Инвестиции по ценовым диапазонам: что доходнее в Монтевидео? — июль 2026
Исторические данные (июль 2026 года · v1.3). Что доходнее в Монтевидео в зависимости от доступного капитала: у квартир стоимостью до USD 115.000 медианная доходность составляет 7,3%, а от USD 155.000 — 5,6%. Сравнение по ценовым диапазонам и типам недвижимости. Данные за июль 2026 года.
INGAR · · 9 мин. на чтение
Какие вложения в Монтевидео доходнее: небольшие или крупные?
Небольшие вложения доходнее: у квартир стоимостью до USD 115.000 медианная валовая доходность составляет 7,3%, тогда как у квартир дороже USD 155.000 — 5,6%. Разница составляет почти два процентных пункта и сохраняется при сравнении районов.
Чтобы это увидеть, мы разделили районы на три группы по медианной полной стоимости квартиры: доступный сегмент (до USD 115.000 включительно), средний сегмент (более USD 115.000 и менее USD 155.000) и дорогой сегмент (от USD 155.000 включительно). В группы вошли 17, 15 и 17 районов соответственно.
Эта закономерность согласуется с тем, что уже видно в рейтинге доходности: при переходе в более дорогой сегмент арендная плата растёт значительно медленнее цены покупки. Интересно, насколько именно и что инвестор получает взамен, отказываясь от этих процентных пунктов доходности.
Какую доходность даёт покупка стоимостью до USD 115.000?
Самый доходный район этой группы — Серро (Cerro): валовая доходность составляет 11,6% при медианной цене USD 68.000. Далее следуют Бельведере (Belvedere) с 11,3% и Айрес-Пурос (Aires Puros) с 11,0%. Медианная доходность всей группы — 7,3%.
| Район | Медианная полная стоимость | Медианная площадь | Медианная арендная плата | Валовая доходность | Чистая доходность |
|---|---|---|---|---|---|
| Cerro | USD 68.000 | 70 м² | USD 449 | 11,6% | 7,5% |
| Belvedere | USD 82.500 | 63 м² | USD 530 | 11,3% | 7,3% |
| Aires Puros | USD 79.900 | 65 м² | USD 544 | 11,0% | 7,1% |
| Colón | USD 50.000 | 50 м² | USD 438 | 10,9% | 7,0% |
| Cerrito | USD 70.000 | 62 м² | USD 479 | 10,3% | 6,7% |
| Maroñas | USD 68.000 | 48 м² | USD 429 | 9,3% | 6,0% |
| Malvín Norte | USD 75.000 | 62 м² | USD 516 | 8,9% | 5,8% |
| La Teja | USD 57.000 | 55 м² | USD 469 | 7,7% | 5,0% |
| Reducto | USD 99.000 | 56 м² | USD 652 | 7,3% | 4,7% |
| Unión | USD 110.000 | 55 м² | USD 588 | 6,9% | 4,5% |
| Villa Española | USD 89.000 | 58 м² | USD 516 | 6,6% | 4,3% |
| Goes | USD 99.300 | 50 м² | USD 596 | 6,5% | 4,2% |
| Sayago | USD 77.000 | 57 м² | USD 460 | 6,5% | 4,2% |
| Brazo Oriental | USD 115.000 | 55 м² | USD 656 | 6,4% | 4,1% |
| Villa Muñoz | USD 115.000 | 58 м² | USD 763 | 6,3% | 4,1% |
| Mercado Modelo | USD 108.000 | 60 м² | USD 586 | 5,6% | 3,6% |
| Ituzaingó | USD 75.000 | 65 м² | USD 532 | 5,6% | 3,6% |
Именно в этом диапазоне инвестирует большинство частных инвесторов, и здесь же расчётная доходность сильнее всего расходится с фактической. При арендной плате от USD 430 до USD 550 один месяц простоя в год отнимает более восьми процентных пунктов годового дохода, а ремонт на USD 1.500 равнозначен трём месяцам арендных поступлений. При небольшой стоимости покупки управление объектом имеет гораздо большее значение.
Внутри группы есть различия в ликвидности, на которые стоит обратить внимание: в Колоне (Colón) и Ла-Техе (La Teja) объекты продаются за 1,2 и 1,1 месяца, тогда как в Бельведере и Серрито (Cerrito) срок достигает 2,0 месяца. При сходной доходности выйти из инвестиции не везде одинаково легко.
Какую доходность даёт средний ценовой сегмент: более USD 115.000 и менее USD 155.000?
Самый доходный район этого сегмента — Атауальпа (Atahualpa) с 9,2%, за ним следуют Пасо-Молино (Paso Molino) с 8,0% и Вилья-Долорес (Villa Dolores) с 7,9%. Медианная доходность группы составляет 6,1%, лишь немного превышая медианный показатель по городу.
| Район | Медианная полная стоимость | Медианная площадь | Медианная арендная плата | Валовая доходность | Чистая доходность |
|---|---|---|---|---|---|
| Atahualpa | USD 130.000 | 65 м² | USD 616 | 9,2% | 6,0% |
| Paso Molino | USD 117.780 | 66 м² | USD 581 | 8,0% | 5,2% |
| Villa Dolores | USD 150.000 | 47 м² | USD 585 | 7,9% | 5,2% |
| Ciudad Vieja | USD 129.000 | 60 м² | USD 653 | 6,9% | 4,5% |
| La Comercial | USD 118.000 | 52 м² | USD 650 | 6,7% | 4,3% |
| Tres Cruces | USD 150.300 | 55 м² | USD 714 | 6,6% | 4,3% |
| Arroyo Seco | USD 116.500 | 66 м² | USD 574 | 6,5% | 4,2% |
| La Blanqueada | USD 141.500 | 50 м² | USD 714 | 6,1% | 3,9% |
| Cordón | USD 143.000 | 50 м² | USD 712 | 5,9% | 3,8% |
| Jacinto Vera | USD 139.000 | 59 м² | USD 668 | 5,8% | 3,8% |
| Aguada | USD 150.000 | 58 м² | USD 648 | 5,7% | 3,7% |
| Bella Vista | USD 150.000 | 57 м² | USD 649 | 5,5% | 3,5% |
| Capurro - Bella Vista | USD 141.750 | 56 м² | USD 616 | 5,3% | 3,5% |
| Palermo | USD 153.550 | 48 м² | USD 734 | 5,3% | 3,4% |
| Larrañaga | USD 142.000 | 50 м² | USD 853 | 4,4% | 2,9% |
К этому сегменту относятся районы центральной части города: Кордон (Cordón), Трес-Крусес (Tres Cruces), Ла-Бланкеада (La Blanqueada), Сьюдад-Вьеха (Ciudad Vieja), Агуада (Aguada). Доходность здесь примерно на один процентный пункт ниже, чем в доступном сегменте, зато спрос на аренду — самый стабильный в городе, что помогает сдавать жильё круглый год. Для инвестора, который не хочет тратить время на управление, это обычно оптимальный баланс.
Стоит ли вкладывать от USD 155.000 в дорогой сегмент?
Самый доходный район этой группы — Пунта-Горда (Punta Gorda) с 6,4%, далее идут Баррио-Сур (Barrio Sur) с 6,0% и Парке-Батлье (Parque Batlle) с 5,9%. Медианная доходность сегмента составляет 5,6%, почти на два процентных пункта ниже, чем в доступном сегменте.
| Район | Медианная полная стоимость | Медианная площадь | Медианная арендная плата | Валовая доходность | Чистая доходность |
|---|---|---|---|---|---|
| Punta Gorda | USD 226.000 | 76 м² | USD 1.776 | 6,4% | 4,1% |
| Barrio Sur | USD 155.081 | 53 м² | USD 747 | 6,0% | 3,9% |
| Parque Batlle | USD 164.640 | 57 м² | USD 742 | 5,9% | 3,9% |
| Carrasco | USD 420.000 | 111 м² | USD 1.952 | 5,9% | 3,9% |
| Centro | USD 155.000 | 58 м² | USD 677 | 5,8% | 3,8% |
| Prado | USD 159.000 | 60 м² | USD 663 | 5,7% | 3,7% |
| Golf | USD 670.000 | 170 м² | USD 2.894 | 5,7% | 3,7% |
| Carrasco Norte | USD 385.800 | 102 м² | USD 2.244 | 5,7% | 3,7% |
| Buceo | USD 170.100 | 55 м² | USD 761 | 5,6% | 3,6% |
| Puerto Buceo | USD 350.000 | 90 м² | USD 1.626 | 5,5% | 3,5% |
| Punta Carretas | USD 266.700 | 71 м² | USD 1.117 | 5,4% | 3,5% |
| Malvín | USD 200.956 | 61 м² | USD 840 | 5,3% | 3,4% |
| Capurro | USD 171.834 | 60 м² | USD 548 | 5,2% | 3,4% |
| Pocitos Nuevo | USD 187.900 | 54 м² | USD 813 | 5,1% | 3,3% |
| Pocitos | USD 240.000 | 67 м² | USD 883 | 5,1% | 3,3% |
| Parque Rodó | USD 195.500 | 53 м² | USD 744 | 4,9% | 3,2% |
| Villa Biarritz | USD 430.000 | 120 м² | USD 1.154 | 4,9% | 3,2% |
Здесь текущая доходность перестаёт быть главным аргументом. Покупатель получает ликвидность при перепродаже, спрос со стороны арендаторов с более высокой платёжеспособностью и гораздо более стабильную динамику цен. Самый яркий пример — Вилья-Биарриц (Villa Biarritz): доходность 4,9% и 31 год сдачи в аренду для покрытия цены покупки в одном из самых востребованных районов города.
Оговорка о составе рассматриваемой выборки: в этом сегменте медианный показатель района скрывает большой разброс, поскольку здесь представлены очень разные объекты. Данные по району служат ориентиром для этой части города, а не оценкой будущей доходности конкретного объекта недвижимости.
Во что инвестировать: в квартиру или в дом?
Дома доходнее в 37 из 44 районов, для которых индекс публикует данные по обоим типам жилья. Самые большие различия — в Ла-Техе (13,7% у домов против 7,7% у квартир), в районе Вилья-Эспаньола (Villa Española) (12,5% против 6,6%) и в Капурро (Capurro) (9,6% против 5,2%).
| Район | Доходность домов | Доходность квартир | Разница |
|---|---|---|---|
| La Teja | 13,7% | 7,7% | +6,0 п. п. |
| Villa Española | 12,5% | 6,6% | +5,8 п. п. |
| Capurro | 9,6% | 5,2% | +4,4 п. п. |
| Bella Vista | 9,7% | 5,5% | +4,3 п. п. |
| Goes | 10,6% | 6,5% | +4,1 п. п. |
| Ituzaingó | 9,6% | 5,6% | +4,1 п. п. |
| Palermo | 9,2% | 5,3% | +3,9 п. п. |
| Ciudad Vieja | 10,7% | 6,9% | +3,8 п. п. |
| Unión | 10,6% | 6,9% | +3,7 п. п. |
| Sayago | 9,9% | 6,5% | +3,4 п. п. |
| Brazo Oriental | 9,3% | 6,4% | +2,9 п. п. |
| Larrañaga | 7,3% | 4,4% | +2,9 п. п. |
| Villa Muñoz | 8,9% | 6,3% | +2,6 п. п. |
| Barrio Sur | 8,4% | 6,0% | +2,4 п. п. |
| Cordón | 8,2% | 5,9% | +2,3 п. п. |
| Parque Rodó | 7,2% | 4,9% | +2,3 п. п. |
| Pocitos Nuevo | 7,4% | 5,1% | +2,3 п. п. |
| Aguada | 7,9% | 5,7% | +2,2 п. п. |
| Buceo | 7,6% | 5,6% | +2,0 п. п. |
| La Blanqueada | 7,9% | 6,1% | +1,8 п. п. |
| Tres Cruces | 8,4% | 6,6% | +1,8 п. п. |
| Jacinto Vera | 7,5% | 5,8% | +1,7 п. п. |
| Puerto Buceo | 7,0% | 5,5% | +1,6 п. п. |
| Centro | 7,2% | 5,8% | +1,4 п. п. |
| La Comercial | 8,0% | 6,7% | +1,3 п. п. |
| Reducto | 8,5% | 7,3% | +1,2 п. п. |
| Parque Batlle | 7,2% | 5,9% | +1,2 п. п. |
| Pocitos | 6,2% | 5,1% | +1,1 п. п. |
| Punta Carretas | 6,4% | 5,4% | +1,1 п. п. |
| Malvín | 6,1% | 5,3% | +0,8 п. п. |
| Punta Gorda | 7,1% | 6,4% | +0,7 п. п. |
| Malvín Norte | 9,6% | 8,9% | +0,7 п. п. |
| Maroñas | 9,8% | 9,3% | +0,4 п. п. |
| Cerrito | 10,6% | 10,3% | +0,4 п. п. |
| Paso Molino | 8,3% | 8,0% | +0,3 п. п. |
| Cerro | 11,8% | 11,6% | +0,2 п. п. |
| Prado | 5,8% | 5,7% | +0,0 п. п. |
| Carrasco | 5,9% | 5,9% | -0,0 п. п. |
| Carrasco Norte | 5,5% | 5,7% | -0,2 п. п. |
| Atahualpa | 8,5% | 9,2% | -0,7 п. п. |
| Villa Dolores | 6,9% | 7,9% | -1,0 п. п. |
| Colón | 9,3% | 10,9% | -1,6 п. п. |
| Aires Puros | 8,1% | 11,0% | -2,9 п. п. |
| Belvedere | 8,3% | 11,3% | -3,0 п. п. |
Среди немногих районов, где квартиры выигрывают, — доступные северные районы: Колон, Айрес-Пурос и Бельведере. Здесь квартир мало, а на их аренду есть спрос со стороны арендаторов, которым нужна именно квартира; у домов такого спроса нет.
Оценивая преимущество дома, следует учитывать расходы на его содержание: ремонт крыши, устранение сырости, обслуживание инженерных систем и наружных частей дома оплачивает владелец. Эти затраты не распределяются между собственниками через платежи за содержание общего имущества.
Вывод
Если цель — максимизировать арендный доход, лучшая отправная точка — доступный сегмент в районах с высокой ликвидностью (Колон, Серро, Ла-Теха), при условии готовности активно управлять объектом. Если цель — стабильный арендный доход при небольших затратах времени, средний сегмент центральной части города даёт на один процентный пункт меньше, компенсируя это стабильной сдачей жилья. А если цель — сохранить капитал, дорогой сегмент с медианной доходностью 5,6% компенсирует меньший арендный доход ликвидностью.
Читайте далее: лучшие районы для инвестиций и сравнение цен и доходности.
Часто задаваемые вопросы
Как часто обновляются эти данные?
Они пересчитываются раз в месяц по итогам предыдущего месяца и публикуются вместе с Índice INGAR.
Откуда взяты эти цены?
Из собственного обзора общедоступных предложений в Монтевидео: это запрашиваемые цены, а не цены заключённых сделок. В Уругвае сделки обычно заключаются по цене ниже опубликованной.
Хотите принимать решения на основе данных, а не интуиции? Узнайте, как инвестировать в Уругвае, оцените недвижимость онлайн или напишите нам в WhatsApp.
Эти данные входят в Índice INGAR — ежемесячный индекс рынка недвижимости Монтевидео с данными по каждому району и общедоступной методологией.
Обновлено: июль 2026 года. Источник: Índice INGAR, ежемесячный индекс рынка недвижимости Монтевидео.
Данные Índice INGAR — июль 2026 года.
Читайте также
Какие документы нужно апостилировать и переводить для Уругвая?
Какие документы нужно апостилировать или переводить для покупки и аренды недвижимости, оформления резиденции или учёбы в Уругвае. Официальные требования и порядок действий.
Условие о неконкуренции в Уругвае: как не дать продавцу открыть бизнес по соседству
Что нужно определить в условии о неконкуренции при покупке действующего бизнеса в Уругвае: деятельность, территорию, срок, круг обязанных лиц, исключения и неустойку.
Сколько стоит вести бизнес с наёмными сотрудниками в Уругвае в 2026 году?
Реальные расходы на сотрудника в Уругвае в 2026 году: минимальная зарплата, взносы работодателя, годовая премия, отпускная выплата и страхование BSE. Как работают IVA и IRAE в небольшом бизнесе.