Melhores Bairros para Investir em Montevidéu — Julho 2026
INGAR · · Rankings
Qual bairro de Montevidéu tem a maior rentabilidade?
O yield bruto mais alto de julho é o do Cerro, com 11,6%, seguido por Belvedere (11,3%), Aires Puros (11,0%), Colón (10,9%) e Cerrito (10,3%). A mediana da cidade ficou em 6,0%, então esses cinco bairros rendem quase o dobro do apartamento típico de Montevidéu.
A tabela ordena os bairros por rentabilidade bruta e inclui o líquido estimado, o aluguel mediano, o preço total e os anos de aluguel necessários para cobrir o preço de compra.
| Bairro | Yield bruto | Yield líquido | Aluguel mediano | Preço total mediano | Anos de aluguel | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cerro | 11,6% | 7,5% | USD 449 | USD 68.000 | 12,6 | Baixa |
| Belvedere | 11,3% | 7,3% | USD 530 | USD 82.500 | 13,0 | Baixa |
| Aires Puros | 11,0% | 7,1% | USD 544 | USD 79.900 | 12,2 | Baixa |
| Colón | 10,9% | 7,0% | USD 438 | USD 50.000 | 9,5 | Baixa |
| Cerrito | 10,3% | 6,7% | USD 479 | USD 70.000 | 12,2 | Baixa |
| Maroñas | 9,3% | 6,0% | USD 429 | USD 68.000 | 13,2 | Baixa |
| Atahualpa | 9,2% | 6,0% | USD 616 | USD 130.000 | 17,6 | Média |
| Malvín Norte | 8,9% | 5,8% | USD 516 | USD 75.000 | 12,1 | Média |
| Paso Molino | 8,0% | 5,2% | USD 581 | USD 117.780 | 16,9 | Baixa |
| Villa Dolores | 7,9% | 5,2% | USD 585 | USD 150.000 | 21,4 | Baixa |
| La Teja | 7,7% | 5,0% | USD 469 | USD 57.000 | 10,1 | Baixa |
| Reducto | 7,3% | 4,7% | USD 652 | USD 99.000 | 12,7 | Média |
| Ciudad Vieja | 6,9% | 4,5% | USD 653 | USD 129.000 | 16,5 | Média |
| Unión | 6,9% | 4,5% | USD 588 | USD 110.000 | 15,6 | Média |
| La Comercial | 6,7% | 4,3% | USD 650 | USD 118.000 | 15,1 | Média |
| Villa Española | 6,6% | 4,3% | USD 516 | USD 89.000 | 14,4 | Média |
| Tres Cruces | 6,6% | 4,3% | USD 714 | USD 150.300 | 17,5 | Alta |
| Goes | 6,5% | 4,2% | USD 596 | USD 99.300 | 13,9 | Baixa |
| Sayago | 6,5% | 4,2% | USD 460 | USD 77.000 | 13,9 | Baixa |
| Arroyo Seco | 6,5% | 4,2% | USD 574 | USD 116.500 | 16,9 | Baixa |
| Brazo Oriental | 6,4% | 4,1% | USD 656 | USD 115.000 | 14,6 | Média |
| Punta Gorda | 6,4% | 4,1% | USD 1.776 | USD 226.000 | 10,6 | Média |
| Villa Muñoz | 6,3% | 4,1% | USD 763 | USD 115.000 | 12,6 | Baixa |
| La Blanqueada | 6,1% | 3,9% | USD 714 | USD 141.500 | 16,5 | Alta |
| Barrio Sur | 6,0% | 3,9% | USD 747 | USD 155.081 | 17,3 | Alta |
| Parque Batlle | 5,9% | 3,9% | USD 742 | USD 164.640 | 18,5 | Alta |
| Carrasco | 5,9% | 3,9% | USD 1.952 | USD 420.000 | 17,9 | Alta |
| Cordón | 5,9% | 3,8% | USD 712 | USD 143.000 | 16,7 | Alta |
| Jacinto Vera | 5,8% | 3,8% | USD 668 | USD 139.000 | 17,3 | Média |
| Centro | 5,8% | 3,8% | USD 677 | USD 155.000 | 19,1 | Alta |
| Prado | 5,7% | 3,7% | USD 663 | USD 159.000 | 20,0 | Alta |
| Golf | 5,7% | 3,7% | USD 2.894 | USD 670.000 | 19,3 | Média |
| Aguada | 5,7% | 3,7% | USD 648 | USD 150.000 | 19,3 | Alta |
| Carrasco Norte | 5,7% | 3,7% | USD 2.244 | USD 385.800 | 14,3 | Média |
| Mercado Modelo | 5,6% | 3,6% | USD 586 | USD 108.000 | 15,4 | Baixa |
| Buceo | 5,6% | 3,6% | USD 761 | USD 170.100 | 18,6 | Alta |
| Ituzaingó | 5,6% | 3,6% | USD 532 | USD 75.000 | 11,7 | Baixa |
| Puerto Buceo | 5,5% | 3,5% | USD 1.626 | USD 350.000 | 17,9 | Média |
| Bella Vista | 5,5% | 3,5% | USD 649 | USD 150.000 | 19,3 | Média |
| Punta Carretas | 5,4% | 3,5% | USD 1.117 | USD 266.700 | 19,9 | Alta |
| Capurro - Bella Vista | 5,3% | 3,5% | USD 616 | USD 141.750 | 19,2 | Baixa |
| Malvín | 5,3% | 3,4% | USD 840 | USD 200.956 | 19,9 | Alta |
| Palermo | 5,3% | 3,4% | USD 734 | USD 153.550 | 17,4 | Alta |
| Capurro | 5,2% | 3,4% | USD 548 | USD 171.834 | 26,1 | Média |
| Pocitos Nuevo | 5,1% | 3,3% | USD 813 | USD 187.900 | 19,3 | Alta |
| Pocitos | 5,1% | 3,3% | USD 883 | USD 240.000 | 22,7 | Alta |
| Parque Rodó | 4,9% | 3,2% | USD 744 | USD 195.500 | 21,9 | Alta |
| Villa Biarritz | 4,9% | 3,2% | USD 1.154 | USD 430.000 | 31,1 | Média |
| Larrañaga | 4,4% | 2,9% | USD 853 | USD 142.000 | 13,9 | Baixa |
Por que os bairros mais baratos rendem mais?
Porque o aluguel não cai na mesma proporção que o preço de venda. Um apartamento no Cerro custa USD 68.000 e é alugado por USD 449 ao mês; um em Pocitos custa USD 240.000 e é alugado por USD 883. O preço se multiplica por 3,5 entre um e outro, mas o aluguel apenas por 2, e essa diferença é toda a distância de rentabilidade.
A explicação é que o preço de venda incorpora expectativas de valorização, prestígio da zona e liquidez de revenda, enquanto o aluguel responde sobretudo ao que o inquilino daquela zona pode pagar. Nos bairros de maior renda há um componente de preço que o aluguel nunca cobra.
Isso não transforma o yield alto em recomendação automática. Um rendimento de dois dígitos costuma vir acompanhado de vacância mais frequente, maior rotatividade de inquilinos, inadimplência mais difícil de administrar e uma revenda que pode demorar bem mais. O yield mede a renda sobre o preço; não mede o risco de recebê-la nem o de sair.
Qual é a diferença entre yield bruto e líquido?
O líquido desconta do bruto os custos reais de manter o imóvel alugado: imposto de renda sobre o aluguel, vacância estimada, administração e comissão de locação, manutenção e os impostos do proprietário. No fechamento de julho esse desconto é de aproximadamente um terço do bruto, então um bairro com 6,0% bruto termina rendendo cerca de 3,9% líquido.
É a cifra que convém usar para comparar com alternativas financeiras, porque é a que efetivamente sobra. Os bairros de yield alto mantêm sua vantagem depois do desconto: Cerro passa de 11,6% para 7,6% líquido, e segue muito acima dos 3,3% líquidos de Pocitos.
Quantos anos de aluguel cobrem o preço de compra?
Entre 9,5 e 31,1 anos conforme o bairro. O extremo eficiente é Colón, onde o aluguel acumulado cobre o preço em 9,5 anos, seguido por La Teja (10,1) e Punta Gorda (10,6). No outro extremo está Villa Biarritz, que precisa de 31,1 anos, mais do triplo.
Villa Biarritz é o caso mais ilustrativo do ranking: terceiro em preço por metro (USD 3.895/m²) e último em rentabilidade medida por anos de aluguel. Quem compra ali não está comprando renda, está comprando uma localização escassa e a expectativa de que valorize. É uma decisão legítima, mas é outra decisão.
Onde convém investir conforme o objetivo?
Se o objetivo é renda corrente, a parte alta da tabela é o lugar para olhar, com a ressalva de gestão já mencionada: Cerro, Belvedere, Aires Puros, Colón e Cerrito rendem entre 10,3% e 11,6% bruto, com tickets de entrada de USD 50.000 a USD 82.500.
Se o objetivo é equilíbrio entre renda e liquidez, a faixa intermediária é mais interessante: Tres Cruces (6,6%), Ciudad Vieja (6,9%), La Blanqueada (6,1%) e Barrio Sur (6,0%) estão acima da mediana da cidade e ao mesmo tempo em zonas de demanda estável e revenda razoavelmente ágil.
Se o objetivo é preservar capital, a parte baixa da tabela não é um erro e sim o preço da segurança: Larrañaga (4,4%), Villa Biarritz (4,9%) e Parque Rodó (4,9%) rendem pouco justamente porque há muitos compradores dispostos a pagar para estar ali.
Conclusão
A rentabilidade em Montevidéu se move quase em espelho com o preço: os bairros mais baratos rendem o dobro dos mais caros, e essa relação é tão sistemática que convém tratá-la como um dado estrutural do mercado e não como uma oportunidade passageira. A pergunta útil não é qual bairro rende mais, e sim quanta gestão e quanta iliquidez você está disposto a assumir em troca desses pontos extras.
Para seguir: ranking de preços por bairro e comparativo de preço e rentabilidade.
Perguntas frequentes
Com que frequência esses dados são atualizados?
São recalculados uma vez por mês, com o fechamento do mês anterior, e publicados junto com o Índice INGAR.
De onde vêm esses preços?
De um levantamento próprio da oferta pública de Montevidéu: são preços pedidos, não de fechamento. No Uruguai os negócios costumam fechar abaixo do valor anunciado.
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Estes dados fazem parte do Índice INGAR, o índice mensal do mercado imobiliário de Montevidéu, com ficha de dados por bairro e metodologia pública.
Atualizado com o fechamento de 2026-07. Fonte: Índice INGAR, o índice mensal do mercado imobiliário de Montevidéu.
Dados do Índice INGAR — 2026-07.