Uruguay: Darf der Eigentümer Maklerprovision verlangen?

Ein direkt anbietender Eigentümer erbringt keine Vermittlung

Ein Eigentümer, der seine eigene Immobilie verkauft oder vermietet, handelt auf eigene Rechnung. Er vermittelt nicht zwischen zwei Dritten: Er ist selbst eine der Vertragsparteien.

Wenn die Anzeige also „direkt vom Eigentümer“ lautet und eine Gebühr als Maklerprovision ausgewiesen wird, fehlt dieser Forderung die übliche Grundlage einer Maklertätigkeit. Das Gesetz 20.380 definiert einen Immobilienmakler gerade als jemanden, der für Rechnung Dritter handelt und dabei Immobiliengeschäfte vermittelt, als Mittler tätig ist, geschäftlich berät, abwickelt, verwaltet, Immobilien bewertet oder Immobiliengeschäfte bewirbt.

Das bedeutet nicht, dass jede andere Gebühr automatisch rechtswidrig ist. Es kann sich um tatsächlich entstandene Kosten, eine andere Dienstleistung oder eine wirtschaftliche Bedingung des Geschäfts handeln. Damit die Zahlung verlangt werden kann, muss sie jedoch eine klare Grundlage haben, vorab mitgeteilt werden, den geltenden Vorschriften entsprechen und dokumentiert sein.

Die kurze Grundregel:

Ein direkt anbietender Eigentümer sollte eine Zahlung für eine Vermittlung, die gar nicht stattgefunden hat, nicht als „Maklerprovision“ bezeichnen.

Bevor Sie einer Gebühr zustimmen, lassen Sie sich vier Angaben schriftlich geben. Wer die Dienstleistung erbracht hat, wen diese Person vertreten hat, welche Aufgabe sie ausgeführt hat und wer den Beleg ausstellt. Dafür reichen vier Zeilen in einer E-Mail. Diese Angaben sind sowohl bei einer Privatperson als auch bei einem Immobilienunternehmen hilfreich — uns eingeschlossen. Sehen Sie sich die Immobilien an oder kontaktieren Sie uns über WhatsApp.

Wenn der „Eigentümer“ in Wirklichkeit kein Eigentümer ist

Prüfen Sie die Identität, bevor Sie über die Provision diskutieren. Wer sich als Eigentümer vorstellt, kann ein Familienmitglied, ein Verwalter, ein Bevollmächtigter, ein selbstständiger Makler, jemand, der die Anzeige kopiert hat, oder jemand ohne jede Verbindung zur Immobilie sein.

Bei einem Immobilienkauf muss Ihr uruguayischer Notar die Eigentumsverhältnisse und die Befugnisse der handelnden Person prüfen. Bei einer Anmietung sollten Sie Unterlagen verlangen, die die Verbindung des Vermieters zur Immobilie oder seine Vertretungsbefugnis belegen.

Dass jemand einen Beleg ausstellt, beweist nicht, dass er Eigentümer ist, und macht ihn auch nicht zum Immobilienmakler. Ein Beleg dokumentiert eine Zahlung; er beweist nicht die rechtliche Natur der Beziehung. Wie Sie Identität, RUT und Bevollmächtigung prüfen, erfahren Sie ausführlich in diesem Leitfaden.

Die einzige gesetzlich festgelegte Obergrenze: 1 % nach Artikel 108

Bei einem Thema, bei dem fast alles auf Richtwerten von Berufsverbänden beruht, gibt es eine konkrete gesetzliche Regel, die Sie kennen sollten.

Artikel 108 des Gesetzesdekrets 14.219 bestimmt:

„Die vom Mieter zu tragende Verwaltungsprovision, die durch den Abschluss des Mietvertrags entsteht, darf 1 % (ein Prozent) des vertraglichen Mietbetrags nicht überschreiten; sie kann zusammen mit der Miete in bis zu sechs aufeinanderfolgenden monatlichen Raten gezahlt werden.“

Dazu sind zwei wichtige Klarstellungen nötig, weil dieser Artikel häufig falsch zitiert wird.

Erstens: Er betrifft die vom Mieter zu tragende Provision für die Verwaltung, die durch den Vertragsabschluss entsteht. Sie ist nicht mit dem Vermittlungshonorar aus der Gebührenordnung der Cámara Inmobiliaria gleichzusetzen. Dabei handelt es sich um eine andere Vergütung und einen anderen Richtwert — näher erläutert im Leitfaden zur Maklerprovision bei Vermietungen.

Zweitens: Die Vorschrift gehört zum Gesetzesdekret 14.219, dessen Anwendungsbereich nicht alle Verträge umfasst. Sie lässt sich weder automatisch übertragen noch ohne Prüfung ausschließen: Entscheidend ist, welchen Vorschriften Ihr Mietverhältnis unterliegt.

Wenn Sie nicht wissen, welche Regelung für Ihren Vertrag gilt, lassen Sie sich dies schriftlich mitteilen, bevor Sie der Gebühr zustimmen. Diese Frage ist berechtigt, und die Antwort beeinflusst, welche Beträge von Ihnen verlangt werden dürfen.

Eine Provision ist nicht mit beliebigen Kosten gleichzusetzen

Es empfiehlt sich, verschiedene Posten auseinanderzuhalten, die häufig in einem einzigen Betrag zusammengefasst werden.

Posten	Was dahintersteckt
Vermittlungsprovision	Die Vergütung dafür, die Parteien zusammenzubringen und auf den Geschäftsabschluss hinzuwirken. Sie setzt ein Handeln für Rechnung Dritter voraus.
Honorar für eine andere Dienstleistung	Bewertung, Verwaltung, Ausarbeitung von Unterlagen, Dokumentenabwicklung oder eine andere tatsächlich beauftragte Tätigkeit. Bezeichnung, Umfang und Preis müssen mitgeteilt werden.
Kostenerstattung	Das Gesetz 20.380 sieht sie vor, wenn sie mit dem Kunden vereinbart wurde. Es sollte sich erklären lassen, welche Kosten entstanden sind und wie sie berechnet wurden.
Reservierungszahlung, Kaution oder Sicherheit	Dies sind keine Honorare. Sie erfüllen eine andere Funktion und unterliegen eigenen Bedingungen hinsichtlich Verwahrung, Anrechnung und Rückzahlung.

Eine andere Bezeichnung allein reicht nicht aus. Eine versteckte Provision als „Verwaltungskosten“ zu bezeichnen, ändert nichts an ihrem Charakter. Wenn ein Kostenvoranschlag alle diese Posten zusammenfasst, verlangen Sie eine getrennte Aufschlüsselung.

Welche Bedeutung der Besichtigungsnachweis tatsächlich hat

Beginnen wir mit dem, was es nicht gibt: Es gibt kein uruguayisches Gesetz mit dem Titel „Gesetz über Besichtigungsnachweise“. Der Besichtigungsnachweis ist ein privates Dokument, dessen Tragweite von seinem Inhalt und den Umständen abhängt.

Er kann sich darauf beschränken, festzuhalten, dass Sie die Immobilie über eine bestimmte Immobilienagentur kennengelernt haben. Er kann aber auch Folgendes enthalten:

Anerkennung einer Vermittlungsleistung;
Verpflichtung zur Zahlung von Honoraren;
Schutzfrist;
Verbot direkter Verhandlungen;
Erstreckung auf Familienangehörige oder verbundene Gesellschaften;
Verarbeitung personenbezogener Daten.

Unterschreiben Sie nicht in der Annahme, Sie würden lediglich Ihren Namen eintragen. Lesen Sie das Dokument.

Wenn der Nachweis im Rahmen einer Verbraucherbeziehung als Formularvertrag dient, müssen seine Klauseln klar sein und dürfen keine ungerechtfertigten Ungleichgewichte zum Nachteil des Verbrauchers schaffen. Das Gesetz 17.250 ermöglicht es, gegen missbräuchliche Klauseln vorzugehen: Ein Dokument lediglich als „Besichtigungsnachweis“ zu bezeichnen, macht nicht jeden beliebigen Inhalt wirksam.

Allerdings gilt diese Überlegung in beide Richtungen, und Sie sollten sich darüber keine falschen Vorstellungen machen:

Dass Sie nicht unterschrieben haben, entscheidet den Streit nicht automatisch. Die Vermittlung, die Beauftragung oder die Kenntnis der Dienstleistung können auch auf andere Weise nachgewiesen werden.
Ihre Unterschrift macht nicht jede Provision unanfechtbar. Zu prüfen sind der Wortlaut, die Art der Aufklärung und die übrigen Beweise.

Was das Gesetz 20.380 voraussetzt, damit ein Honorar verlangt werden darf

Das Gesetz erkennt registrierten Immobilienmaklern das Recht auf Honorare an, verlangt aber eine nachweisbare Beauftragung durch den Kunden, ohne dafür eine einzige verbindliche Form vorzuschreiben. Artikel 7 verbietet die Ausübung immobiliengewerblicher Tätigkeiten und das Einfordern von Honoraren, wenn dem Makler die Zulassung fehlt oder keine Beauftragung durch den Kunden vorliegt.

Daraus ergeben sich drei konkrete Fragen zu jeder Zahlungsforderung:

Wer hat die Dienstleistung beauftragt?
Welchen Umfang hatte sie?
Wann und wie wurde der Preis vereinbart?

Die Vorschrift verlangt nicht, dass die Provision in einem Dokument mit der Überschrift „Maklervertrag“ festgehalten wird: Das Vermittlungsverhältnis kann durch ein Dokument, eine E-Mail oder ein anderes geeignetes Mittel nachgewiesen werden. Ebenso wenig besagt sie, dass jede Meinungsverschiedenheit über die Qualität der Dienstleistung den Honoraranspruch entfallen lässt. Im Streitfall werden die Vereinbarung, die tatsächliche Mitwirkung, die Grundlage der Forderung und die Beweise geprüft.

Ein derzeit bedeutsames Detail: Da das Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios noch nicht in Betrieb ist, ist in der Praxis der zweite Punkt ausschlaggebend — dass der Kunde die Dienstleistung und die Vergütung genehmigt hat und sich dies nachweisen lässt.

Verjähren Honoraransprüche?

Ja. Schuldrechtliche Ansprüche bestehen nicht unbegrenzt. Artikel 1216 des Código Civil bestimmt in seiner aktuellen Fassung:

„Jeder schuldrechtliche Anspruch aus einer fälligen Schuld verjährt nach zehn Jahren, vorbehaltlich einschlägiger Sondergesetze. Die Frist beginnt mit der Fälligkeit der Schuld.“

Sie sollten wissen, dass diese Frist von zehn Jahren vergleichsweise neu ist: Sie geht auf die durch Artikel 463 des Gesetzes 19.889 eingeführte Fassung zurück. Wenn Ihnen jemand aus dem Gedächtnis eine andere Frist nennt, stützt er sich möglicherweise auf den früheren Wortlaut.

Trotzdem lässt sich ein Fall nicht allein anhand des Datums des Geschäfts entscheiden. Es kann strittig sein, wann der Anspruch entstanden ist, ob die Frist unterbrochen wurde, welche Sondervorschrift einschlägig ist und welche Übergangsregelung gilt.

Wenn Sie eine spät erhobene Forderung erhalten, nehmen Sie weder an, dass sie noch durchsetzbar ist, noch dass sie bereits verjährt ist: Legen Sie einem Rechtsanwalt die Zahlungsaufforderung und die Verträge vor, bevor Sie antworten.

Was Sie bei einer fragwürdigen Zahlungsforderung tun können

Beginnen Sie nicht mit einer Diskussion darüber, ob „alle Immobilienunternehmen dasselbe verlangen“. Fordern Sie die Angaben zum konkreten Fall an.

Verlangen Sie eine Abrechnung. Sie sollte den Posten, die Berechnungsgrundlage, die Steuern und den Gesamtbetrag ausweisen.
Fordern Sie die Vereinbarung an, auf der die Forderung beruht. Das kann ein Vertrag, ein Besichtigungsnachweis, eine Reservierungsvereinbarung, eine E-Mail oder eine andere Zustimmung sein. Prüfen Sie, wen sie verpflichtet.
Prüfen Sie den Aussteller. Überprüfen Sie die RUT, die Verbindung zum Immobilienunternehmen und den elektronischen Steuerbeleg.
Trennen Sie die Provision von anderen Beträgen. Miete, Kaution, Sicherheit, Reservierungszahlung, Verwaltungskosten und Honorare sind nicht austauschbar.
Beanstanden Sie die Forderung schriftlich. Erläutern Sie, welche Zahlung Sie aus welchem Grund infrage stellen. Bewahren Sie die Antwort auf.
Lassen Sie sich beraten, wenn es um einen erheblichen Betrag geht oder gerichtliche Schritte angedroht werden.

Das Gesetz 17.250 verpflichtet Anbieter, vor Vertragsabschluss über den Preis, die Steuern und zusätzliche Kosten zu informieren, verbietet irreführende Werbung und ermöglicht es, gegen missbräuchliche Klauseln in Formularverträgen vorzugehen.

Häufige Irrtümer

„Ein direkt anbietender Eigentümer darf eine Provision verlangen, weil er die Anzeige erstellt hat“

Die eigene Immobilie anzubieten ist keine Vermittlung für Rechnung Dritter. Wenn der Eigentümer einen zusätzlichen Betrag verlangen möchte, muss er einen anderen Leistungs- oder Kostenposten und dessen Grundlage erläutern.

„Wenn er eine Rechnung ausstellt, handelt es sich also um ein Immobilienunternehmen“

Nicht unbedingt. Der Beleg dokumentiert eine Zahlung, beweist aber für sich genommen nicht, dass jemand als Immobilienmakler gehandelt hat.

„Der Besichtigungsnachweis ist immer verbindlich“

Seine Wirkung hängt von seinem Inhalt, der Art der Aufklärung und den übrigen Beweisen ab. Gegen missbräuchliche Klauseln kann vorgegangen werden.

„Die Obergrenze von 1 % gilt für jede Provision bei einer Vermietung“

Nein. Artikel 108 betrifft die vom Mieter zu tragende Verwaltungsprovision im Anwendungsbereich des Gesetzesdekrets 14.219. Dabei handelt es sich nicht um das Vermittlungshonorar, und die Vorschrift gilt nicht für alle Verträge.

„Ohne Rechnung kann ich nichts beweisen“

Der Beleg ist wichtig, aber nicht das einzige Beweismittel: Auch Vertrag, Besichtigungsnachweis, E-Mails, Überweisungen und Nachrichten belegen, was geschehen ist.

„Es sind Jahre vergangen, das ist bestimmt schon verjährt“

Die allgemeine Frist beträgt zehn Jahre ab Fälligkeit der Schuld, sie kann aber unterbrochen werden, und es gibt Sondervorschriften. Beurteilen Sie dies nicht allein.

Häufig gestellte Fragen

Darf ein direkt anbietender Eigentümer von mir eine Maklerprovision verlangen?

Wenn er seine eigene Immobilie vermietet oder verkauft, erbringt er keine Vermittlung für Rechnung Dritter, wie das Gesetz 20.380 die Tätigkeit eines Immobilienmaklers definiert. Eine Gebühr mit dieser Bezeichnung sollte hinterfragt werden. Andere Kosten oder Dienstleistungen benötigen jeweils eine eigene Erläuterung, Vereinbarung und Dokumentation.

Welche gesetzliche Obergrenze gilt für die Verwaltungsprovision bei einer Vermietung?

Artikel 108 des Gesetzesdekrets 14.219 bestimmt, dass die vom Mieter zu tragende Verwaltungsprovision, die durch den Vertragsabschluss entsteht, 1 % des vertraglichen Mietbetrags nicht überschreiten darf und zusammen mit der Miete in bis zu sechs monatlichen Raten gezahlt werden kann. Dies gilt innerhalb des Anwendungsbereichs dieses Gesetzesdekrets.

Reicht der Besichtigungsnachweis aus, um von mir eine Provision zu verlangen?

Er kann ein wichtiges Beweismittel sein, aber es gibt keine allgemeingültige Antwort. Ein „Gesetz über Besichtigungsnachweise“ gibt es nicht: Zu prüfen sind der Wortlaut, der Umfang der Zustimmung und die übrigen Umstände. Wenn er innerhalb einer Verbraucherbeziehung als Formularvertrag dient, kann gegen missbräuchliche Klauseln vorgegangen werden.

Verpflichtet mich die Unterschrift auf dem Besichtigungsnachweis in jedem Fall zur Zahlung?

Nicht automatisch. Umgekehrt befreit Sie eine fehlende Unterschrift auch nicht automatisch von einer Zahlungspflicht. Die Vermittlung und die Beauftragung können auf andere Weise nachgewiesen werden, und die Klauseln des Nachweises können überprüft werden.

Nach welcher Frist verjährt ein Honoraranspruch?

Artikel 1216 des Código Civil sieht für jeden schuldrechtlichen Anspruch aus einer fälligen Schuld eine Frist von zehn Jahren ab Fälligkeit vor, vorbehaltlich besonderer gesetzlicher Regelungen. Die Frist kann unterbrochen werden. Daher empfiehlt es sich, vor der Antwort auf eine Zahlungsaufforderung rechtlichen Rat einzuholen.

Was ist der Unterschied zwischen Provision und Verwaltungskosten?

Die Provision vergütet die Vermittlung. Verwaltungskosten sollten einem tatsächlichen und nachvollziehbaren Aufwand entsprechen. Eine andere Bezeichnung ändert nichts am Charakter der Forderung: Verlangen Sie, dass die Posten in der Abrechnung getrennt ausgewiesen werden.

Wie erfahre ich, welchen Vorschriften mein Mietverhältnis unterliegt?

Lassen Sie sich dies schriftlich mitteilen, bevor Sie einer Gebühr zustimmen. Das Baudatum der Immobilie, ihr Verwendungszweck und die getroffenen Vereinbarungen bestimmen, ob das Gesetzesdekret 14.219, die Regelung für Mietverhältnisse ohne Sicherheitsleistung nach dem Gesetz 19.889 oder die freie Vertragsgestaltung gilt.

Zusammenfassung

In Uruguay gibt es keine einheitliche, gesetzlich festgelegte Maklerprovision für alle Immobiliengeschäfte. Es gibt Richtwerte von Berufsverbänden, eine gesetzliche Obergrenze für einen bestimmten Fall der vom Mieter zu tragenden Verwaltungsprovision und die Anforderung, dass jedes Honorar genehmigt und nachweisbar sein muss.

Ein direkt anbietender Eigentümer erbringt keine Vermittlung für seine eigene Immobilie. Wenn eine Gebühr verlangt wird, fordern Sie Angaben zum Leistungs- oder Kostenposten, zur Grundlage und zur Zustimmung sowie den Beleg an.

Die entscheidende Frage bei jeder Forderung lautet stets:

Welche Dienstleistung wurde beauftragt, welche Zahlung wurde vereinbart und welche Beweise gibt es?

Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen zu Immobiliengeschäften in Uruguay. Er ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder notarielle Beratung im konkreten Einzelfall.

Quellen

Rechtsvorschriften am 27. Juli 2026 bei IMPO eingesehen.

Darf ein Eigentümer in Uruguay eine Maklerprovision verlangen?