Steuern auf Immobilien in Uruguay (2026): umfassender Leitfaden

Welche Steuern zahlen ausländische Eigentümer für eine Immobilie in Uruguay?

Die Staatsangehörigkeit begründet keine gesonderte Immobiliensteuer. Beim Kauf zahlt der Erwerber eine ITP von 2% auf den fortgeschriebenen amtlichen Katasterwert. Während der Eigentumsdauer können die Immobiliensteuer Contribución Inmobiliaria und die Primarschulsteuer Impuesto de Primaria anfallen; bei Vermietung oder Verkauf hängt die steuerliche Behandlung von der steuerlichen Ansässigkeit und dem jeweiligen Geschäft ab.

Offizielle Grundlage: DGI — ITP.

Überblick

Uruguay erhebt keine einheitliche Steuer auf Immobilieneigentum: Es gibt mehrere Steuern, die sich summieren. Dazu gehören Immobiliensteuer, Primarschulsteuer, Vermögensteuer, IRPF auf Mieteinnahmen, ITP beim Kauf und Verkauf sowie die Besteuerung des Veräußerungsgewinns beim Verkauf. Für sich genommen ist keine davon besonders hoch, doch zusammen bestimmen sie die tatsächlichen Kosten Ihres Immobilieneigentums.

Dieser Leitfaden ordnet jede Abgabe ein: Wer muss sie zahlen, wie hoch ist sie, wann wird sie fällig und welche Befreiungen gibt es? Dazu gehören auch das uruguayische Förderprogramm Vivienda promovida und das neue Tax Holiday 2.0. Wenn Sie die Gesamtkosten eines Kaufs ermitteln möchten, beginnen Sie mit dem Beitrag Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf?. Wenn Sie vermieten möchten, lesen Sie den Beitrag zum Mietrecht in Uruguay.

Wichtiger Hinweis

Diese Informationen dienen der Orientierung und ersetzen keine professionelle Beratung. Welche Steuern anfallen, hängt von Ihrer Situation ab: davon, ob Sie eine natürliche oder juristische Person und steuerlich ansässig oder nicht ansässig sind, vom Departement, von der Immobilienart und vom konkreten Geschäft. Wenden Sie sich vor Entscheidungen stets an einen Steuerberater oder einen uruguayischen Notar.

1) Gesamtüberblick: Welche Abgaben gibt es und wann fallen sie an?

Bevor wir ins Detail gehen, zunächst eine kurze Übersicht. Die folgende Tabelle fasst die acht wichtigsten Abgaben im Zusammenhang mit Immobilien in Uruguay zusammen:

Ergänzend dazu: Kosten beim Immobilienkauf und Welche Aufgaben hat ein uruguayischer Notar beim Immobilienkauf?.

2) Wie hoch ist die Immobiliensteuer in Montevideo?

In Montevideo beträgt die Immobiliensteuer jährlich zwischen 0,18% und 1,80% des amtlichen Immobilienwerts (Katasterwerts) und wird nach progressiven Wertstufen berechnet. Diese Abgabe des Departements zahlen Sie als Immobilieneigentümer: Die jeweilige Intendencia legt sie fest und erhebt sie, weshalb die Steuersätze je nach Departement variieren. Wir konzentrieren uns auf Montevideo als wichtigsten Markt.

So funktioniert die Berechnung in Montevideo (2026)

Montevideo wendet ein progressives Stufensystem auf den amtlichen Immobilienwert (Katasterwert) an. Die Steuersätze reichen von 0,18% bis 1,80% und gelten jeweils nur für den entsprechenden Teilbetrag: Jeder Satz wird ausschließlich auf die betreffende Wertstufe angewendet, nicht auf den gesamten Immobilienwert.

** Der Sondersteuersatz von 0,18% für die erste Stufe gilt für Immobilien mit einem steuerpflichtigen Wert 2026 unter $2.481.577 (seit dem 01/01/2024 geltende Regelung, Departementsdekret Nr. 38.156). Die Intendencia veröffentlicht den Tarif jedes Jahr mit den bereits aktualisierten Wertstufen neu: Prüfen Sie vor Ihrer Berechnung den Tarif des laufenden Steuerjahres.

Fälligkeiten und Nachlässe

• Die Zahlung erfolgt in 3 Raten im Abstand von vier Monaten: im März, Juli und November.
• Die Jahreszahlung ist im März fällig; die drei Raten werden im März, Juli und November fällig. Erkundigen Sie sich bei der Intendencia de Montevideo nach den konkreten Fälligkeiten für Ihre Kataster-/Grundstücksnummer (padrón).
• Wenn Sie den vollständigen Jahresbetrag vor der ersten Fälligkeit zahlen, erhalten Sie einen Nachlass.

Steuerbefreiungen

• Rentner und Pensionäre: Je nach steuerpflichtigem Immobilienwert ist eine Befreiung von 50% oder 100% möglich. Die Obergrenzen werden jährlich per Dekret aktualisiert.
• Vivienda promovida (Gesetz 18.795): Während des Förderzeitraums besteht eine Befreiung von der Immobiliensteuer.

Praxisbeispiel: Bei einer typischen Wohnung in Montevideo mit einem steuerpflichtigen Wert 2026 von $1.500.000 beträgt die jährliche Immobiliensteuer ~$5.600 (effektiver Steuersatz ~0,37%). Im Vergleich zur Immobiliensteuer anderer Länder ist dieser Betrag gering, doch zusammen mit Primarschulsteuer und Vermögensteuer fällt er ins Gewicht.

3) Wie hoch ist die Primarschulsteuer?

Die Primarschulsteuer beträgt jährlich zwischen 0,15% und 0,30% des Katasterwerts. Immobilien mit einem Katasterwert unter $282.612 (2026) sind befreit. Es handelt sich um eine landesweite Steuer zur Finanzierung des öffentlichen Primarschulwesens: Sie wird von allen Eigentümern städtischer, vorstädtischer und ländlicher Immobilien gezahlt und von der DGI verwaltet, nicht von der Intendencia.

Befreiung aufgrund des Katasterwerts

Liegt der Katasterwert Ihrer Immobilie unter $282.612 (2026), sind Sie befreit. Dies betrifft einen erheblichen Teil der einfacheren Wohnimmobilien des Landes.

Progressive Steuersätze

Für Immobilien oberhalb der Befreiungsgrenze gelten 4 Stufen mit progressiven Steuersätzen von 0,15% bis 0,30% auf den Katasterwert. Die Besteuerung erfolgt stufenweise: Der jeweilige Steuersatz gilt nur für den über die Untergrenze der betreffenden Stufe hinausgehenden Betrag.

Fälligkeiten

• Die Zahlung erfolgt im Laufe des Jahres in 3 Raten (die Fälligkeiten finden Sie auf der Website der DGI).
• Für ländliche Immobilien gelten andere Fristen und Bedingungen; für kleine landwirtschaftliche Betriebe gibt es besondere Befreiungen (Katastergrundstücke unter 300 Hektar CONEAT 100).

Praxisbeispiel: Für eine Wohnung mit einem Katasterwert von $1.500.000 fallen jährlich zwischen $2.000 und $3.500 Primarschulsteuer an. Zusammen mit der Immobiliensteuer sind das bereits $5.000-$8.000 pro Jahr allein an Abgaben für den Besitz der Immobilie.

4) Wer zahlt Vermögensteuer für eine Immobilie in Uruguay?

Vermögensteuer zahlt, wessen steuerliches Nettovermögen am 31. Dezember den Freibetrag übersteigt: $6.653.000 für natürliche Personen und $13.306.000 für Familieneinheiten (zuletzt von der DGI veröffentlichte Werte, Steuerjahr 2025; gültig zum 5. August 2026). Für steuerlich Ansässige gilt ein Steuersatz von 0,10% auf den übersteigenden Betrag. Erfasst werden nicht nur Immobilien, sondern sämtliche Vermögenswerte wie Bargeld, Kapitalanlagen und Fahrzeuge abzüglich abzugsfähiger Verbindlichkeiten. Ihre Immobilie ist Teil dieser Bemessungsgrundlage.

Freibetrag (zuletzt veröffentlicht: Steuerjahr 2025)

Wenn Ihr steuerliches Nettovermögen diese Beträge nicht übersteigt, zahlen Sie keine Vermögensteuer.

Steuersätze für steuerlich Ansässige

Steuersätze für steuerlich Nichtansässige

Der Tarif von 0,70% bis 1,50% (0,70% / 1,10% / 1,40% / 1,50%, stufenweise auf den Betrag oberhalb des Freibetrags angewendet) gilt ausschließlich für steuerlich Nichtansässige, die nicht der IRNR unterliegen. Ein ausländischer Eigentümer, der seine Immobilie in Uruguay vermietet, unterliegt hingegen der IRNR; deshalb gilt für ihn der allgemeine Steuersatz von 0,10% auf den Betrag oberhalb des Freibetrags. Der Freibetrag beträgt im Steuerjahr 2025 für natürliche Personen und ungeteilte Nachlässe UYU 6.653.000. Jeder Steuersatz wird ausschließlich auf den Teilbetrag der jeweiligen Stufe oberhalb dieses Freibetrags angewendet. Für Familieneinheiten gelten ein anderer Freibetrag und andere Stufen, die in derselben Tabelle der DGI veröffentlicht sind. Stufen des steuerpflichtigen Vermögens (UYU): 0,70%: mehr als UYU 6.653.000 bis 13.306.000; 1,10%: mehr als UYU 13.306.000 bis 19.959.000; 1,40%: mehr als UYU 19.959.000 bis 33.265.000; 1,50%: mehr als UYU 33.265.000. Quelle: DGI — Steuersätze 2025.

Konkretes Beispiel

Wenn Sie als natürliche Person steuerlich ansässig sind und über ein Nettovermögen von $10.000.000 verfügen, etwa eine Wohnung und einige Ersparnisse, zahlen Sie 0,10% auf den Betrag oberhalb von $6.653.000, also auf $3.347.000. Das ergibt ~$3.350 pro Jahr. Das ist nicht viel, kommt aber zu den anderen Abgaben hinzu.

5) Wie viel IRPF fällt bei der Vermietung einer Immobilie an?

Bei der Vermietung einer Immobilie zahlen Sie 12% IRPF auf die Nettomieteinkünfte als IRPF Kategorie I - Einkünfte aus Immobilienvermögen, sofern Sie in Uruguay steuerlich ansässig sind.

So wird sie berechnet

1. Ausgangspunkt sind die Bruttomieteinnahmen des betreffenden Zeitraums.
2. Davon ziehen Sie die zulässigen Abzüge ab:
   • Gezahlte Immobiliensteuer.
   • Gezahlte Primarschulsteuer.
   • Provision der Immobilienverwaltung, sofern zutreffend.
   • Honorare für den Abschluss oder die Verlängerung des Vertrags.
   • IVA auf Provisionen und Honorare.
   • Uneinbringliche Forderungen (nach 3 Monaten noch ausstehende Mietzahlungen).
3. Auf die verbleibenden Nettomieteinkünfte wenden Sie 12% an.

Monatliche Vorauszahlungen

Die DGI verlangt monatliche Vorauszahlungen von 10,5% auf die Bruttomiete. Zum Ende des Steuerjahres wird die Differenz abgerechnet: Haben Sie zu viel gezahlt, entsteht ein Steuerguthaben. Alternativ können Sie wählen, dass der Einbehalt von 10,5% auf die Bruttoeinnahmen abgeltende Wirkung hat, und auf die jährliche Abrechnung verzichten (Dekret 148/007); dies lohnt sich nur, wenn Ihre Abzüge weniger als 12,5% der Bruttoeinnahmen ausmachen.

Befreiung bei geringen Mieteinkünften

Wenn Ihre gesamten Mieteinkünfte unter 40 BPC jährlich liegen (~$274.560 im Jahr 2026, bei BPC = $6.864), Sie das Bankgeheimnis gegenüber der DGI aufheben lassen und keine anderen Kapitaleinkünfte von mehr als 3 BPC jährlich erzielen, sind Sie befreit.

Für einen strukturierten Ablauf der Vermietung: Mietrecht in Uruguay und Mietsicherheiten.

6) Welche Steuer zahlt ein steuerlich Nichtansässiger, der seine Immobilie vermietet?

Ein steuerlich Nichtansässiger, der seine Immobilie in Uruguay vermietet, zahlt IRNR (Einkommensteuer für Nichtansässige): 12% auf die Nettomieteinkünfte anstelle der IRPF. Für die Vermietung von Immobilien gibt es zwei Regelungen (Dekret 149/007, Artikel 24 und 33 Buchstabe a): die allgemeine Regelung mit 12% auf die Nettomieteinkünfte — Bruttoeinnahmen abzüglich zulässiger Ausgaben: Provision der Immobilienverwaltung, Honorare für den Abschluss oder die Verlängerung des Vertrags einschließlich der darauf entfallenden IVA, Immobiliensteuer und Primarschulsteuer — oder die Möglichkeit, dem Einbehalt von 10,5% auf die Bruttomieten abgeltende Wirkung zu geben, wobei die im betreffenden Zeitraum angefallenen Mieten zugrunde gelegt werden und keine jährliche Abrechnung erfolgt. Welche Variante günstiger ist, hängt von Ihren Abzügen ab: Bei Abzügen von 12,5% der Bruttoeinnahmen sind beide Varianten gleichwertig. Instandhaltung, Reparaturen und Versicherungen sind nicht abzugsfähig. Die übrigen Einkünfte aus Immobilienvermögen steuerlich Nichtansässiger werden mit 12% besteuert.

Wesentlicher Unterschied zur IRPF

Um eine Nettorendite zu berechnen, verwenden Sie die belegten Mieteinnahmen der Immobilie und berücksichtigen Sie die jeweils geltende Steuerregelung, Leerstand, Verwaltung und sonstige Kosten getrennt.

7) Wie viel IRPF fällt beim Verkauf einer Immobilie an?

Beim Verkauf einer Immobilie mit Gewinn fallen 12% auf den tatsächlichen Gewinn als IRPF Kategorie II - Vermögenszuwachs an; für Immobilien, die vor dem 01/07/2007 erworben wurden, kann die pauschale Methode gewählt werden, die einer Steuer von 1,8% des Verkaufspreises entspricht.

Tatsächliche Gewinnermittlung und pauschale Methode im Vergleich

Beispiel

Sie haben 2010 eine Wohnung für USD 100.000 gekauft und verkaufen sie 2026 für USD 160.000:

• Tatsächliche Gewinnermittlung: Gewinn = USD 60.000 (vereinfacht). IRPF = 12% x 60.000 = USD 7.200.
• Hätten Sie die Wohnung 2005 gekauft und die pauschale Methode gewählt: IRPF = 1,8% x 160.000 = USD 2.880.

Die pauschale Methode kann günstiger sein, wenn der tatsächliche Gewinn prozentual hoch ist. Ihr uruguayischer Notar oder Steuerberater hilft Ihnen bei der Entscheidung. Weitere Informationen zu Verkaufskosten: Kosten beim Kauf und Verkauf einer Immobilie.

8) Wie viel ITP fällt bei einem Immobilienkauf an?

Bei einem Immobilienkauf fallen insgesamt 4% ITP auf den amtlichen Immobilienwert (Katasterwert) an, die zu gleichen Teilen aufgeteilt werden:

• 2% trägt der Verkäufer
• 2% trägt der Käufer

Bemessungsgrundlage

Die Berechnung erfolgt auf Grundlage des von der Dirección Nacional de Catastro festgelegten amtlichen Immobilienwerts, nicht des vereinbarten Kaufpreises. Dieser Katasterwert liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert. Deshalb beträgt die tatsächliche Belastung bezogen auf den realen Kaufpreis in der Praxis weniger als 4%.

Beispiel

Der Katasterwert beträgt $5.000.000 und der tatsächliche Verkaufspreis $15.000.000:

• ITP insgesamt: 4% x $5.000.000 = $200.000.
• Der Käufer zahlt $100.000, der Verkäufer zahlt $100.000.
• Bezogen auf den tatsächlichen Preis beträgt die effektive Belastung ~1,3% (nicht 4%).

Alle Einzelheiten zu den Kosten des Kaufabschlusses: Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf? und Welche Aufgaben hat ein uruguayischer Notar?.

9) IVA auf Bauleistungen

Die IVA fällt auf Neubauten an. Die Veräußerung der Immobilie an sich unterliegt nicht der IVA: Die IVA besteuert die BAULEISTUNG, weshalb sie in einem Teil des vom Bauträger genannten Preises bereits enthalten ist. Beim Wiederverkauf einer bestehenden Immobilie zwischen Privatpersonen fällt keine IVA an. Wenn Sie einen Neubau zum Erstbezug kaufen, unterliegt die erste Veräußerung durch das Unternehmen dem ermäßigten IVA-Satz von 10% (Titel 10 des T.O. 2023, Art. 36 Buchstabe I). Bei Vivienda promovida ist dieser erste Verkauf befreit (Gesetz 18.795, Art. 4 Buchstabe D). Baustoffe und Bauleistungen unterliegen hingegen dem allgemeinen Satz von 22%. Bitten Sie den Projektentwickler dennoch um eine Aufschlüsselung des Preises.

In der Praxis ist die IVA im Endpreis enthalten, den Ihnen der Projektentwickler nennt. Entscheidend ist: Bei Projekten im Rahmen von Vivienda promovida gleichen die Steuerbefreiungen einen Teil dieser Kosten aus.

10) Vivienda promovida (Gesetz 18.795): die Steuerbefreiungen

Das Gesetz 18.795 wurde geschaffen, um den Bau von Wohnraum mit sozialer Zielsetzung zu fördern, und bietet erhebliche Steuervorteile für Bauträger ebenso wie für Käufer und Investoren. Es gilt für Projekte, die von der ANV (Agencia Nacional de Vivienda) genehmigt wurden.

Welche Steuerbefreiungen gelten

Für wen es sich lohnt

• Investoren, die vermieten möchten: Im Steuerjahr der Baufertigstellung und in den neun folgenden Steuerjahren sind die Mieteinkünfte im Regelfall zu 60% befreit. Eine Befreiung von 100% gilt nur in den vom MVOTMA bestimmten Zonen oder wenn die Vermietung über den FGA abgesichert wird (Dekret 355/011, Art. 12).
• Käufer zur Eigennutzung: Die ITP-Ersparnis beim ersten Kauf und die Befreiung von der Vermögensteuer summieren sich.

Wenn Sie ein Projekt in einer frühen Bauphase mit Förderung durch Vivienda promovida prüfen: umfassender Leitfaden zu Vivienda promovida und Kauf in einer frühen Bauphase im Vergleich zum Kauf einer fertiggestellten Immobilie.

11) Was bedeutet Tax Holiday in Uruguay und wer kann diese Regelung 2026 nutzen?

Die Tax-Holiday-Regelung ermöglicht es Personen, die neu in Uruguay steuerlich ansässig werden, für 11 Jahre die Besteuerung nach IRNR zu wählen, ausschließlich hinsichtlich bestimmter Kapitaleinkünfte und Vermögenszuwächse aus dem Ausland (Art. 24 und 24-Bis des Titels 7; Art. 24-Bis gilt für Personen, die ab dem 1/1/2026 steuerlich ansässig werden, mit eigenen Investitionsanforderungen und späteren Verlängerungsmöglichkeiten). Einkünfte aus Erwerbstätigkeit sind nicht erfasst. Seit dem 1. Januar 2026 ist der Zugang nach dem Haushaltsgesetz 20.446 über einen tatsächlichen Aufenthalt von mehr als 183 Tagen in jedem Kalenderjahr, eine Immobilieninvestition von mehr als 12.500.000 UI (~USD 2.066.000) oder Einzahlungen von mindestens 625.000 UI pro Jahr in Fonds für produktive Investitionen oder Innovation möglich.

Achtung: Tax Holiday und steuerliche Ansässigkeit sind unterschiedliche Dinge

Das Gesetz 20.446 hat die Voraussetzungen für die steuerliche Ansässigkeit nicht geändert: Es hat die Voraussetzungen für die Steuervergünstigung auf Einkünfte aus dem Ausland geändert. Die Voraussetzungen für die steuerliche Ansässigkeit bleiben dieselben (Art. 5 BIS des Dekrets 148/007 und Dekret 163/020; DGI-Seite „Voraussetzungen der steuerlichen Ansässigkeit“):

• Aufenthalt von mehr als 183 Tagen im Kalenderjahr (gelegentliche Abwesenheiten von bis zu 30 Tagen werden als Anwesenheit angerechnet).
• Immobilieninvestition von mehr als 3.500.000 UI (~USD 578.000) + 60 Tage tatsächlicher Aufenthalt im Kalenderjahr (Investitionen seit dem 1/7/2020).
• Immobilieninvestition von mehr als 15.000.000 UI (~USD 2.479.000), ohne Mindestaufenthaltsdauer.
• Unternehmensinvestition von mehr als 15.000.000 UI mit 15 Arbeitsplätzen oder von mehr als 45.000.000 UI in Projekte von nationalem Interesse.
• Schwerpunkt der wirtschaftlichen Tätigkeiten oder Mittelpunkt der Lebensinteressen (Ehepartner und Kinder) in Uruguay.

Praktische Bedeutung: Ein ausländischer Staatsangehöriger mit ~USD 578.000 in Immobilien + 60 Tagen Aufenthalt pro Jahr kann weiterhin die steuerliche Ansässigkeit in Uruguay erlangen. Seit 2026 ist der Zugang zur Tax-Holiday-Regelung teurer geworden, nicht der Zugang zur steuerlichen Ansässigkeit.

Zugangswege zur Tax-Holiday-Regelung (seit dem 1/1/2026, Art. 648 des Gesetzes 20.446)

Vorteil der Tax-Holiday-Regelung

• Wahl der IRNR: Auf die unter Ziffer 2 von Art. 6º des Titels 7 fallenden Kapitaleinkünfte aus dem Ausland wird keine IRPF erhoben, und zwar im Jahr des Wechsels der steuerlichen Ansässigkeit + den 10 folgenden Steuerjahren = insgesamt 11 Jahre.
• Nach den 11 Jahren: (A) Besteuerung nach IRPF mit 50% des Steuersatzes für weitere 5 Jahre bei Immobilieninvestitionen von mehr als 6.250.000 UI, ohne die bereits für die Ansässigkeit oder die Regelung verwendeten Beträge anzurechnen, oder bei Einzahlungen von 625.000 UI/Jahr in Fonds; oder (B) eine jährliche Pauschalzahlung von 1.875.000 UI (1.250.000 UI, wenn Sie zusätzlich mehr als 183 Tage im Land verbringen oder einem Unternehmen mehr als 45.000.000 UI an Kapital zuführen) für bis zu 20 Steuerjahre.
• Voraussetzung: In den 2 vorangegangenen Steuerjahren dürfen Sie nicht in Uruguay steuerlich ansässig gewesen sein.
• Bisherige Regelung: Wer das Wahlrecht nach Artikel 24 bereits ausgeübt hat, behält diese Regelung für die ursprüngliche Laufzeit. Wenn Sie vor 2026 steuerlich ansässig wurden und das Wahlrecht nicht ausgeübt haben, sollten Sie Ihre Situation mit einem Steuerberater klären.

Gestiegen sind nicht die Kosten für die steuerliche Ansässigkeit (die Voraussetzung mit 3.500.000 UI + 60 Tagen gilt weiterhin), sondern die erforderliche Immobilieninvestition für die Tax-Holiday-Regelung: von der Investition, die über den Erwerb der steuerlichen Ansässigkeit ausreichte (~USD 578.000), auf mehr als 12.500.000 UI (~USD 2.066.000). Damit ändert sich das Profil der Investoren, die Zugang zur Vergünstigung erhalten, nicht das der Personen, die die steuerliche Ansässigkeit anstreben.

Letzte Überprüfung: 12. Juli 2026. Die Behandlung von Mieteinnahmen nach IRPF/IRNR (allgemeine Regelung mit 12% auf die Nettoeinkünfte und Wahlmöglichkeit einer abgeltenden Besteuerung mit 10,5% auf die Bruttoeinnahmen) wurde anhand offizieller Quellen geprüft (DGI, IMPO, BPS, IMM). Die ungefähren USD-Gegenwerte wurden anhand der von der DGI veröffentlichten UI- und Dollarkurse vom Juli 2026 berechnet. Historischer Hinweis vom 12/07/2026: Zu diesem Zeitpunkt stand die Durchführungsregelung noch aus. Aktualisierung zum 17/10/2026: Die Regelung für Zuziehende wurde durch das am 19/08/2026 veröffentlichte Dekret 188/026 näher geregelt und durch das am 29/09/2026 veröffentlichte Dekret 225/026 geändert; siehe die Bedingungen in Art. 5-SEXIES des Dekrets 148/007. Dieser Inhalt dient der Information und stellt keine Steuerberatung dar.

12) Szenariotabelle: Welche Steuern Sie je nach Situation zahlen

Diese Tabelle fasst zusammen, welche Abgaben je nach Nutzung oder Transaktion Ihrer Immobilie anfallen:

* Befreit bei einem Katasterwert < $282.612.
** Nur wenn Ihr Nettovermögen den MNI übersteigt ($6.653.000 für Einzelpersonen / $13.306.000 für Familieneinheiten).

13) Vollständiges Beispiel: Wie viel ein vermietender Eigentümer zahlt

Angenommen, Sie besitzen eine Wohnung in Montevideo mit einem steuerpflichtigen Wert 2026 von $3.000.000 und einem Marktwert von ~USD 120.000 und vermieten sie für $35.000/Monat:

Diese ~15,5% sind die tatsächliche Steuerbelastung. Diese Zahl steht auf keinem einzelnen Bescheid, sondern ergibt sich aus mehreren Abgaben, die Eigentümer häufig nicht zusammen betrachten. Entscheidend ist ihre Gesamtbelastung.

14) Steuerliche Checkliste nach Vorgang

Wenn Sie kaufen

• Fordern Sie vom Verkäufer eine Bescheinigung darüber an, dass bei Immobiliensteuer und Primarschulsteuer keine Zahlungsrückstände bestehen.
• Berechnen Sie die ITP (2% auf den Katasterwert, von Ihnen zu tragen).
• Handelt es sich um eine Immobilie im Wohnungseigentumsregime (PH), erfragen Sie die Gemeinschaftskosten: Gemeinschaftskosten.
• Klären Sie mit dem uruguayischen Notar die erforderlichen Bescheinigungen und die Bemessungsgrundlage: Welche Aufgaben hat ein uruguayischer Notar?.
• Prüfen Sie bei Vivienda promovida, ob die Steuervergünstigungen noch gelten.

Wenn Sie eine Immobilie besitzen und vermieten

• Registrieren Sie sich bei der DGI, falls Sie dies noch nicht getan haben.
• Zahlen Sie die monatlichen IRPF-Vorauszahlungen (10,5% der Bruttoeinnahmen).
• Bewahren Sie Belege über Immobiliensteuer, Primarschulsteuer und Provisionen auf, da diese abzugsfähig sind.
• Prüfen Sie, ob die Befreiung bei Mieteinkünften unter 40 BPC auf Sie zutrifft.
• Sorgen Sie für einen klaren Vertrag: Mietrecht.

Wenn Sie verkaufen

• Berechnen Sie die IRPF auf den Veräußerungsgewinn (tatsächliche Gewinnermittlung oder pauschale Methode je nach Kaufdatum).
• Planen Sie die ITP ein (2% auf den Katasterwert, von Ihnen zu tragen).
• Beschaffen Sie die Bescheinigungen darüber, dass bei sämtlichen Abgaben keine Zahlungsrückstände bestehen (Voraussetzung für die notarielle Beurkundung).

Wenn Sie geerbt haben

• Prüfen Sie den Zahlungsstand der Abgaben für die Immobilie, da sich Rückstände angesammelt haben können.
• Prüfen Sie, ob noch Vermögensteuer des Erblassers aussteht.
• Umfassender Leitfaden: Erbschaft: Was geschieht mit einer Immobilie?.

15) Häufige Fehler

• Nur eine Abgabe betrachten: Die tatsächlichen Kosten ergeben sich aus der Summe. Immobiliensteuer + Primarschulsteuer + Vermögensteuer + IRPF auf Mieteinkünfte. Sie müssen gemeinsam betrachtet werden.
• Die IRPF bei der Vermietung nicht einplanen: Viele Eigentümer nehmen Mieten ein und vergessen die Vorauszahlungen, bis eine Mitteilung der DGI eintrifft.
• Katasterwert und Marktwert verwechseln: Die ITP wird auf den deutlich niedrigeren Katasterwert berechnet. Die IRPF auf den Veräußerungsgewinn wird hingegen anhand des tatsächlichen Transaktionspreises ermittelt.
• Vivienda promovida nicht prüfen: Wenn Sie als Kapitalanlage kaufen, können die Befreiungen nach Gesetz 18.795 die Nettorendite in den ersten 10 Jahren erheblich beeinflussen.
• Die Vermögensteuer außer Acht lassen: Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen oder die Immobilie einen hohen Wert hat, gewinnt die Vermögensteuer an Gewicht, insbesondere für steuerlich Nichtansässige (Steuersätze von 0,7-1,5%).

Fazit: die tatsächliche Steuerbelastung

Im regionalen Vergleich ist die Steuerbelastung für Immobilien in Uruguay relativ gering. Es gibt keine Erbschaftsteuer, die ITP wird auf den Katasterwert und nicht auf den Marktwert berechnet, und die Immobiliensteuersätze sind für die meisten Immobilien niedrig.

Die tatsächlichen Kosten ergeben sich jedoch nicht aus einer einzelnen Abgabe, sondern aus ihrer Summe. Immobiliensteuer + Primarschulsteuer + Vermögensteuer + IRPF auf Mieteinnahmen + Besteuerung des Veräußerungsgewinns beim Verkauf. Wenn Sie diese nicht gemeinsam einplanen, ist Ihre Renditeberechnung unvollständig.

Wenn Sie eine Investition in Uruguay erwägen, berechnen Sie vor Ihrer Entscheidung das vollständige Szenario: Kauf (Kaufkosten), Eigentumsdauer (Immobiliensteuer + Primarschulsteuer + Vermögensteuer), Mieteinnahmen (Rendite nach Stadtviertel) und Verkauf (ITP + IRPF auf den Veräußerungsgewinn). So treffen Sie Ihre Entscheidung anhand der tatsächlichen Zahlen.

Häufig gestellte Fragen

Welche Steuern zahlen ausländische Eigentümer für eine Immobilie in Uruguay?

Die Staatsangehörigkeit begründet keine gesonderte Steuer. Beim Kauf zahlt der Erwerber laut DGI eine ITP von 2% auf den fortgeschriebenen amtlichen Katasterwert. Während der Eigentumsdauer können Immobiliensteuer und Primarschulsteuer anfallen; die Besteuerung von Vermietung und Verkauf hängt von der steuerlichen Ansässigkeit und dem jeweiligen Geschäft ab.

Wie viel Immobiliensteuer und Primarschulsteuer fällt jährlich an?

Es gibt keinen landesweit einheitlichen Immobiliensteuersatz: Die Steuer wird auf Departementsebene erhoben und hängt vom Katastergrundstück (padrón) ab. Die Primarschulsteuer ist eine gesonderte landesweite Steuer, deren Tarifstufen die DGI veröffentlicht. Für die Kostenplanung müssen beide Abgaben für die konkrete Immobilie erfragt werden.

Quellen

• Intendencia de Montevideo - Immobiliensteuer (Verfahren und Abgaben):
  https://montevideo.gub.uy/tramites-y-tributos/tributos/contribucion-inmobiliaria
• DGI - Primarschulsteuer:
  https://www.gub.uy/direccion-general-impositiva/politicas-y-gestion/impuesto-primaria
• DGI - Vermögensteuer (natürliche Personen):
  https://www.gub.uy/direccion-general-impositiva/politicas-y-gestion/impuesto-al-patrimonio-personas-fisicas
• DGI - IRPF auf Einkünfte aus Immobilienvermögen:
  https://www.gub.uy/direccion-general-impositiva/comunicacion/publicaciones/irpf-rendimientos-capital-inmobiliario-0
• DGI - IRPF auf Vermögenszuwächse bei städtischen Immobilien:
  https://www.gub.uy/direccion-general-impositiva/comunicacion/publicaciones/irpf-incrementos-patrimoniales-inmuebles-urbanos
• DGI - ITP (allgemeiner Leitfaden):
  https://www.gub.uy/direccion-general-impositiva/tematica/impuesto-trasmisiones-patrimoniales-itp
• IMPO - Gesetz 18.795 (Vivienda promovida):
  https://www.impo.com.uy/bases/leyes/18795-2011
• ANV - Gesetz über geförderten Wohnungsbau:
  https://www.anv.gub.uy/ley-de-viviendas-promovidas
• DGI - Bemessungsgröße für Leistungen und Beiträge (BPC):
  https://www.gub.uy/direccion-general-impositiva/comunicacion/publicaciones/base-prestaciones-contribuciones-bpc
• Haushaltsgesetz 20.446 (Tax Holiday 2.0 - Personen, die neu steuerlich ansässig werden):
  https://www.impo.com.uy/bases/leyes/20446-2025

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