicios de salud pueden cambiar y hay que confirmarlos con cada prestador. Foto de portada: Colocrado, licencia CC BY-SA 3.0, vía Wikimedia Commons.
