Vender uma casa ou um terreno em Rocha: documentos, preço e impostos

Resposta direta
Para vender uma casa ou um terreno em Rocha, reúna primeiro padrón, título, planta de medição, plantas da obra e situação dos tributos: se houver construções não regularizadas, o trâmite na Intendencia costuma levar meses. Defina o preço com comparáveis da mesma microrregião, não do balneário em geral. Antes de aceitar uma oferta, calcule o líquido com o escrivão: ITP de 2 % e, conforme o seu caso, IRPF ou IRNR de 12 % sobre o ganho.

Você tem uma casa ou um terreno em Rocha para vender? Ajudamos você a organizar a documentação e os comparáveis, e cuidamos da venda. Fale conosco pelo WhatsApp com a localidade, o número do padrón e o tipo de imóvel.

Quem compra em Rocha e o que vai perguntar

Casa de férias: manutenção, estado depois do inverno e possível renda com aluguel.
Moradia para o ano todo: serviços no inverno, acesso, internet e distância de saúde e escola.
Terreno: o que dá para construir naquele padrón.

Escolha o uso que você consegue documentar e prepare essas respostas antes de anunciar. Os passos gerais de preparação, fotos e visitas estão no guia para preparar um imóvel para a venda; aqui vai o que muda em Rocha.

A pasta do imóvel

Antes de contratar as fotos, localize:

Número do padrón (número de cadastro do imóvel) e localidade cadastral, título e planta de medição.
Plantas e histórico da construção, habite-se se existir e detalhe das ampliações posteriores.
Últimos boletos da contribución inmobiliaria (IPTU departamental) e do imposto de Primaria. A Intendencia de Rocha (prefeitura departamental) oferece consulta de tributos e a DGI (a receita federal uruguaia) emite a certidão de quitação do imposto de Primaria.
Contas de serviços e notas de reparos que você possa comprovar.
Se foi alugada, receitas efetivamente recebidas, despesas e ocupação por período.

A cédula catastral comprova o valor cadastral, não o preço de mercado. A Dirección General de Registros (o registro de imóveis) informa os atos registrados: um escrivão (tabelião) pode fazer essa verificação antes que haja um comprador esperando. Assim aparecem a tempo um inventário não concluído, uma representação ou um antecedente que atrasa.

Se houver obra não regularizada

Uma regularização de obra na Intendencia costuma levar meses: levantamento do técnico, plantas, processo e exigências. Se houve obra não declarada, também pode haver contribuições pendentes; o guia sobre o BPS de obra explica o que se verifica na escritura. Conheça o processo antes de prometer uma data de escritura.

Preço: compare com o que concorre com o seu

O que mostram os anúncios de Punta del Diablo

Em 19/09/2026, a mesma imobiliária publicou três terrenos em Punta del Diablo, ainda ativos em 26/09/2026:

Anúncio	Área	Preço pedido	USD por m²
El Rivero, a 500 m do mar, «com serviços»	500 m²	USD 55.000	≈ 110
El Rivero, calle Las Maravillas	541 m²	USD 35.000	≈ 65
Final da calle Las Maravillas, «mais afastado do centro»	707 m²	USD 23.000	≈ 33

No mesmo balneário, o metro quadrado pedido varia mais de três vezes conforme a localização, os serviços e a distância do centro. Por isso um «terreno em Punta del Diablo» não é comparável a outro só pelo nome. Com casas acontece o mesmo: uma cabana de 2 quartos e 80 m² num terreno de esquina de 600 m², a 4 quadras da praia, estava anunciada por USD 130.000.

São preços pedidos. No Uruguai não existe uma base pública completa de preços de fechamento: use negócios fechados só quando o seu assessor puder documentá-los, e anote a data e as mudanças de preço de cada comparável.

Três perguntas para cada comparável

O mesmo comprador poderia escolher aquele imóvel em vez do meu?
Que diferença concreta justifica pagar mais ou menos?
Quanto custa resolver essa diferença?

O valor cadastral não é o preço

O valor cadastral que aparece no visualizador de padrones da INGAR para Rocha é fiscal. No recorte da DNC (o cadastro nacional) de agosto de 2026, a mediana dos padrones de propriedade comum, em pesos uruguaios, é:

$ 2.756 em La Esmeralda.
$ 3.199 em Punta Rubia.
$ 1.261.571 em La Pedrera.

Entre balneários vizinhos, as bases fiscais diferem enormemente, e nenhuma diz por quanto o seu imóvel vai ser vendido. Como se chega a um valor com comparáveis está no guia de avaliação.

Quanto sobra para você: os impostos do vendedor

Antes de aceitar uma oferta, calcule o líquido com o escrivão:

ITP (imposto de transmissão): o vendedor paga 2 % sobre o menor valor entre o valor real atualizado de Catastro e o preço.
IRPF (imposto de renda de pessoa física), se você é pessoa física residente: 12 % sobre o ganho tributável. Para imóveis urbanos comprados antes de 1/7/2007, você pode optar pelo ganho presumido: 15 % do preço ou do valor real (o maior), o que dá 1,8 %.
IRNR (imposto de renda de não residentes), se você não é residente: alíquota de 12 %, com retenção pelo escrivão que atua na venda.

A isenção por moradia permanente

A DGI isenta a venda da moradia permanente se todas estas condições forem cumpridas:

O imóvel vendido não passa de 1.200.000 UI (unidades indexadas).
Pelo menos 50 % do preço vai para outra moradia permanente.
A compra acontece dentro de 12 meses.
A nova moradia não passa de 1.800.000 UI.

Uma casa de veraneio não é moradia permanente, então não entra. Num imóvel rural, a isenção alcança só a parte que for moradia permanente, com os mesmos tetos. O ganho presumido rural é calculado de outro jeito: sobre o valor de mercado em 1/7/2007.

A comissão imobiliária e o que o vendedor paga mesmo vendendo sozinho estão no guia vender por conta própria ou com imobiliária. Se você mora na Argentina, o guia de impostos para argentinos com um imóvel no Uruguai cobre também o lado argentino da venda.

O que o anúncio deve mostrar conforme o tipo de imóvel

Casa de praia: fotos de todos os cômodos, da área externa, do acesso pela rua e das vistas reais; reparos documentados; equipamentos incluídos; custos anuais. Mostre as esquadrias e o telhado se a casa passou invernos fechada: quem compra à distância precisa avaliar a manutenção.

Moradia para o ano todo: quais serviços estão contratados e como se chega no inverno. «Com internet» é impreciso se houve só sinal móvel ocasional: confira o serviço no endereço.

Terreno: padrón, planta, frente e área segundo a documentação, acesso, serviços e categoria de solo se estiver confirmada. Não escreva «ideal para cabanas» ou «pode ser desmembrado» sem uma consulta técnica que respalde: a Intendencia publica normas diferentes por localidade, entre elas Punta del Diablo e Punta Rubia–Santa Isabel. O guia para comprar um terreno em Rocha mostra o que o seu comprador vai perguntar.

Se você tirou as fotos em outra estação, coloque a data quando a vegetação, o acesso ou o entorno tiverem mudado. Um vídeo contínuo da rua até o interior responde muitas dúvidas de compradores da Argentina, do Brasil ou de Montevidéu, mas não substitui a vistoria nem a documentação.

Se você mora fora do Uruguai

Peça ao escrivão que verifique desde o início quem assina, se é preciso uma procuração para esta operação e como você vai receber o dinheiro. O papel e o custo do escrivão estão explicados à parte. Com isso resolvido, você pode dar ao comprador uma data de escritura e uma forma de pagamento que dá para cumprir.

Se a casa esteve alugada

Prepare uma planilha com receitas recebidas, despesas pagas e dias de uso próprio. Não anuncie uma «rentabilidade de 8 %» sem dizer capital, período, custos e impostos. Se houver reservas futuras ou contratos vigentes, deixe claro ao escrivão e ao comprador quais direitos e obrigações são transferidos.

Se o comprador pensa em alugá-la, o guia de aluguel de temporada em Rocha tem os valores pedidos em La Paloma e a situação do registro da Ley 20.352.

Uma sequência de venda que evita negociar às cegas

Preparação: documentação, revisão técnica do que é visível, orçamento de reparos e comparáveis.
Anúncio: localização suficiente para avaliar o entorno, fotos atuais, serviços comprovados e quais documentos você tem.
Consultas e visitas: filtre por uso, orçamento e prazo. Se alguém quer construir ou ampliar, leve a conversa para uma consulta por padrón.
Oferta: anote valor, forma de pagamento, prazos e condições numa mesma folha. Peça ao escrivão que revise qualquer sinal ou promessa de compra e venda antes de assinar.

Os erros de preço, fotos e negociação mais frequentes estão em 12 erros ao vender um imóvel.

Perguntas frequentes

Que impostos paga quem vende uma casa em Rocha?

O ITP de 2 % sobre o menor valor entre o valor real atualizado de Catastro e o preço. Se o vendedor é pessoa física residente, IRPF de 12 % sobre o ganho; se comprou antes de 1/7/2007, pode usar o ganho presumido, que dá 1,8 % do preço ou do valor real. Se não é residente, IRNR de 12 %, retido pelo escrivão.

Quanto vale um terreno em Punta del Diablo?

Depende da localização e dos serviços. Em 26/09/2026, uma mesma imobiliária pedia USD 55.000 por 500 m² em El Rivero, a 500 m do mar e com serviços; USD 35.000 por 541 m² na mesma região; e USD 23.000 por 707 m² mais afastados do centro. São preços pedidos, entre USD 33 e 110 por metro quadrado.

Quanto tempo leva regularizar uma construção para poder vender?

Costuma levar meses. Um técnico precisa fazer o levantamento do que foi construído, preparar as plantas e protocolar o processo na Intendencia de Rocha, que pode fazer exigências. Se a obra não foi declarada, também pode haver contribuições pendentes com o BPS (a previdência social). Comece antes de anunciar e não prometa uma data de escritura até conhecer a situação do processo.

Pago IRPF se vender minha casa de veraneio?

Em geral, sim. A isenção da DGI exige que o imóvel vendido seja moradia permanente, que não passe de 1.200.000 UI e que pelo menos metade do preço seja reinvestida em outra moradia permanente de até 1.800.000 UI dentro de 12 meses. Uma casa de veraneio não cumpre a primeira condição. Se você a comprou antes de julho de 2007, confira o ganho presumido.

Posso vender minha casa em Rocha se moro no exterior?

Sim. Você pode assinar pessoalmente ou por meio de uma procuração outorgada para essa operação. Se você é não residente fiscal, a venda paga IRNR de 12 % sobre o ganho e o escrivão que atua na operação faz a retenção. Defina desde o início com o escrivão quem assina, quais documentos vêm do exterior e para qual conta o dinheiro será transferido.

Para continuar:

Fontes consultadas

IMPO, Título 19 (ITP), Título 8 (IRNR) e Decreto 149/007, art. 37.
DGI, IRPF na venda de imóveis urbanos, de imóveis rurais e isenção por moradia permanente; certidão de Primaria.
Intendencia de Rocha, consulta de tributos e normas de uso do solo e construção.
Dirección Nacional de Catastro, cédula catastral; Dirección General de Registros, certidões de imóveis.
INGAR, visualizador de padrones de Rocha (recorte da DNC de agosto de 2026).
InfoCasas, anúncios 194282202, 194283273, 194282854 e 193423535, consultados em 26/09/2026.

Informação geral revisada com as fontes oficiais disponíveis em 26 de setembro de 2026. Os preços citados são anúncios ativos nessa data, não vendas fechadas; o líquido de cada venda é calculado pelo escrivão conforme a situação do vendedor. Foto de capa: Gerardo Silveira, licença CC BY-SA 3.0, via Wikimedia Commons.