Comparativo de Bairros: Preço vs Rentabilidade em Montevidéu — Julho 2026
INGAR · · Análise
Dá para comprar barato e render bem em Montevidéu?
Em julho, 20 dos 49 bairros combinam preço abaixo da mediana da cidade (USD 2.486/m²) com rentabilidade acima da mediana (6,0%). É o grupo mais numeroso junto com seu oposto, e mostra que o mercado de Montevidéu está fortemente polarizado: comprar barato e render bem é o habitual, não a exceção.
O cruzamento se monta com dois eixos. O eixo de preço é a mediana de USD por metro quadrado do bairro; o de rentabilidade, o yield bruto. Cortando ambos pela mediana da cidade ficam quatro quadrantes, e a forma como os bairros se distribuem diz mais sobre o mercado do que qualquer média.
A divisão de julho: 20 bairros baratos e rentáveis, 20 caros e pouco rentáveis, 5 caros e rentáveis, e apenas 4 baratos e pouco rentáveis. Quatro em cada cinco bairros estão na diagonal que vai de barato-rentável a caro-pouco rentável, que é a relação inversa clássica entre preço e renda.
Quais bairros combinam preço baixo e alta rentabilidade?
O primeiro do grupo é o Cerro, com USD 967/m² e 11,6% de yield bruto, seguido por Belvedere (USD 1.449/m², 11,3%) e Aires Puros (USD 1.308/m², 11,0%). São 20 no total, quase todos do norte e do oeste da cidade.
| Bairro | USD/m² | Yield bruto | Aluguel mediano | Anos de aluguel | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|
| Cerro | USD 967/m² | 11,6% | USD 449 | 12,6 | Baixa |
| Belvedere | USD 1.449/m² | 11,3% | USD 530 | 13,0 | Baixa |
| Aires Puros | USD 1.308/m² | 11,0% | USD 544 | 12,2 | Baixa |
| Colón | USD 998/m² | 10,9% | USD 438 | 9,5 | Baixa |
| Cerrito | USD 1.171/m² | 10,3% | USD 479 | 12,2 | Baixa |
| Maroñas | USD 1.259/m² | 9,3% | USD 429 | 13,2 | Baixa |
| Atahualpa | USD 1.920/m² | 9,2% | USD 616 | 17,6 | Média |
| Malvín Norte | USD 1.177/m² | 8,9% | USD 516 | 12,1 | Média |
| Paso Molino | USD 1.667/m² | 8,0% | USD 581 | 16,9 | Baixa |
| La Teja | USD 1.222/m² | 7,7% | USD 469 | 10,1 | Baixa |
| Reducto | USD 1.865/m² | 7,3% | USD 652 | 12,7 | Média |
| Ciudad Vieja | USD 2.152/m² | 6,9% | USD 653 | 16,5 | Média |
| Unión | USD 1.956/m² | 6,9% | USD 588 | 15,6 | Média |
| La Comercial | USD 2.267/m² | 6,7% | USD 650 | 15,1 | Média |
| Villa Española | USD 1.437/m² | 6,6% | USD 516 | 14,4 | Média |
| Goes | USD 2.115/m² | 6,5% | USD 596 | 13,9 | Baixa |
| Sayago | USD 1.369/m² | 6,5% | USD 460 | 13,9 | Baixa |
| Arroyo Seco | USD 2.048/m² | 6,5% | USD 574 | 16,9 | Baixa |
| Brazo Oriental | USD 2.095/m² | 6,4% | USD 656 | 14,6 | Média |
| Villa Muñoz | USD 1.922/m² | 6,3% | USD 763 | 12,6 | Baixa |
Este quadrante é o que oferece mais renda por valor investido, e também o que exige mais trabalho: são zonas onde a gestão do aluguel pesa mais, a vacância é menos previsível e a revenda depende de encontrar um comprador que muitas vezes também é investidor. O yield alto é a compensação por isso, não um desconto que o mercado deixou passar.
Quais bairros são caros e de baixa rentabilidade?
São 20, e incluem quase toda a faixa costeira premium: Golf (USD 4.070/m², 5,7%), Puerto Buceo (USD 3.932/m², 5,5%), Villa Biarritz (USD 3.895/m², 4,9%), Punta Carretas (USD 3.802/m², 5,4%) e Pocitos (USD 3.548/m², 5,1%).
| Bairro | USD/m² | Yield bruto | Aluguel mediano | Anos de aluguel | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|
| Parque Batlle | USD 2.993/m² | 5,9% | USD 742 | 18,5 | Alta |
| Carrasco | USD 3.794/m² | 5,9% | USD 1.952 | 17,9 | Alta |
| Cordón | USD 2.855/m² | 5,9% | USD 712 | 16,7 | Alta |
| Centro | USD 2.734/m² | 5,8% | USD 677 | 19,1 | Alta |
| Prado | USD 2.756/m² | 5,7% | USD 663 | 20,0 | Alta |
| Golf | USD 4.070/m² | 5,7% | USD 2.894 | 19,3 | Média |
| Aguada | USD 2.536/m² | 5,7% | USD 648 | 19,3 | Alta |
| Carrasco Norte | USD 3.819/m² | 5,7% | USD 2.244 | 14,3 | Média |
| Buceo | USD 3.172/m² | 5,6% | USD 761 | 18,6 | Alta |
| Puerto Buceo | USD 3.932/m² | 5,5% | USD 1.626 | 17,9 | Média |
| Bella Vista | USD 2.486/m² | 5,5% | USD 649 | 19,3 | Média |
| Punta Carretas | USD 3.802/m² | 5,4% | USD 1.117 | 19,9 | Alta |
| Malvín | USD 3.369/m² | 5,3% | USD 840 | 19,9 | Alta |
| Palermo | USD 3.155/m² | 5,3% | USD 734 | 17,4 | Alta |
| Capurro | USD 2.770/m² | 5,2% | USD 548 | 26,1 | Média |
| Pocitos Nuevo | USD 3.669/m² | 5,1% | USD 813 | 19,3 | Alta |
| Pocitos | USD 3.548/m² | 5,1% | USD 883 | 22,7 | Alta |
| Parque Rodó | USD 3.715/m² | 4,9% | USD 744 | 21,9 | Alta |
| Villa Biarritz | USD 3.895/m² | 4,9% | USD 1.154 | 31,1 | Média |
| Larrañaga | USD 2.870/m² | 4,4% | USD 853 | 13,9 | Baixa |
Estar neste quadrante não os torna maus investimentos: os rendimentos baixos convivem com a revenda mais líquida da cidade e com a demanda mais estável de inquilinos. É o quadrante de quem prioriza preservar capital e poder sair quando quiser, e aceita receber menos aluguel por isso.
Existem bairros que combinem preço alto e boa rentabilidade?
Sim, mas são apenas 5: Villa Dolores (USD 3.130/m², 7,9%), Tres Cruces (USD 2.778/m², 6,6%), Punta Gorda (USD 3.077/m², 6,4%), La Blanqueada (USD 2.932/m², 6,1%) e Barrio Sur (USD 3.020/m², 6,0%).
| Bairro | USD/m² | Yield bruto | Aluguel mediano | Anos de aluguel | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|
| Villa Dolores | USD 3.130/m² | 7,9% | USD 585 | 21,4 | Baixa |
| Tres Cruces | USD 2.778/m² | 6,6% | USD 714 | 17,5 | Alta |
| Punta Gorda | USD 3.077/m² | 6,4% | USD 1.776 | 10,6 | Média |
| La Blanqueada | USD 2.932/m² | 6,1% | USD 714 | 16,5 | Alta |
| Barrio Sur | USD 3.020/m² | 6,0% | USD 747 | 17,3 | Alta |
É o quadrante mais interessante e o menor, e convém olhá-lo com atenção antes de se entusiasmar. Villa Dolores e Punta Gorda combinam preço alto com aluguéis altos porque a oferta que chega ao mercado é de unidades grandes: em Punta Gorda o aluguel mediano é de USD 1.776 sobre 76 metros quadrados. Tres Cruces e La Blanqueada são outro caso: zonas centrais bem conectadas onde a demanda de aluguel é sustentada por estudantes e trabalhadores, com preços de venda que ainda não acompanharam.
E o quadrante de preço baixo e baixa rentabilidade?
Tem apenas 4 bairros: Jacinto Vera (USD 2.365/m², 5,8%), Mercado Modelo (USD 1.976/m², 5,6%), Ituzaingó (USD 1.141/m², 5,6%) e Capurro - Bella Vista (USD 2.476/m², 5,3%).
| Bairro | USD/m² | Yield bruto | Aluguel mediano | Anos de aluguel | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|
| Jacinto Vera | USD 2.365/m² | 5,8% | USD 668 | 17,3 | Média |
| Mercado Modelo | USD 1.976/m² | 5,6% | USD 586 | 15,4 | Baixa |
| Ituzaingó | USD 1.141/m² | 5,6% | USD 532 | 11,7 | Baixa |
| Capurro - Bella Vista | USD 2.476/m² | 5,3% | USD 616 | 19,2 | Baixa |
É o quadrante mais difícil de justificar em termos puramente financeiros, e por isso é o menor: se um bairro é barato mas rende pouco, ou o aluguel está deprimido por algum motivo local, ou o preço já incorporou uma expectativa de melhora que ainda não aparece na renda. Vale olhar cada caso em sua série mensal antes de tirar conclusões de um único mês.
Conclusão
O mapa de julho confirma que em Montevidéu o preço e a rentabilidade se movem em direções opostas de maneira quase sistemática, com apenas 5 bairros escapando da regra pelo lado bom. A consequência prática é que não existe o bairro ótimo em abstrato: existe o quadrante que corresponde ao seu objetivo. Defina primeiro se busca renda, liquidez ou preservação de capital, e o cruzamento diz onde olhar.
Para seguir: melhores bairros para investir e ranking de preços.
Perguntas frequentes
Com que frequência esses dados são atualizados?
São recalculados uma vez por mês, com o fechamento do mês anterior, e publicados junto com o Índice INGAR.
De onde vêm esses preços?
De um levantamento próprio da oferta pública de Montevidéu: são preços pedidos, não de fechamento. No Uruguai os negócios costumam fechar abaixo do valor anunciado.
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Estes dados fazem parte do Índice INGAR, o índice mensal do mercado imobiliário de Montevidéu, com ficha de dados por bairro e metodologia pública.
Atualizado com o fechamento de 2026-07. Fonte: Índice INGAR, o índice mensal do mercado imobiliário de Montevidéu.
Dados do Índice INGAR — 2026-07.