Als ausländischer Käufer eine Immobilie in Uruguay kaufen
Ausländische Personen können in Uruguay grundsätzlich auch ohne uruguayischen Aufenthaltsstatus eine Immobilie kaufen. Wir koordinieren die Suche, die Besichtigungen und den Kontakt zum Notar; die rechtlichen und bankseitigen Prüfungen werden für jeden Kauf gesondert geklärt.
Was ist Ihr Ziel?
Wählen Sie das passende Profil aus, und wir zeigen Ihnen die für Sie wichtigsten Informationen.
Ich möchte in Uruguay leben
- Vergleich von Wohnlagen und Wohnkosten
- Immobiliensuche zur Miete oder zum Kauf
- Unterstützung bei Unterlagen und Mietsicherheit
Ich möchte investieren und vermieten
- Renditeanalyse nach Lage
- Prognose zu Leerstand und Ausgaben
- Komplette Mietverwaltung aus einer Hand
Ich möchte aus der Ferne kaufen
- Virtuelle Live-Besichtigungen
- Abstimmung der Unterlagen mit dem Notar
- Unterzeichnung aus der Ferne vorbehaltlich einer Prüfung des Einzelfalls
Informationen und Ratgeber
Aus unserem Blog: fundierte Antworten auf die häufigsten Fragen unserer Kaufinteressenten.
Als Ausländer eine Immobilie mieten und die Mietsicherheit regeln
Erforderliche Unterlagen, Möglichkeiten zur Absicherung der Mietzahlungen und wie wir aussichtsreiche Unterlagen für Ihre Mietbewerbung zusammenstellen.
Eine Wohnung in Uruguay kaufen – Schritt für Schritt
Der gesamte Ablauf vom Kaufangebot bis zur notariellen Beurkundung, mit Zeitrahmen.
Als Ausländer in Uruguay investieren
Warum sich Käufer aus dem Ausland für Uruguay entscheiden und worauf Sie achten sollten.
Die besten Stadtviertel für Immobilieninvestitionen in Montevideo
Wo sich Investitionen 2026 rechnen – Viertel für Viertel.
Mietrenditen nach Lage
Brutto- und Nettorendite im Vergleich anhand tatsächlicher Marktdaten.
Welche Fragen Sie vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie stellen sollten
Die Fragen, mit denen Sie sich teure Überraschungen ersparen.
Ist 2026 ein guter Zeitpunkt für einen Immobilienkauf?
Ein ehrlicher Blick auf Preise, Zinsen und den richtigen Zeitpunkt.
So läuft der Kauf ab
7 übersichtliche Schritte vom ersten Kontakt bis zur Schlüsselübergabe.
- 1Tag 1
Erstgespräch
Wir klären Ihr Ziel, Ihr Budget und die für Sie interessanten Lagen.
- 22–5 Tage
Gezielte Vorauswahl
Wir senden Ihnen ausgewählte Angebote, die zu Ihrem Profil passen.
- 31–2 Wochen
Besichtigungen
Wir koordinieren Besichtigungen vor Ort oder virtuelle Live-Rundgänge.
- 42–3 Tage
Kaufangebot und Reservierung
Wir bereiten das Kaufangebot vor und organisieren die erste Reservierungszahlung.
- 5Dauer noch zu bestätigen
Notarielle Prüfung
Der Notar prüft Eigentumsnachweise, Registereinträge, offene Verbindlichkeiten und die rechtliche Situation; wir koordinieren den Austausch.
- 61–2 Wochen
Unterzeichnung und Zahlungen
Wir koordinieren die Abstimmung mit dem Notar, die Überweisung und den formellen Kaufabschluss.
- 7Am Tag des Kaufabschlusses
Übergabe und Betreuung nach dem Kauf
Schlüsselübergabe und gegebenenfalls Mietverwaltung.
Kosten und Steuern
Allgemeine Schätzwerte. Die endgültigen Kosten hängen von der Immobilie, der Bank und den beteiligten Fachleuten ab.
| Kostenposition | Wer zahlt | Geschätzte Spanne |
|---|---|---|
| Notarhonorar | Käufer | 2 % – 3 % des Wertes |
| Steuer auf die Eigentumsübertragung (ITP) | Käufer | 2 % des steuerlichen Wertes |
| Öffentliche Register | Käufer | USD 150 – 400 |
| Maklerprovision | Käufer + Verkäufer | Jeweils 3 % + Mehrwertsteuer |
| Gebühren für Banküberweisungen | Käufer | Je nach Bank unterschiedlich |
Die Angaben dienen der Orientierung und können sich ändern. Vor einer Reservierung erstellen wir eine Kostenaufstellung; der Notar oder Buchhalter bestätigt die jeweils zutreffenden Positionen.
Das sagen unsere Kunden
"Wir sind von Deutschland aus unseren Freunden in Uruguay dankbar, dass sie uns dieses Immobilienunternehmen, Ingar, und seine Gründerin Patricia empfohlen haben. Sie hat uns beim Kauf zweier Wohnimmobilien an verschiedenen Standorten in Montevideo, bei deren Vermietung sowie beim späteren Verkauf einer der Immobilien vertreten…"
Arcoiris Moreno
Deutschland
"Ein hervorragendes Immobilienunternehmen, in jeder Hinsicht sehr professionell. Ich werde jederzeit beraten und unterstützt. Absolut empfehlenswert."
Darío Pombo
Argentinien
"Hervorragende Abwicklung, freundlicher Umgang und immer schnelle Antworten! Als Ausländerin wurde ich bei allem unterstützt, damit ich die erforderliche Mietsicherheit erhalten und problemlos eine Immobilie mieten konnte. Ohne Zweifel ein hervorragender Service."
Romina Pérez Oliva
Ausländerin in Uruguay
Unterlagen und Voraussetzungen
Was Sie bereithalten müssen, um den Kauf voranzubringen.
- Gültiger Reisepass oder Identitätsausweis
- Erklärung zur Herkunft der Geldmittel (KYC)
- Kontaktdaten und Angaben zur steuerlichen Ansässigkeit (falls zutreffend)
- Notarielle Vollmacht für die Unterzeichnung aus der Ferne (falls zutreffend)
Prüfen Sie noch, welches Land für Sie infrage kommt? Erfahren Sie, warum sich Investoren für Uruguay entscheiden
Häufig gestellte Fragen
Die 10 häufigsten Fragen ausländischer Immobilienkäufer.
Kann ich als Ausländer eine Immobilie kaufen?
Ja. Uruguay beschränkt den Immobilienerwerb durch ausländische Staatsangehörige nicht. Der Ablauf ist derselbe wie für uruguayische Staatsangehörige.
Wie lange dauert der gesamte Kaufprozess?
Im Durchschnitt zwischen 30 und 60 Tagen vom Kaufangebot bis zur notariellen Beurkundung, abhängig von der Komplexität des Kaufs und der Verfügbarkeit der Unterlagen.
Kann ich eine Immobilie aus der Ferne kaufen, ohne anzureisen?
Ja. Mit einer in Ihrem Herkunftsland notariell erteilten Vollmacht (mit Apostille) kann eine bevollmächtigte Person in Ihrem Namen vor einem Notar unterzeichnen.
Wie wird geprüft, ob Schulden auf der Immobilie lasten?
Der Notar prüft die Eigentumsnachweise und fordert Bescheinigungen von BPS, DGI, der zuständigen Departementsverwaltung und den Registern an, um sicherzustellen, dass die Immobilie frei von Belastungen ist.
Welche Aufgaben übernimmt der Notar beim Immobilienkauf?
Der Notar ist eine zur öffentlichen Beurkundung befugte Fachperson, die die Rechtmäßigkeit des Geschäfts prüft, die notarielle Kaufvertragsurkunde erstellt und diese in die entsprechenden Register eintragen lässt.
Welche Kosten muss ich neben dem Kaufpreis berücksichtigen?
Notarhonorar (2-3 %), Immobilienübertragungssteuer ITP (2 % des steuerlichen Immobilienwerts), Registergebühren, Maklerprovision (3 % + Umsatzsteuer [IVA]) und Gebühren für die Banküberweisung.
Kann ich meine Immobilie vermieten, wenn ich nicht in Uruguay lebe?
Ja. Sie können eine Immobilienverwaltung vor Ort beauftragen, die sich um die Mieter, den Einzug der Mieten und die Instandhaltung kümmert. Wir bieten diesen Service an.
Wie überweise ich Geld sicher?
Die Überweisungen erfolgen auf Konten von Notariaten in Uruguay. Bei Bedarf begleiten wir Sie bei der Eröffnung eines Bankkontos vor Ort.
Was passiert, wenn ich nach der Anzahlung vom Kauf zurücktreten möchte?
Wenn das Kaufangebot Rücktrittsklauseln enthält, können Sie unter Verlust der Anzahlung vom Kauf zurücktreten. Wir beraten Sie zur Aufnahme von Bedingungen, die Sie schützen.
Wie finde ich das passende Stadtviertel oder die ideale Lage?
Wir analysieren Ihre Bedürfnisse und Ziele (Wohnen, Investition, Lebensstil), zeigen Ihnen Marktdaten und begleiten Sie bei Besichtigungen zum Vergleich verschiedener Immobilien.
Werde ich durch den Kauf einer Immobilie in Uruguay steuerlich ansässig?
Nicht automatisch. Eine Immobilieninvestition kann auf zwei voneinander unabhängigen Grundlagen zur steuerlichen Ansässigkeit führen: Sie besitzen am 31. Dezember Immobilien im Wert von mehr als 15.000.000 UI, ohne Mindestaufenthaltsdauer; oder Sie besitzen Immobilien im Wert von mehr als 3.500.000 UI, die seit dem 1. Juli 2020 erworben wurden, und halten sich im betreffenden Jahr mindestens 60 Tage tatsächlich im Land auf. Maßgeblich sind die fortgeschriebenen steuerlichen Anschaffungskosten jeder Immobilie im Eigentum der natürlichen Person, bei Miteigentum der entsprechende Anteil. Der jeweilige Tatbestand greift nicht, wenn die Person ihre steuerliche Ansässigkeit in einem anderen Land nachweist. Bei Käufen vor oder während der Bauphase hat die DGI einen eingetragenen Kaufvorvertrag anerkannt. Für die steuerliche Ansässigkeit und den aufenthaltsrechtlichen Status gelten getrennte Verfahren; der Kauf einer Immobilie allein verleiht keinen rechtmäßigen Aufenthaltsstatus.
Was ist die als „Tax Holiday“ bezeichnete Steuervergünstigung nach Gesetz 20.446?
Diese Option steht Personen offen, die ab dem 1. Januar 2026 steuerlich ansässig werden, in den beiden vorangegangenen Steuerjahren nicht steuerlich ansässig waren und die frühere Regelung nicht genutzt haben: Für Dividenden und Zinsen aus dem Ausland sowie Gewinne aus dem Verkauf dieser Vermögenswerte (ausgenommen Derivate) können sie im Jahr des Wechsels und in den zehn folgenden Steuerjahren anstelle der IRPF die IRNR wählen, die Einkünfte aus ausländischen Quellen nicht erfasst. Das Gesetz 20.446 verlangt je nach Fall eine Immobilieninvestition von mehr als 12.500.000 UI, jährliche Einzahlungen von mindestens 625.000 UI in Fonds zu den vom Wirtschafts- und Finanzministerium festzulegenden Bedingungen oder einen tatsächlichen Aufenthalt von mehr als 183 Tagen in jedem Steuerjahr. Die Voraussetzungen müssen jährlich nachgewiesen werden. Gemäß Dekret 225/026 werden bei der Immobilienoption Immobilien berücksichtigt, die seit dem 1. September 2025 erworben wurden; es können dieselben Immobilien sein, die für die steuerliche Ansässigkeit angerechnet werden. Für die UI gilt der Kurs am letzten Tag des Monats vor der Investition. In Departamentos ohne Küste am Río de la Plata oder am Atlantischen Ozean werden die steuerlichen Anschaffungskosten städtischer Immobilien für diese Berechnung um 100% erhöht. Dies sind allgemeine Informationen: Ein Steuerberater muss die Anwendung im Einzelfall bestätigen.
Wie viel Steuern zahle ich auf die Vermietung meiner Immobilie?
Es gibt zwei Möglichkeiten. Erstens: Sie wählen den Steuerabzug von 10,5% auf die entstandenen Bruttomietansprüche als abschließende Besteuerung – für steuerlich Ansässige im Rahmen der IRPF, für Nichtansässige im Rahmen der IRNR –, ohne jährliche Steuerveranlagung. Zweitens: Sie versteuern den Nettoertrag mit 12%, nach Abzug der zulässigen Aufwendungen: Verwaltungsprovision, Honorare für die Erstellung des Mietvertrags einschließlich der darauf entfallenden Mehrwertsteuer, die Immobiliensteuer Contribución Inmobiliaria und die Schulsteuer Impuesto de Primaria. Bei abzugsfähigen Aufwendungen von ≈12,5% der Bruttomiete sind beide Varianten gleichwertig: Darunter ist die abschließende Besteuerung mit 10,5% günstiger, darüber die Besteuerung des Nettoertrags mit 12%.
Zahlt ein nicht ansässiger Eigentümer in Uruguay die Vermögensteuer Impuesto al Patrimonio?
Ja, auf Ihr Vermögen in Uruguay. Die Immobilie wird dabei mit ihrem Katasterwert angesetzt, der normalerweise deutlich unter dem Marktpreis liegt. Der Steuersatz hängt von einem Detail ab, das kaum jemand erwähnt: Wenn Sie die Immobilie vermieten, zahlen Sie auf diese Einkünfte IRNR und für Sie gilt der allgemeine Steuersatz von 0,10%, und zwar nur für den Betrag oberhalb des Freibetrags ($6.653.000 für natürliche Personen, Jahr 2025). Der höhere Tarif (0,70% bis 1,50%) gilt ausschließlich für Nichtansässige, die KEINE IRNR zahlen – beispielsweise bei einer leer stehenden oder selbst genutzten Wohnung. Er wird stufenweise auf den Betrag oberhalb des Freibetrags angewandt (UYU 6.653.000 für natürliche Personen und noch nicht auseinandergesetzte Nachlässe, Steuerjahr 2025). Die Grenzsteuersätze betragen: 0,70% auf den Anteil über UYU 6.653.000 bis 13.306.000; 1,10% bis 19.959.000; 1,40% bis 33.265.000; und 1,50% auf den Anteil über 33.265.000. Für steuerlich gemeinsam erfasste Familieneinheiten gelten ein anderer Freibetrag und andere Tarifstufen. Bei Projekten im Rahmen des Wohnraumförderprogramms Vivienda Promovida kann während der Laufzeit der Vergünstigung eine Befreiung von der Vermögensteuer bestehen. Quelle: offizielle Steuersatztabelle der DGI und Art. 53 des Titels 14.
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