Zurückgehaltene Angebote und kopierte Inserate: So schützen Sie sich beim Kauf oder Verkauf

Kein einzelnes Dokument macht eine Immobilientransaktion sicher

Damit ein Angebot nicht verloren geht oder ein nicht autorisiertes Inserat Sie zu Verhandlungen mit der falschen Person verleitet, müssen Sie drei unterschiedliche Dinge prüfen: Wer hat die Veröffentlichung genehmigt, welche Funktion hat das Immobilienunternehmen und wie werden die Angebote dokumentiert?

Ein Mandat kann wichtig sein, doch nicht jedes Immobilienunternehmen handelt als bevollmächtigter Vertreter des Eigentümers. Die übliche Tätigkeit ist die Vermittlung: Käufer und Verkäufer zusammenzubringen, damit diese selbst entscheiden und den Vertrag schließen. Wer diese Rollen verwechselt, verlangt möglicherweise Dokumente, die für die betreffende Tätigkeit nicht erforderlich sind, und glaubt schlimmstenfalls, eine Ermächtigung zur Veröffentlichung berechtige auch dazu, im Namen des Eigentümers zu unterschreiben oder Geld entgegenzunehmen.

Dieser Leitfaden erläutert, was Verkäufer verlangen können, worum Käufer bitten können und was der Código Civil, das Gesetz 20.380 über Immobilienvermittler und das Gesetz 17.250 über Verbraucherbeziehungen tatsächlich vorsehen. Wenn Sie vor allem das Inserat selbst beschäftigt, finden Sie ergänzende Hinweise unter So erkennen Sie ein irreführendes Immobilieninserat.

Halten Sie diese Bedingungen schriftlich fest – mit uns oder mit einem Anbieter Ihrer Wahl. Wenn Sie verkaufen möchten, verlangen Sie, dass die Vereinbarung den genehmigten Preis, die Frist zur Mitteilung jedes Angebots und das Vorgehen festlegt, falls eine mit dem Immobilienunternehmen verbundene Person kaufen möchte. Wenn Sie kaufen möchten, halten Sie Ihr Angebot schriftlich fest und bitten Sie um eine Empfangsbestätigung. Bei INGAR sind wir bereit, auf dieser Grundlage zu arbeiten, und können dies vor Beginn vereinbaren: Sehen Sie sich die Immobilien an oder schreiben Sie uns über WhatsApp.

Ermächtigung, Vermittlung und Mandat sind nicht dasselbe

Die erste Frage sollte nicht lauten: „Haben Sie ein Mandat?“, sondern „Auf welcher Ermächtigung beruht Ihre Tätigkeit und in welcher Funktion handeln Sie?“

Artikel 2051 des Código Civil definiert das Mandat als „einen Vertrag, durch den eine Partei einer anderen, die dies annimmt, die Befugnis erteilt, sie bei der Abwicklung eines oder mehrerer Geschäfte für Rechnung und auf Risiko der ersten Partei zu vertreten“. Entscheidend ist die Vertretung.

Das Gesetz 20.380 hingegen regelt die Immobilientätigkeit als Vermittlungs- und Maklertätigkeit, Beratung, Geschäftsbesorgung und Vermarktung für Rechnung Dritter. Sein Artikel 5 erkennt das Recht des Immobilienvermittlers an, vom Kunden „eine nachweisbare Ermächtigung, die jedoch keiner besonderen Form unterliegt“, zu erhalten. Artikel 6 Buchstabe C verpflichtet ihn, seine Rechte und Pflichten gegenüber dem Auftraggeber „durch ein Dokument, eine E-Mail oder jede andere geeignete Kommunikationsform, die als Beweismittel verwendet werden kann“, zu regeln.

Ein Immobilienunternehmen kann deshalb rechtmäßig dazu ermächtigt sein, eine Immobilie anzubieten, ohne eine Vollmacht zu besitzen, den Eigentümer bei der Unterzeichnung zu vertreten. Auch das Foto eines vermeintlichen Mandats reicht nicht aus, um nachzuweisen, dass die Person, die es verschickt, Geld entgegennehmen oder den Eigentümer verpflichten darf: Bestehen Vertretungsbefugnisse, werden sie vom uruguayischen Notar geprüft.

Welche Informationspflichten das Gesetz 20.380 tatsächlich vorsieht

Artikel 6 ist für Kunden der nützlichste Artikel des gesamten Gesetzes. Zu den Pflichten des Immobilienvermittlers gehören:

• Buchstabe A: die Tätigkeit professionell auszuüben, „sodass die Qualität sowie klare, zutreffende und gut sichtbare Informationen über die angebotenen Dienstleistungen oder Immobilien gewährleistet sind“.
• Buchstabe B: „Die Immobilie, die Gegenstand des Vertrags ist, so zu besichtigen, dass sie eindeutig identifiziert werden kann.“
• Buchstabe D: in jedem Angebot die Registrierungsnummer als Immobilienvermittler anzugeben.
• Buchstabe E: die Vertraulichkeit gemäß dem Gesetz 18.331 zum Schutz personenbezogener Daten zu wahren.
• Buchstabe F: „Potenziellen Interessenten wahrheitsgemäße Informationen über die angebotenen Objekte bereitzustellen, insbesondere über den Preis, die Zahlungsweise und die zugelassenen Zahlungsmittel.“

Dieser Buchstabe F beantwortet einen großen Teil der Fragen dieses Leitfadens: Angaben zum Preis und zur Zahlungsweise sind keine freiwilligen Informationen.

Eine Klarstellung gehört dazu: Der Artikel beginnt mit den Worten „Pflichten der registrierten Immobilienvermittler“, und die Registrierung hängt von einem Register ab, das noch nicht vollständig in Betrieb ist. Das rechtfertigt jedoch keine geringeren Anforderungen: Es handelt sich um die vom Gesetz festgelegten beruflichen Standards, und Sie können deren Einhaltung zur Voraussetzung einer Zusammenarbeit machen.

Wenn Sie verkaufen: Vereinbaren Sie den Umgang mit Angeboten vor der Veröffentlichung

Der beste Zeitpunkt, um festzulegen, wie Angebote entgegengenommen und weitergeleitet werden, ist bevor das erste Angebot eingeht. Die Ermächtigung oder der Vermittlungsvertrag sollte mindestens Folgendes klar festhalten:

• welche Immobilie angeboten wird und wie sie eindeutig identifiziert wird;
• welcher Preis in welcher Währung genehmigt ist;
• ob der Auftrag exklusiv oder nicht exklusiv erteilt wird;
• wo veröffentlicht werden darf und wer Fotos, Grundrisse und Texte weiterverwenden darf;
• wer die Provision bezahlt, wie hoch sie ist und wann der Anspruch darauf entsteht;
• innerhalb welcher Frist jedes Angebot weitergeleitet werden muss;
• welche Informationen diese Mitteilung enthalten muss;
• wie bestätigt wird, dass der Eigentümer sie erhalten hat;
• wie lange Angebote und zugehörige Nachweise aufbewahrt werden;
• was geschieht, wenn der Immobilienvermittler, jemand aus seinem Team oder eine verbundene Person kaufen möchte;
• wie die Ermächtigung geändert oder widerrufen wird.

Eine zweckmäßige Klausel kann verlangen, dass jedes Angebot ohne Zusammenfassung oder Änderung an den Eigentümer weitergeleitet wird, per E-Mail oder über einen anderen vereinbarten Kanal und innerhalb einer festgelegten Frist. Sie kann außerdem dazu verpflichten, den Betrag, die Zahlungsweise, die Bedingungen, die Gültigkeitsdauer und eine etwaige Abhängigkeit des Kaufs von einer Kreditfinanzierung mitzuteilen.

Das verpflichtet den Verkäufer nicht dazu, das höchste Angebot anzunehmen. Der Preis ist wichtig, aber nicht das einzige Kriterium: Ein Angebot mit vollständiger Zahlung des Kaufpreises auf einmal, ein anderes unter Finanzierungsvorbehalt und ein drittes mit einer sehr späten Übergabe bergen unterschiedliche Risiken. Die Entscheidung liegt beim Eigentümer. Der Vermittler ist verpflichtet, sie nicht durch seine eigene zu ersetzen.

Wenn Sie kaufen: Machen Sie ein Angebot, dessen Weg nachvollziehbar bleibt

Ein Gespräch über WhatsApp eignet sich als Einstieg, ist aber eine schwache Grundlage, wenn später darüber gestritten wird, was wann angeboten wurde.

Ihr Angebot sollte folgende Angaben enthalten: die eindeutige Bezeichnung der Immobilie und, sofern Ihnen bereits bekannt, ihre Kataster-/Grundstücksnummer (padrón); den Preis und die Währung; die Zahlungsweise; eine etwaige Abhängigkeit von einer Finanzierung, dem Verkauf eines anderen Vermögenswerts oder der Prüfung der Eigentumstitel; die Gültigkeitsdauer des Angebots; den Umgang mit einer etwaigen Reservierungszahlung, falls die Bedingungen nicht erfüllt werden; sowie den vorgesehenen Termin für Unterzeichnung und Übergabe.

Bitten Sie um eine Empfangsbestätigung und um die Bestätigung, dass das Angebot an den Verkäufer weitergeleitet wurde. Eine ausreichende Formulierung lautet:

„Bitte bestätigen Sie mir auf diesem Weg unter Angabe von Datum und Uhrzeit, dass Sie das vollständige Angebot erhalten und an den Eigentümer weitergeleitet haben.“

Diese Bestätigung beweist nicht, dass der Eigentümer das Angebot angenommen hat, und verpflichtet ihn nicht, an Sie zu verkaufen. Sie gibt Ihnen auch keinen Anspruch darauf, die Identität anderer Käufer oder die Bedingungen ihrer Angebote zu erfahren: Hier gilt die Vertraulichkeitspflicht nach Buchstabe E. Sie schafft jedoch eine überprüfbare Dokumentation des Weges Ihres Angebots.

Wenn Ihnen der Eingang nicht bestätigt wird, erhöhen Sie Ihr Angebot nicht ins Blaue hinein. Klären Sie zunächst, wer beteiligt ist, über welchen Kommunikationskanal diese Person für das Immobilienunternehmen auftritt und nach welchem Verfahren sie vorgeht.

Was sich ändert, wenn tatsächlich ein Mandat vorliegt

Hat der Immobilienvermittler eine Vollmacht zur Vertretung des Eigentümers erhalten, kommen die Vorschriften des Código Civil zum Mandat zur Anwendung. Zwei Artikel sind besonders relevant.

Der Beauftragte darf nicht selbst kaufen, was er verkaufen soll

Artikel 2070 ist eindeutig: „Der Beauftragte darf weder selbst noch durch eine vorgeschobene Person die Sachen kaufen, deren Verkauf ihm der Auftraggeber aufgetragen hat, oder dem Auftraggeber eigene Sachen verkaufen, deren Erwerb dieser ihm aufgetragen hat, sofern nicht dessen ausdrückliche Zustimmung vorliegt.“

Die Vorschrift betrifft einen offensichtlichen Konflikt: Wer die Interessen des Eigentümers wahren soll, darf nicht verheimlichen, dass er gleichzeitig selbst den Vermögensgegenstand erwerben möchte.

Es gibt jedoch zwei wichtige Einschränkungen:

1. Der Artikel gilt, wenn ein Mandatsverhältnis und ein Verkaufsauftrag bestehen. Er macht nicht automatisch jeden Vermittler zu einem Beauftragten mit Vertretungsbefugnis.
2. Dass der Käufer ein Angehöriger, Geschäftspartner oder Bekannter des Maklers ist, kann Nachfragen rechtfertigen, beweist für sich genommen aber nicht, dass er eine „vorgeschobene Person“ ist. Es müsste nachgewiesen werden, dass er als Strohmann oder zum Vorteil des Beauftragten gehandelt hat.

Hat der Makler, jemand aus seinem Unternehmen oder eine verbundene Person ein wirtschaftliches Interesse am Kauf, besteht das verantwortungsvolle Vorgehen darin, dies vor der Entscheidung des Eigentümers offenzulegen und die jeweils erforderliche Zustimmung einzuholen. Es empfiehlt sich, diese Offenlegung im Vermittlungsvertrag auch dann vorzuschreiben, wenn kein Mandat im engeren Sinne besteht.

Der Beauftragte muss Rechenschaft ablegen

Artikel 2074 verpflichtet den Beauftragten, „über seine Geschäftsführung Rechenschaft abzulegen, die zugehörigen Dokumente auszuhändigen und dem Auftraggeber das auszuzahlen, was er aufgrund des Mandats erhalten hat“. Er ergänzt einen häufig übersehenen Punkt: „Die Befreiung von der Rechenschaftspflicht entbindet den Beauftragten nicht von Ansprüchen, deren Berechtigung der Auftraggeber gegen ihn nachweist.“

Das stützt das Recht des Eigentümers, Rechenschaft und vorhandene Dokumente zu verlangen. Der Artikel begründet jedoch für sich genommen weder ein Angebotsregister in einem bestimmten Format, noch lässt sich daraus ableiten, dass das Fehlen einer tabellarischen Übersicht automatisch eine Pflichtverletzung darstellt. Wenn Sie möchten, dass jede Anfrage und jedes Angebot dokumentiert wird, halten Sie dies im Vertrag fest und legen Sie das Verfahren fest.

Ebenso wenig genügt die Aussage, ein mündliches Mandat sei „ungültig“. Artikel 2053 bestimmt, dass ein Mandat „ausdrücklich oder stillschweigend erteilt werden kann“ und ein ausdrückliches Mandat „durch öffentliche oder private Urkunde, durch Brief oder Korrespondenz und sogar mündlich erteilt werden kann“, vorbehaltlich der Beweisregeln und der für das Rechtsgeschäft geltenden Formvorschriften. Bei einer Immobilientransaktion vermeidet die schriftliche Festlegung des Umfangs einen Streit, der erheblich teurer werden kann als das Dokument.

Wenn der Käufer mit dem Makler verbunden ist

Erheben Sie nicht allein aufgrund eines Verdachts Vorwürfe und veröffentlichen Sie keine Namen. Unterscheiden Sie zunächst zwischen einer persönlichen Beziehung und einem wirtschaftlichen Interessenkonflikt.

Wenn Sie Eigentümer sind, verlangen Sie schriftliche Auskunft darüber, wer der tatsächliche Käufer ist und wer die Mittel bereitstellt; ob der Immobilienvermittler, seine Mitarbeiter oder Geschäftspartner am Kauf beteiligt sind; ob es eine Provision, einen Vorteil oder eine Nebenvereinbarung gibt; welche weiteren Angebote eingegangen sind und welche Nachweise dazu vorliegen. Verlangen Sie außerdem die Offenlegung des Interessenkonflikts, bevor Sie das Angebot annehmen.

Wenn Sie ein anderer Käufer sind und Belege dafür haben, dass Ihr Angebot möglicherweise zurückgehalten wurde, können Sie es unmittelbar dem Eigentümer oder seinem uruguayischen Notar übermitteln, ohne Ausschmückungen: Angebot, Datum, Empfangsbestätigung und Nachrichten. Das ermöglicht es dem Eigentümer, das Vorgehen des von ihm beauftragten Vermittlers zu überprüfen.

Das bedeutet weder, dass Sie ihn zum Verkauf an Sie zwingen können, noch, dass Sie allein durch die Abgabe eines Angebots das Recht haben, einen anderen Kaufvertrag aufheben zu lassen. Die Folgen hängen vom Rechtsverhältnis, den Beweisen und den unterzeichneten Vereinbarungen ab. Besteht bereits eine Reservierungsvereinbarung oder ein Kaufvorvertrag (promesa de compraventa), sollte ein Rechtsanwalt oder uruguayischer Notar den konkreten Fall prüfen.

Zwei Inserate für dieselbe Immobilie beweisen noch keine unbefugte Kopie

Eine Immobilie kann aus legitimen Gründen bei mehreren Immobilienunternehmen erscheinen: Der Eigentümer hat nicht exklusive Ermächtigungen erteilt, zwei Vermittler arbeiten bei derselben Transaktion zusammen, ein Portal übernimmt Inserate aus einem anderen System, ein Büro arbeitet innerhalb eines Netzwerks oder einer Franchiseorganisation oder ein älteres Inserat wurde nicht aktualisiert.

Die doppelte Veröffentlichung wird bedenklich, wenn die Angaben nicht übereinstimmen und niemand erklären kann, warum. Diese Hinweise sind aussagekräftiger als die Anzahl der Inserate:

Dieser letzte Punkt ist unmittelbar gesetzlich gestützt: Artikel 6 Buchstabe B verpflichtet den Vermittler, die Immobilie „so zu besichtigen, dass sie eindeutig identifiziert werden kann“. Wer Ihnen nicht genau sagen kann, was er verkauft, erfüllt die grundlegenden Anforderungen nicht.

Eine umgekehrte Bildersuche hilft dabei, das ursprüngliche Inserat zu finden, beweist für sich genommen aber keinen Betrug. Der aussagekräftigste Nachweis ist eine Bestätigung des Eigentümers oder des zuständigen Immobilienunternehmens, die Sie über einen unabhängig überprüften Kommunikationskanal erhalten haben.

Als Käufer erhalten Sie nicht immer eine vollständige Kopie der Vereinbarung zwischen Eigentümer und Immobilienunternehmen: Sie kann Honorare, personenbezogene Daten und andere vertrauliche Bedingungen enthalten. Sie können jedoch um eine schriftliche Bestätigung bitten, dass der Vermittler zum Anbieten dieser Immobilie ermächtigt ist, welche Funktion er hat und welcher Preis zur Veröffentlichung genehmigt wurde.

Auch ein abweichender Preis beweist noch keinen Preisaufschlag

Der Eigentümer kann den Preis ändern, unterschiedliche Strategien akzeptieren oder abweichende Bedingungen genehmigen. Es können auch veraltete Veröffentlichungen vorliegen. Bevor Sie von Betrug sprechen, fragen Sie nach, was der jeweilige Betrag umfasst, und bitten Sie um eine schriftliche Antwort.

Ein ernstes Warnsignal ist hingegen ein Betrag, den niemand erklärt, eine erst bei der Reservierung offengelegte Provision oder die Aufforderung, an eine Person zu zahlen, die in keinem Dokument genannt wird.

Bei einer Verbraucherbeziehung enthält das Gesetz 17.250 relevante Vorschriften: Artikel 14 bestimmt, dass Werbeangaben denjenigen binden, der ihre Verbreitung veranlasst hat, und Bestandteil des mit dem Verbraucher geschlossenen Vertrags werden; Artikel 15 verlangt die Angabe des Preises einschließlich Steuern sowie zusätzlicher Kosten; Artikel 24 verbietet Werbung, die irreführen kann, auch durch das Weglassen wesentlicher Angaben.

Die Einschränkung „bei einer Verbraucherbeziehung“ ist wichtig. Das Gesetz schützt den Endabnehmer gegenüber einem gewerblich handelnden Anbieter; es macht nicht automatisch jeden Verkauf zwischen Privatpersonen zu einer Verbraucherbeziehung. Ein Investor, der den Kauf in seine Geschäftstätigkeit einbezieht, ist bei diesem Geschäft möglicherweise kein Verbraucher.

Darf die genaue Adresse zurückgehalten werden?

Ja. Bei einer ersten Anfrage kann es berechtigte Gründe der Sicherheit oder des Schutzes der Privatsphäre geben, die Hausnummer nicht zu veröffentlichen: Die Immobilie kann bewohnt sein, und der Eigentümer möchte möglicherweise unangemeldete Besuche vermeiden.

Das Gesetz 17.250 schreibt nicht vor, dass jedes Inserat die genaue Adresse nennen muss. Artikel 15 regelt den Preis, die Finanzierung, Anpassungen und Kosten; daraus eine Pflicht zur Veröffentlichung der Adresse abzuleiten, würde etwas in die Vorschrift hineinlesen, das dort nicht steht.

Angemessen ist es, genügend Informationen zu erhalten, um entscheiden zu können, ob sich eine Besichtigung lohnt, und die Immobilie eindeutig identifizieren zu können, bevor Sie eine Verpflichtung eingehen oder Geld übergeben. Vor einer Reservierung sollte Ihr uruguayischer Notar die besichtigte Immobilie ihrer Kataster-/Grundstücksnummer (padrón), ihren Eigentumstiteln und der Person, die sie verkaufen möchte, zuordnen können.

So überprüfen Sie das Immobilienunternehmen, ohne sich auf eine PDF-Datei zu verlassen

1. Suchen Sie die offizielle Website und Telefonnummer des Unternehmens; verwenden Sie nicht ausschließlich den Link, den Sie in einer Nachricht erhalten haben.
2. Rufen Sie diese Nummer an und vergewissern Sie sich, dass die Person, die Sie betreut, dort arbeitet.
3. Bitten Sie um den eingetragenen Unternehmensnamen, die RUT und die Bedingungen der Rechnungsstellung.
4. Bitten Sie um eine schriftliche Bestätigung der Ermächtigung zum Anbieten der Immobilie und der Funktion des Vermittlers.
5. Klären Sie Preis, Provision, Steuern und sämtliche Kosten, bevor Sie ein Angebot abgeben.
6. Wenn jemand im Namen des Eigentümers unterschreiben oder Geld entgegennehmen soll, senden Sie die Vollmacht an Ihren uruguayischen Notar, damit er ihren Umfang und ihre Gültigkeit prüft.

Überweisen Sie nicht, weil eine Nachricht Dringlichkeit vermittelt. Zunächst muss ein Dokument vorliegen, das die Transaktion, den Empfänger und die Rückzahlungsbedingungen festhält.

Die RUT und die Rechnung identifizieren ein Unternehmen und dokumentieren einen Zahlungsvorgang; sie beweisen nicht, dass es zum Verkauf einer bestimmten Immobilie ermächtigt ist. Ebenso berechtigt eine Ermächtigung zur Veröffentlichung nicht zwangsläufig dazu, eine Reservierungszahlung entgegenzunehmen.

Die durch das Gesetz 20.380 eingeführte Registrierung

Das Gesetz 20.380 schuf das Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios. Sein Artikel 6 Buchstabe D sah vor, dass jeder registrierte Immobilienvermittler seine Nummer in jedem Angebot veröffentlicht. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Leitfadens wurden die Durchführungsvorschriften und die öffentliche Abfragemöglichkeit im Ministerio de Educación y Cultura noch erarbeitet.

Deshalb sollte niemand versprechen, dass sich eine Registrierungsnummer bereits so überprüfen lässt, als wäre das Register vollständig in Betrieb. Ebenso wenig sollte jemand allein deshalb ausgeschlossen werden, weil er noch keine Nummer vorweist. Erkundigen Sie sich beim MEC nach dem aktuellen Stand und prüfen Sie in der Zwischenzeit Identität, RUT, Ermächtigung für diese Immobilie, Dienstleistungsbedingungen und Transaktionsunterlagen. Keine dieser Prüfungen ersetzt die Prüfung durch den uruguayischen Notar.

Was der Kauf kostet: Eine Schätzung ist kein Kostenvoranschlag

Die Kosten hängen vom Preis, der Zahlungsweise, der Vereinbarung mit dem Immobilienunternehmen, den erforderlichen Unterlagen und davon ab, ob ein Kredit in Anspruch genommen wird.

Zwei häufig verwechselte Dinge sollten unterschieden werden:

• Eine Schätzung hilft Ihnen, vor den ersten Besichtigungen zu wissen, wie viel Geld Sie zusätzlich zum Kaufpreis benötigen. Dafür gibt es den Kaufnebenkostenrechner, der jede Position einzeln aufschlüsselt, anstatt Ihnen nur einen Gesamtbetrag zu nennen.
• Ein Kostenvoranschlag ist die schriftliche Aufstellung, die Ihnen Ihr uruguayischer Notar und Ihr Immobilienunternehmen für Ihre konkrete Transaktion mit sämtlichen Einzelpositionen geben. Nur auf diesen Betrag können Sie sich später bei einer Beanstandung berufen.

Der Fehler liegt nicht darin, zu schätzen, sondern darin, die Schätzung wie einen Kostenvoranschlag zu behandeln und Letzteren nie anzufordern.

Eine Provision von 3 % zuzüglich IVA wird als marktüblicher Richtwert genannt, ist jedoch verhandelbar und muss sich aus der Vereinbarung ergeben. Auch das Notarhonorar lässt sich nicht einfach durch Anwendung eines auswendig bekannten Prozentsatzes bestimmen: Die Gebührenordnung enthält Regeln und Sonderregelungen, die je nach Geschäft variieren. Maßgeblich ist daher der Betrag im Kostenvoranschlag.

Was Sie tun können, wenn Sie vermuten, dass ein Angebot zurückgehalten wurde

Wenn Sie Käufer sind:

1. Bewahren Sie das vollständige Angebot, die Nachrichten und die Empfangsbestätigung auf.
2. Bitten Sie um eine Bestätigung, dass es an den Eigentümer weitergeleitet wurde.
3. Wenn Sie über einen legitimen Kontaktweg zum Eigentümer oder seinem uruguayischen Notar verfügen, schildern Sie die Tatsachen ohne Vorwürfe, die Sie nicht belegen können.
4. Zahlen Sie kein weiteres Geld, bis geklärt ist, wer unter welchen Bedingungen ermächtigt ist.
5. Wenn Sie bereits unterschrieben oder bezahlt haben, legen Sie Ihrem uruguayischen Notar oder Rechtsanwalt sämtliche Unterlagen vor.

Wenn Sie Verkäufer sind:

1. Fordern Sie den in Ihrer Vereinbarung vorgesehenen Bericht über Anfragen und Angebote an.
2. Vergleichen Sie die Angaben mit den verfügbaren E-Mails, Nachrichten und Dokumenten.
3. Verlangen Sie, dass jedes wirtschaftliche Interesse des Vermittlers oder verbundener Personen offengelegt wird.
4. Prüfen Sie die von Ihnen erteilten Befugnisse und die Regeln für deren Änderung oder Widerruf.
5. Wenn ein Schaden oder eine Transaktion mit einem Interessenkonflikt vorliegt, lassen Sie sich beraten, bevor Sie eine nachträgliche Genehmigung unterschreiben oder informelle Erklärungen akzeptieren.

Was Sie bei einem nicht autorisierten Inserat tun können

Sichern Sie Bildschirmaufnahmen, auf denen das Inserat, die URL, das Datum, die Telefonnummer und die Zahlungsdaten zu sehen sind. Bitten Sie das Portal, die Veröffentlichung zu Beweiszwecken zu sichern und zu entfernen, und benachrichtigen Sie den Eigentümer oder das tatsächlich beteiligte Immobilienunternehmen.

Wenn jemand unter fremder Identität aufgetreten ist, Geld verlangt oder getäuscht hat, behandeln Sie dies nicht lediglich als geschäftliche Meinungsverschiedenheit: Informieren Sie nach einer Überweisung unverzüglich Ihre Bank und erstatten Sie Anzeige mit sämtlichen verfügbaren Belegen. Das vollständige Vorgehen finden Sie unter Was tun, wenn Sie bereits überwiesen haben?.

Wenn das Problem innerhalb einer Verbraucherbeziehung mit einem gewerblichen Anbieter auftritt, kann auch eine Beschwerde beim Área de Defensa del Consumidor angebracht sein. Jeder Weg erfüllt eine andere Funktion: Eine Beschwerde bei einer Verwaltungsbehörde ersetzt weder eine Strafanzeige noch die zivilrechtliche Geltendmachung von Schadensersatz.

Checkliste vor der Angebotsabgabe oder Veröffentlichung

Häufig gestellte Fragen

Benötigt das Immobilienunternehmen ein unterschriebenes Mandat, um ein Inserat zu veröffentlichen?

Nicht unbedingt ein Vertretungsmandat. Das Gesetz 20.380 spricht von einer nachweisbaren Ermächtigung, „die keiner besonderen Form unterliegt“, und von einem Vermittlungsvertrag, der per E-Mail oder durch ein anderes Beweismittel dokumentiert werden kann. Entscheidend ist, dass eine überprüfbare Ermächtigung besteht und ihr Umfang klar ist.

Ist eine mündliche Vereinbarung gültig?

Artikel 2053 des Código Civil lässt ausdrückliche oder stillschweigende Mandate zu. Ein ausdrückliches Mandat kann sogar mündlich erteilt werden, unter Berücksichtigung der Einschränkungen bei der Beweisführung und der für bestimmte Rechtsgeschäfte vorgeschriebenen Form. Ob es um die Veröffentlichung, die Entgegennahme von Geld, die Weiterleitung von Angeboten oder die Vertretung bei einem Immobilienkauf geht: Alles schriftlich festzuhalten, ist ein sinnvoller Schutz.

Kann ich eine Kopie des Vertrags zwischen dem Eigentümer und dem Immobilienunternehmen verlangen?

Sie können um Bestätigung der Ermächtigung, der Funktion, des Preises und der Sie betreffenden Bedingungen bitten. Sie haben nicht immer Anspruch auf den vollständigen Vertrag, da dieser vertrauliche Informationen enthalten kann. Besteht eine Vollmacht, im Namen des Eigentümers zu unterschreiben oder Geld entgegenzunehmen, lassen Sie diese von Ihrem uruguayischen Notar prüfen.

Darf der Makler die Immobilie kaufen, deren Verkauf ihm aufgetragen wurde?

Handelt er als Beauftragter mit Vertretungsbefugnis und Verkaufsauftrag, verlangt Artikel 2070 die ausdrückliche Zustimmung des Auftraggebers für einen Kauf durch ihn selbst oder eine vorgeschobene Person. Vermittelt er lediglich, ist die rechtliche Beurteilung nicht identisch; dennoch sollte der Interessenkonflikt offengelegt und schriftlich geregelt werden.

Ist ein Angehöriger des Maklers automatisch eine vorgeschobene Person?

Nein. Die Verbindung ist ein Anlass zur Prüfung, doch es muss nachgewiesen werden, dass diese Person als Strohmann oder zum Vorteil des Beauftragten gehandelt hat.

Kann der Käufer verlangen, alle anderen Angebote einzusehen?

Im Allgemeinen nicht: Artikel 6 Buchstabe E des Gesetzes 20.380 verpflichtet den Vermittler zur Vertraulichkeit gemäß dem Gesetz 18.331. Sie können verlangen, dass Ihr eigenes Angebot dokumentiert und weitergeleitet wird. Der Eigentümer hingegen kann mit seinem Vermittler ein umfassendes Berichtssystem vereinbaren.

Muss der Verkäufer das höchste Angebot annehmen?

Nein. Er kann Preis, Finanzierung, Fristen, Vorbehalte und Zahlungssicherheit berücksichtigen. Was nicht geschehen sollte, ist, dass der Vermittler Informationen zurückhält, um anstelle des Eigentümers zu entscheiden.

Bedeuten zwei unterschiedliche Inserate, dass eines davon gefälscht ist?

Nein. Es können nicht exklusive Ermächtigungen, eine Zusammenarbeit oder veraltete Veröffentlichungen vorliegen. Prüfen Sie die Ermächtigung, den Preis, die Identität des Vermittlers und den Empfänger jeder Zahlung.

Ist das Immobilienunternehmen verpflichtet, mir den Preis mitzuteilen?

Ja. Artikel 6 Buchstabe F des Gesetzes 20.380 verpflichtet den Vermittler, potenziellen Interessenten wahrheitsgemäße Informationen bereitzustellen, „insbesondere über den Preis, die Zahlungsweise und die zugelassenen Zahlungsmittel“. Bei einer Verbraucherbeziehung kommt Artikel 15 des Gesetzes 17.250 hinzu.

Zusammenfassung

Für einen Verkäufer besteht der wirksame Schutz in einer schriftlichen Vereinbarung, die festlegt, wer veröffentlicht, wie Angebote mitgeteilt und wie Interessenkonflikte offengelegt werden. Für einen Käufer sind es ein nachvollziehbares Angebot, die Bestätigung der Ermächtigung und die Beratung durch einen uruguayischen Notar vor der Zahlung.

Das Mandat dient der Vertretung. Die Ermächtigung dient dem Nachweis des Auftrags. Der Vermittlungsvertrag regelt die Arbeit des Immobilienunternehmens. Diese Begriffe sind keine Synonyme, und keines dieser Instrumente ersetzt die Prüfung der Eigentumstitel, Vollmachten und Bedingungen des Immobilienkaufs.

Allgemeine Informationen, am 27. Juli 2026 anhand von IMPO überprüft. Sie ersetzen keine rechtliche oder notarielle Beratung zu einer konkreten Transaktion.

Quellen

• Código Civil — Artikel 2051, Definition des Mandats (IMPO)
• Código Civil — Artikel 2053, ausdrückliches, stillschweigendes und mündliches Mandat (IMPO)
• Código Civil — Artikel 2070, Kauf durch den Beauftragten (IMPO)
• Código Civil — Artikel 2074, Rechenschaftspflicht (IMPO)
• Gesetz 20.380 — Artikel 5, Rechte der Immobilienvermittler (IMPO)
• Gesetz 20.380 — Artikel 6, Pflichten der Immobilienvermittler (IMPO)
• Gesetz 17.250 — Artikel 14, 15 und 24, Angebot und Werbung (IMPO)

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